上市物企2026年中期业绩核心数据

目前，物业服务上市公司共65家，其中港股59家，A股6家。截至2026年8月31日，已有63家上市物业服务企业正式披露2026年中期业绩报告。中指研究院对已披露企业的核心经营数据进行全面梳理，从营收规模、盈利表现、管理规模三大核心维度，全景呈现上市物企2026H1的经营全貌，为行业带来最新的业绩洞察。

营收规模：9家企业半年度营收突破50亿元，规模与增长呈正相关，尾部企业持续收缩

表：63家上市物业服务企业2026H1核心经营数据

注：”—“表示未披露。

▌1.梯队分化显著，9家企业半年度营收突破50亿元

在已披露中期业绩的63家上市物企中，9家企业半年度营业收入突破50亿元，分别为碧桂园服务（245.00亿元）、万物云（191.12亿元）、绿城服务（98.71亿元）、招商积余（97.71亿元）、华润万象生活（92.17亿元）、保利物业（88.29亿元）、中海物业（74.85亿元）、恒大物业（69.43亿元）、雅生活服务（60.64亿元），头部企业规模优势突出。营收第二梯队（25-50亿元）仅3家企业，分别为永升服务、世茂服务、融创服务；第三梯队（5-25亿元）共31家企业，占已披露企业的49.2%，构成行业腰部主体；另有20家企业半年度营收不足5亿元，占31.7%，多为区域型或垂直赛道物企。

从集中度看，本次已披露企业半年度营业收入合计1533.47亿元，其中9家营收50亿元以上企业合计1017.92亿元，以14.3%的企业数量贡献了66.4%的营收；而20家营收5亿元以下企业合计仅55.86亿元，占比3.6%。本次已披露企业半年度营收均值为24.34亿元，中位数仅7.87亿元，均值约为中位数的3.1倍，行业营收分布高度右偏，“少数头部、长尾众多”的格局十分显著。

▌2.规模与增长呈正相关，头部稳健扩张、尾部普遍承压

在已披露中期业绩的63家上市物企中，32家企业实现营业收入同比正增长，占比达50.8%，刚过半数；31家企业营收同比下滑，正负增长企业数量几乎“对半开”，行业整体规模增长承压。但若按营收梯队拆分，企业间增长表现呈现明显的“规模越大、增长越稳”特征：第一梯队（50亿元以上）9家企业中8家正增长，整体口径营收增速达4.98%；第二梯队（25-50亿元）3家企业整体增速为-4.23%；第三梯队（5-25亿元）31家企业中16家正增长，整体增速1.31%；第四梯队（5亿元以下）20家企业中仅7家正增长，整体增速-1.86%。这说明本轮规模增长的分水岭不在“腰部”而在“尾部”——中小物企面临的收缩压力显著大于头部企业。

其中，6家企业营收实现双位数同比增长，经发物业、建发物业营收增速分别达24.83%、18.34%，在已披露企业中位列前两位；京城佳业（15.55%）、滨江服务（13.50%）、众安智慧生活（10.95%）、润华服务（10.70%）营收增速均超10%，上述企业多为区域型国企或深耕高能级城市的优质物企，依托母公司资源与市场化拓展实现逆势扩张。头部企业中，华润万象生活（8.13%）、招商积余（6.64%）、绿城服务（6.27%）、碧桂园服务（5.67%）、万物云（5.38%）、保利物业（5.21%）、中海物业（4.52%）、恒大物业（4.45%）均实现稳健正增长；与之相对，港誉智慧城市服务（-31.10%）、祈福生活服务（-12.08%）、和泓服务（-11.68%）、建业新生活（-11.03%）降幅居前，多为中小规模企业。

