一边撤场一边抢标：物业企业如何提升优质项目占比

2026上半年，房地产市场延续存量格局，物业企业的增长逻辑正从追求在管面积的规模扩张，转向对存量项目质量的经营优化。在这一背景下，两类方向相反、但并行发生的经营行为值得关注：一方面，企业主动退出低效、亏损的在管项目；另一方面，企业通过市场化招投标积极争取第三方优质项目。二者分属不同的经营决策——项目退出处理的是存量资产质量问题，市场拓展处理的是增量空间获取问题，彼此独立、互不制约。其共同指向，是提升优质项目在企业管理面积中的占比，推动企业从规模驱动转向质量驱动。

撤场：主动退出低效与亏损项目

撤场已不再是孤立个案。据中指研究院监测，2026上半年，全国35个主要城市因矛盾导致的住宅项目撤场案例达110个，较去年同期显著增长。从结构看，主动撤场项目占比约八成，因业主解聘导致的被动撤场占少数，且集中出现在江苏、广东等地（与两地业委会覆盖率较高、监管严格、业主维权意识较强有关）。这说明当前撤场潮的主流，是企业基于经营效益考量的主动止损，而非单纯受业主解聘倒逼。

撤场扩大的深层背景，是行业质价矛盾的持续深化。2026年全国物业服务满意度约72.8分，同比下降0.1分；二十城物业服务价格综合指数6月报1073.51，同比下跌0.03%、环比下跌0.07%，下跌城市范围扩大；百强企业物业费收缴率从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%，住宅业态更低，约为82.67%。价格、服务、经营三端相互传导，行业陷入“低价—降质—信任折损”的负向循环，部分项目收不抵支、长期亏损。

图：2022-2026年物业服务客户满意度得分情况

企业撤出项目，主要出于三类考量：一是基于战略层面的主动收缩，为优化项目组合而终止部分项目运营；二是部分项目受保交楼等因素影响，存在配套不齐、质量缺陷、空置率偏高等先天不足，叠加关联方应收账款坏账风险，项目运营承压而被迫撤场；三是质价矛盾激化，业主要求降费提质、项目收缴率偏低、运营亏损而撤场。整体来看，主动退出是当前主流，其本质是企业在经营层面对低效、亏损资产的剥离。

从撤出主体看，品牌物业的撤场比例近六成，绿城服务、中海物业、融创服务等头部企业均包含在内。这反映出头部企业已建立明确的项目筛选机制——当项目持续亏损、服务标准难以为继时，主动退出成为维护品牌声誉与经营理性的选择。上市公司数据提供了佐证：2025年，中海物业全年退盘约5560万平方米，永升服务终止在管面积4075.1万平方米，退场项目占比分别在10%和14%左右，均以战略性退出为主；彩生活终止合约面积6124.9万平方米、世茂服务3090万平方米、弘阳服务约556万平方米、滨江服务211万平方米，亦通过终止合约优化项目结构。其中，世茂服务将自身策略概括为“退出低质项目，拓展高质项目”，这一表述直观体现了企业围绕项目组合质量、同时推进的退出与拓展两端。一个值得关注的现象是，2020年以后交付的较新项目占到撤场总量的三成——这类项目虽设备较新、物业费较高，但入住后空置率高、开发商遗留问题及配套争议交织，导致收缴率走低，企业不得不主动退出。

表：部分物业企业管理面积变动情况及原因分析

数据来源：上市公司年报，中指研究院整理

撤场所处理的，是存量项目质量下探的问题。企业通过主动退出，剥离持续亏损、质价不符的低效资产，从而改善整体项目质量结构、提升优质项目占比。这一决策独立于市场拓展：企业是否在退出旧项目，并不影响其争取新项目的节奏。需要说明的是，撤场的影响并不限于企业自身——对业主，撤场可能导致服务真空、居住品质与资产价值受损；对基层政府，物业与业主矛盾的激化会显著增加12345热线投诉与基层治理负担。解决这一困局的关键，在于重构“质价匹配”的底层逻辑，建立透明化服务标准与动态调价机制，推动清单制服务、弹性定价，以及酬金制、信托制、信酬制等创新收费模式的落地；同时借助公积金支付物业费、公职人员带头缴费、服务标准化与收费透明化等政策举措，系统性改善收缴率与业主缴费意愿。

