完整成绩单：物流地产2026年第一季度盈利电话会议

埃斯特万，请继续。大家早上好，感谢大家加入我们。2026年我们将迎来一个强劲的开局。我们取得了出色的季度业绩，去年的势头加速到2026年。收入增长21.6%，NOI增长更快，达到28.6%，反映了我们在扩大跨境物流平台时一直在建立的经营杠杆，该平台在第一季度仍保持100%的使用率。这种增长不仅仅是投资组合的扩张。同一物业的NOI增长为10.9%，每平方英尺的平均租金攀升9.8%，这是我们在投资和经营的服务不足的市场中拥有定价权的直接结果。这些数字凸显了我们商业模式的优势。精确的执行力体现了市场定位和多元化的高质量客户群。它们还反映了对像我们这样的现代A级设施的持续需求，这些设施在我们选择的市场中仍然稀缺。此外，我们所服务的当地经济体继续受益于弹性的国内消费、电子商务增长和持续的供应链区域化。当然，我们仍然面临挑战，包括哥伦比亚政府在本季度年初征收的一次性紧急税秘鲁领先，收入飙升近40%，因为我们位于利马的黄金地段Callao Logistics园区的新建筑稳定下来，其中包括我们去年年底交付给百事可乐的LEED Gold设施，百事可乐是我们在四个国家服务的众多全球品牌之一。哥伦比亚是另一个强劲的贡献者，收入增长了近25%，部分得益于有利的影响。值得注意的是，部分增长来自PriceSmart，这是一家美国上市的主要零售商，该零售商还租赁了我们哥斯达黎加的一栋建筑，使其成为我们名单上的几个跨境客户之一。其他例子包括Kuehne + Nagel，该公司在哥伦比亚和秘鲁占据LPA设施，以及Natura，该公司在我们的秘鲁和哥斯达黎加物业运营。值得强调的是，我们为此类国际公司提供多市场解决方案的独特能力是我们商业模式的支柱，也是我们增长战略的组成部分。在哥斯达黎加，由于再租赁续订和租金上涨，收入增长了3.3%。墨西哥也贡献了本季度与两个物流设施，我们收购了普埃布拉。这标志着我们在该国的首次投资，这是一个关键的增长市场，对于为客户提供无缝跨境解决方案至关重要。通过将我们的物流平台扩展到墨西哥，除了获得新客户和这个庞大而充满活力的市场的巨大增长潜力外，我们还可以通过向他们交叉销售来进一步货币化我们的客户群。通过最近与墨西哥领先的机构房地产投资者之一Fordham Capital达成的协议，我们将从今年第二季度和第三季度开始收购中央公园57内约2亿美元稳定的A类资产。这是一个现代化的大型工业和物流园区，福特汉姆一直在大墨西哥城区和三个经济活跃州的重要物流走廊和子市场内开发，该地区居住着墨西哥35%的人口，并且拥有更高比例的消费能力。重要的是，除了加速LPA在墨西哥的扩张之外，我们与Fordham的战略合作伙伴关系还减轻了通常与建设和稳定这样的多阶段项目相关的风险。总体而言，中央公园57相当于我们当前运营GLA的36%。正如我们之前沟通过的那样，我们将通过债务、当地股权合作伙伴以及通过不断扩大的墨西哥当地关系网络出售现有房地产投资组合中某些资产的回收资本的资金，为中央公园57设施的购买提供资金。我们的团队在那里c继续寻找和评估类似资产，以在该国其他有弹性的子市场的战略地点收购，这些子市场的当地经济也主要是消费者驱动型，而不是出口导向型。该团队还在寻找机会，选择性地开发对满足在墨西哥运营的全球和区域公司严格标准的设施有强烈需求的物业，特别是当我们观察到与人工智能基础设施供应链、航空航天、国防和更广泛的电子制造相关的产品相关的直接和间接兴趣增强时。尽管USMCA谈判预计将于本月底开始，并且最终结果无法预测，但墨西哥的工业和物流市场仍然是美国许多供应链的关键，尤其是对于遏制美国通胀压力至关重要。目前，我们观察到墨西哥的工业和物流房地产市场仍然具有弹性，尽管某些北方市场出现了调整，我们尚未部署任何资本。租金继续呈上升趋势，净吸收量趋于稳定，新增供应仍然有限。入住率略有放缓，但这是在多年需求异常强劲的背景下发生的。我们继续密切监控市场数据，并受益于通过墨西哥当地团队和网络收集的情报。此外，我们还注意到中东当前局势的潜在经济影响，特别是其对利率的影响。因此，我们将在资本方面保持纪律，仅在我们认为有明显机会获得有吸引力的风险调整回报的情况下进行投资。我们有能力审视经济周期，认识到墨西哥在全球经济舞台上对美国仍然具有战略重要性。转向开发方面，我们继续扩大LPA区域平台的GLA，在秘鲁Cujo物流园建设了两个设施。重要的是，他们总共440，000平方英尺的92%已经被预先出租，有效地降低了开发风险。这两座大楼仍将按计划在第二季度和第三季度竣工，它们总共将产生约320万美元的年化收入，推动今年的额外增长。展望未来，在这个公园内，我们只剩下一个铲子准备好的平台来开发第五座建筑。它代表着另外210，000平方英尺的空间，由于像我们这样的设施持续供应限制，我们预计今年将以约13%的收益率预先租赁。在Paul介绍财务状况之前，我想花点时间讨论一下LPA的股价表现。我们和其他股东一样，对我们的市场价格和LPA的账面价值之间存在的严重错位感到沮丧，LPA的账面价值在季度末约为每股8美元，特别是考虑到我们一贯强劲的财务业绩。在解决估值差距的其他举措中，我们继续聘请股票研究分析师进行报道，目标是接触他们所服务的投资者，并扩大市场对我们差异化业务及其强劲增长潜力的了解。作为这一努力的一部分，我们已经与两家提供股票研究的专业公司合作，其中一家已经通过Reach与机构投资者开始覆盖LPA。我们预计这将提高LPA的市场知名度，并有助于推动对我们股票的需求。我现在将电话转给保罗，他将更详细地讨论我们第一季度的业绩。

