财报速睇 | UDR不动产信托 2026财年Q3营收4.28亿美元，同比下降0.9%；归母净利润2.15亿美元，同比增长448.2%

华盛资讯11月4日讯，UDR不动产信托公布2026财年Q3业绩，公司Q3营收4.28亿美元，同比下降0.9%，归母净利润2.15亿美元，同比增长448.2%。

一、财务数据表格（单位：美元）

二、财务数据分析

1、业绩亮点：

① 归母净利润与每股收益大幅跃升：第三季度归属于普通股股东的净利润达到2.15亿美元，同比飙升448.2%；每股基本及摊薄收益均为0.67美元，同比增长458.3%。这主要得益于本季度出售两个运营社区及部分出售一个运营社区，确认了高达1.90亿美元的房地产出售收益，而去年同期无此类收益。

② 核心同店社区（Same-Store）稳健增长：作为贡献总净营业收入（NOI）95.3%的核心板块，同店社区本季度实现NOI 2.73亿美元，同比增长1.0%；同店租赁收入达4.03亿美元，同比增长1.5%。这主要受租金率提升0.8%（增加0.03亿美元）以及报销和其他收入增长6.7%（增加0.03亿美元）的推动，单套已出租公寓月均收入同比增长1.6%至2,682美元。

③ 西部与东北部核心区域表现亮眼：在同店社区的细分区域市场中，西部地区本季度实现NOI 0.95亿美元，同比增长3.6%，租赁收入同比增长3.7%至1.31亿美元；东北部地区实现NOI 0.57亿美元，同比增长2.5%，租赁收入同比增长2.2%至0.87亿美元，两大核心区域成为支撑基础物业运营表现的关键引擎。

④ 合资企业管理费及净利息收入显著增加：本季度合资企业管理及其他费用收入为0.04亿美元，同比大幅增长36.2%；同时，利息收入及其他净收入同比增长119.3%至0.08亿美元，主要得益于应收票据利息收入增加0.02亿美元以及确认了0.01亿美元的合并收益。

⑤ 折旧与摊销成本有效降低：本季度房地产折旧及摊销费用为1.62亿美元，同比下降2.6%（减少0.04亿美元），主要由于部分社区出售及部分资产完全折旧；其他折旧及摊销费用同比大幅下降50.4%至0.03亿美元，原因是去年同期产生了0.03亿美元的软件过渡相关成本，而本期无此项支出。

2、业绩不足：

① 总营业收入与总物业NOI小幅下滑：第三季度公司总营业收入为4.28亿美元，同比下降0.9%，其中总租赁收入同比下降1.1%至4.25亿美元；总物业NOI为2.87亿美元，同比下降1.9%。这主要是由于公司在2025年及2026年出售了部分运营社区，导致非成熟社区及其他（Non-Mature Communities/Other）板块的NOI同比大幅下降37.6%至0.13亿美元。

② 同店社区运营成本上升挤压利润率：本季度同店社区的直接物业运营费用同比增长2.7%（增加0.03亿美元）至1.30亿美元，增速超过同店收入增速，导致同店营业利润率从去年同期的68.2%微降至67.8%。成本上升主要由于评估价值提高导致房产税增长2.5%至0.49亿美元、大宗商品价格上涨导致公用事业费增长5.4%至0.19亿美元，以及年度调薪和遣散费导致人员成本增长5.1%至0.19亿美元。

③ 部分区域市场同店NOI出现萎缩：受局部市场供需及成本因素影响，东南地区本季度同店NOI为0.37亿美元，同比下降3.6%；中大西洋地区同店NOI为0.53亿美元，同比下降1.0%；西南地区同店NOI为0.31亿美元，同比下降0.6%，部分抵消了西部和东北部地区的增长。

④ 未合并实体投资收益大幅缩水：本季度来自未合并实体的收益仅为0.02亿美元，较去年同期的0.14亿美元大幅下降88.5%（减少0.12亿美元）。主要原因是2026年内有六个优先股投资项目被赎回导致相关收益减少0.05亿美元，房地产科技基金确认的未实现收益减少0.05亿美元，以及合资企业折旧与摊销费用增加导致收益减少0.03亿美元。

⑤ 法律诉讼导致其他运营费用激增及经营现金流下降：本季度其他运营费用达到0.10亿美元，同比激增43.9%（增加0.03亿美元），主要由于公司卷入RealPage反垄断诉讼案件导致法律费用显著增加。此外，受出售社区导致NOI减少及合资企业经营分红下降等因素影响，今年前九个月的经营活动现金流净额同比下降7.6%至5.93亿美元。

