建发物业中报观察：稳中有进，书写物企新周期高质量发展答卷

2026年，物业管理行业迎来历史性时刻。“实施物业服务质量提升行动”首次纳入“十五五”规划并写入政府工作报告。这意味着，物业行业正式迈入高质量发展新周期，低效主体将加速出清。对于头部物企而言，一轮重新洗牌的战略机遇期正在打开。

在此背景下，厦门建发房地产有限公司旗下上市物企建发物业（02156.HK）率先开启新周期布局。8月27日，建发物业披露2026年半年报，交出了迈向“再造”目标的首份中期答卷。

数据显示，报告期内，公司实现营业收入21.6亿元，同比增长18.3%；归母净利润2.40亿元，同比增长11.2%，归母净利润率11.1%，保持行业较高水平；在管面积达9641万平方米，较上年末增长5%，合约面积约1.22亿平方米，较上年末增长4%。

图片来源：建发物业2026年中期PPT

效益与规模协同增长的数据背后，折射出建发物业“稳中有进”的战略定力。稳，是住宅基本盘的持续夯实——在管规模稳步扩大，客户满意度与物业费收缴率稳居行业高位，为公司筑牢穿越周期的安全边际，也为市场化外拓积累了品牌底气；进，是第二增长曲线的加速培育——非住业态外拓持续突破，社区消费等增值服务场景不断扩容，AI与机器人应用推动运营效率稳步提升。

稳与进之间，基本盘的厚度与新动能的活力相互支撑，共同构成了建发物业“再造”之路上的坚实一步。

夯实住宅基本盘，发力非住拓规模

物业管理行业进入存量竞争阶段后，“跑马圈地”式的粗放扩张已难以为继。一方面，低效项目加速出清，优质住宅项目的争夺日趋激烈，客户满意度、收缴率等品质指标正取代单纯的面积增速，成为衡量物企核心竞争力的关键标尺；另一方面，随着住宅物业增量放缓，非住宅业态已成为物企突围的核心赛道。2026年上半年非住业态招投标市场持续活跃，行业竞争正从“社区守门人”向“城市服务商”加速演进。

对于建发物业而言，住宅物业始终是公司发展的基本盘。上半年，公司住宅物业管理服务收入10.26亿元，占公司整体物业管理服务收入的78.3%。

在稳固住宅基本盘的同时，建发物业将非住业态作为增长规模的重要突破口。报告期内，建发物业非住物业管理服务收入2.84亿元，占整体物业管理服务收入的比重由上年同期的16.6%提升至21.7%。

与此同时，公司在非住物业外拓持续发力。2026年上半年，建发物业写字楼、医院、部队、通讯等重点赛道集中发力，签约诸多标杆项目。

期内，建发物业外拓新签合同金额7.9亿元，同比增长74%。其中，外拓非住合同金额占比达85%，较上年同期提高13个百分点。

规模稳增的背后，是品质服务的持续深耕。今年上半年，建发物业综合满意度高达95.4分，保持行业标杆水平，物业费收缴率保持稳健。高满意度与稳定的收缴率不仅保障了基础物业服务收入的稳定性，更为公司延伸增值服务提供了信任基础与客户触点。

财务安全方面，建发物业亦展现出国企物企的稳健底色。报告期内，在手现金达32.52亿元，充沛的现金与稳健的资产负债结构，为公司外拓并购与业务创新提供了充足的弹药。

增服务扩容与科技降本增效，激活高质量发展新动能

如果说市场化外拓是向外要增量，那么增值服务与科技赋能则是向内挖潜力。前者回应消费升级趋势，拓展物业服务的价值边界；后者拥抱技术变革，提升运营效率与服务品质，两者共同为建发物业高质量发展提供新动能。

报告期内，社区增值及协同服务收入4.9亿元，同比增长9%，为公司第二大收入来源。围绕业主日常生活的高频需求，建发物业持续拓宽生活服务场景，服务边界不断延伸。

具体来看，期内，建发物业试水家政自营模式，提升服务标准和履约可控性，家居服务收入1.73亿元，同比增长19.5%；公司与房开集团深化业务协同，助力尾盘车位去化，房地产经纪及资产管理服务2670.9万元，同比增长29.4%。与此同时，公司还开展宠物经济试点，探索新消费机会。增值服务的扩容，不仅延伸了客户生命周期价值、打开了物业费之外的增长空间，更通过高频服务触点增强了业主粘性，反哺物业服务的满意度。

科技赋能方面，建发物业主动拥抱技术变革，在清洁、巡检等核心服务场景实现人机协同作业。截至2026年6月底，公司完成50余项无人值守门岗改造、140余项节能改造。科技工具的规模化应用，不仅让服务更稳定、生活更便捷，还可以让公司在竞争激烈的外拓市场中具备更强的成本优势。

从住宅底盘到非住外拓，从增值服务到科技赋能，建发物业上半年的每一步，都在为“2030年再造一个建发物业”积蓄动能。“十五五”开局之年，物业服务行业正站在从“房地产的附属配套”走向“城市服务商”的历史关口，品质、效率与服务生态将成为下一轮竞争的核心。