国海研究 | 每周深度·5篇深度报告0830

（来源：国海证券研究）

行业深度·4篇

国海首席经济学家·夏磊团队| 新模式下房地产行业的K型分化

国海汽车·戴畅团队| 乘用车出口深度：重点市场加速腾飞，自主中期出口空间广阔

国海交运·匡培钦团队 | 航空货运需求稳增，客运票价转为增长

国海机械·张钰莹团队 | 光模块设备行业深度研究：固晶与共晶设备——精度持续跃迁，国产替代浪潮

公司深度·1篇

国海电子·胡剑团队| 华勤技术（603296）公司深度研究：深耕“3+N+3”战略，AI浪潮有望驱动数据业务持续成长

行业深度

政策：新模式下房地产行业的K型分化

作者：夏磊

报告发布日期：2026年8月28日

报告摘要：当前，房地产行业正从旧模式向新模式转型，市场呈现明显的“K型分化”。这是市场重新定价、资源再配置的结果，也折射出购房者对性价比的追求。

这一现象，既是行业从“有没有”迈向“好不好”的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志。

本篇报告尝试解答新模式下房地产K型分化有哪些表现。

什么是房地产新模式？

房地产发展新模式，本质上是在开发、融资、销售三大核心环节进行制度重构。

房地产开发项目公司制。房地产开发项目公司制是开发环节的核心制度安排。项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红。这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来，尽可能避免风险传染与蔓延。

主办银行制。在融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。这一制度解决了旧模式下的两大痛点，一是避免挤兑效应。二是缓解信息不对称。

预售转现售制。在销售环节推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。现房销售的意义在于，一是从根本上解决交付难、“货不对板”的问题；二是告别“高周转”运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质。三是现房销售让房价回归真实供需关系。

什么是K型分化？

“K型分化”是指在市场调整中，不同城市、区域、产品呈现走势相反的明显分化，一端向上，一端向下，形似字母“K”。K型分化有四种表现：

1、城市的K型分化

以上海、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高、热度高；以大量三四线城市为代表，土地成交减少、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天。

核心城市的住宅土地出让金占比持续上升。据中指数据库统计，2025年全国住宅土地出让金中，TOP20、TOP30、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1-7月，对应TOP20、TOP30、TOP50城市占比已分别提升至62%、71%和80.5%，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚。

核心城市高溢价地王频出。2026年1-7月，一线、二线、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9%、3%。深圳上半年“地王”频出，三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%，流拍地块主要集中在三四线城市，三四线城市流拍地块占比高达86%。

土地市场分化，是由于房企投资逻辑发生根本转变。

一是房企管理半径收缩。典型房企拿地城市数量呈减少趋势，据cric数据统计2025年（截至2025年11月，本段口径相同）多数收缩至20个以下。保利发展拿地城市数量从2021年的66个缩减至2025年的19个，中海地产（不含中海宏洋）收缩至15个，招商蛇口从41个减少到17个，万科、龙湖2025年拿地城市分别仅为9个和5个，房企彻底告别全国化扩张模式。

二是更重视确定性强的核心城市。核心城市人口持续流入、产业集聚效应明显，去化确定性高、产品溢价空间大，因此房企将投资高度集中于一线及强二线城市。

2、城市内部的K型分化

我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。同一城市内部，核心区域与非核心区域的市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流。

城市核心区域，土地市场高溢价频现，优质项目获得市场认可。以深圳为例，上半年三宗地王全部位于核心板块，南山粤海街道、前海桂湾、宝安中心区，溢价率分别高达151%、114%、99%。需求端，区位是购房者关注的首要因素，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价。2026年1-7月上海商品住宅成交金额排行TOP10项目，高度集中于浦东、徐汇、虹口、杨浦等核心区域，其中多个项目成交均价超过17万元/，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。

非核心区域，土地市场多底价成交甚至流拍，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面。同一城市内，非核心区地块往往因需求不足而以底价成交。需求端，以上海为例，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难、配套兑现缓慢等结构性瓶颈，即便大幅降价可能也难以有效激活需求。

