【华创地产行业周报 | 32周】北京出台房地产优化政策，重点加大住房公积金支持力度

（来源：华创地产研究）

板块行情：第32周（8月3日-8月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第17。

政策要闻：地方层面：北京：8月7日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整本市房地产政策的通知。一、优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，在本市缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二、完善房屋赠与政策。父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。三、加大住房公积金支持力度，提出如适度提高住房公积金最高贷款额度，购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制，购房家庭中1人为公积金缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款40万元，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。对在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。此外还包含扩大存量房“带押过户”范围，支持本市公积金贷款存量房“带押过户”等政策。

公司动态：1）招商蛇口：8月4日，招商蛇口与中国旅游集团组成的联合体以15.8亿元总价竞得浦东新区唐镇PDP0-0405单元C-02E-01地块。该地块未触及17.22亿元的中止价，成交楼面价为48114元/平方米，溢价率为28.45%。2）中国海外发展：8月4日，中海以总价83.99亿成功摘得北京朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块，溢价率19.04%，楼面价约为81406.75元/平方米。该宗地位于朝阳区劲松街道，用地规模36847.62平方米，地上建筑规模103173.336平方米，容积率2.80。3）中国金茂：8月7日，中国金茂以14.47亿元摘得三亚崖州湾科技城（中片区）控规YK06-04-04地块，加上1.6亿元的配建成本，综合拿地金额达到16亿元，综合楼面价约6733元/平方米。该地块出让面积95460.83平方米，约143亩，用途为100%二类城镇住宅用地，容积率≤2.5，建筑限高80米，绿地率≥40%，项目可建面积近24万平方米。 

销售端：第32周新房成交同比减少5%，二手房成交同比增加3%。1）本周20城商品房成交面积136万方，商品房日平均成交面积19.4万方，环比减少32%，同比减少5%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5845万方，累计同比减少6%。3）第32周11城二手房成交面积181万方，日平均成交面积25.9万方，环比减少14%，同比增加3%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6693万方，同比增加5%。

投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

报告正文

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行情回顾：房地产上涨2.1%，板块排名第17位

第32周申万地产板块上涨2.1%。第32周（8月3日-8月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第17位。

本周A股板块内涨幅第一为先导基电，涨幅达20.3%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为先导基电、万通发展、香江控股、京投发展、天地源。跌幅前五的个股分别为滨江集团、中国国贸、招商积余、万科A、华发股份。

港股板块内涨幅第一的正荣地产，上涨116.7%。港股表现来看，第32周涨幅排名前五的个股分别为正荣地产、融信中国、弘阳地产、正商实业、九龙仓置业，跌幅前五的个股分别为花样年控股、瑞安房地产、景业名邦集团、卡森国际、盈大地产。

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政策要闻

中央层面：据新京报报道，近日，国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》。《草案》要求，要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，提升管理服务效能，更好地满足居民多样化住房消费需求。从政策逻辑来看，其一，我国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质阶段，居民住房消费从“购房”“租房”向“修房”“养房”拓展，条例原有使用范围已无法适配新需求。其二，灵活就业人员规模已超2亿人，原有制度普惠性存在明显短板。其三，上半年已有超过60个城市先行调整公积金政策，积累了地方实践经验，为全国层面修订奠定基础。在稳定市场预期、提振住房消费信心方面，从上半年地方实践看，各地在提高公积金最高贷款额度，重点支持绿色建筑、现房销售及多孩家庭公积金贷款，以及在适老化改造、物业费提取等方面的创新实践，均已形成可复制经验。全国层面的制度修订将进一步释放政策红利。

地方层面：1）北京：8月7日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整本市房地产政策的通知。通知分为三部分。一、优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，在本市缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二、完善房屋赠与政策。父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。三、加大住房公积金支持力度。适度提高住房公积金最高贷款额度。购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制。购房家庭中1人为公积金缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款40万元，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。缴存年限不够一整年的，按一整年计算。对在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。扩大存量房“带押过户”范围，支持本市公积金贷款存量房“带押过户”。在存量房交易过程中，买卖双方协商一致后，可由买方申请住房公积金贷款（含住房公积金组合贷款），用于清偿卖方所售房产尚未结清的原有公积金贷款（含住房公积金组合贷款），并按照“带押过户”流程，申请办理不动产登记手续。居民家庭可凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于本市自住住房装修，提取额度不超过增值税发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年。2）成都：8月9日，成都拟修订住房公积金管理办法，将装修、支付物业费纳入提取范围。1）在缴存方面，《成都住房公积金缴存管理办法（修订征求意见稿）》提及，“在本市就业的港澳台人员和取得《外国人永久居留身份证》或持护照及工作许可的外籍人士，可按规定缴存住房公积金。”“个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以自愿缴存住房公积金。”“以劳务派遣形式用工的，劳务派遣单位承担住房公积金缴存责任；劳务派遣单位与用工单位应在劳务派遣协议中约定缴纳住房公积金的费用。”2）在提取方面，《成都住房公积金提取管理办法（修订征求意见稿）》明确职工可申请提取本人住房公积金账户余额的范围和情形，其中提到“装修自住住房的”“支付自住住房物业费的”“既有住宅增设电梯、老旧电梯更新或住房纳入城市更新改造项目的”等情形。这意味着，在优化重大疾病提取公积金、允许提取公积金支付车位购置费后，成都拟将装修自住住房、支付自住住房物业费纳入住房公积金提取范围。也就是说，住房公积金使用从购房、租房拓展到修房、养房，让资金使用场景更丰富。

