财报速睇 | 卡姆登物业信托 2026财年Q3营收3.81亿美元，同比下降3.7%；归母净利润9.00亿美元，同比增长726.5%

华盛资讯11月7日讯，卡姆登物业信托公布2026财年Q3业绩，公司Q3营收3.81亿美元，同比下降3.7%，归母净利润9.00亿美元，同比增长726.5%。

一、财务数据表格（单位：美元）

二、财务数据分析

1、业绩亮点：

① 归母净利润与每股收益实现跨越式增长，第三季度归母净利润同比暴增726.5%至9.00亿美元（去年同期为1.09亿美元），摊薄后每股收益从1.00美元跃升至8.71美元，主要得益于公司在2026年7月以16.00亿美元出售了加利福尼亚州的11处运营物业，并由此确认了高达9.73亿美元的物业出售收益。

② 非同店社区业务表现强劲，第三季度非同店社区收入同比大幅增长85.2%至0.32亿美元，其净营业收入（NOI）更是同比激增90.9%至0.20亿美元，这主要受到2025年收购4处运营物业、2026年前九个月斥资7.55亿美元收购8处运营物业，以及2025年3处运营物业实现稳定运营的共同推动。

③ 新开发及招租社区贡献显著增量，随着一处在建运营物业于2025年第三季度竣工并进入招租阶段，开发及招租社区在第三季度实现物业收入0.02亿美元（去年同期为0.01亿美元），前九个月该分部净营业收入（NOI）从去年同期的0.003亿美元大幅增至0.03亿美元。

④ 第三方建设业务带动管理费收入高增，第三季度费用及资产管理收入同比大增70.6%至0.04亿美元，前九个月同比增长25.6%至0.10亿美元，主要得益于公司第三方建设项目的建设和开发活动较去年同期更加活跃。

⑤ 物业运营支出与资本结构同步优化，第三季度总物业支出同比下降3.4%至1.41亿美元（其中房产税同比下降3.9%至0.47亿美元）；同时，公司利用加州物业出售所得款项中的约9.00亿美元偿还了无担保循环信贷额度和商业票据计划下的未偿余额，使期末现金及现金等价物从年初的0.25亿美元大幅充实至1.69亿美元。

2、业绩不足：

① 大规模资产剥离导致整体营收及净营业收入下滑，由于2025年完成7处物业处置及2026年前九个月完成12处物业处置，第三季度处置及其他物业收入同比锐减69.6%至0.13亿美元，进而拖累公司第三季度总物业收入同比下降3.7%至3.81亿美元，总物业净营业收入（NOI）同比下降3.9%至2.40亿美元。

② 土地开发活动受阻引发大额资产减值，公司在2026年第三季度决定在可预见的未来暂停两个开发项目的建设活动，并对相关土地储备计提了0.85亿美元的减值费用，叠加另一块未开发土地计提的0.01亿美元减值，单季确认土地开发相关减值损失合计达0.86亿美元（去年同期为0）。

③ 核心同店社区业务增长面临瓶颈，受市场租金率下降的影响，第三季度同店社区收入同比微降0.1%至3.33亿美元，同店净营业收入（NOI）同比下降0.2%至2.11亿美元；前九个月同店社区净营业收入亦同比下降0.7%至6.33亿美元，主要受公用事业费用增加0.03亿美元及房产税增加0.01亿美元的拖累。

④ 债务扩张推高财务融资成本，第三季度利息支出同比增长17.3%至0.41亿美元，前九个月利息支出同比增长15.0%至1.20亿美元，主要原因是公司在2026年2月发行了6.00亿美元的4.90%高级无担保票据、7月签署了3.50亿美元的定期贷款，以及第三季度无担保循环信贷额度下的借款增加。

⑤ 法律诉讼和解与投资减值削弱运营现金流及非经营性表现，2026年前九个月其他非经营性支出从去年同期的0.06亿美元激增至0.60亿美元，主要由于第一季度确认了0.53亿美元的RealPage反垄断集体诉讼和解费用，以及因市场状况永久性下滑对部分技术投资计提了0.05亿美元的减值；同时，诉讼赔付及物业处置导致前九个月经营活动产生的现金流量净额同比下降18.1%至5.16亿美元。

三、公司业务回顾

卡姆登物业信托: 我们在2026年第三季度及前九个月的业绩反映了同店收入与2025年同期相比保持相对稳定。这种稳定性部分归因于稳定的入住率，我们认为这主要得益于有利的人口结构趋势以及我们所在市场对多户住宅的持续需求所支撑的强劲住户留存率。在资产组合优化方面，我们于2026年7月以总计约16.00亿美元的价格出售了位于加利福尼亚州洛杉矶/奥兰治县和圣地亚哥/内陆帝国的11处运营物业（包含3,620套公寓），并确认了约9.73亿美元的收益，加上2月份以0.77亿美元出售德克萨斯州欧文的1处物业，前九个月物业出售总收益达10.42亿美元。与此同时，我们在前九个月斥资约7.55亿美元积极收购了位于佛罗里达州、佐治亚州、田纳西州、德克萨斯州、亚利桑那州和北卡罗来纳州的8处运营物业，并斥资0.63亿美元收购了3块用于未来开发的土地。截至2026年9月30日，我们在全美拥有权益、运营或正在开发的多户住宅物业共172处，包含58,555套公寓，其中有4处物业正在建设中（建成后将提供1,560套公寓）。此外，考虑到当前和预期的经济环境，我们在第三季度暂停了两个开发项目的开发活动，并计提了合计0.86亿美元的土地开发相关减值费用。

