UDR预计未来运营增长;加强投资者外展

随着阳光地带新公寓供应放缓，UDR（UDR）对其前景持乐观态度，并在两大竞争对手即将合并之际坚持己见。此外，房地产投资信托基金一直在加强对投资者的宣传。

从7月开始，该公司将从季度改为每月支付股息，以增强其在潜在投资者中的形象。

首席财务官戴夫·布拉格（Dave Bragg）在接受Seeking Alpha采访时表示：“我们认为我们可以吸引一些新投资者参与我们的故事，这反过来应该有助于提振股价并使所有投资者受益。”

增加股息频率会带来“较小的行政成本”，但他认为提高股息的知名度不仅仅是抵消成本。它还扩大了资本获取渠道，这是公寓房地产投资信托基金向投资者提出的三大要点之一。另外两个是卓越运营，涉及最大限度地提高收入增长和利润率以及资本配置。

在资本配置中，公司认为套利机会有限。布拉格说：“如果我们的股票交易价格相对于资产的潜在价值有大幅折扣--所有公寓房地产投资信托基金都是如此--这将使我们能够暂时出售资产并回购股票并创造价值。”上个月，公司增加了2500万股股票回购授权。

这也改善了其资产基础，为改善增长奠定了基础，因为它正在剥离被认为表现较差的房产。

一旦股票复苏，就会有另一个机会。他表示：“如果你看到股票交易高于资产的潜在价值，这可能是发行股票和增长的机会。”

布拉格解释说：“但为了日常运营业务，我们的资本充足。”“它帮助我们为投资组合的资本支出需求提供资金，目前我们所阅读的剧本主要集中在出售资产和回购股票上。”

他表示：“我们所做的一切，我们都希望让现有股东受益。”他指出，UDR的股息收益率在4.5%-5%范围内，以及其在50年历史中支付90亿美元股息的记录。

布拉格表示，今年已过去近一半，UDR（UDR）的表现继续符合预期。年初，房地产投资信托基金建议混合租金增长1.5%-2%。他说，第一季度的业绩在这一范围内，第二季度迄今为止的表现也在这一预期范围内。

与此同时，入住率仍在96.5%至97%之间，是公寓房地产投资信托基金中最高的。“我们正在控制开支，”他补充道。“因此，我们认为今年前五个月的情况符合我们的预期。”

与最近的情况一样，沿海市场继续强于阳光地带市场。旧金山和纽约市是目前UDR（UDR）最强劲的市场，费城和加利福尼亚州奥兰治县的情况有所改善。

他说，近年来饱受供应过剩之苦的阳光地带“仍在寻找拐点，以实现租金增长的显着加速”。布拉格预计，当就业增长加快时，这种情况就会发生。随着新供应量的下降，该地区“已准备好迎来良好的复苏”。

由于UDR（UDR）使用数据驱动的租户满意度评估，该公司的租户留存率有所提高。“因此，自2023年以来，我们的营业额下降了超过900个基点，”他说。每年离开的居民比例已降至40%以下，而布拉格开始从事公寓房地产投资信托基金业务时的水平为55%-60%。他说：“这向我们表明，居民真的很喜欢在UDR社区生活，他们很满意，他们愿意呆更长时间并支付更多费用。”

当被问及Equity Residential（EQR）和AvalonBay Communities（AVB）的拟议合并是否会改变UDR（UDR）的格局时，布拉格说：“事实并非如此。我们专注于我们可以控制的东西，即在游戏的各个方面表现出色。”

他继续说道：“这是两家优秀的、成熟的公司，拥有长期的成功记录。我们期待着看到它的发展情况，但这对我们来说不会改变任何事情。”

随着一波新供应进入市场，公寓房地产投资信托基金股票总体上在过去五年中有所下降。UDR（UDR）股价五年内下跌了21%，而标准普尔500指数上涨了76%。这种情况可能正在好转。今年迄今，UDR股价已上涨7.4%，接近标准普尔500指数同期8.9%的涨幅。

周五午间交易，UDR上涨0.8%。