财报速睇 | 亚历山大房地产 2026财年Q2营收8.04亿美元，同比增长6.8%；归母净利润亏损0.74亿美元，同比亏损缩窄32.7%

华盛资讯8月4日讯，亚历山大房地产公布2026财年Q2业绩，公司Q2营收8.04亿美元，同比增长6.8%，归母净利润亏损0.74亿美元，同比亏损缩窄32.7%。

一、财务数据表格（单位：美元）

二、财务数据分析

1、业绩亮点：

① 第二季度总租赁面积超过100万平方英尺，达到103.9万平方英尺，较上一季度增长60%，并超出过去四个季度的平均水平，显示出租赁需求回暖。

② 资本回收策略执行稳健，截至2026年8月3日，已完成1.70亿美元的资产处置，另有11.59亿美元的待处理交易，两者合计占全年29.00亿美元指导目标中点的46%。

③ 盈利能力有所改善，报告期内归母净亏损为0.74亿美元，与去年同期的1.10亿美元亏损相比，亏损额显著收窄了32.7%。

④ 开发和再开发项目持续贡献价值，第二季度内投入服务的项目预计将带来0.57亿美元的增量年净营业收入，其中为百时美施贵宝交付的研发中心已100%租出。

⑤ 资产负债表保持强劲，拥有36.00亿美元的充裕流动性，且平均剩余债务期限长达9.7年，在S&P 500 REITs中位列最长，财务结构稳健。

2、业绩不足：

① 同一物业组合（Same Property）表现疲软，其净营业收入（NOI）同比下降10.6%，现金基准下的净营业收入也下降了8.6%，主要原因是物业占用率下降。

② 整体运营物业的出租率出现下滑，截至报告期末为86.9%，低于上一季度的87.7%和去年同期的90.8%，反映出市场空置压力。

③ 续租和重新租赁的租金增长乏力，报告期内新签租金费率较到期租金费率下降了0.7%，现金基础上更是下降了4.3%，显示出议价能力面临挑战。

④ 期间管理费用（G&A）同比显著增加，从去年同期的0.29亿美元增至0.37亿美元，增幅高达26.5%，对利润造成一定压力。

⑤ 公司在本季度确认了巨额的房地产资产减值损失，金额高达2.22亿美元，这笔减值是导致公司录得净亏损的主要原因之一。

三、公司业务回顾

亚历山大房地产: 我们作为一家顶级的生命科学REIT，本季度在多个方面取得了进展，同时也面临一些挑战。财务和运营结果显示，我们的净亏损有所收窄。租赁业务方面，第二季度总租赁面积超过100万平方英尺，显示出坚实的需求。我们继续执行资本回收策略，通过资产处置为未来增长提供资金，截至2026年8月初，已完成及待完成的交易总额达13.29亿美元。同时，我们成功将一个为百时美施贵宝定制的42.7万平方英尺研发项目投入服务。在资产负债表管理上，我们维持了36.00亿美元的充裕流动性，并将信贷工具高级无抵押信贷额度延长至2032年。尽管续租租金增长面临压力且占用率有所下降，但我们高质量且多元化的租户基础、强大的利润率和长期租赁合同仍为公司提供了稳定的现金流。

四、回购情况

根据公司于2025年12月授权的普通股回购计划，公司可至2026年12月31日回购最多价值5.00亿美元的普通股。截至2026年6月30日，该计划下尚未回购任何股份，剩余可用回购额度为5.00亿美元。

五、分红及股息安排

公司宣布派发2026年第二季度普通股股息，每股0.72美元，与上一季度持平。这反映了公司在维持资产负债表稳健、增强财务灵活性、保留流动性以及与股东分享现金流之间的承诺。截至2026年6月30日，公司的股息收益率为5.4%，股息支付率为42%。

六、重要提示

公司披露了数项重要事项。其一，公司于2024年第三季度对纽约市健康与医院公司及纽约市经济发展公司提起诉讼，指控其在关于公司于纽约市生命科学中心开发未来世界级生命科学大楼的土地租赁选择权方面存在欺诈和违约行为。其二，公司预计2026年和2027年将有部分关键租约到期后出现停租期，其中2027年涉及的面积达137.8万平方英尺，年租金收入达1.01亿美元，这可能对未来收入和占用率产生影响。

七、公司业务展望及下季度业绩数据预期

亚历山大房地产: 我们更新了2026年的业绩指引，反映了当前的市场状况和预期。我们将2026年调整后每股运营资金（FFO）的指引范围从6.30-6.50美元收窄至6.35-6.45美元，中点维持在6.40美元不变。我们维持了关键信贷指标目标，预计第四季度年化的净债务与优先股对调整后EBITDA的比率将在5.6倍至6.2倍之间。为实现杠杆目标，我们计划继续执行资本回收策略，预计2026年将通过资产处置、部分权益出售及其他资本来源筹集21.00亿至37.00亿美元资金，主要用于17.50亿美元（中值）的建设支出和债务削减。同时，我们预计到2026年底，运营物业的占用率将在86.2%至87.8%之间。我们还预见到未来挑战，包括2027年将有137.8万平方英尺的关键租约到期并可能出现停租期。

八、公司简介

亚历山大房地产（Alexandria Real Estate Equities, Inc., NYSE: ARE）是S&P 500®成分公司，是一家以使命为驱动的顶级生命科学房地产投资信托基金（REIT）。公司于1994年成立，开创了生命科学房地产这一细分市场。亚历山大是领先且历史最悠久的业主、运营商和开发商，专注于在包括大波士顿、圣地亚哥、旧金山湾区、西雅图、马里兰、研究三角区和纽约市在内的AAA级生命科学和先进技术创新集群地区打造协作式“巨型园区”（Megacampus）。截至2026年6月30日，公司总市值达218.40亿美元，资产基础包括3600万平方英尺的运营物业和280万平方英尺在建的A/A+级物业。公司还通过其风险投资平台为变革性的生命科学公司提供战略资本。

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