【券商聚焦】华源证券首予华润置地（01109）买入评级 指盈利重心向经营性业务切换

金吾财讯 | 华源证券发布研报指，华润置地（01109）构建了“开发销售+经营性不动产+轻资产管理”三大增长曲线，盈利结构正持续优化。2025年，公司经常性业务核心净利润占比达51.8%，首次超越开发业务，标志着盈利重心向经营性业务切换，有望推动公司估值体系逐步向兼具开发与运营属性的城市投资开发运营商切换。

研报指出，公司开发业务保持行业领先，2025年合同销售金额2336亿元，克而瑞排名连续两年居行业第三，在行业出清过程中市场份额持续提升。公司坚持“量入为出”，2025年拿地强度42%，新增土储中一二线城市投资金额占比达99%。截至2025年末，开发销售型土储3936万平方米，约67%位于一二线城市，为未来销售及盈利释放提供保障。

经常性业务成为核心增长引擎。2025年经营性不动产业务收入及核心净利润分别同比增长9.2%及15.2%，在营购物中心增至98座。同时，公司加速推进“大资管”布局，年内设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金，期末资产管理规模达5022亿元。研报认为，随着资管战略持续推进，潜在资产价值有望通过REITs平台逐步兑现，提升估值中枢。

财务方面，公司优势突出。截至2025年末，净有息负债率39.2%，处于行业低位；加权平均融资成本降至2.72%，维持行业领先水平，且获三大国际评级机构投资级信用评级。2025年每股派息1.166元，过去五年累计派息560亿港元。华源证券预计公司2026-2028年EPS分别为3.25、3.41、3.59元人民币，首次覆盖，给予“买入”评级。

主要风险包括房地产行业复苏、商业运营表现及大资管业务推进不及预期。