财报速睇 | Regency Centers Corporation 2026财年Q3营收4.19亿美元，同比增长8.1%；归母净利润0.75亿美元，同比下滑29.1%

华盛资讯11月7日讯，Regency Centers Corporation公布2026财年Q3业绩，公司Q3营收4.19亿美元，同比增长8.1%，归母净利润0.75亿美元，同比下滑29.1%。

一、财务数据表格（单位：美元）

二、财务数据分析

1、业绩亮点：

① 总营业收入在第三季度表现强劲，同比增长8.1%至4.19亿美元，前九个月累计营收亦同比增长8.3%至12.45亿美元，主要得益于物业出租率的提升、存量租约的合同租金上调以及新收购和开发项目的投入运营。

② 核心租赁收入业务在第三季度同比增长8.2%至4.09亿美元，其中基本租金收入增长6.8%至2.83亿美元，租户回收款增长11.1%至1.03亿美元，受同店物业组合表现改善、再开发项目启动运营及新签与续签租约实现正租金差价的推动。

③ 同店净营业收入（Same Property NOI）在第三季度同比增长5.1%至2.89亿美元，前九个月同比增长4.4%至8.63亿美元，原因是可比物业组合的出租率在季末提升至97.0%，且前九个月签署的1,378份租约实现了11.4%的正向租金增长率。

④ 房地产出售净收益在第三季度大幅跃升284.2%至0.24亿美元（去年同期为0.06亿美元），主要归因于公司收到与前期分拆地块出售相关的额外款项，并在当季成功完成另一处分拆地块的出售。

⑤ 反映核心运营现金流能力的Nareit运营资金（Nareit FFO）第三季度同比增长8.1%至2.31亿美元，调整后运营资金（AFFO）亦同比增长9.7%至1.94亿美元，主要得益于零售物业组合出租率高达96.6%（其中主力店出租率达98.5%）所带来的稳健经营现金流。

2、业绩不足：

① 归属于普通股股东的净利润在第三季度同比下滑29.1%至0.75亿美元，每股基本收益同比下降29.3%至0.41美元，主要是因为当季计提了大额的房地产减值准备，严重侵蚀了账面盈利。

② 房地产减值准备在第三季度飙升至0.65亿美元，而去年同期仅为0.03亿美元，原因是公司改变了旗下两处运营物业的预期持有期，从而触发了资产可回收性的重新评估并确认了减值损失。

③ 总营业费用在第三季度同比增长5.2%至2.57亿美元，前九个月同比增长8.4%至7.74亿美元，主要受新收购和开发物业投入使用导致折旧与摊销费用在第三季度同比增加4.8%至1.08亿美元的影响。

④ 物业运营成本及税费负担加重，第三季度房地产税同比上涨10.7%至0.52亿美元，物业运营费用同比增加6.6%至0.70亿美元，主要归因于同店物业组合的房地产税评估值上调，以及可回收公共区域维护费用的增加。

⑤ 净利息支出在第三季度同比增长4.2%至0.53亿美元，前九个月同比增长6.4%至1.59亿美元，主要是受2026年2月发行4.50亿美元优先无担保票据带来额外利息支出，以及无担保信贷额度平均未偿余额增加的推动。

