抵押贷款利率接近7%：房屋建筑ETF可能比REIT基金表现更好

投资者开始区分房屋建筑商ETF和更广泛的房地产基金。

据《抵押新闻日报》报道，周二30年期固定抵押贷款平均利率飙升至6.75%。自2025年7月31日以来还没有达到那么高。

借贷成本的急剧上升给利率敏感行业带来了新的压力，引发了5月18日主要住房和房地产ETF的资金外流。

出现赎回的基金包括iShares US Home Construction ETF（BATS：RTI）、State Street SPDR S & P Homebuilers ETF（NYSE：XHB）和Vanguard Real Estate Index Fund ETF（NYSE：VNQ）。

据ETFDb称，从TSB赎回了6，050万美元，从XHB提取了近1，450万美元，从VNQ流出了近1，900万美元。

与此同时，道富SPDR道琼斯国际房地产ETF（NYSE：RWX）4月份出现资金外流，5月份既没有流入也没有流出。

随着国债收益率攀升，广泛抛售表明投资者正在减少对利率敏感房地产交易的敞口。然而，如果利率持续上升，房屋建筑商ETF和REIT ETF可能不会面临相同水平的风险。

TSB和XHB等专注于房屋建筑的基金与住房需求和建筑活动更直接地联系在一起。建筑商仍然保留了一定的灵活性，可以通过激励措施、抵押贷款利率收购和选择性价格调整来管理负担能力压力。尽管融资成本上升，美国多个市场的住房库存紧张也继续支撑需求。

据路透社报道，4月份美国二手房待售量连续第三个月上升，因为抵押贷款利率的短暂下降似乎让买家重返市场。

抵押贷款利率的变化极大地改变了买家的负担能力计算。例如，借款人为价值50万美元的房屋首付20%，现在每月的本金和利息支付比今年早些时候利率接近近期低点时高出约121美元。

购买价值500，000美元、首付20%的房屋：

按照6.29%的抵押贷款利率（最近4月份的低点），每月本金和利息支付约为2，473美元。

按6.75%的抵押贷款利率计算，每月还款额增加至约2，594美元。由于抵押贷款利率上升，借贷成本每月增加约121美元。

相比之下，VNQ和RWX等专注于房地产投资信托基金的基金在高收益环境中仍然更直接地面临更高的融资成本和再融资压力。国债收益率上升也会降低创收房地产资产的相对吸引力，特别是对于寻求更安全固定收益替代品的投资者来说。

如果地缘政治紧张局势继续推动全球债券市场和美元波动，RWX的国际房地产风险可能面临额外压力。

这种差异对ETF投资者来说越来越重要。尽管房屋建筑商和房地产投资信托基金（REIT ETF）都对抵押贷款利率的最新上涨做出了负面反应，但如果债券市场持续波动，这两个领域背后的潜在驱动因素可能会截然不同。

价格走势表明，情绪的转变已经开始。TSB和XHB周三上涨逾3%，而VNQ和RWX基本持平，小幅上涨（不到1%）确保了市场交易时间。

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