公司层面：1）招商蛇口：8月4日，招商蛇口与中国旅游集团组成的联合体以15.8亿元总价竞得浦东新区唐镇PDP0-0405单元C-02E-01地块。该地块未触及17.22亿元的中止价，成交楼面价为48114元/平方米，溢价率为28.45%。2）绿城中国：8月4日，绿城以底价12.04亿元获上海嘉定区JDC1-0501单元74-04地块，楼面价18200.1元/平方米。该地块为住宅用地，出让面积33081.97平方米，容积率2.0，建筑面积66163.94平方米。3）中国海外发展：8月4日，中海以总价83.99亿成功摘得北京朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块，溢价率19.04%，楼面价约为81406.75元/平方米。该宗地位于朝阳区劲松街道，用地规模36847.62平方米，地上建筑规模103173.336平方米，容积率2.80，挂牌出让起始价为70.5亿元，起始楼面价约6.83万元/平方米。4）中国金茂：8月7日，中国金茂以14.47亿元摘得三亚崖州湾科技城（中片区）控规YK06-04-04地块，加上1.6亿元的配建成本，综合拿地金额达到16亿元，综合楼面价约6733元/平方米。该地块出让面积95460.83平方米，约143亩，用途为100%二类城镇住宅用地，容积率≤2.5，建筑限高80米，绿地率≥40%，项目可建面积近24万平方米。

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销售端：新房成交同比减少5%，二手房成交同比增加3%

（一）新房市场：第32周20城成交面积同比减少5%

从我们监测的20城数据来看，第32周20城商品房日均成交面积环比减少32%，同比减少5%。1）本周20城商品房成交面积136万方，商品房日平均成交面积19.4万方，环比减少32%，同比减少5%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5845万方，累计同比减少6%。

第32周一线城市商品房成交面积为58.1万方，同比增加35%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第32周成交面积分别为58.1万方、47.5万方、30.8万方，周环比增速分别为-7%，-45%，-42%，周同比增速分别为35%、-25%、-16%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-11%、61%、35%、28%，环比增速分别-42%、26%、-12%、-34%；二线城市中宁波同比增速为143%；三四线城市中莆田、扬州同比增速为35%、25%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2095万方，同比增加2%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2291万方，同比减少9%；11个三四线城市商品房成交面积为1459万方，同比减少12%。

（二）二手房市场：第32周11城成交面积同比增加3%

从我们监测的11城数据来看，第32周二手房成交面积同比增加3%。1）第32周11城二手房成交面积181万方，日平均成交面积25.9万方，环比减少14%，同比增加3%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6693万方，同比增加5%。

第32周监测的一线城市二手房成交面积同比增加3%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第32周二手房成交面积分别为79.4万方、74.5万方、27.4万方，周环比增速分别为-10%，-20%，-11%，周同比增速分别为10%、-7%、14%。2）一线城市中北京二手房成交面积27.2万方，同比增加3%；上海二手房成交面积41.2万方，同比增加21%；深圳二手房成交面积11.0万方，同比减少2%。3）二线城市中成都成交面积同比增速为8%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积2912万方，同比增加7%；5个二线城市二手房成交面积2875万方，同比增加1%；3个三四线城市二手房成交面积907万方，同比增加12%。

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融资端：本周发债企业大部分为地方国企

本周发债企业大部分为地方国企。1）第32周中国绿发、外高桥和绿城集团发行规模最大，发行中期票据和公司债15亿元；2）绿城集团发行的中期票据利率最高，为3.10%，浦东金桥发行的中期票据利率最低，为1.68%。

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投资建议

三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

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风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。