Seaport Entertainment计划于2027年中期开放17号码头活动空间，同时保留7000万至9000万美元的Seaport资本支出计划

盈利电话洞察：海港娱乐集团（SEG）2026年第一季度

“今年年初，我们完成了沃特街250号的出售，产生了超过7500万美元的流动性，并消除了持续的托管成本，”“首席执行官、总裁兼董事马修·帕特里奇”说道;他还表示，SEG“将锡楼出租给Lux Entertainment”用于气球博物馆，开设了“Garden Bar的Sadie ' s Restaurant”，并补充说“在第一季度，我们的非GAAP调整后净亏损同比改善了21%。"

帕特里奇将本季度定位为战略拐点，称“换句话说，这是转折点”，并将战略与“具有特定市场多收入生态系统的房地产资产”联系起来，并由规划、“全年体验主导的主播”和租户/品牌合作伙伴关系（包括公共服务/公共记录）提供支持。

“执行副总裁、首席财务官兼财务主管Lenah Elaiwat”表示，“从2026年第一季度开始，我们用于报告酒店、娱乐和房东运营部门业绩的分部报告指标为EBITDA”，并将其描述为不包括“非经常性和线下收入和费用”，以反映“核心绩效”。"

帕特里奇表示，17号码头扩大的活动空间仍然是一个优先事项，并对时间安排做出了预期：“我们正在完善范围和时间安排，但我们目前预计该空间将在2027年中期投入运营”，并补充道，“希望我们准备好比这更早，因为我们希望尽快开始预订活动。"

关于主要海港需求驱动因素和时机，帕特里奇指出“气球博物馆将于今年夏末开放”和“喵狼号将于2027年底或2028年初开放”是旨在推动“持续参观”和“增加邻近企业的支出”的锚。"

在关于资本计划的问答中，帕特里奇重申了海港稳定支出，他说：“是的，我认为7000万至9000万美元仍然是数字”，并将剩余现金部署描述为灵活的：“我们将继续机会主义”，包括使用“回购计划”和评估“轻资产模式”和其他机会。

Elaiwat报告称：“截至2026年3月31日的季度，尽管收入减少了21%，但该公司的总营业EBITDA同比增加了310万美元（21%），至亏损1180万美元。"

关于盈利能力和关键驱动因素，Elaiwat表示，“第一季度归属于普通股股东的净亏损为4，410万美元”，并将同比变化归因于锡大厦重新定位带来的“加速折旧”、“重组成本”和“恶劣天气”。”她补充道，“按照非GAAP调整后的净利润计算，业绩增长了21%……亏损1790万美元或每股亏损1.41美元。"

关于沃特街250号出售后的流动性和杠杆，Elaiwat表示，“现金总额，包括限制性现金，增加了5730万美元.达到1.447亿美元，”并补充道，“随着沃特街250号贷款现已偿还，该公司唯一的未偿债务是3900万美元的拉斯维加斯棒球场贷款”，总结道，“截至季度末，我们持有的净现金头寸为1.056亿美元。"

马修·埃塞尔（Matthew Erspel），琼斯贸易（JonesTrading）：被问及海港资本支出范围是否仍为“7000万美元至9000万美元”，以及剩余现金的“部署”会有何预期;首席执行官帕特里奇：“7000万美元至9000万美元仍然是数字”，并表示资本分配是“一个时间点决定”，可选择性包括“回购计划”和潜在的“轻资产”机会。

马修·埃塞尔（Matthew Erspel），琼斯贸易（JonesTrading）：被问及在推进17号码头活动空间时间轴之前需要做什么;首席执行官帕特里奇：“我们正在设计”，并表示“2027年中期是一个相当安全的时间线”;首席财务官埃莱瓦特表示耐克的空间时间安排有所改善：“我们最近实际上已经能够与耐克谈判达成协议，以尽早收回空间”和“我们现在已经收回了空间。"

马修·埃塞尔（Matthew Erspel），琼斯贸易（JonesTrading）：被问及租赁One Seaport Plaza的事宜以及是否可以分拆;首席执行官帕特里奇：“有2层，约20，000平方英尺”和“我认为可以分拆”，重点是寻找“合适的租户”，以最大限度地提高角落的可见度。