谢谢Esteban，大家早上好。我将首先仔细观察秘鲁和哥伦比亚第一季度收入增长的加速情况。秘鲁收入增长39.9%主要是由增量租赁活动和较高的稳定入住率推动的。正如Esteban指出的那样，这包括百事公司占用我们卡亚俄物流园的新大楼。在其中，我们实现的快速吸收和较大的租赁价差继续反映了租户对A级设施的深刻需求，而在我们这样的战略地点，这些设施仍然供不应求。举个最近的例子，我们在秘鲁的团队在租约到期前释放了一个即将腾出的空间，同时确保了25%的正租约利差，并且不会产生任何资本支出。哥伦比亚租金收入增长24.8%，主要是由于以更高的市场租金重新租赁以及与CPI相关的合同租金上涨。然而，值得注意的是，哥伦比亚比索的升值占了第一季度收入增长的很大一部分。如果不考虑积极的外汇影响，哥伦比亚的收入增长了8.3%，达到260万美元。在哥斯达黎加，再租赁和续约主要占收入增长的3.3%，两者都受益于更高的租金。总体而言，我们跨境平台的租金上涨导致本季度每平方英尺平均租金上涨9.8%，为8.74美元。谈到墨西哥，应该指出的是，随着我们预计今年将收购中央公园57号设施，墨西哥将成为收入和NOI增长的越来越强大的贡献者。随着我们今年将上线的两个新设施的改善，我们第一季度的运营费用下降了4.1%至220万美元，主要反映了去年秘鲁进行一次性调整后的收款回收和财产税减少。秘鲁和哥伦比亚较高的运营杠杆率推动我们本季度净营业利润增长28.6%。如果排除外汇对哥伦比亚收入的积极影响，NOI将增长24.4%，达到1170万。同一房产现金NOI增加10.9%至980万，主要是由于我之前解释的租金上涨以及某些房产的租金减免到期。自2025年第一季度以来，新增的三处房产使我们平台的运营总面积增加了9.7%，达到总面积580万平方英尺，其中100%在第一季度仍被占用。租赁GLA增加6.9%至620万平方英尺，而我们的开发项目GLA略低于440，000平方英尺。正如史蒂文指出的那样，92%的开发组合是预先租赁的。我们的一般和行政费用增加了13.3%，达到400万美元，主要是由于哥伦比亚政府第一季度征收的一次性紧急税。LPA的投资性房地产估值收益从2025年第一季度的190万英镑下降至2026年第一季度的920万英镑亏损。这一变化主要是由于假设驱动的估值调整以及整个平台项目正常化的影响。这包括以下四个要素。第一位，我们的哥伦比亚资产减少了720万美元，反映了2026年第一季度使用的承保假设因市场状况变化而发生的变化2由于去年确认了大部分与发展相关的增值，我们秘鲁的卡亚奥公园减少了230万美元，因为该资产在2026年第一季度基本稳定下来。第三，由于更新的租赁评估，哥斯达黎加学术讨论会公园减少了110万美元，第四，第一季度我们的融资成本增加了12%，达到590万美元，第一季度的资本支出造成了60万美元的负面影响。增加 主要是由于与新融资活动相关的利息支出增加，其中包括2025年第四季度收到的过渡性贷款，秘鲁卡亚俄公园内新建筑的额外融资，以及与哥伦比亚Arcallio Centa Park新设施开发融资相关的新贷款相关的增量利息。融资成本的增加在本季度主要被较低的利率和预定的贷款摊销所部分抵消。最后，在本季度末，LP保持了健康的债务状况，债务主要以美元计价，短期内没有重大债务到期，净债务与投资物业的比率为42.1%。这就结束了对季度运营商的审查。如有任何问题，请打开电话

