改造项目占新供应七成 商业地产告别增量红利进入存量改造主场

（来源：商业客）

摘要：商业地产行业已进入存量运营阶段，企业业绩分化显著，存量改造逐步主导增量市场，新增项目中改造项目占比高。

观点指数 在4月27日观点指数研究院发布的《电商盈利承压 | 2026年4月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，商业地产行业已进入存量运营阶段，企业业绩分化显著，存量改造逐步主导增量市场，新增项目中改造项目占比高。

期内正值上市企业财报密集披露期，观点指数选取9家涵盖轻资产、轻重并举模式，以及全国性与区域型布局的代表性企业，对行业整体表现进行分析。

行业收缩周期下，企业业绩呈现明显分化，头部商管凭借强运营与轻资产外拓实现逆势增长，区域型企业则受市场环境拖累增长乏力。

其中，头部商管企业华润万象生活表现突出，其购物中心业务收入同比增长超13%。其核心在于轻资产外拓与强运营壁垒，不仅依托母公司华润置地的优质项目储备，更通过市场化第三方输出实现规模增长，在行业收缩期逆势扩张，展现了极强的周期穿越能力。

宝龙商业、星盛商业则均为区域型商管企业，发展模式以标准化复制为主。在行业整体租金下行、三四线消费疲软的背景下，其轻资产扩张的边际收益递减，导致收入大幅下滑，凸显了中小玩家在存量博弈中的生存困境。

作为曾经的重资产开发商，新城控股通过吾悦商管独立运营，全面转向“轻资产+重资产并举”模式。2025 年全年轻资产拓展面积超千万平方米，收入同比增长10%，租金收入超过140亿元。

与新城目前采取相同策略的龙湖集团，也保持稳健增长势头，2025年商业收入达到112.1亿元，同比增长4.0%。截至2025年末，龙湖商业累计运营商场99座，运营总建筑面积1050万平方米，整体出租率维持在96.8%的高位。

项目拓展上，唯品会旗下杉杉商业集团与西咸新区沣东新城正式签署合作协议，计划投资20亿元，建设总建筑面积超10万平方米的奥特莱斯商业综合体项目，依托杉杉成熟的奥莱运营经验与唯品会线上线下资源优势，打造集品牌折扣、休闲体验、餐饮娱乐于一体的区域商业标杆。

与此同时，龙湖商业与历城城发集团达成合作，正式承接济南唐冶片区市民中心项目，以轻资产运营模式介入片区商业配套建设，进一步完善龙湖在济南的商业布局，填补区域一站式家庭消费与便民服务空白。

新开业项目方面，3-4月为传统开业淡季，但全国仍有14个商业项目如期亮相，商业体量合计超45万㎡。

从项目类型来看，新增开发项目共计4个，分别为杭州城北活力中心、德清狮子山商业广场、浏河滨江荟邻城市广场及钱湖印；存量改造项目9个，对应商业建筑面积超30万平方米，市场供应保持平稳节奏。

至于拟开业项目，不少选择在五一假期前集中开业，借势小长假消费热潮开启市场首秀，展现出运营商对节点流量与市场声量的高度重视。

厦门万象城二期拟于4月中旬率先登场，作为厦门万象城的扩容升级之作，其以约4.4万㎡的体量，对一期已有的顶奢矩阵进行补充，重点引入高端美妆、设计师品牌与体验式业态，通过"重奢+精致生活"构建互补格局。

5月1日当天，济南槐荫万象里与淮南爱琴海购物中心也将同步亮相，前者以约5.2万㎡的社区型体量，聚焦槐荫区周边家庭客群，以高频次业态承接假期本地消费。

后者则以15万㎡的大体量成为淮南首个城市级全客层购物中心，通过引入大量首进品牌与主题场景，打造一站式家庭休闲目的地。

零售项目

头部企业在管规模持续增长，招商注重场景与客群精准匹配

经过一年的开疆拓土，不少样本企业的在管项目规模有明显增长。其中，以华润万象生活、龙湖集团及新城控股为代表的企业有突出表现。

截至2025年末，华润万象生活在营购物中心数量达到135座，其中约14.5%、21个项目分布在三线及以下城市，展现了2025年在低线城市的外拓成效。

分项目类型来看，华润万象生活重奢项目零售额同比增长18.5%，可同比增长15.3%，展现了高端消费韧性；非奢项目同比增长26.9%，可同比增长10.4%，主要得益于抓住了运动户外、黄金饰品等大众品质消费的热点。

龙湖集团全年新增运营13座商场，其中5座为轻资产。截至2025年末，龙湖商业累计开业运营商场达99座，覆盖全国25座城市，运营总建面为1050万平方米。

年内，龙湖商业还积极推动包括重庆北城天街、苏州狮山天街、北京长楹天街等存量项目的改造升级，围绕空间焕新、品牌优化与场景体验提升，进行精细化调改与运营优化。

项目运营层面，观点指数选取了11个重点商业城市的26个代表性零售商业项目为观察对象，从中观察行业的招商趋势变化和项目运营突破。

当前商业项目的招商运营呈现出清晰的 “稳基本盘、强年轻化、重体验感” 的整体趋势。服装、运动、餐饮三大传统主力业态合计贡献了超过6成的新店引入数量，仍是商业项目的核心支撑。

高端品牌亦加速布局核心商圈，4月2日，爱马仕在北京三里屯揭幕全新专卖店，这是品牌自 1997 年进入中国以来，在北京开设的第四家、也是规模最大的独栋旗舰店。门店推出 “盛大游行” 图案丝巾、腕表、三里屯专属Mini Bolide手袋、限量版桌上足球台等。

随着LV、Dior、Tiffany等扎堆三里屯，爱马仕以独栋旗舰店强化 “品牌领地”，提升排他性与体验感。

在此基础上，潮玩业态成为表现亮眼的新兴赛道，充分体现了项目对Z世代消费偏好的精准把握，这类自带社交话题与打卡属性的品牌，正成为商业项目打造差异化标签、提升年轻客群粘性的关键抓手。

整体来看，当前商业项目的招商运营逻辑正从单纯的“品牌填充”转向“场景与客群的精准匹配”，在守住服装、餐饮等传统优势业态基本盘的同时，持续向年轻化、体验化、差异化的方向升级。

项目通过主力业态筑牢客流基础、潮流业态强化年轻标签、小众业态探索创新边界，构建起兼顾稳定性与成长性的业态组合，以应对同质化竞争，实现从流量到留量的转化。

本文节选自《电商盈利承压| 2026年4月商业地产零售业态发展报告》