三、公司业务回顾

UDR不动产信托: 我们在2026年第三季度及前九个月继续积极管理多元化的多户公寓投资组合，并持续推进资本循环战略。截至2026年9月30日，我们的合并房地产投资组合包含位于美国12个州及哥伦比亚特区的162个社区，共计54,222套公寓；同时通过未合并合资企业或合伙企业持有8,410套已完工或在建公寓的权益。在核心物业运营方面，占总NOI绝大部分的同店社区（季度统计口径为51,824套公寓）保持了96.6%的高位加权平均物理入住率，单套已出租公寓月均收入提升至2,682美元，推动第三季度同店NOI同比增长1.0%至2.73亿美元。在资产收购与整合方面，我们在第三季度通过清算合资企业权益收购了俄勒冈州波特兰市的一个286套公寓社区（偿还0.74亿美元抵押贷款并结清0.28亿美元优先股投资），并通过以物抵债方式收购了加利福尼亚州里弗赛德市的一个483套公寓社区，使其成为全资合并社区。在资产处置方面，我们于第三季度出售了华盛顿州西雅图和田纳西州纳什维尔的两个运营社区，总收益达1.83亿美元，并将纳什维尔的另一个360套公寓社区注入现有的LaSalle合资企业（获得约1.03亿美元现金收益），推动本季度确认了1.90亿美元的房地产出售收益。前九个月我们累计出售了七个运营社区及部分出售一个社区，共确认3.83亿美元的出售收益。此外，截至第三季度末，我们有两个全资在建开发项目，共计685套公寓，总预算为3.15亿美元，账面总值为1.70亿美元。

四、回购情况

在截至2026年9月30日的三个月内，公司未回购任何普通股。在截至2026年9月30日的九个月内，公司根据其股票回购计划，以每股36.43美元的平均价格回购了820万股普通股，总对价约为3.00亿美元。此外，截至2026年10月底（期后事项），公司根据股票回购计划以每股35.48美元的平均价格额外回购了520万股普通股，总对价约为1.85亿美元。

五、分红及股息安排

在截至2026年9月30日的九个月内，公司向普通股股东支付了4.23亿美元的分红，并向运营合伙企业及DownREIT合伙企业的可赎回非控制性权益持有人支付了0.30亿美元的分配款。同时，在第三季度和前九个月中，公司向E系列（可转换）优先股股东分别分配了0.01亿美元和0.04亿美元。截至2026年9月30日，公司资产负债表上记录的应付分红（Distributions payable）为1.51亿美元。公司相信，物业运营提供的净现金流以及信贷协议和商业票据计划下的借款，将继续足以满足运营需求并按照REIT的要求向股东支付股息。

六、重要提示

1、重大合资交易（期后事项）：2026年10月，公司与Apollo管理的基金及关联方成立了合资企业（Apollo JV），将原先全资拥有的19个运营社区（共7,059套公寓，估值约20.00亿美元）注入该合资企业。Apollo投资约13.40亿美元股权资本换取约67%的B类单位权益，公司获得约33%的A类单位权益并继续负责日常运营管理以赚取资产管理费，该合资企业仍由公司合并报表，公司借此获得了约13.40亿美元的现金收益。

2、反垄断法律诉讼风险：公司与多家多户住宅业主或管理商一同，在涉及收益管理软件供应商RealPage, Inc.的多起反垄断诉讼中被列为被告，相关案件已在田纳西州中区联邦地区法院合并审理，哥伦比亚特区、马里兰州和华盛顿州也提起了类似诉讼，寻求禁令救济和金钱赔偿。目前相关程序处于早期阶段，公司无法预测结果或估计潜在损失（截至2026年9月30日未计提相关负债），但因此类案件产生的法律费用已导致公司第三季度和前九个月的其他运营费用显著增加。

七、公司业务展望及下季度业绩数据预期

UDR不动产信托: 我们预计将主要通过物业运营提供的净现金流、信贷协议及无担保商业票据计划下的借款来满足短期流动性需求。在2026年剩余时间内，我们约有0.27亿美元的担保债务（含本金摊销）和7.00亿美元的无担保债务（全部为无担保商业票据）到期，我们预计将通过运营现金流、债务或股权发行收益、物业处置收益或信贷及商业票据借款来偿还这些到期债务。对于长期流动性需求（如定期债务到期、开发融资偿还及潜在物业收购），我们将通过运营现金流、担保及无担保借款、发行证券、处置物业或通过合资企业出售物业权益（如2026年10月成立并提供约13.40亿美元现金收益的Apollo合资企业）来满足。在具体项目推进上，我们已于2026年7月达成协议，以约0.69亿美元的价格出售位于弗吉尼亚州亚历山大市的一个包含396套公寓的运营社区，该交易预计将在2026年第四季度完成；同时，我们与加利福尼亚州梅尼菲市一个237套公寓社区的借款人达成了以物抵债协议，预计将在2027年完成对该社区的收购并偿还其0.64亿美元的第一抵押贷款。此外，我们在建的两个全资开发社区（共685套公寓）预计将在2027年第一季度至2029年第二季度之间陆续完工，我们将继续有选择地增加提升NOI的物业改造支出，以获取超越资本成本的投资回报。

八、公司简介

UDR, Inc.（UDR不动产信托）是一家自我管理的房地产投资信托基金（REIT），最初于1972年在弗吉尼亚州成立，并于2003年6月将注册地迁至马里兰州。公司专注于在美国目标市场拥有、运营、收购、翻新、开发、再开发、处置和管理多户公寓社区，其主要子公司包括运营合伙企业（United Dominion Realty, L.P.）。截至2026年9月30日，公司的合并房地产投资组合总资产达103.01亿美元，在全美12个州及哥伦比亚特区的21个市场拥有162个公寓社区，共计54,222套公寓；此外，公司还通过未合并的合资企业或合伙企业持有8,410套已完工或待完工公寓的权益（其中包括公司持有优先股投资的实体所拥有的2,649套公寓）。公司的核心业务划分为“同店社区”和“非成熟社区/其他”两大报告分部，业务覆盖美国西部、东北部、中大西洋、东南部和西南部五大地理区域。

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