Logistics Properties（AMEX：LPA）周四公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

此文字记录由Beninga API为您带来。如需实时访问我们的整个目录，请访问https://www.benzinga.com/apis/进行咨询。

在https://events.q4inc.com/attendee/975311127

美洲物流地产公司报告称，受服务不足市场的全面入住率和定价权的推动，2026年开局强劲，收入增长21.6%，NOI增长28.6%。

从战略上讲，该公司正在向墨西哥扩张，收购物流设施并与Fordham Capital合作，利用中央公园57等关键市场的增长机会。

挑战包括哥伦比亚的紧急税以及经济状况变化导致的估值损失，但该公司仍然乐观，专注于其多市场解决方案和资本回收以投资于高回报地区。

在有利的市场条件和战略租赁活动的推动下，秘鲁收入增长近40%，哥伦比亚收入增长25%。

该公司正在积极与股票研究公司合作，以解决市场估值差距并提高股票知名度，旨在改善流动性并缩小与账面价值的差距。

操作者

早上好，欢迎参加LPA 2026年第一季度财报电话会议。我的名字是Ellie，我将担任您今天电话的接线员。此时，所有参与者均处于仅听模式，请注意，此通话正在被录音。今天的演讲结束时，您将有机会提问。现在我想将电话转给投资者关系部的Camilo Ojoa先生。先生，请继续。

Camilo Ojoa（投资者关系）

欢迎参加LPA 2026年第一季度财报电话会议。我是LPA投资者关系团队的Camilo Ojoa。与我一起参加今天电话会议的是我们的首席执行官Esteban Salderiaga和首席财务官Paul Smith。在我们继续审查LPA的财务和经营业绩之前，请注意，在本次电话会议期间提供的信息仅供参考，并不构成买卖任何证券的要约。此次电话会议期间做出的前瞻性陈述受到LPA向SEC提交的文件中讨论的许多风险和不确定性的影响。我们的实际结果、业绩和潜在机会可能与这些声明中表达或暗示的内容存在重大差异。在这次电话会议后，我们没有义务更新或修改任何前瞻性陈述。我们准备了补充材料，我们可能会在通话期间参考。我们鼓励您访问我们的网站ir.lpamericas.com下载这些材料。另请注意，我们将在今天的电话会议上讨论的所有比较都是逐年的。除非我们另有说明，埃斯特班将开始今天的审查。

Esteban Salderiaga（首席执行官）

保罗·史密斯（首席财务官）

操作者

在这个时候我们将开始提问。如果你想问问题，请按星号键，然后按电话键盘上的一个。提醒您，您还可以使用网络直播平台的问答功能在线提交问题。我们将暂停片刻等待问题输入。第一个问题来自Water Tower Research的Eric Goldstein。先生，您的线路现已开通。请继续回答您的问题。