▌3.基础服务基本盘稳固，超九成已披露企业基础服务收入占比超50%

剔除宝龙商业、港誉智慧城市服务、南都物业、特发服务、万物云、新大正、星盛商业、珠江股份8家未披露基础服务收入的企业，剩余55家已披露该项数据的企业中，52家企业基础物业服务收入占营业收入比重超50%，占比达94.5%，基础物业服务作为绝大多数已披露上市物企核心收入来源与经营压舱石的地位进一步巩固。其中，中天服务、润华服务、彩生活、德信服务、融创服务基础服务收入占比均超94%，对基础物业服务的依赖度相对较高；43家企业基础服务收入占比超70%，占已披露该项数据企业的78.2%。另一方面，苏新服务（22.0%）、祈福生活服务（38.1%）、华润万象生活（39.0%）基础服务收入占比低于40%，增值服务、商业运营及城市服务等多元业务已成为其收入的重要支撑。在营收整体增长承压的背景下，基础物业服务的高占比既是企业经营的“稳定器”，也意味着增值服务与多元业务的突破仍是行业亟待破解的课题。

盈利表现：8家企业贡献近七成净利润，盈利分化较营收分化更为剧烈

2026年上半年，本次已披露中期业绩的63家上市物企盈利表现分化进一步拉大。盈利向头部集中的趋势比营收更为极端，中小物企利润端普遍承压。

▌1.盈利高度向头部集中，8家企业贡献近七成净利润

在已披露中期业绩的63家上市物企中，8家企业半年度净利润在5亿元以上，分别为华润万象生活（23.02亿元）、碧桂园服务（9.48亿元）、保利物业（9.43亿元）、万物云（8.20亿元）、绿城服务（7.24亿元）、中海物业（7.01亿元）、招商积余（5.22亿元）、恒大物业（5.03亿元）。上述8家企业以12.7%的企业数量，合计实现净利润74.64亿元，占56家盈利企业净利润合计109.75亿元的68.0%；其中华润万象生活一家即贡献23.02亿元，占比达21.0%，净利润前三强（华润万象生活、碧桂园服务、保利物业）合计41.93亿元，占比38.2%。净利润第二梯队（2.5-5亿元）共3家企业，分别为雅生活服务、滨江服务、永升服务；第三梯队（2.5亿元以下）多达45家企业，占已披露企业的71.4%，合计净利润仅25.18亿元；另有7家企业出现经营亏损，合计亏损4.19亿元。

从盈利效率来看，已披露企业间净利率差距显著，星盛商业、华润万象生活、滨江服务净利率在已披露企业中位列前三位，分别达30.07%、24.98%、14.01%；12家企业净利率超10%，23家企业净利率集中在5%-10%区间，19家企业净利率在1%-5%区间，同时有7家企业净利率为负，分别为合景悠活（-1.55亿元）、世茂服务（-1.04亿元）、远洋服务（-0.66亿元）、正荣服务（-0.54亿元）、建业新生活（-0.28亿元）、德商产投（-0.10亿元）、祈福生活服务（-0.03亿元）。

▌2.盈利分化甚于营收分化，中小物企利润端普遍承压

在已披露中期业绩的63家上市物企中，28家企业实现净利润同比正增长，占比44.4%；其中56家盈利企业中有26家实现净利润正增长，占比46.4%，均低于营收正增长企业占比（50.8%），盈利端的压力大于收入端。分梯队看，分化更为剧烈：净利润5亿元以上的8家头部企业净利润整体同比增长3.37%，保持稳健；而净利润2.5亿元以下的45家中小企业净利润整体同比下降10.41%，利润下滑具有普遍性，并非个别企业现象。

从增长结构看，本次已披露企业中18家企业实现营收、净利润“双增”，包括保利物业、华润万象生活、绿城服务、招商积余、永升服务、恒大物业、建发物业、滨江服务、经发物业、京城佳业、时代邻里等，构成行业稳健经营的中坚力量；10家企业呈现“营收下降、净利润增长”的提质增效特征，包括新城悦服务、烨星集团、彩生活、方圆生活服务、朗诗绿色生活、力高健康生活、星悦康旅、泓盈城市服务、合景悠活、远洋服务，通过退出低效项目、压降成本费用实现了利润修复；14家企业“增收不增利”，营收增长但净利润下滑；21家企业营收与净利润双降，经营承压最为明显。

