AMC纾困踩雷实录：21亿兜底协议爆雷

（来源：不良资产行业研究）

近日，深圳市特区建设发展集团（简称“特区建发”）公告称，因未能履行股权回购义务，已被中国信达诉至法院。广州市中级人民法院一审判决：特区建发及华南国际需向中国信达支付回购款21.11亿元。

这意味着，这场曾被视为“国资+AMC联合纾困样本”的行动，以华南城被清盘、两大金主互撕，惨淡收场。

一.从“天选之子”到“烫手山芋”

时间回到2022年。彼时的华南城深陷流动性危机，为了将其从ICU里拉回来，深圳国资罕见大手笔入场。

特区建发牵头设立深基华智基金，首期注资50亿元收购西安华南城股权，随后又签下“维好协议”力保美元债展期，甚至斥资12.57亿港元接盘物业资产以改善现金流。

与此同时，中国信达（四大AMC之一）也通过股权投资入局，承担了首期纾困资金54.54%的份额。

当时外界普遍认为，有了地方国资的信用背书和AMC的专业处置能力，华南城活下来的概率极大。

然而现实狠狠扇了一巴掌。尽管输血不断，华南城的基本面并未好转，反而每况愈下。2024年亏损高达89.86亿港元，并于2025年8月被香港高等法院下达清盘令，成为继恒大之后资产规模最大的清盘房企。

二.21亿兜底协议爆雷

既然是纾困基金，就有退出机制。

根据当时签署的交易文件，特区建发与华南城需对中国信达的本息兑付承担“差额补足义务”，并在基金期满后无条件回购股权。

这本质上是一份“明股实债”的兜底协议。两年期满，华南城自身难保，特区建发也无力回购。中国信达见退出无望，随即以深基华智的名义向广州中院起诉，索赔21.32亿元。法院一审判决支持原告诉求，并冻结了特区建发名下相应资金。

值得注意的是，为了挽回损失，中国信达此前已在多个平台挂牌转让该笔不良债权，总额20.71亿元，抵押物为南宁华南城的60套仓储物业。

三.为何救不活？

复盘这场失败的纾困，并非钱没给够，而是模式走错了。

1. 资产无法变现

华南城的核心资产是商贸物流园和仓储物业。这类非住宅资产在当前市场环境下严重贬值，流动性极差。即便打折出售，也鲜有买家接盘。

2. 债权人内耗严重

境内银团手握优质抵押资产，主张优先处置非核心项目；而以花旗国际为首的境外美元债持有人拒绝债转股，坚持要求高额现金偿付。境内外债权人诉求割裂，导致重组方案长期难产。

3. 只有输血，没有造血

此次纾困过度依赖金融兜底条款，缺乏实质性的业务重整与债务瘦身。资金只是填补了短期缺口，并未扭转企业经营颓势。

4. 跨境司法壁垒

香港法院的清盘令与内地资产的处置逻辑存在冲突，进一步增加了资产盘活的难度。

四.没有赢家，只有教训

这场纾困战役，没有赢家。

特区建发：入股华南城当年即由盈转亏，2022至2025年合计归母净亏损超92亿元，如今还要面对21亿的诉讼索赔。

中国信达：虽然一审胜诉，但在华南城清盘的背景下，执行回款充满变数。

华南城：彻底失去翻身机会，走向清算。

但对于行业而言，这是一次昂贵的“压力测试”。它给后续的房企风险化解留下了两条铁律：一是打破“国资信仰”。AMC和地方国资不能再迷信单纯的担保兜底，必须深入业务层面进行实质性重组，减少纯财务投资。二是厘清权责与退出机制。纾困前必须细化风险分担、退出路径和违约处置细则，避免因目标不一致而在危机爆发后相互推诿。

当“白衣骑士”也需要自保时，房企的真正出路，终究还得靠自己。