埃里克·戈尔茨坦（股票分析师）

早上好伙计们。本季度的工作非常好。我只是有几个问题。我想第一个问题是，我们如何看待墨西哥中短期资产收购和开发之间的增长？您认为这个国家的某些特定地区更有吸引力吗？

Esteban Salderiaga（首席执行官）

早上好，埃里克。感谢您的提问。看起来很迷人。看看墨西哥。我们看到了巨大的增长潜力，我们如何打入市场一直是我们最近反复出现的主题。它已经在早期阶段发生了转变，但已经表明它正在结出巨大的果实。因此我们将其视为我们的主要市场。因此，我们未来的期望是在年底前在收购中进行相关部署。所以我们正在这方面努力。其中很大一部分可以通过我们签署的福特汉姆前锋购买协议来看出。但我们也在选择性地寻找新的运营资产收购，以增强和加速向墨西哥的部署。考虑到市场周围的噪音，我们看到了一个相对有趣的切入点，但从长远来看，墨西哥的中长期潜力。这就是我们如何构建墨西哥，这就是为什么我们也看到我们在投资组合中考虑的资本重新分配将成为催化剂。这就是你的第一点。第二个方面，我们看到哪些市场有更高的兴趣机会正在向我们走来。我想沿着57号走廊，我们看到的是墨西哥城的郊区。我们喜欢这样。我们坚持对美元计价资产的投资。我们坚持优先考虑全球蓝筹客户，我们希望通过平台不断为他们提供服务。出于这个原因，我们现在主要集中在市场的中心，你知道，这个国家的中部地区。但选择性地看看其他北方市场，我会说这是一个错位，对我们来说，我们可以进入那里并在那里部署资本。我们仍然希望更加谨慎，因为很多事情仍然需要通过USMCA重新谈判来确定。但我们看到，特别是在最近的市场走势与招标发生的Fibra麦格理和所有的运动在市场上，这将是一个好兆头，我们的收购活动前进。好的太好了

埃里克·戈尔茨坦（股票分析师）

就像这一问题的后续行动一样，我知道我们已经讨论过一些，关于回收资产的想法，也许剥离资产并将资本重新投资到一些回报更高的领域。所以我只是好奇，您如何选择要撤资哪些资产？您对您希望在回报方面实现的利差有任何想法或指导？

Esteban Salderiaga（首席执行官）

很好的问题。当我们考虑如何处理哪些资产时，我们认为哪些已经稳定、成熟并已从我们的开发活动中受益。我们所谓的基础市场中90%的投资组合是由LPA从头开始开发的，因此我们已经在其中增加了价值，并认为这可能是将资本重新分配给墨西哥的好时机。我们认为哥伦比亚、秘鲁可能是下一个回收过程。最终我们可以看到的利差是全面压缩的，因为我们以11%、12%的收益率开发了这些资产，现在一旦它们增长，我们就可以将它们货币化，你知道，在7至8%的范围内。现在很难看出这些过程将如何发生。我们知道哥伦比亚和秘鲁有选举周期，但我们对其中一个充满信心。事实上，我们在入住租金增长方面拥有良好的记录，而且这些资产在我们持有期间得到了高度优化，资本现在可以重新分配到墨西哥，我们看到了更好的机会以更高的回报部署，并再次增强我们整个平台的形象和多元化。好的太好了

埃里克·戈尔茨坦（股票分析师）

谢谢只是最后一个问题。所以你们在第一季度出现了估值损失，我认为这对你们来说有点不寻常。看起来有一些不寻常的，你知道，你知道，一次性物品。有没有办法，我们如何考虑今年剩余时间的问题？

保罗·史密斯（首席财务官）

谢谢史蒂文，让我来接那个。这是保罗·史密斯。早上好.本季度我们面临的最大影响是在哥伦比亚，这基本上反映了该国财政和经济格局的演变。他们最近做出的改变对哥伦比亚境内所有资产的估值产生了影响，我们也只是反映了这些影响。我想说，这基本上解释了差异中最大的组成部分和其他项目本质上是由秘鲁稳定资产的过程产生的。如您所知，我们一直非常活跃，特别是在卡亚俄开发项目中。本质上，这反映了去年公园开始稳定时我们的季度非常强劲，而本季度我们根本没有同样的动态。所以这本质上抓住了它。但如果你从，我想说，总的角度来看资产负债表，你就会看到这个净。Net.效果很弱。所以本质上，我们基本上保持了与去年相同的资产估值。