城市内部的K型分化，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估。核心区集聚城市较优质的教育、医疗、商业配套资源，而土地供给有限，需求与供给的结构性错位，推动核心资产溢价持续走强。二是因为购房者风险偏好降低。购房者更倾向选择配套成熟的核心区，对远郊规划持观望态度，购买力向核心区收缩。

3、新房内部的K型分化

位置核心、产品力强的豪宅、性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高、户型陈旧的豪宅、性价比一般的普宅市场关注度偏低。

豪宅依靠优质景观和产品力，高单价下依然实现快速去化。以上海为例，终极改善产品价格不断上移。2026年7月上海徐汇区内环联排别墅单价纪录连续刷新，最高备案单价达32.82万元/。上海太古源源邸，地处位于浦东新区的陆家嘴北滨江板块，一线临江区位条件较为突出。收官批次均价约19.18万元/，创下上海2026年新入市住宅项目均价新高。截至2026年6月12日，项目累计销售348套，销售额达177亿元，整体去化率92%。深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾，2026年5月加推78套302海景大平层，总价5150万元起步，半小时售罄。

普宅则比拼性价比和精准定位实现去化。以北京西城区二环百万庄板块的百万佳苑橘园为例，该项目为现房商品房，户型以48-108的一居至三居为主，总价约464万元起步，网签均价约9.66万元/。在核心地段，以低总价精准切入刚需及首次改善客群，用“低总价+好地段+现房”的组合实现快速去化。

新房市场豪宅与普宅分化的原因，核心在于客群分化与购房逻辑的分层。豪宅面向高净值人群，核心驱动力是资产配置逻辑，核心地段、优质景观、顶级产品力构成不可替代的溢价基础。而普宅面向刚需及首次改善客群，购房决策高度务实，核心诉求是在有限预算内实现住的好。“好房子”凭借功能强大的小户型、完善的社区配套精准激活了置换与首置需求，已取代传统的价格战，成为驱动普宅去化的核心因素。

4、新房和二手房的K型分化

二手房成交活跃度攀升、低总价成交占比扩大，而新房市场则持续缩量。这是购房者考虑“确定性”与“价格弹性”后作出的选择。

二手房交易活跃度持续提升。根据国家统计局数据，全国二手房交易网签面积逐年上升，从2023年的7.09亿平方米增至2025年的7.37亿平方米，三年累计增长约0.28亿平方米。住房城乡建设部数据显示，2026年1-7月全国二手房交易网签面积48218万平方米，同比增长10.2%。核心城市二手房成交尤为活跃。2026年1-7月上海二手房成交17万套，同比上涨14%，月均成交2.4万套；北京二手房成交12万套，同比增长6.3%，为2021年以来同期最高水平；深圳二手房成交4.3万套，同比上涨5.9%。

新房市场持续缩量。全国商品房销售面积从2021年17.9亿平方米的高点持续下滑，2025年降至8.8亿平方米。据我们测算，预计2026年商品房成交约7.8亿平方米，长期看商品房市场成交量中枢预计将不断探底。核心城市新房缩量同样明显，2026年1-7月上海新房成交9.7万套，总量远低于二手房；北京、深圳新房分别成交6万套和1.7万套，同比分别下降7.9%和8.4%。

分化背后是购房逻辑的转变。二手房所见即所得，几乎不存在交付风险，且价格弹性更大，房东降价意愿强、议价空间充足，更能匹配当下购房者的价格预期。而新房市场受限于地价、建安成本等因素，价格刚性较强，调整空间有限，叠加部分项目交付不确定性，购房者更倾向于选择确定性强、即买即住的二手房。供需双方的偏好转变，共同推动二手房成为当下市场交易的主力渠道。

K型分化的总结与展望

K型分化是市场在总量收缩中完成的结构性重构。2026年1-7月，全国房地产市场呈现“弱复苏、强分化”格局。1-7月新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%，房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%。总量承压之下，结构性分化持续加深，K型分化已成为市场运行的核心特征。

与此同时，房地产发展新模式的制度框架正加速落地。2026年房地产政策重心从“推动止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的施政体系持续深化。“好房子”建设、城市更新、存量资产运营正在形成房地产领域新的供需增长点。随着新发展模式的制度框架逐步完善，资源将向更高效、更确定、更优质的方向持续配置，行业正从“量的扩张”全面转向“质的竞争”，未来只有真正具备居住价值与不可复制性的资产，才能被市场认可。

