同样做物业，万物云凭什么先走出深蹲？AI替它省了4304万

物业公司的半年报，绕不开开发商三个字。万物云（02602.HK）这份2026年中期业绩，恰恰在"去开发商化"上走出了名堂：营收191.1亿元，同比增长5.4%；开发商业务收入同比降了27%；行政开支反而省下4304万元。同样是物业公司，它凭什么先走出深蹲？

答案藏在这份半年报的结构里：对关联业务做减法，对市场业务做加法，再用AI做乘法。

关联做减法：开发商收入占比4.3%，历史新低

万物云对开发商业务的依赖，正在明显松绑。上半年，开发商相关业务收入同比下降27.0%，持续关连交易收入占总收入的比重降到4.3%，同比降30%，创下历史新低；截至6月底，关联方贸易应收款项17.7亿元，较2025年末减少2.9亿元。开发商风险敞口在收缩，账本干净了不少。

关联业务不仅做减法，还主动淘汰低效项目：

住宅业务退出一批低毛利、低回款、难以通过运营改善实现合理回报的项目，涉及年化饱和收入7.4亿元

B端业务主动放弃或退出低毛利、低回报、服务边界不可持续的项目16个，涉及合同金额5700万元

增量时代求最大值，存量时代求最优解。万物云把资源从"关系单"挪到了"市场单"上。

市场做加法：非开发商收入撑起九成

放弃关联项目，换来的是一张更结实的收入盘子。上半年，非开发商业务收入181.3亿元，同比增长8%，占总收入超过九成，收入和核心净利润两端都在增长，成为公司企稳的主要支撑。

住宅物业仍是基本盘：住宅物业服务收入109.4亿元，同比增长6.5%，占总收入的57.3%。依托万科物业在存量市场的拓展能力，通过弹性定价、质价相符的方式，上半年新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元，其中63.5%来自存量项目换签，中标率较去年提升11个百分点至85%。

非住宅市场同步增长，物业及设施管理服务收入56.3亿元，同比增长8.9%。截至期末，蝶城数量增至708个。

围绕社区和房屋资产的服务也在长：居住相关资产服务收入9.0亿元，同比增长5.2%，毛利2.1亿元、同比增长9.5%。几个细分业务各有看点：

朴邻二手房买卖新增签约业绩1.9亿元，成交6429单，同比增长10%，在管项目二手房买卖市占率升至18.06%，较2025年提升1.73个百分点

研选家装修，来自物业渠道的有效线索占比达59.65%

修缮业务收入3.13亿元，同比增长45.3%，围绕存量房维护和老旧小区改造推进标准产品复制

社区商业也有样本。上海滨江万芊荟5月焕新后，日均客流达到1.7万至1.8万人次，场内商户日销售额超30万元，月均坪效约1000元/平方米。

科技做乘法：AI替它省了4304万

降本这件事，万物云交给AI了。继2025年全年行政开支下降之后，2026年上半年AI提效继续推动行政开支同比减少4304万元，降幅4.9%；行政开支占收入比重降到4.4%，比2025年同期低0.5个百分点。

AI不只是省钱的工具，还在变成服务业主的产品：

业主端AI助手"可可"已上线4140个项目、12992个网格，累计服务超过47万名客户，产生超过35万次有效对话和284万条有效消息，响应业主诉求超过10.7万单，其中6.2万单来自管家下班后的夜间时段

不动产AI大脑"灵石"进入规模化商业验证阶段，截至6月30日已签约租赁1339台，完成交付472台，平均交付周期16.7天。管理层明确，现阶段灵石的战略重点不是追短期收入，而是完成从内部效率工具向外部空间运营科技产品的商业化验证

利润"剪刀差"收窄：三股力量对冲

把账算到一起，逻辑就通了：开发商业务毛利下降、非开发商业务毛利增长、AI带来费用提效，三股力量对冲之下，利润"剪刀差"正在逐步收敛。剔除开发商业务影响后，核心净利润同比增长7.3%。利润结构优化、开发商风险收敛、业务独立性增强——"深蹲筑底后的企稳突围"，落到数据上确实立得住。

物业行业的新坐标：存量运营

万物云的变化，也是行业变化的缩影。随着城市发展从增量扩张进入存量提质阶段，城市更新"十五五"规划为物业行业参与存量城市运营提供了新的价值坐标。响应完整社区建设、城市更新战略，从"管小区"走向"运营社区资产"，物业公司的下半场叙事才刚刚开始。

（数据来源：中指研究院，万物云2026年中期业绩公告，2026-08-14）