花岗岩点抵押贷款2026年第一季度收益电话会议记录

Granite Point Mortgage（纽约证券交易所代码：GPMT）周三举行了第一季度财报电话会议。以下是电话会议的完整记录。

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Granite Point Mortgage报告称，2026年第一季度的GAAP净亏损为600万美元，即每股0.13美元，账面价值降至7.05美元。

该公司解决了包括芝加哥零售贷款在内的多笔遗留贷款，并专注于减少成本较高的债务并为未来的增长奠定基础。

管理层强调计划在2026年底重启发起活动，并正在探索资本轻的合资企业以提高盈利。

Paul（Moderator）

早上好.我的名字是保罗，目前我将担任您的会议主持人。欢迎大家参加Granite Point Mortgage Trust 2026年第一季度财务业绩电话会议。所有参与者将处于仅听模式。演讲者发言后将有一个问答时间。请注意，今天的通话正在被录音。我现在想将电话转给Granite Point投资者关系主管Chris Petta。请继续。

Chris Petta（投资者关系主管）

谢谢大家，大家早上好。感谢您加入我们讨论Granite Point 2026年第一季度财务业绩的电话会议。今天早上与我通话的有杰克·泰勒、我们的总裁兼首席执行官史蒂夫·阿尔帕特、我们的首席投资官兼创意联席主管布莱克·约翰逊、我们的首席财务官彼得·莫拉勒、我们的首席开发官兼创意联席主管以及我们的首席运营官伊森·莱博维茨。在我的开场白之后，杰克将简要回顾一下市场状况，并回顾一下我们目前的业务活动。这是我们的投资组合和布莱克将突出我们的财务业绩的关键项目。与今天的电话会议相关的新闻稿、财务报表和收益补充资料已于昨天与我们的10Q表格一起提交给SEC，并可在我们网站的投资者关系部分查阅。我想提醒您的是，管理层在本次电话会议上发表的言论和支持幻灯片可能包括前瞻性陈述，这些陈述是不确定的，不受公司控制。前瞻性陈述反映了我们对未来事件的看法，并且存在不确定性，可能导致实际结果与预期存在重大差异。请参阅我们向SEC提交的文件，以讨论可能影响结果的一些风险。我们不承担更新任何前瞻性陈述的任何义务。我们还将在这次电话会议上参考非公认会计原则（GAAP）措施。这些信息不应被单独考虑，也不应作为按照公认会计原则提交的财务信息的替代品。这些非公认会计原则（GAAP）财务指标与最具可比性的公认会计原则（GAAP）指标的对账可以在我们的收益发布和幻灯片中找到，并可在我们的网站上找到。我现在把电话转给杰克