其中，5家企业净利润增速超100%，浦江中国净利润同比大增472.80%，在已披露企业中位列增速榜首；朗诗绿色生活（446.64%）、力高健康生活（238.68%）、方圆生活服务（176.84%）、润华服务（107.33%）净利润增速均超100%，上述企业多为前期利润基数极低，2026年上半年通过业务优化、成本管控实现了显著的利润修复。此外，远洋服务、合景悠活净利润增速分别达78.82%、43.96%，亏损幅度较上年同期明显收窄，经营状况边际改善。与之相对，正荣服务、世茂服务、德商产投、建业新生活、祈福生活服务净利润由盈转亏或亏损扩大，港誉智慧城市服务、弘阳服务、佳源服务、东原仁知服务净利润降幅均超60%。

▌3.毛利率整体保持稳定，中小企业“高毛利、低净利”特征明显

在已披露中期业绩的63家上市物企中，49家企业毛利率维持在15%以上，占比达77.8%，本次已披露企业整体保持着相对稳定的盈利空间。其中，祈福生活服务以51.47%的毛利率在已披露企业中位列第一，星盛商业（50.69%）、华润万象生活（38.05%）分列二三位，商业运营赛道物企盈利优势显著；15家企业毛利率超25%，占比23.8%；18家企业集中在20%-25%区间，16家企业集中在15%-20%区间，多数企业毛利率处于15%-25%的中枢水平。与此同时，浦江中国（10.79%）、招商积余（10.98%）、特发服务（11.35%）、万物云（12.66%）、世茂服务（13.50%）等企业毛利率低于15%，业务结构与成本刚性对盈利空间形成持续挤压。

值得注意的是，分梯队对比呈现出一个反直觉的现象：净利润2.5亿元以下的45家中小企业毛利率均值达21.84%，反而高于净利润5亿元以上8家头部企业的19.13%，但其净利率均值仅6.64%，明显低于头部企业的9.14%。这说明中小企业利润承压的症结并不在基础业务的盈利空间，而在于规模不足导致的费用摊薄能力弱、减值计提压力与管理成本刚性，“高毛利、低净利”成为中小物企的典型困境。对中小物企而言，做大规模、提升单城项目密度与提升管理效率，比单纯追求毛利润率更为关键。

管理规模：头部企业规模优势显著，行业增量几乎全部由头部贡献

表：63家上市物业服务企业2026H1管理面积数据

注：”—“表示未披露

▌1.规模梯队格局稳固，头部企业在已披露企业中领跑

剔除彩生活、第一服务控股、港誉智慧城市服务、合景悠活、南都物业、浦江中国、祈福生活服务、润华服务、特发服务、万物云、新城悦服务、新大正、中奥到家、中天服务14家未披露在管面积数据的企业，剩余49家已披露该项数据的企业中，碧桂园服务以10.96亿平方米的在管面积位列已披露企业首位，是本次已披露企业中唯一一家在管面积突破10亿平方米的企业；保利物业以8.94亿平方米位列第二；恒大物业、绿城服务在管面积分别为6.03亿、5.80亿平方米，在已披露企业中位列第二梯队；中海物业（4.95亿平方米）、雅生活服务（4.93亿平方米）、华润万象生活（4.39亿平方米）、招商积余（4.07亿平方米）在管面积均超4亿平方米，上述企业在已披露企业中规模优势突出。49家已披露在管面积的企业中，13家企业在管面积突破1亿平方米，34家企业在管面积集中在1000万-1亿平方米区间，2家企业在管面积不足1000万平方米，规模梯队格局清晰。