图：物业费收缴率下降和物业撤场对各方影响

资料来源：中指研究院

抢标：积极拓展优质第三方项目

与项目退出并行，物业企业还在持续拓展第三方项目。房地产市场步入存量时代后，物业企业须在存量市场中争夺发展空间，市场拓展能力已成为衡量企业综合实力的重要标尺。行业存量项目汰换率显著提高、企业项目留存率持续下降，反映出存量市场的活跃更替；与之并行，市场招投标机会加速释放。这一拓展行为独立于项目退出：无论是否在退出低效项目，企业都在同步争取新的优质项目。

招投标市场的供给相对充足。据中指物业AI招投标Agent监测，2026年上半年，全国物业服务行业招标信息共19.70万条，同比增长9.47%。从业态结构看，办公物业招标占比最高，达22.94%；公众物业占22.44%，学校物业占19.33%；住宅、医院、产业园区、商业及其他业态分别占7.72%、7.33%、6.92%、2.83%和10.49%。办公与公众物业需求旺盛，住宅、学校、医院等多元业态亦存在拓展机会。

图：2026上半年全国物业服务行业各类业态招标项目构成情况

数据来源：中指研究院

海量标讯之下，企业面临的核心问题是如何快速锁定优质、适配的项目，并高效完成标书撰写、竞得管理权。传统投标长期受“找商机难、写标书慢、废标率高、中标率低”四类痛点制约。针对这一场景，中指研究院推出物业AI招投标Agent，以AI重构招投标全价值链。该产品具备五项核心特色：

其一，提前锁定高价值项目，通过合约到期提前6个月预警、土地交易数据实时接入预判需求、全网标讯秒级整合去重，实现商机主动触达；

其二，标书需求一键匹配，AI引擎数秒完成招标文件深度解析，自动提取项目概况、资质要求与评分标准，并自动核验投标准入；

其三，高效标书生成，内置全业态模板库并支持企业知识库构建，40分钟可完成70%的标书内容；

其四，全维度风险扫描，基于NLP技术核查资质完整性、格式规范性与评分点覆盖度，建立事前预警、事中检测、事后纠错的防控体系；

其五，全流程极速响应，依托云端多模型协同，整体编制效率得到有效提升，并以数据加密与隐私计算保障企业核心数据安全。

图：中指物业AI招投标Agent的三大功能

市场拓展所处理的，是增量空间获取的问题。企业通过招投标扩充优质业态储备，同样服务于提升优质项目占比这一整体目标。从更长期的视角看，市拓能力的强弱，决定了企业优质项目增量的来源与质量；AI对招投标流程的重构，降低了中小企业在商机获取与标书编制环节的成本门槛，使竞争更多回归于数据获取能力与专业服务水平，而非单纯的关系与经验。这一转变，对物业企业的项目筛选、运营效率与服务能力提出了更高要求，也将加速行业内部的优劣分化。

结语

撤场与抢标，是物业企业在存量时代围绕项目组合质量展开的两种独立经营行为。前者剥离低效、亏损的存量资产，后者扩充优质、适配的增量储备，方向相反而目标一致——提升优质项目在企业管理面积中的占比。当各物业服务企业用项目质量取代在管面积规模，成为衡量企业价值的核心维度时，行业竞争便从规模扩张，转向以运营效率与服务质量为核心的内涵式增长。这一转变，对物业企业的项目筛选、运营效率与服务能力提出了更高要求，也将加速行业内部的优劣分化。