中海康养的慢哲学

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（来源：企业观察报）

转自：企业观察报

北京地铁郭公庄站旁边有一座现代风格的建筑，远看像大型购物中心，走近了看，只见三三两两的长者坐在阳光房里晒太阳，时间仿佛瞬间就跟着慢了下来。

这是中海康养在京落地的首个全生命周期养老项目——中海康养・北京锦宸长者社区。

根据规划，锦宸社区可以提供500余间住房。2026年6月26日项目开业，仅仅一个月后，就入住了150位，随后按照每月新增约30位长者的预设节奏稳步运营。

北京锦宸不是中海康养在全国的唯一项目。事实上，中海地产启动康养业务至今已有8年，已布局床位2000余张，天津、青岛、济南、无锡等地的项目均实现了满意度、入住率双高的目标，运营一年以上的项目入住率均超95%。

不过，中海康养董事长常云将这份事业定义为一门慢生意。这一定位，与康养行业的特点高度相关。

01

慢生长

2018年，国内康养产业市场化、多层次、高品质的供给严重不足，当多数企业还在观望之际，中海已踏入康养产业。

但中海很快就认识到，康养业务有其自身特点，不能长期按地产配套的模式做。常云是从地产开发条线调过来做康养的，她认为康养的核心价值是服务和运营，服务不仅要有品质，更要有温度，运营不仅要精益也要出效益，这些都必须在康养项目实践中打磨、提炼、总结。

无锡中海锦年长者社区，是中海第一个持续照料退休社区（CCRC）项目，覆盖自理、介助、护理、失智等全周期照护。这个项目，中海磨了很久。从启动那天起，团队就扎进三件事：投资研究、客户研究、产品研究。常云说，三件事不是分开做的，客户研究是火车头，带着投资研究和产品研究走。“我们的投资地图能细到500米一个网格，甚至一条街的两头，客户需求有什么不同，都能分辨出来。”常云说。

第一个项目跑通之后，后续项目才能稳步落地。中间的几年，中海没有急着复制。天津、青岛、济南等“锦年”系列康养项目，一个个开始盈利，一些成熟项目甚至一床难求。

2025年底，经过系统性复盘研判，中海地产把康养业务从培育型创新业务升级为运营型战略业务。自此，康养不再只是被动持有的地产配套。

但常云很清楚，战略升级，不代表可以盲目扩张加速。在她看来，越是长期深耕，越要重视那些慢变量。快变量靠投入，慢变量必须付出时间成本去积累、沉淀。

在她看来，长者住进康养社区，不仅仅需要被照顾，更需要建立连接、找到自己的社会价值。简言之，康养社区提供的不仅是照护服务，更是符合长者需求的生活方式，而这需要入住长者的积极参与。为此，中海康养通过课程和社团，让长者从被组织走向自组织。六大学堂、三十余门课程，一开始都是由社区组织，并注意带动长者自己组织谋划；中海康养推行银龄主理人计划，鼓励长者自主运营社团；开创锦彩公益服务团，吸引周边居民、高校团体和公益组织参与社区服务和文化建设。代际融合、邻里亲情、社会链接就这样自然地融合发展起来了。

常云把这个过程比作往湖面投石子：“一开始，是我们带动去投；慢慢地，长者自己会投入、社会资源也参与进来。石子投下去，一圈圈涟漪逐渐扩散，相互影响，湖面就变得生动活跃、充满生机。”

02

慢标杆

理念最终要落到项目上。

北京锦宸是中海地产将康养业务升级为运营型战略业务后首个主动投资的重资产旗舰CCRC项目。社区覆盖自理、介助、护理、失智全周期照护需求。

环境即疗愈的理念，就是在锦宸项目扎根生长起来的。《企业观察报》记者走进北京锦宸社区，首先映入眼帘的是雅致的园林。一片浅水，倒映着廊架。水边一棵大树，树下围着一圈木质座椅。沿着廊架往里走，是一处玻璃拱顶的阳光房。阳光房外是草坪，草坪上有人推着轮椅。草坪尽头，又是一棵大树，几个孩子在树下嬉戏。

中海造这片园林花了不少心思，做方案时，设计团队把园林景观图、日照分析图、风环境模拟图、建筑结构图还有地下管网图叠放在一起综合考虑。他们要在这2万平方米里，找到日照最好、环境最舒适的片区。冬天哪个位置晒得到太阳，夏天哪个位置有风，早上哪里适合打太极，傍晚哪里适合散步，都要在图纸上算出来。别人算的是容积率，他们算的是阳光、清风和惬意的生活场景。

算完之后，拿出约14000平方米，做成南北双向大园林。东边的区域阳光充沛，留给长者早上打太极、九十点钟晒太阳聊天；西边的区域傍晚日照好，吃完晚饭，长者可以在这里唱歌、跳舞、做律动操。

再往里走，是中庭。锦宸有两个中庭：一个偏阅读，一个偏生活。记者走进第一个中庭，看到的是挑空设计。通透的玻璃栏板和错落的绿植花池，一圈一圈向上延展，直收到顶层。头顶是玻璃天窗，阳光落下来，落在一排排书架上。底层是阅读区。书架靠墙摆着，书架前是桌椅。有人在看书，有人在聊天。旁边是水吧台，茶艺师正在和长者一起评鉴新茶。再往里，是第二个中庭。中间是一棵大树，树冠撑开。树旁是环形咖啡吧，吧台边坐着几位长者。

