恒大没干完的活，谁来接？上海80亿烂尾项目上架法拍

（来源：不良资产行业观研）

8月6日，阿里资产上架了一宗特殊的拍卖标的——上海虹桥商务区核心区的恒大虹桥国际项目，起拍价78.43亿元，加上3亿元税费补缴，实际门槛超过80亿元。

这是上海线上司法拍卖历史上体量最大的单宗不动产标的，在全国也仅次于天津高银117大厦。从2011年拿地至今，这个项目走过了15年，经历了两次转手、两次停工，从红星美凯龙到恒大，从30.67亿的地价到78亿的起拍价，它始终没能真正建成。

而它的命运，也折射出上海商办市场从狂热到冰冷的一条完整曲线。

15年，两任主人，两次停工

这个项目的起点并不低。2011年，红星美凯龙联合深圳盛世万象、沈阳首源两家公司，以30.67亿元拿下虹桥商务区核心区地块，规划打造集办公、酒店、商业、会展、文娱于一体的城市综合体，总投资70亿元，原计划2016年竣工交付。

但开发节奏远不及预期。2014年，原始投资方内部出现分歧，合作股东陆续退出，股权频繁变动，资金供给开始出现缺口。2015年，项目主体结构好不容易封顶，资金又断了，一停就是三年。彼时虹桥商务区已进入建设高峰期，周边的万科、龙湖、瑞安等项目陆续建成投用，这座体量庞大的在建工程显得格外扎眼。

2018年，正值恒大全国扩张的高峰期，恒大地产通过股权收购方式入局，更名为恒大虹桥国际。恒大投入资金完成项目全部外立面施工，赶在首届进博会前完成了外部形象落地，传递出即将全面复工的信号。但好景不长，2020年恒大债务危机爆发，项目再度全面停工。从红星美凯龙到恒大，两任主人，都没能把这个项目变成现实。

78亿的起拍价，藏着多少坑？

78.43亿的起拍价已经很高了，但真正的门槛远不止这个数字。

首先是3亿元的土地出让金补缴义务。B区5栋楼尚未办理预售证，室内精装修、机电安装等大量内部工程等待推进，距离完整竣工仍有巨大资金缺口。更麻烦的是，漫长的停工过程中累积了错综复杂的债权债务关系。

原项目公司上海虹源盛世投资在早期开发阶段，就与盛京银行建立了融资合作，以项目土地及在建工程为抵押获取大额借款，后因违约被沈阳中院查封。除此之外，还有大量工程施工单位的工程款债权、供应商货款债权，叠加股东层面的借款和股权相关债务。2022年，项目公司正式进入破产清算程序。这意味着，买家不仅要支付78亿的拍卖价款，还要面对一个债务结构盘根错节的“历史包袱”。

截至8月7日，标的已有数千次围观，但尚未出现报名者。民间资本很难独立承接这样体量的项目，首拍存在流拍的可能。

上海商办市场的温度计

恒大虹桥国际的命运，不只是一个个案，它是上海商办市场从狂热到理性的一条温度曲线。

2011年拿地时，正是虹桥商务区概念最热的时候，30.67亿的地价在当时已是天价。2018年恒大接盘时，恰逢进博会前夕，虹桥概念再度升温。而到了2026年，上海商办市场已进入供应过剩、租金承压的调整周期。一个50万方的商办综合体，即便顺利拍下、完成续建，面对的市场环境也已今非昔比。

这笔拍卖最终能否成交、以什么价格成交、谁来接盘，将是观察上海商办市场走向的一个重要窗口。如果流拍，说明市场对这个价位的商办资产估值仍然偏谨慎；如果溢价成交，则可能意味着有机构看到了更长周期的价值。答案，要等到8月31日之后才能揭晓。