从行业整体来看，新房成交量与土地成交规模的萎缩或将持续。二手房市场的热度更多停留在低总价刚需“以价换量”层面，尚未形成对开发商投资端的有效牵引。房企销售回款优先用于降负债、保交付，而非用于新增土地投资；土地市场虽在核心城市出现点状回暖，但总量层面收缩趋势未改。房地产销售与土地成交在总量意义上的持续缩量，仍是大概率事件。

风险提示 房地产市场超预期下行风险；对政策解读偏差；调研样本有限，不足以反映市场主体；数据可得性局限，口径不完全统一；历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。

汽车：乘用车出口深度：重点市场加速腾飞，自主中期出口空间广阔

作者：戴畅

报告发布日期：2026年8月27日

报告摘要：本篇报告解决了以下核心问题：1、全球乘用车市场空间如何；2、分区域视角，国产品牌出口空间几何；3、国产品牌乘用车出口在不同市场的驱动力分别是什么。

全球汽车市场总量稳定在9200-9600万辆区间，电动化率持续提升，中国乘用车出口结构加速向新能源转型。2025年全球汽车市场亚欧美合计占比超 90% 且亚洲独占约 50%，2025 年全球市场总量同比增长约 3.13%。全球电动化率长期上行趋势明确，2024 年达 19.4%、2025 年提升至 23.7%，东北亚渗透率领跑全球，东南亚增速较快，2026年1-2月拉美跃升至44.4%。中国乘用车出口中新能源占比 2026Q1达49%，插电混动有望成为出口增长下一个爆发点。

自上而下分区域视角看：自主品牌海外可触达核心市场约2500万辆，我们预计中期出口可超1300万辆。全球新能源渗透率提升，自主品牌在核心地区出口有望持续增长。自主品牌在东南亚、欧洲、拉美、独联体、澳新及中东市场有望充分受益于新能源渗透率提升带来的增量，2025年自主品牌在核心市场出口达536万辆，预计2030年提升至1141万辆，其中欧洲、拉美为核心增量。相比于日系，自主品牌可触达核心市场规模仅约一半（2025年全球超5000万辆海外市场，包含北美、印度、日韩等其他地区约2500万辆，自主品牌难以深入），预计2030年非核心市场有小幅突破，叠加核心市场的增长，预计2030年自主品牌出口可达1341万辆。

投资建议：受益于全球新能源渗透率提升，自主车企出口东南亚、拉美、中东、独联体优势不断强化，欧洲市场加速成长。自主品牌在东南亚、欧洲、拉美、独联体、澳新及中东市场有望充分受益于新能源渗透率提升带来的增量。对标日系巅峰海外约2500万销量，我们预计自主乘用车出口中期出口可达1341万辆。考虑到乘用车出海成长空间广阔，我们维持汽车行业“推荐”评级，建议关注重点公司：吉利汽车、长城汽车、比亚迪、小鹏汽车、江淮汽车、长安汽车、上汽集团。

风险提示：出口进度不及预期、出口政策波动、地缘政治影响、海外供应链建设不及预期、关税及贸易壁垒变化、原材料成本波动、原油价格大幅下降、重点关注公司盈利预测不及预期、各国情况并不具备完全可比性，对标的相关资料和数据仅供参考

交运：航空货运需求稳增，客运票价转为增长

报告作者：匡培钦/陈依晗

报告发布日期：2026年8月24日

投资要点：本篇报告解决了以下核心问题：复盘了行业、航司7月供需及运营情况，分析了近期行业票价、油汇变化；对行业后续发展进行展望，并给出相关投资建议和行业评级。

投资建议及行业评级  航空货运方面，看好出口产品升级带来的空运需求稳增。当前全球跨境空运需求依然旺盛，高油价压力下货邮量仍能维持稳增；供给端新飞机交付周期拉长，行业运力净增长有限。在此供需格局下，货运运价有望持稳，若油价持续回落，利润有望进一步增厚。建议重点关注货运航司东航物流，当前行业景气度向好，公司业绩兑现能力较强，同时分红比例有望维持较高水平，具备一定红利投资价值。