操作者

好的太好了谢谢你们谢谢如果您想问问题，请在电话键盘上按星号键，然后按1键。电话键盘上的那个星星后面跟着一个星星。您的下一个问题来自C DOTY的Brendan McCarthy。先生，您的线路现已开通。请继续回答您的问题。

保罗·史密斯（首席财务官）

太好了大家早上好感谢您在这里回答我的问题。我想，我只是想从紧急财富税开始，我想你强调了对哥伦比亚的影响。您是否有一种方法可以构建新的租赁或类似的任何事情来保护利润，或者投资者如何才能真正考虑本季度的税收影响？非常感谢您提出的这个深思熟虑的问题。如你所知，这项税不一定是财富税。鉴于该国境内发生的某些气象条件，这是一项紧急税，是合理的。不用说，我们没有，该国其他地区也没有为这种性质的事情做好准备。所以它确实产生了相当大的影响。我们本季度业绩约为40万，这是根据资产价值计算的。所以本质上，它正在做的事情是基于您的IFRS报告。在结构租赁方面，你可以采取的措施很少来防止这种情况发生，因为它不一定是基于你在国内创造的价值之外的任何东西。正如你所知，或者我不知道你是否知道，我们在这方面仍然具有建设性，但这项税收实际上是一个挑战，目前正在接受哥伦比亚最高法院的审查。我们仍然持建设性的态度，认为最高法院将进行审查，并确定这也许不是最好的处理方式。财政向前发展，事情将会正常化。

布伦丹·麦卡锡（股票分析师）

明白保罗，我真的很欣赏那里的细节。转向哥斯达黎加的投资组合，我想我看到收入是正确的。收入同比增长约为3%。我相信该投资组合的入住率也达到了100%。您能谈谈哥斯达黎加的增长前景吗？是否有任何实质性或值得注意的租赁更新活动即将到来？您如何权衡这种增长与投资组合的其余部分？

保罗·史密斯（首席财务官）

谢谢谢谢这实际上也是一个很棒的问题。给我一秒钟。是的，谢谢。我们这里有回声。我们所看到的。你说得很对，那个投资组合100%被占用了。在发行方面，我们看到按市值计价的发行有所增加。我想说，就重新传播而言，利差接近两位数，我们将在到期时和发生时明显宣布。所以是的，这就是我们投资组合的状态，斯特凡可能也想赞扬一下。

Esteban Salderiaga（首席执行官）

谢谢你保罗在我们期待哥斯达黎加的时候，它已经是我们投资组合的一个重要部分。因此，我们正在引导大部分新的资本投资流向墨西哥。我们在哥斯达黎加看到了增长机会。我要说的是，我们变得更加有选择性。这是一个我们逐渐欣赏的市场，我们拥有非常相关和主导地位。因此，我们认为大部分增长潜力可能来自第三方合资企业，我们正在努力在未来的过程中做出安排。因此，我们保留的资本大部分是为了部署到墨西哥。所以从某种程度上来说，它已经是相关的。这大约占我们公司的45%。我们希望随着时间的推移平衡这一点，并将我们的重心（如果你愿意的话）转向墨西哥。这就是为什么我们想要优先分配到。顺便说一句，在墨西哥，我们看到了更好的风险调整机会集。这就是我们思考的方式。所以这里有有趣的机会。我认为我们只是在以更重要的角度引导自己进入墨西哥方面更加有选择性。

布伦丹·麦卡锡（股票分析师）

明白这很有道理谢谢大家。这就是我的全部。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自于BTG Pascual的Elisa Gomez。您的线路现已开通。早上好感谢回答我的问题。关于您在墨西哥的扩张，您是否正在寻找TE Rafina正在出售的任何资产，以及是否有任何光纤EME政变资产进入市场。你对这些感兴趣吗？

