巴克莱看好部分欧洲房地产投资信托基金 对整体板块持谨慎态度

巴克莱指出欧洲上市房地产企业当前面临核心抉择：要么成为行业整合者，要么沦为收购标的，将尤尼百-洛当科-西田、兰得赛克、英国地产、Tritax Big Box REIT、Aedifica、Merlin Properties与Warehouses de Pauw列为板块优选标的，目前对该板块整体持中性评级。此前美国物流巨头普洛斯传出有意收购英国企业Segro的消息，该行认为该事件为欧洲上市房地产业敲响警钟，原本被视作潜在行业整合者的Segro如今可能成为被收购目标，标志着全球战略资本正认可欧洲房地产的价值。

核心背景与行业判断：过去20年美国房地产投资信托基金持续整合扩张，而欧洲房地产业大多止步不前，导致板块市值缩水、股东回报疲软；该板块不存在资产层面问题，核心症结为进取心不足，此前市场对净资产价值的执念存在误导性，不利于行业扩张还会引发决策瘫痪。上市房企相较私人业主具备四大结构性优势：回报要求更低、股权估值可支撑增值型收购、运营平台更成熟、融资渠道更顺畅。当前板块具备多重有利条件：同口径租金增长强劲、出租率抗跌、主动资产管理落地、增值型收购机会充足、选择性开发空间可观，同时拥有较大的成本削减与利润率提升潜力。

相关关键数据：

• 增持评级个股：当前股价对应明年自由现金流16.3倍，3年内将降至13.8倍，对应自由现金流收益率6.1%-7.2%，股息率4.9%-5.4%，预计未来3年盈利增速6.2%、未来5年5.5%，未来两年股息率分别为4.9%、5.1%
• 减持评级个股：当前股价对应明年自由现金流32.5倍，估值较优选标的高出一倍以上，预计未来3年盈利下滑1.4%、未来5年增速仅1.3%
• 对比指数：富时全股指数未来两年股息率为3.8%、4%，斯托克600指数未来两年股息率为3.4%、3.7%

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责任编辑：小浪快报