航空客运方面，暑运旺季航司运力投放回升，票价同比增速由负转正，航司盈利能力或能修复。7~8月，国内航油出厂价环比持续下降，虽油价仍处相对高位，但航司成本压力较2026Q2已有明显缓解，油价担忧有所消减。暑运前期，行业需求增速偏慢、相对弱于供给，致含税票价同比出现下降。但后期随出行需求回升，行业票价同比跌幅逐渐收窄回正，航司盈利能力有所修复。展望看，行业未来供给或持续收紧，看好需求量稳增有望支撑票价持续回升，航司利润或能弹性增长。建议重点关注春秋航空、中国国航、中国东航、南方航空、吉祥航空等。综上所述，维持航空运输行业“推荐”评级。

暑运前期票价承压，8月上半月票价回正

1）行业供需：行业7月运力同比增长。根据民航局公布的2026年7月行业最新数据，7月行业ASK、RPK同比分别+3.7%、+5.9%，客座率达到86.3%，同比+1.8pct，较2019年同期+2.7pct。其中国内线、国际线周转量同比分别+5.3%、+7.9%。

根据六大航司（中国国航、南方航空、中国东航、春秋航空、吉祥航空、海航控股）披露的7月运营数据合计情况看，六家航司7月ASK、RPK同比分别+4.1%、+7.1%，客座率达到86.1%，同比+2.4pct。其中，国内线/国际及地区线ASK同比分别+3.6%、+5.4%，对应RPK同比分别+6.4%、+8.9%，相应客座率分别为87.2%、83.2%，同比分别+2.3pct、+2.7pct，较2019年同期分别+2.8pct、+2.8pct。航司旺季运力投放增加，客座率高位且同比增幅明显。

2）票价：8月上半月暑运票价止跌回正。2026年6、7月行业国内线经济舱平均含税价分别为805.1、834.6元，同比分别+12.3%、-0.7%，我们测算对应扣油票价602.5、678.1元，同比分别-8.1%、-12.1%。暑运前期需求增速偏慢，供给相对需求偏松，票价承压。8月初至8月18日，国内线经济舱平均含税票价同比+2.2%，扣油票价同比-4.5%，随出行量及客座率回升，行业含油价同比增速逐渐转正。2026年1月1日至8月18日，国内线经济舱平均含税票价同比+6.7%，扣油票价同比-1.0%。

3）油汇：暑运原油价略有回升，人民币汇率持续走强。油价方面，原油价格7、8月逐渐回升。7月月度平均布油价达到84.0美元/桶，环比-0.5%，同比+20.7%。8月初至8月20日，平均布油价达到86.9美元/桶，较2025年8月全月平均中枢价格+29.3%，原油价格涨幅再次扩大。2026年1月1日至8月20日，布油价累计平均为87.0美元/桶，同比+23.8%，全年油价中枢有望上行。航油价格上，8月国内航油价继续下调，降至7581元/吨，环比-5.6%，同比+33.6%。汇率方面，2025年末，中间价美元兑人民币汇率为7.029。至2026年8月21日，中间价美元兑人民币汇率为6.782，较2025年末-3.52%，较2026Q2末-0.43%，人民币持续升值，航司有望取得一定汇兑收益。

旺季航司运力回升，机队净增速放缓

1）运营情况：当月情况看，7月进入暑运旺季，各航司运力同比增长；其中春秋航空运力同比增速8%，三大航（中国国航/南方航空/中国东航，全文各处同）运力同比增速4%~5%。客座率方面，7月六大航司综合客座率环比及同比均有增长，航司客座率在85%以上。

累计情况看，1~7月春秋航空总ASK同比增速14.1%，其余航司增速都在5%以内，运力增幅有限。客座率上，航司国内外航线客座率均处于高位水平，除南方航空客座率同比略有下降，其余航司国内外客座率同比均有提升，中国国航客座率同比增幅达到4.2pct