这两个中庭，如果做成房间，能多出不少床位。但锦宸把它们留成了公共空间。这个决定在中海康养内部曾经有过争论。常云说，务实派认为要极致出房，道理很简单，多一张床就是一份经营收入，就是一份现金流，报表上立刻就能体现。但最后大家还是决定，要为长者留出更多的公共空间，让环境价值在锦宸体现出来。

再往里走，是共享空间。记者看到，餐厅里，几位长者围坐在长桌旁，有人在吃饭，有人在聊天。活动室里，有人在打台球，有人坐在沙发上看书。靠窗的位置，一位长者正在弹古琴。

这些空间，不只对社区内长者开放。一到周末，周边社区的孩子就说“我要去看爷爷奶奶”，邻居们也愿意来喝一杯5.99元的咖啡。

锦宸的生活空间处处考虑到长者的感受，同时也关照着照护者的需要。记者看到的一间起居室的墙上挂着一幅石榴工笔画，房角摆放着一盆高大的绿植。窗边是一张护理床，床边有可升降的护栏。护理员李姐正站在床边，把护理床升到90厘米，刚好到自己腰部。她说，护理员面对护理等级高、常年卧床的长者，擦身、翻身、换尿布这些日常照护时，如果床的高度不够，就必须长期弓着腰、弯着背去发力。一天几十次照护下来，对腰肌的损伤和体能消耗极大。床能升到90厘米，护理员就能直着腰去服务。“照护者与被照护者同等重要”是中海康养伙伴们高度认同的理念，被排在中海康养基本运营原则的第一位。

起居室里还有卫生间。洗手台、淋浴区、马桶旁都装了扶手。地面是防滑的，门是外开的。整个起居室有多个紧急呼叫按钮，长者随处伸手就能够到。

03

把安全筑进细节

如果说园林、中庭、共享空间、起居室等是锦宸慢的温度，那么医疗和安全，就是锦宸慢的底线。常云说，中海做养老，医养结合的安全保障是最重要的底座之一。

锦宸的安全底线，分三层。

第一层，是医疗保障。锦宸社区的医疗保障又分三级：第一级，是社区卫生服务站，实行24小时医护值守，主要解决慢病管理、康复、中医理疗等问题。更关键的是抓住“5分钟黄金时间”：长者突发不适，5分钟内就能得到医护响应。记者看到，走廊里，有几位长者坐在靠墙的座椅上候诊。第二级，是社区内的流动值守。长者用餐和大型活动的时段，长者比较集中，餐厅外、场地外就会有医护人员值守。长者等候用餐时，医护人员会主动和长者聊聊身体状况、保健知识，同时医护人员也随时处于应急状态。第三级，是与三甲医院合作。目前，锦宸与北京多家三甲医院建立合作关系。社区卫生服务站内有日常诊疗，站外有绿色转诊通道，日常有保障，重症有通道，专家可对接。

第二层，是康复训练。记者看到，康复训练区里，一位康复师正扶着长者训练。长者身体机能下降时，康复训练能帮助他们维持自理能力，减少摔倒风险。

第三层，是智慧康养体系。中海康养坚持“无感科技、安全优先”。常云说，入住长者对智能设备可能不适应，所以智慧化系统要尽量让长者无感，不让他们去学各种操作，避免产生新的焦虑。

感应床垫就是一个例子。床垫下装了感应装置，长者躺下，照护站屏幕显示“躺姿”；一旦坐起来，压力面积变化，标识随即转为“坐姿”，值班人员立刻就能看到。以往的床垫要等长者离床后才报警，但那时最高的风险点已经过去：照护人员跑过去要5秒、10秒，甚至一两分钟，长者可能已经摔倒了。

常云说，长者最危险的时刻，是晚上起夜到卫生间的那十几步路。感应床垫能在长者从躺姿变成坐姿时马上反应，照护站可以及时采取措施。“要把事后报警，变成事前预防。”常云说。

这些细节，看起来是慢，背后却是安全优先的考量。

04

底气从哪里来

不同于其他高端养老社区动辄需要购买高额保险、缴纳大额押金的准入模式，锦宸在收费模式上跳出了高门槛的行业惯例：单人月租1.5万元至1.6万元，双人入住月租2万元至2.2万元，押金4万元，支持按月缴费、随时退出。

常云说，中海康养之所以能从容选择慢生意，在于手握多重底气。

最硬的一重底气，是全产业链资源。

从股权结构看，中国建筑集团是中海康养的最终控股方，旗下中海集团是中海地产的控股股东。中海康养背靠中国建筑、中国海外集团，拥有从设计、采购、施工到装修完整的全产业链能力。依托这一供应链体系，同样成本下，中海锦宸的建造品质则更优。

第二重底气，是软的，却更深层，那就是中海康养坚持“照护者与被照护者同等重要”的理念。这意味着，照护者和被照护者都需要被尊重、被支持。这句话不是写在墙上的，是落在日常里的。中海康养的员工宿舍设在项目二层，配有24小时热水、独立卫生间，晚上7点以后，园区所有文化娱乐设备免费向员工开放。

还有一层更深的底气——央企的责任情怀。央企要算三本账：政治账、经济账、社会账。比如，中海地产捐建希望小学，累计捐建16所，移交给属地政府。移交之后，中海每年还要培训老师、长期帮扶。“做康养，要用产业思维谋划，用事业情怀实践。没有产业思维，只凭一腔热血，做不下去；只有产业思维，缺少情怀和初心，也做不到高品质、有温度。”常云说。

作家木心说：“从前的日子慢。”在常云看来，现在的日子，也可以慢。这里的“慢”，不仅指老年人的生活节奏，更指向“慢工出细活”以及“漫长岁月，以爱温暖”的情怀和坚守。