三、公司业务回顾

Regency Centers Corporation: 我们在2026年继续稳步执行公司的战略目标，致力于打造以行业领先的杂货商为主力店的高品质社区购物中心。截至2026年9月30日，我们在全美拥有或部分拥有486处零售物业，总可出租面积（GLA）约为5,920万平方英尺。今年前九个月，我们的同店净营业收入（Same property NOI）同比增长4.4%，这主要归功于出租率的同比提升、现有租约的合同租金阶梯式增长以及可比新签和续签租约高达11.4%的正向租金差价。报告期内，我们共执行了1,378笔新签和续签租赁交易，涉及按比例计算的租赁面积达550万平方英尺；截至第三季度末，我们整体物业组合的出租率达到96.6%，同店物业组合出租率更是高达97.0%。在开发与再开发方面，我们在前九个月内完成了预计净项目成本为1.58亿美元的开发和再开发项目，平均稳定收益率达到7.8%；截至第三季度末，我们正在推进中的开发和再开发项目按比例计算的预计总成本达6.82亿美元。此外，我们保持了充足的流动性和财务灵活性，于2026年2月成功发行了4.50亿美元利率为4.50%的2033年到期优先无担保票据，用于减少信贷额度余额及偿还到期的2.00亿美元无担保私募票据，截至季末我们在信贷额度下仍拥有13.73亿美元的可用容量。

四、回购情况

公司在报告中未披露股票回购计划的授权额度及剩余额度。在2026年第三季度及前九个月，因母公司回购普通股（扣除发行后）而导致的普通合伙单位净回购调整金额分别为-0.00亿美元（净发行18万美元）和0.09亿美元。

五、分红及股息安排

公司将绝大部分经营活动产生的现金流以股息形式分配给普通股股东，以维持其房地产投资信托基金（REIT）的资格，股息的宣布由董事会按季度酌情决定。在2026年前九个月，公司经营活动产生的现金流为6.54亿美元，期间向普通股、优先股股东及合伙单位持有人合计支付了4.33亿美元的股息和分配款（去年同期为3.96亿美元）。其中，2026年第三季度及前九个月的优先股股息均为固定的0.03亿美元和0.10亿美元。

六、重要提示

1、大额资产减值提示：2026年第三季度，公司因改变两处运营物业的预期持有期而触发了可回收性重新评估，进而确认了0.65亿美元的房地产减值准备，对当期净利润造成了重大负面影响。

2、宏观经济与区域集中度风险：公司租户的经营成功及付租能力可能受到通胀、高利率、能源价格波动、关税与贸易政策变化以及地缘政治冲突等宏观因素的不利影响；同时，公司在加利福尼亚州、佛罗里达州及纽约-纽瓦克-泽西城核心统计区的年度基本租金（ABR）占比分别达到24.7%、19.9%和13.0%，较高的地理集中度使物业组合更容易受到这些地区恶劣天气、自然灾害或区域经济事件的冲击。

七、公司业务展望及下季度业绩数据预期

Regency Centers Corporation: 我们预计在未来12个月内，在支付了2026年10月的股息后，公司将需要约14.00亿美元的资金，用于支付租赁佣金、租户装修补贴、推进在建的开发与再开发项目、向房地产合伙企业注资以及偿还到期债务。其中，截至2026年9月30日，我们在未来12个月内到期的贷款总额为8.63亿美元（包含我们在非合并房地产合伙企业中的到期债务份额），我们计划通过经营活动产生的现金流、到期再融资、动用信贷额度下的可用流动性或潜在的物业出售收益来偿还或再融资这些到期债务。尽管当前的利率环境可能导致新融资的利率高于现有债务，且关税、通胀及油价波动可能推高建筑成本，我们仍将通过固定成本施工合同、提前订购材料以及使用利率掉期等衍生工具来积极管理成本与利率风险，我们相信现有的可用资本资源足以满足未来一年的预期资金需求。

八、公司简介

Regency Centers Corporation于1993年开始作为一家公开交易的房地产投资信托基金（REIT）运营，也是Regency Centers, L.P.（运营合伙企业）的普通合伙人。公司是全美卓越的社区和邻里购物中心所有者、运营商和开发商，其物业主要位于人口结构极具吸引力的郊区贸易区，并主要由市场领先的杂货商作为主力租户。截至2026年9月30日，公司通过合并报表拥有395处物业，并通过非合并的房地产合伙企业（合资企业）持有另外91处物业的部分权益，合计在486处零售物业中拥有全部或部分所有权权益，总可出租面积（GLA）约为5,920万平方英尺。

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