中国房地产周报：第38周成交量环比增长，但领先指标放缓

主要观点

1. 新房销售环比改善但同比仍弱，二手房市场表现相对强劲第38周，约75个城市的重点监测新房成交面积环比增长19%，但同比仍下降1%；二手房成交面积环比大幅增长28%，同比增长23%。尽管成交量有所回升，但新房搜索活动环比微降0.7%，且中介和卖家对房价上涨的预期均有所软化，显示市场信心修复尚不稳固。

2. 政策持续优化，公积金提取范围扩大助力改善型需求住建部重申推进“项目公司、牵头银行、现房销售”体系，强调加强预售资金监管。地方层面，南京和成都宣布允许符合条件的家庭提取住房公积金用于房屋装修（最高15万元）及物业费支付，武汉和天津也启动了类似政策的公众咨询。这些措施旨在降低居民住房持有成本，支持改善型居住需求。

3. 头部房企9月合约销售预计同比下滑，竣工与新开工依然承压基于约75个城市的数据，预计前100强开发商9月合约销售额将同比下降12%，较8月的-4%降幅扩大。高盛物业竣工追踪器（GSPC）显示，9月竣工面积预计将出现高二十几位的同比降幅；新开工面积同样预计出现高二十几位的同比下滑，反映出开发商在拿地和新项目启动上依然谨慎。

4. 估值处于历史低位，国企开发商表现相对稳健覆盖的强势国有开发商股价平均环比上涨4%，其中保利发展（+12%）和招商蛇口（+9%）表现突出。目前，离岸覆盖房企平均交易价格较2026年底预期净资产值（NAV）折让41%，市净率（P/B）为0.4倍；在岸覆盖房企较NAV折让13%，P/B为0.5倍，估值水平接近或低于历史低谷时期。

事实依据

1. 新房市场数据：第38周新房成交面积环比+19%，同比-1%；年初至今（YTD）平均成交面积同比-11%，较2024/2023年水平分别低17%/37%。
2. 二手房市场数据：第38周二手房成交面积环比+28%，同比+23%；YTD平均成交面积同比+2%，较2024/2023年水平分别高15%/14%。
3. 库存情况：库存总量环比+0.3%，去化周期为26.4个月，略低于7月/8月的27.1/27.2个月。
4. 股价表现：强势国企开发商股价平均环比+4%，其他开发商平均+10%；离岸板块平均+3%，在岸板块平均+14%。
5. 贝壳GTV预测：预计贝壳7月至9月中旬的新房和二手房总交易额（GTV）同比+6%（新房-8%，二手房+11%）。

陈述总结

本周中国房地产市场呈现“量升价稳、分化加剧”的特征。虽然新房成交面积环比出现19%的增长，显示出季节性回暖迹象，但同比数据仍负增长，且新房搜索活跃度微降，表明需求端复苏基础尚不牢固。相比之下，二手房市场表现更为强劲，成交量环比大增28%，同比增23%，但中介和卖家的涨价预期减弱，显示市场仍以去库存为主。

政策方面，中央坚持现房销售和预售资金监管改革，地方则通过扩大公积金使用范围（如南京、成都允许提取用于装修和物业费）来刺激改善型需求。然而，基本面数据显示行业下行压力仍未完全解除：预计9月百强房企合约销售同比降幅扩大至12%，竣工和新开工面积均预计出现超过20%的同比下滑。

在资本市场，房企估值已处于历史极低水平。离岸房企较2026E NAV折让41%，在岸房企折让13%。强势国有房企如保利发展和招商蛇口因财务稳健获得资金青睐，股价表现优于行业平均。整体而言，市场仍在寻底过程中，政策效果需时间传导，投资者应关注具备融资优势和土储质量的头部国企。

关键数据

• 新房成交：第38周环比+19%，同比-1%；YTD同比-11%。
• 二手房成交：第38周环比+28%，同比+23%；YTD同比+2%。
• 库存去化：26.4个月，环比微降0.5个月。
• 销售预测：9月百强房企合约销售预计同比-12%。
• 估值水平：离岸房企0.4x 2026E P/B，在岸房企0.5x 2026E P/B。

推荐资产标的

• 华润置地 (0688.HK)： 买入评级，目标价16.80港元。理由：央企背景，财务稳健，估值具有吸引力，较NAV折让10%。
• 龙湖集团 (1109.HK)： 买入评级，目标价38.80港元。理由：民营房企中的优质标的，运营能力强，估值修复空间大。
• 绿城中国 (3900.HK)： 买入评级，目标价9.50港元。理由：产品力强，混合所有制优势，潜在上涨空间63%。
• 中国金茂 (0817.HK)： 买入评级，目标价1.85港元。理由：央企背景，城市运营能力强，估值低位。
• 万科A (000002.SZ)： 卖出评级，目标价3.20人民币。理由：混合所有制，面临流动性压力和市场份额流失风险。
• 新城控股 (1030.HK)： 卖出评级，目标价1.55港元。理由：民营房企，去杠杆压力大，销售前景不明朗。

专业名词及重要事件

• GSPC (Goldman Sachs Property Completion tracker)：高盛物业竣工追踪器，基于浮法玻璃行业需求和专有模型，用于预测房地产竣工面积的变化趋势。
• CSI (Centaline Salesman Index)：中原经纪人指数，反映中介人员对房价走势的看法，指数大于50表示看好房价上涨，反之则看跌。
• CAI (Centaline Seller Asking Index)：中原卖家报价指数，反映二手房卖家的挂牌价格变化趋势，用于衡量卖家对市场的预期和议价能力。

该篇资讯为南方东英采用人工智能（AI）技术由外资研究报告生成摘要。该AI利用大型语言模型（LLMs）分析报告内容并提取关键要点、核心观点。这些研究报告并非由南方东英资产管理有限公司（「南方东英」）拥有或撰写，其知识产权由相关发行方全权拥有。如您希望获取任何研究报告的部份或完整内容，请直接联系原始发行方。

该篇资讯生成的摘要仅供一般参考，并不构成任何方面的意见，亦不应被视为要约或游说投资于任何投资产品。如欲获取投资意见，请咨询阁下的专业法律、税务和财务顾问。

该篇资讯生成的摘要未经南方东英审阅或编辑，可能包含不准确或遗漏之处。南方东英对摘要内容概不负责，并表明不会就因摘要全部或任何部分内容而产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。

该篇资讯中生成的摘要仅于在法律允许的司法管辖区发布。若在任何司法管辖区分发、发布或使用本网站生成的摘要乃属违法，或令南方东英须遵守该司法管辖区的任何注册、发牌或其他规定，则生成的摘要不拟在该司法管辖区分发、发布或供任何人士使用。未经南方东英书面同意，生成的摘要的任何信息或任何部分均不得复印，分发或复制给任何第三方。

投资涉及风险。若摘要提及特定金融产品，请参阅有关产品的销售文件，以获取进一步资料，包括当中所载之产品特色及所有风险因素。