香港40%住宅成交来自内地客，邱达昌预计两年内楼价涨15%

内地近期收紧资金外流措施，外界关注是否会影响香港楼市。

远东发展（0035）主席兼行政总裁邱达昌日前在马来西亚接受采访时坦言，内地客户占香港楼市约四成购买力，若被限制来港置业，对楼市一定会有影响，但暂时未见相关措施出台，维持未来两年楼价上涨15%的预测。

40%住宅成交来自内地客户

邱达昌表示，香港住宅单位过去每年成交量约1.5万至2.2万个单位，近年升至约3万个单位，其中40%来自内地客户，“如果他们不来了，也会影响我们。”

若内地进一步收紧跨境资金外流，对整个香港也会有影响，因为香港发展与内地息息相关。

不过，邱达昌维持未来两年楼价上升15%的预测。他表示，如果中央限制内地人来港买房，确实会影响楼价，但暂时没有实行这些措施，“中国现在也没有管制家族办公室，只不过是追查一些在内地没有交税的人，并没有说interfere（妨碍）香港。”

反而美国加息步伐放缓，香港仍有3万个家庭的置业需求，相信在楼价不算太高的情况下，人们仍会陆续入市，依旧利好楼价前景。

写字楼供应多难免受压

另一方面，邱达昌认为香港写字楼市道和全球一样面临供应过剩问题，租金无可避免会受压。

他以恒基兆业地产（0012）旗下中环TheHenderson为例，最初每平方呎叫价180元，现在降到120元左右，出租情况不错；

听说长江中心二期租金更是叫价100元，因此二、三线写字楼租金会进一步受压，“比如我的远东发展大厦，地段很好，但楼龄很老，以前最高峰的时候每平方呎租金能收60、70元，现在跌到30、40元也要出租，我没有choice（选择）。”

远东发展减债已进入“稳步时期”

提到集团发展，邱达昌表示远东发展减债已经进入“稳步时期”，净负债比率已从高峰期的超过70%，逐步降到现在的50%多，目标仍然是降到50%。

远东发展此前表示计划在中国及新加坡等地推出REITs（房地产投资信托基金），被问到是否会将这些REITs在香港上市，他表示家族及上市公司在全球有70多间酒店，马来西亚的资产会在当地上市，如果远东发展的资产要分拆，也可能考虑在香港或内地上市，但目前还没到这个阶段。

他又坦言，新加坡在吸引REITs上市方面政策更友好，企业和投资者都有税务优惠，坦言香港这方面需要继续改进。

无意加大杠杆早年“受过教训”

对于香港银行收紧物业估值及按揭成数，邱达昌说“不能怪银行”，但强调集团本身借贷需求不大，“我们自己也不想继续借钱”，暂时也无意在下一轮周期加大杠杆，因为酒店业务回本周期长，“就算是启德帝盛酒店，这么成功（预计）也要7至8年才能回本”，未来资金回笼后将集中投入到买地建楼，主力发展中小型住宅。

远东发展在洪水桥拥有一幅约50多万平方呎的土地，目前正在与政府商讨补地价，他不讳言早年高价买地“受过教训”，地产发展还是要“看时机”。

北部都会区新盘呎价1.7万“不算太赚”

问到北部都会区首个新盘平均呎价1.76万元，邱达昌表示定价合理，因为现在建筑成本要每平方呎5000元，地价也要五、六千元，还有利息开支，就算发展商再节省，每平方呎成本也有1.3万至1.4万元，所以1.7万元的呎价“不算太赚，只能说有的赚”。

他又认为，北部都会区的主要客源还是以本地香港人为主，因为内地买家更倾向于在九龙置业，比如买启德的房子、到尖沙咀海港城消费等。

另外，邱达昌看好内地一线城市的楼市复苏，认为上海、杭州及深圳的楼价已经跌得过低。他透露，集团在上海的长租公寓单位，面积约300至400平方呎，月租约4000元人民币，约1700个单位原本需要两年才能全部租出，结果仅用约6个月就全部租完，反映当地租赁需求强劲。