四、回购情况

2026年1月，公司根据当时有效的5.00亿美元股票回购计划，以每股110.03美元的平均价格回购了1,096,807股普通股，耗资约1.21亿美元。2026年2月，公司董事会批准了一项新的股票回购计划，授权回购至多6.00亿美元的普通股或权益证券，取代了2022年10月授权的旧计划（旧计划终止时剩余约0.59亿美元额度）。在新计划下，公司于2026年2月和3月以每股102.91美元的均价回购了1,536,223股普通股，耗资约1.58亿美元；第二季度以每股100.78美元的均价回购了1,429,136股，耗资约1.44亿美元；第三季度以每股105.34美元的均价回购了474,660股，耗资约0.50亿美元。截至2026年9月30日，公司在新计划下累计以每股102.36美元的平均价格回购了3,440,019股普通股，总计耗资约3.52亿美元。截至本报告提交之日，公司的股票回购计划下仍有约2.48亿美元的剩余可用额度。

五、分红及股息安排

作为一家房地产投资信托基金（REIT），公司须遵守向股东派发相当于调整后应税收入至少90%的年度股息的规定，而公司的一般政策是分配至少100%的应税收入以尽量减少缴纳所得税。2026年9月，公司董事会宣布向截至2026年9月30日登记在册的普通股股东派发每股普通股1.06美元的季度股息。该季度股息随后于2026年10月16日支付，且公司向普通运营合伙企业单位的持有人支付了每单位同等金额的分配。假设2026年剩余时间保持类似的季度股息分配，公司的年化股息率将为每股或每单位4.24美元。2026年前九个月，公司用于向普通股股东和非控股权益持有人支付分配的现金总计为3.37亿美元。

六、重要提示

1、反垄断集体诉讼和解及监管调查：公司此前与收益管理软件销售商RealPage及其他多户住宅业主共同被列为多起反垄断诉讼的被告。2026年4月7日，公司与集体诉讼原告签署了具有约束力的和解条款清单，同意支付总计0.53亿美元以了结集体诉讼中的所有索赔（已在2026年第二季度和第三季度分两次各支付0.27亿美元），法院最终批准已于2026年10月下达。此外，公司仍面临美国司法部、哥伦比亚特区、亚利桑那州及马里兰州总检察长等提起的类似诉讼及州监管机构的调查，公司认为这些诉讼毫无根据并打算积极抗辩。

2、高层领导团队调整：自2026年3月24日起，公司原首席执行官兼董事会主席Richard J. Campo转任董事会执行主席；Alexander J. Jessett出任首席执行官，Laurie A. Baker出任总裁兼首席运营官，Benjamin D. Fraker出任执行副总裁兼首席财务官及财务主管。此外，公司联合创始人D. Keith Oden于2026年8月31日从董事会执行副主席职位上退休（仍留任董事会成员），公司根据离职协议向其支付了约0.05亿美元的先前应计薪酬。

七、公司业务展望及下季度业绩数据预期

卡姆登物业信托: 我们认为我们所运营的子市场和资产类别中的新增多户住宅供应水平是可控的，且放缓的供应水平很可能会被持续的需求所吸纳。视市场情况而定，我们打算继续寻找机会收购运营社区、开发新社区以及重新开发和重新定位现有社区，并将继续评估投资组合，在市场条件允许和机会出现时进行选择性资产处置和资本重新配置。对于2026年剩余时间，我们预计在建的4处物业将产生约0.29亿美元至0.35亿美元的建设成本（完成这4处物业的预计总额外成本约为2.09亿美元，其余将在2027年和2028年产生）；同时，预计在2026年剩余时间内将产生约0.14亿美元至0.18亿美元的重新定位、重新开发、改变用途及增收支出，以及约0.42亿美元至0.46亿美元的额外经常性资本支出。此外，根据现有租约，我们预计2026年剩余时间的营业租赁物业收入将达到3.27亿美元，2027年将达到6.04亿美元。

八、公司简介

卡姆登物业信托（Camden Property Trust）成立于1993年5月25日，是一家德克萨斯州房地产投资信托基金（REIT）。公司及其所有合并子公司主要从事多户住宅公寓社区的拥有、管理、开发、重新定位、重新开发、收购和建设。公司专注于投资具有高增长经济条件、强劲就业和有吸引力的生活质量特征的市场，以带来更高的公寓需求和住户留存率。截至2026年9月30日，公司在全美拥有权益、运营或正在开发的多户住宅物业共172处，包含58,555套公寓（其中4处在建物业建成后将包含1,560套公寓），同时公司还拥有未来可能开发为多户住宅社区的土地储备。

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