马修·埃塞尔（Matthew Erspel），琼斯贸易（JonesTrading）：被问及运营与许可结构;首席执行官Partridge：表示GITANO“从许可转向租赁”，并表示“今年我们的现金流可能会比去年增加6位数”，同时强调租赁将“执行风险”转移到租户，许可交易具有“更多的运营杠杆”。"

马修·埃塞尔（Matthew Erspel），琼斯贸易（JonesTrading）：被问及气球博物馆的时间安排和风险;首席执行官帕特里奇：“我们正在按照目标并按预期向他们交付”，并表示该公司“仍在按计划将其移交给气球博物馆”。"

RHH Investments的Ross Haberman：被问及租赁剩余职位，包括Pier 17和Schermerhorn Row;首席执行官Partridge：表示，较小空间的租赁已因“定价权”而被推迟，直到锚到位，并补充说Malibu Farm的“7，700平方英尺”有“不同的选择”，“在下次财报电话会议上有更多内容要讨论”。"

RHH Investments的Ross Haberman：被问及所引用的“3100万美元”预计EBITDA是否排除了职位空缺;首席执行官Partridge：“正确”，并补充说“没有对职位空缺的预测”，并且租金百分比可能会“上行”该数字。

RHH Investments的Ross Haberman：被问及“670万美元”的季度企业管理费用是否是一个不错的持续数字;首席执行官Partridge：“我希望这个数字能够继续下降”，因为“未来的移动项目会减少”。他还表示，南街85号正在“与买家进行积极对话”。"

分析师的语气略显积极且以执行为重点，其框架包括“祝贺所有持续进展”（Erspel），同时强调资本部署、空缺租赁和管理费用可持续性。

管理层在准备好的发言中语气积极，在问答中对运营充满信心，在里程碑上使用明确的语言（“这是转折点”（CEO Parkman）），同时承认执行依赖性（“开放将取决于气球博物馆装修他们的空间”（CEO Parkman））。

与上一季度相比，讨论从宣布和证明重大的重新定位决定转向详细介绍租赁/许可证结构的机制、空置商品销售以及将回收的耐克空间用于活动扩建的货币化途径。

第一季度强调已完成的行动和近期执行（Water Street 250号出售已完成; Sadie ' s开业; Tin Building租赁），而第四季度重点关注重大战略公告和框架（Tin Building重新定位的理由;活动空间扩张愿景;回购和货架登记）。

第一季度分部报告发生了变化，Elaiwat表示，“从2026年第一季度开始”SEG将其分部转向“运营EBITDA”;上一季度更多地关注与Tin Building合并历史相关的形式可比性和调整。

第一季度的更新将2027年中期的运营目标与Elaiwat关于耐克场地已提前重新获得的评论相结合，缩小了之前围绕17号码头时间的一些不确定性;第四季度描述了活动场地雄心和财务回报框架，但指出细节仍在敲定中。

Elaiwat列举了外部和运营压力，包括“恶劣天气”和“两次大暴风雪”，减少了“客流量”，并导致未合并企业的损失;她还通过iPic情况指出了租户信用/事件风险：“直线租金调整”在其“第11章”二月份备案后，租金按现金记录，直到诉讼结束。

执行和时机风险仍然存在于扩建和交接中，帕特里奇指出，气球博物馆交付“总是有移动部件”，并且17号码头的活动空间范围和时机仍在完善中。

管理层强调了资产出售后的流动性重置和投资组合简化，通过将锡大楼改为租赁模式，开放Sadie's，并扩大计划以推动访问。财务评论集中在改善经营EBITDA以及更大的公认会计原则亏损驱动的锡建筑重新定位费用，而资产负债表被列为净现金，只有拉斯维加斯棒球场贷款未偿还。在问答环节，分析师们重点关注了7000万至9000万美元的稳定资本支出计划、2027年中期的17号码头活动空间目标（得益于耐克早期的空间恢复）以及租赁剩余海港空缺的速度，管理层重申了回购和长期平台扩张的可选性。

阅读完整的收益电话会议记录