Elisa Gomez（股票分析师）

谢谢你。我们不断地游说市场，是的，有一些对我们来说非常有趣的收购机会，我们在多种情况下与相关各方进行对话。这是墨西哥所拥有的东西之一，是深刻的机会。所以为了回答你的问题，是的，我们肯定会看看它们。我们过去曾在其他背景下研究过它们。我们想继续拉票，因为我们看到，随着这些举措的到来，我们可能会有更丰富的机会。

Esteban Salderiaga（首席执行官）

但是，是的，还有很多工作要做。我们正在努力寻找通过本地关系网络进行的场外自营交易，我们希望远离竞争或管理非常严格的流程。我们宁愿进行场外交易，这样我们就可以获得更有趣的机会。如您所知，我们喜欢合作伙伴关系，我认为，我们可以在哪里获得更多价值，并最终为我们的平台获得更多价值。这就是我们看待收购的方式。但可以肯定的是，在这些整合工作进行后，我们确实希望有更多资产可供我们考虑。

操作者

完美了非常清楚。谢谢.谢谢女士们先生们，电话线路上没有更多问题了，所以我们现在将继续从网络直播平台上提问。我们将暂停片刻等待问题出现。谢谢这个问题来自布鲁斯·沃尔夫森。LPA不是众多股价受到流动性和缺乏股权影响的公司之一吗？

Esteban Salderiaga（首席执行官）

谢谢你的问题，布鲁斯。是的，这当然是我们正在努力增强的东西。我们希望增强股票的流动性和可交易性。这就是为什么我们正在进行所谓的意识推动。它不仅涉及我们改进网站、沟通的方式，还涉及我们与投资者社区的参与。这就是我们正在努力实现的目标。这就是我们与股票研究分析公司合作的原因。我们对此表示欢迎。我们从中受益，这也是我们股价表现遭受如此严重影响的部分原因。但这正是为什么还有这么大的改进空间。因为它不说话，对不起，不一定与价值说话，而是在我们希望纠正的技术上说话。随着时间的推移正确。是的，这可能是我们目前可能受到影响的原因之一。我们正在努力通过这些沟通努力来正面解决这个问题，以确保我们努力带来和恢复平衡（如果您愿意的话），以了解我们在市场中如何被理解。

操作者

谢谢目前，没有进一步的网络直播问题。至此，我们将结束今天的问答环节。我想将电话转给埃斯特班，请他发表闭幕词。

Esteban Salderiaga（首席执行官）

谢谢接线员。我想通过本季度的一些要点来结束今天的回顾。首先，随着我们的投资组合捕捉到不断上升的市场利率以及我们的开发投资上线，我们继续季度实现收入增长和盈利能力加速。其次，我们跨境平台的基本面非常强劲。它们得到了以美元计价的合同收入、优越的入住率、可观察的定价能力和高质量的租户基础的支持，我们预计将在今年剩余时间内巩固这一势头。随着租金增长的实现，更多开发物业上线第三点是，虽然发达经济体和新兴经济体的宏观背景持续变化，但应对不断变化的政治和经济状况是我们的核心竞争力之一，我们的业绩记录表明，LPA背后是一支才华横溢、经验丰富的团队，能够将本地洞察力与全球影响力联系起来，使我们成为跨国公司战略合作伙伴和房地产投资者的首选合作伙伴。最后，虽然我们继续关注中东的事态发展以及秘鲁和哥伦比亚即将到来的选举周期，但鉴于该地区机构优质物流设施明显结构性短缺，我们对墨西哥和我们的基础市场的信心比以往任何时候都更加强烈。作为一家内部管理的房地产公司，您不能指望我们会以资本效率为首要考虑的深思熟虑和选择性地进行投资。我们有能力进一步扩大LPA的垂直一体化平台并使其多元化，捕捉对机构质量、地理位置优越的设施不断增长的需求，并随着时间的推移继续提高盈利能力。随着我们继续始终如一地执行。我们相信，公开市场将越来越认识到LPA强劲的财务业绩和漫长的增长道路，并通过缩小与基本价值的差距来奖励我们的股东。我们对2026年的开端充满活力，并对未来的道路充满信心。感谢您今天加入我们。我们期待着与您交谈我们的下一个电话。

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