房地产数据监测：中国大陆领先指标喜忧参半；中国香港万圣节周末游客到访量同比增长34%

主要观点

1. 中国大陆房地产市场领先指标喜忧参半 10月实时二手成交25城同比增长22%，较9月的19%有所提升，但较10月首周的40-50%显著放缓；9城实时二手成交同比增长15%，前周为17%，10月全月销售同比增长23%。官方网签数据方面，19城一手房网签同比下降2%，较前值的-13%大幅收窄；12城二手房网签同比增长8%，与前周持平。值得注意的是，实时成交领先官方网签数周，因此当前网签改善可能反映前期需求。从领先指标看，全国带看量同比持平，但一线城市带看量同比下降15%，显示一线城市购房需求恢复仍偏弱。经理信心指数从51上升至53，其中上海从50升至53，广州从47升至48，表明市场参与者信心有所修复。一线城市挂牌价指数方面，中原指数从11.9降至11.4，冰山指数环比下降0.1%，与前周持平，挂牌价仍处于下行通道。整体而言，销售动能存在但持续性存疑，一线城市带看疲软和挂牌价下跌构成隐忧。

2. 中国香港住宅市场短期趋于平稳，一手新盘火热但二手降温 一手市场方面，红磡One Marina项目首张价单91伙，均价18.6K港元/平方呎，较二手低1%；第二张价单47伙，均价19.9K港元/平方呎，较首张价单及二手分别高7%和6%。项目认购7300个，超购52倍，预计售出率95-100%。大角咀One Upper Lane首张价单50伙，均价20.3K港元/平方呎，较上期高8%但较二手低8%。二手市场方面，35个主要屋苑成交43宗，环比下降14%，同比下降37%；周末预约看房环比上升1%，同比持平；CCL房价指数环比下降0.3%，前值为-0.1%。年初至今房价累计上涨11.0%，处于全年预测10-15%的区间内。中原估价指数从48降至42，反映银行估值收紧。报告预计短期内房价将保持区间波动。

3. 中国高收益房地产债券出现信用分化，地方国企流动性风险扰动市场 JACI中国高收益房地产指数上周大幅下跌4.4%，远超中国高收益债整体跌幅2.8%，年初至今回报降至+3.2%。珠海华发作为珠海地方国企，其离岸人民币债券因流动性压力出现剧烈抛售，债券价格单周下跌47至57点，触发市场对高收益板块的恐慌，龙湖债券下跌1至5点，绿城债券下跌6点。但投资级开发商债券表现稳健，例如中国海外发展、华润置地等几乎未受影响。报告认为中央国企违约风险较低，但地方国企可能存在更多流动性噪音。

事实依据

1. 25城实时二手成交10月同比增长22%，9月为19%，10月首周为40-50%；9城实时二手成交同比增长15%，前周为17%，10月全月增长23%
2. 19城一手网签同比下降2%，前值为-13%；12城二手网签同比增长8%，与前周持平
3. 全国带看量同比持平，一线城市带看量同比下降15%；经理信心指数从51升至53，上海50→53，广州47→48；一线城市挂牌价指数中原从11.9降至11.4，冰山指数环比下降0.1%
4. 10城二手房挂牌量环比增长0.3%，一线城市环比增长0.8%，自3月峰值以来挂牌量累计下降约4%
5. 香港35个主要屋苑二手成交43宗，环比下降14%，同比下降37%；周末预约看房环比上升1%，同比持平；CCL房价指数环比下降0.3%，年初至今上涨11.0%；中原估价指数从48降至42
6. 香港10月总游客/内地游客同比增长12%/15%，万圣节周末（10月30日至11月1日）总游客/内地游客同比增长34%/42%，受中环/尖沙咀万圣节活动、启德演唱会及美酒佳肴巡礼等推动
7. JACI中国高收益房地产指数上周下跌4.4%，年初至今回报+3.2%；珠海华发离岸债券下跌47/57点，龙湖债券下跌1至5点，绿城债券下跌6点
8. 丽新集团FY26经调整EBITDA同比增长59%，净负债率降至89%，Camper & Nicholsons出售所得2.77亿港元好于预期，但其他资产出售仍有执行风险
9. 领展出售旺角弥敦道700号商业物业作价23亿港元，为今年第三次资产处置，收益可能用于回购，信用影响有限