2）机队引进：7月中国国航、南方航空、中国东航、吉祥航空、海航控股分别引进2、8、2、1、2架客机，春秋航空未引进新飞机；净增数量上，中国国航、南方航空、吉祥航空、海航控股均净增1架客机。六大航司合计净增4架客机，其中三大航有2架。1~7月累计看，六大航司合计净增33架客机。

风险提示 地缘政治风险，宏观环境波动风险，出行需求增长不及预期，行业供给超预期风险，票价上涨幅度不及预期，市场竞争加剧风险，油价大幅上涨风险，人民币大幅贬值风险，盈利预测风险。

机械：光模块设备行业深度研究：固晶与共晶设备——精度持续跃迁，国产替代浪潮

报告作者：张钰莹

报告发布日期：2026年8月24日

报告摘要：本篇报告致力于回答以下核心问题：1、AI 算力扩张驱动光模块速率迭代，对固晶/共晶设备带来哪些硬性指标升级？2、银胶固晶与金锡共晶工艺如何分层适配不同速率光模块？3、海内外贴片设备竞争格局与国产替代空间、长期成长逻辑如何？

AI算力驱动光模块速率升级，推动贴片设备向高精度、高可靠方向演进。 随着AI数据中心高速互联需求增长，光模块速率由400G向800G、1.6T持续升级，贴片环节作为封测核心工序，设备价值占比约20%。高速光模块对贴装精度、热管理能力和自动化水平提出更高要求，光芯片贴装精度已由传统±10至±7μm优化至±5至±3μm水平。

固晶与共晶工艺形成差异化应用路线，共晶工艺受益于高速光模块和先进封装需求提升。 固晶工艺凭借成本低、效率高等优势，主要应用于低速光芯片、电芯片等场景；共晶工艺依靠高导热、高可靠特性，成为高速光芯片和高功率器件的重要封装方式。随着CPO、NPO等下一代光互联技术发展，共晶工艺有望向多芯片异质共晶、晶圆级微焊接等高阶封装场景延伸。

固晶机市场持续扩容，国产替代空间进一步打开。 根据猎奇智能招股说明书转引弗若斯特沙利文，全球固晶机市场规模预计由2025年的16.6亿元增长至2030年的66.0亿元，2026年至2030年复合增长率达19.2%。2025年猎奇智能光模块贴片设备市场份额达到20%，排名全球第一；目前中低端固晶设备国产化率约70%，而面向400G/800G/1.6T高速光模块的高端固晶/共晶设备国产化率约20%，高端市场仍具较大替代空间。

海外厂商占据高端贴片设备市场，国产企业加速突破核心指标。 当前高端共晶贴片设备仍由ASMPT、MRSI、ficonTEC等海外厂商主导，部分设备实现亚微米级定位精度；国内猎奇智能、微见智能、博众精工等厂商已在加工精度、温控能力、多工艺兼容等方面快速追赶，部分设备已达到行业领先水平，并逐步进入800G/1.6T光模块供应链。

国产设备企业凭借技术积累和客户导入加速成长，光模块设备长期成长逻辑明确。2025年猎奇智能光模块贴片设备全球份额达到20%，高精度共晶设备可支持COC/COS封装，并已进入头部光模块厂商供应体系；博众精工、微见智能等企业通过多工艺兼容和高精度设备布局，持续拓展高速光模块市场。随着AI算力建设推动800G/1.6T光模块放量，以及CPO等先进封装技术演进，固晶/共晶设备行业兼具技术升级与产能扩张双重驱动。

行业评级：光模块设备兼具技术升级与产能扩张双重驱动，行业景气度有望持续提升。维持光模块设备行业“推荐”评级。

相关标的：联讯仪器、日联科技、科瑞技术、华盛昌、罗博特科、凯格精机、博众精工、奥特维、安达智能、快克智能、智立方等。

风险提示：1、技术成熟度不及预期风险 ；2、产业化落地不确定性风险；3、早期大额投入周期长及项目执行不及预期风险； 4、政策环境变动风险；5、知识产权纠纷风险。

公司深度

电子：华勤技术（603296）公司深度研究：深耕“3+N+3”战略，AI浪潮有望驱动数据业务持续成长

作者：胡剑/李晓康