深入探讨AvalonBay和Equity Residential的平等合并

周四下午晚些时候，Equity Residential（EQR）股价下跌0.8%，AvalonBay Communities（AVB）股价下跌1.5%，此前两家公司宣布进行对等合并，合并了美国最大的两家公寓房地产投资信托基金

大约三周前彭博社报道称正在讨论合并后，这笔交易就在意料之中。过去一个月，AvalonBay（AVB）股价上涨约4.2%，Equity Residential（EQR）股价上涨约3.4%。

交易双方的股票下跌可能是一个迹象，表明这是一个真正的平等合并。通常，当一家公司收购另一家公司时，公司会称之为“平等合并”。

瑞穗分析师Haendel St. Juste说，这两家房地产投资信托基金将合并为有史以来最大的房地产投资信托基金合并案。该交易创造了“迄今为止”最大的公寓房地产投资信托基金和市值第八大房地产投资信托基金。Evercore ISI分析师Steve Sakwa指出，他们的业务将覆盖纽约市、波士顿、旧金山、洛杉矶和华盛顿特区等主要沿海市场，以及达拉斯、亚特兰大、丹佛、佛罗里达州东南部和夏洛特等成长型市场。

区分收购和合并之间区别的一种方法是，股票交换不会为获得现有股份的新股份的股东提供溢价。在这种情况下，AvalonBay（AVB）股东每持有一股AVB股票，将获得2.793股股权住宅（EQR）普通股。根据周三收盘价，AVB每股股票的估值为185.12美元，而AVB收盘时的收盘价为186.69美元。

根据交换比率，AvalonBay（AVB）股东在完全稀释的基础上获得了略高于合并REIT已发行普通股数量的一半（51.2%）。相反，EQR持有者获得剩余的48.8%。

合并后公司的治理情况也表明该交易是一次真正的合并。董事会将由Equity Residential（EQR）的七名受托人和AvalonBay（AVB）的七名现任董事组成。Equity Residential现任首席独立受托人Steve Sterret将担任合并后公司的董事长。现任AvalonBay总裁兼首席执行官Benjamin Schall将担任新公司的总裁、首席执行官和受托人。

瑞穗的St. Juste表示，这笔交易解决了每家公司的继任差距。

Evercore的Sakwa指出，两家公司计划从合并中获得协同效应。总体而言，两家公司预计在合并完成后的前18个月内将节省1.75亿美元的总成本。但由于第13号提案，加州重置房地产税的5000万美元成本将部分抵消这一数字。这使得净成本节省估计达到1.25亿美元。

但他也认为数据是这笔交易的主要动机。他在给客户的一份报告中写道：“我们相信，通过联合力量并在一个组织下拥有超过18万个单位，将为实体提供更多信息，以做出最佳定价决策，同时通过更精简的现场结构来挤压现场的协同效应。”

花旗分析师埃里克·沃尔夫（Eric Wolfe）相信节省成本的论点，但对其合并的其他理由不太确定。

沃尔夫在给客户的一份报告中写道：“具体来说，逻辑是，规模更大的REIT将：1）以更低的费用和更好的利润率运营，2）通过租户服务和技术/数据产品提供增量收入机会，3）寻找更低成本的资本，增加对多面手和被动基金的吸引力。”

对于该组合在收盘后的最初几个月内将增加或减少多少FFO，计算有所不同。瑞穗的St. Juste表示，在独立核心FFO的基础上，预计该交易将为AvalonBay（AVB）和Equity Residential（EQR）带来约2%的增长，低于瑞穗3%-4%的估计，这主要是由1.25亿美元的净运行率运营协同效应推动的。

Evercore ISI估计，到2027年，该交易将对核心FFO产生约1%的稀释作用，但对AFFO产生约6%的增值作用，“尽管节省的时机将是关键，决定它是否完全影响27年或28年的估计，”Sakwa说。

花旗集团的沃尔夫计算出，该交易将对核心现金FFO产生约2.5%的增值，略高于他之前假设的2%。但他指出，债务按市值计价将对NAREIT FFO产生百分之几的稀释，这可能会对NAREIT FFO产生中性影响。

瑞穗的St. Juste指出，此次合并的其他重要特征包括缺乏“去商店”条款、如果交易破裂需要支付11亿美元的分手费以及不接受监管审查。

投资者似乎预计不会再有更多公寓房地产投资信托基金合并，因为大多数交易都在周四下午晚些时候出现亏损。卡姆登房地产信托（CPD）小幅下跌0.1%，CenterSpace（CSR）下跌0.3%，中美洲公寓社区（MAA）下跌0.4%，Veris Residential（VRE）下跌不到0.1%，UDR（UDR）下跌0.4%。只有独立房地产信托基金（ERT）呈绿色，小幅上涨0.2%