▌2.超六成已披露企业在管面积正增长，但增量高度集中于头部企业

49家已披露在管面积数据的企业中，31家企业实现在管面积同比正增长，占比达63.3%，本次已披露相关数据的企业整体规模保持稳步扩张态势。其中，经发物业在管面积同比大增96.14%，在已披露在管面积数据的企业中位列增速首位；泓盈城市服务（74.19%）、兴业物联（33.04%）在管面积增速均超30%，滨江服务（23.43%）、建发物业（15.77%）、力高健康生活（14.01%）、中海物业（13.60%）、卓越商企服务（11.86%）、招商积余（10.48%）、越秀服务（10.39%）等10家企业在管面积增速超10%，上述企业多为区域型国企或深耕高能级城市的优质物企，依托母公司资源与市场化拓展实现规模快速增长。与之相对，世茂服务（-14.44%）、金茂服务（-12.35%）、融创服务（-11.26%）在管面积降幅居前，退出低效项目、优化在管结构成为部分企业的阶段性选择。

但若从面积净增量而非增速观察，行业的分化程度远超增速所呈现的图景。49家已披露企业上半年在管面积合计净增约219.2万平方米，而净增量排名前五的企业——保利物业（+60.0万平方米）、中海物业（+59.3万平方米）、绿城服务（+44.0万平方米）、招商积余（+38.6万平方米）、碧桂园服务（+33.1万平方米）——合计净增约235.0万平方米，已超过全部49家企业的净增总额。这意味着剔除这5家头部企业后，其余44家企业在管面积合计净减少约15.8万平方米，其中融创服务（-33.0万平方米）、世茂服务（-32.1万平方米）、雅生活服务（-23.7万平方米）、金茂服务（-13.4万平方米）退出规模居前。行业已进入“头部扩张、多数收缩”的结构性调整期，规模增量几乎完全由头部企业贡献，中小物企的市场份额正被持续压缩。

▌3.合约面积储备充足，为后续增长提供支撑

从已披露合约面积数据的39家企业来看，保利物业以10.18亿平方米的合约面积在已披露企业中领跑，绿城服务以9.06亿平方米紧随其后，华润万象生活、永升服务合约面积分别为4.91亿、3.57亿平方米，储备规模充足。38家具备可比数据的企业中，20家企业合约面积实现同比增长，占比达52.6%，经发物业（91.54%）、朗诗绿色生活（15.31%）、兴业物联（13.92%）、滨江服务（13.83%）、建发物业（8.02%）合约面积增速居前，为后续在管面积转化奠定基础。更为重要的是，34家同时披露在管面积与合约面积的企业，其合约面积均高于在管面积，合管比处于1.02-1.61区间，其中12家企业在1.2以上，星盛商业、世茂服务合管比均达1.61，绿城服务达1.56，康桥悦生活达1.46，永升服务达1.40，已签约未交付面积将为企业后续营业收入的稳定增长提供坚实支撑。

结语

整体来看，已披露2026年中期业绩的63家上市物企，整体呈现出“规模稳中有进、结构分化加剧、盈利向头部集中”的经营特征，且分化已从收入端蔓延至利润端与管理规模端。第一，分化是结构性的而非周期性的。营收、净利润、在管面积三项指标同时指向同一趋势：头部企业凭借品牌、资源与精细化运营能力持续扩张，中小物企则普遍收缩——中小企业在营收、净利润、在管面积三个维度的整体表现分别为-1.86%、-10.41%、净减少，头部与尾部的经营走势已明显背离。第二，盈利集中度高企。8家头部企业以12.7%的数量贡献了68.0%的净利润，而45家净利2.5亿元以下的中小企业净利整体下滑10.41%，行业正从“普遍增长”转向“少数增长、多数承压”。第三，中小物企的症结在规模而非毛利。中小企业毛利率均值（21.84%）高于头部（19.13%），净利率却明显偏低，说明其出路在于做大规模、提升项目密度与管理效率，而非简单的价格竞争。第四，基础物业服务仍是压舱石。超九成企业基础服务收入占比超50%，全部同时披露合约与在管面积的企业均保持合约面积高于在管面积，储备相对充足。后续，中指研究院将持续跟踪上市物企2026年全年业绩表现与经营动态，为市场带来更全面、更深度的业绩解读与趋势洞察。