陈述总结

报告聚焦于中国大陆和香港房地产市场的周度数据更新。中国大陆方面，10月二手房成交维持同比增长，但增速较月初高点显著回落，一手网签同比降幅收窄，表明市场活跃度仍在但动能减弱。领先指标中，带看量一线城市同比下滑，经理信心指数小幅回升，挂牌价指数继续下行，显示市场预期尚未完全扭转，但库存自3月峰值下降约4%有助于房价稳定。香港方面，一手市场认购火爆，多个新盘售出率超过90%，如One Marina超购52倍，显示刚需和投资需求旺盛；然而二手市场成交疲软，房价指数环比微跌，年初至今涨幅符合预期，报告预计短期房价区间波动。旅游数据强劲，10月及万圣节周末游客大增，对零售和酒店物业形成支撑。信用市场方面，珠海华发流动性事件引发高收益房地产债大跌，但投资级债券保持韧性，报告认为中央国企违约风险低，地方国企或有波动。报告推荐华润置地、华润万象生活、贝壳、太古地产、香港置地、领展、长实集团、怡和集团、长江和记等股票，以及新世界发展永续债、冠君产业信托债券、希慎永续债、龙湖债券等信用标的。

关键数据

• 中国大陆10月25城二手房销售同比增长22%：较9月19%小幅上升，但较首周40-50%明显放缓，显示政策刺激效果边际递减
• 19城一手网签同比下降2%：较前值-13%大幅改善，反映前期成交逐步进入网签阶段
• 一线城市带看量同比下降15%：需求端恢复偏弱，或制约后续销售
• 香港CCL房价指数年初至今上涨11.0%：处于全年预测10-15%区间内，短期趋于稳定
• 香港万圣节周末总游客同比增34%：内地游客增42%，旅游复苏强劲，利好零售物业
• JACI中国高收益房地产指数周跌4.4%：珠海华发流动性危机引发高收益板块抛售，年初至今回报降至+3.2%

推荐资产标的

• 华润置地（1109.HK）：目标价40.00港元，评级增持，国企背景销售稳健，首选股
• 华润万象生活（1209.HK）：目标价49.00港元，评级增持，物管龙头，背靠国企开发商
• 贝壳（2423.HK）：目标价59.00港元，评级增持，受益于二手房成交活跃
• 太古地产（1972.HK）：目标价30.00港元，评级增持，资产质量高，股息率4.7%
• 香港置地（HKLD.SI）：目标价10.70美元，评级增持，估值较低
• 领展（0823.HK）：目标价43.00港元，评级增持，资产处置支持回购，股息率6.3%
• 长实集团（1113.HK）：目标价52.00港元，评级增持，财务稳健
• 怡和集团（JARD.SI）：目标价78.00美元，评级增持，业务多元
• 长江和记（0001.HK）：目标价79.00港元，评级增持，股息率3.6%
• 新世界发展10.131%永续债：报价94.6，收益率11.7%，评级增持，高收益吸引力
• 新世界发展12.179%永续债：报价90.1，收益率15.5%，评级增持
• 冠君产业信托2030年债券：报价87.1，收益率7.1%，评级增持
• 希慎7.2%永续债：报价101.6，赎回收益率6.7%，评级增持
• 龙湖2029年债券：报价78.6，收益率13.3%，评级增持

专业名词及重要事件

• 网签：指商品房买卖合同在房管部门进行网上签约备案，通常滞后于实时成交数周，反映官方确认的销售数据
• 冰山指数：由第三方机构发布的中国二手房市场监测指数，包含挂牌价格、成交套数等指标，用于跟踪市场热度
• 中原估价指数（CVI）：香港中原地产发布的银行物业估值指数，反映银行对住宅物业的估值变化，领先于楼价走势

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