杰克·泰勒（总裁兼首席执行官）

谢谢杰克，感谢大家参加我们第一季度财报电话会议。本季度末，我们的贷款组合承诺总额为16亿美元，其中包括15亿美元的未偿本金余额和约6800万笔未来资金，仅占总承诺的约4%。截至3月31日，我们的贷款组合在不同地区和房地产类型之间保持多元化，包括40项投资，平均未付本金余额（UPB）约为3800万美元，加权平均稳定贷款价值比（LTV）为66%，我们的投资组合加权平均风险评级从12月31日的2.9从3.2提高。第一季度已实现贷款组合收益率为6.5%，不包括非应计贷款，将高出7.9%或1.4%。我们四季度的贷款偿还、偿还、销售和摊销均为活跃，总计约1.89亿美元。第一季度，我们偿还了两笔贷款，总额为1.74亿美元，并以略高于面值的价格出售了由夏威夷一家表现强劲的酒店担保的1300万美元B票据。我们有约1400万美元的未来资金和其他投资，导致第一季度净贷款组合减少约1.75亿美元。季度末后，我们通过借款人的房产出售达成了7600万美元芝加哥零售贷款的最终解决方案，此前在2025年解决了办公室部分问题，也通过房产出售，该贷款的风险评级为5级，处于非应计状态。由于此次交易和之前关于办公室部分的决议，该公司预计将实现约3，020万美元的注销，截至12月31日，该注销已通过之前记录的3，130万美元信用损失备抵而保留。第二季度，我们出售了由位于德克萨斯州达拉斯的办公室物业担保的债务的次级权益。我们现在将为剩余的五笔风险评级贷款提供一些颜色。截至3月31日，我们有五笔此类贷款，未付本金余额（UPB）总额约为2.65亿美元，季度末减少至四笔贷款，总额为1.89亿美元。芝加哥零售贷款解决后，四笔贷款中的三笔正在积极进行销售，我们预计可能会在未来几个季度内完成。季度末，我们将一笔由72家主要酒店物业抵押的1500万美元贷款的风险评级从3级下调至5级。该酒店地理位置优越，由一家在资产中拥有大量现金股权的赞助商机构拥有，随着时间的推移，该赞助商还偿还了大量贷款。在酒店成立工会之前，商业计划就已经在顺利进行中。我们正在与借款人进行讨论，并寻求解决方案，我们预计这些方案将涉及在未来几个季度出售该酒店，涉及2700万美元的坦佩酒店和零售贷款以及5300万美元的亚特兰大多户贷款，这些贷款已在前几个季度讨论过。在每一种情况下，我们都在与借款人积极对话，并正在审查解决方案，我们预计这些方案将涉及未来几个季度内出售每处房产。关于之前披露的9300万美元明尼阿波利斯办公室贷款，我们预计解决时间会更长。鉴于当地市场持续面临挑战，解决剩余五笔评级贷款仍然是首要任务。截至季度末，我们有两笔贷款，未付本金余额（UPB）总计为6900万美元，风险评级为4，处于非应计状态。我们正在审查每项贷款的解决方案，并将随着情况的进展提供更多信息。转向房地产自有（REO）资产我们在波士顿郊区房产的租赁方面继续取得积极的成功，并继续与我们的合作伙伴、当地司法管辖区和其他第三方积极合作，以寻求几个价值提升的重新定位机会。我们正在继续 向该房产投资资本以最大限度地提高结果，并正在审查各种替代方案。迈阿密海滩办公室物业是位于强大子市场的A级资产。我们正在与各种现有和新租户进行积极的租赁讨论，他们将谨慎投资该物业，并继续审查替代方案，包括在2026年下半年出售该物业。正如我们在前几个季度所分享的那样，我们的计划是继续专注于还款和解决方案。我们预计，我们的投资组合余额将趋于下降，直到我们在2026年下半年开始发起工作，以利用有吸引力的投资机会并开始重新创建我们的投资组合。我现在将把电话转给布莱克，讨论我们的财务业绩。

谢谢克里斯，大家早上好。我们欢迎并感谢您加入我们参加Granite Point 2026年第一季度财报电话会议。美国商业房地产市场在第一季度延续了积极的轨迹。然而，最近与伊朗冲突相关的地缘政治事态发展正在影响美国资本市场，因为能源价格上涨使投资者更加关注通胀趋势，并加剧了进一步降息时机的不确定性。尽管存在一些阻力，资本仍继续流入商业房地产资产。在稳定需求和投资者持续兴趣的支持下，预计2026年商业房地产贷款活动将继续改善。尽管由于伊朗冲突带来的更广泛的经济不确定性以及美国前景好坏参半，证券化交易量可能会放缓，但市场已表现出强大的韧性。我们认为，最近商业抵押贷款支持证券和CRE CLO利差的波动，以及无担保债券发行的暂时放缓，主要反映了风险的重新调整，而投资者继续参与商业房地产行业并进行建设性投资。对于Granite Point来说，我们的主要目标仍然是利用不断改善的环境来解决遗留贷款问题，并为在2026年下半年开始重新创建我们的投资组合奠定基础。为此，我们自今年年初以来取得的成就包括两笔相当大的全额贷款偿还、以略高于面值的价格出售由酒店担保的V票据、超过我们公允价值的芝加哥零售贷款的最终解决方案，以及成功出售由位于德克萨斯州达拉斯的办公物业担保的债务中的次级权益。这些行动推进了我们减少成本较高的债务并为未来增长铺平道路的目标。鉴于资本市场的改善，并继续解决我们的遗留贷款组合和悬而未决的到期日问题，我们不太愿意为借款人提供额外的时间，并正在通过房地产销售、再融资和资本重组进一步推动还款，我们也在选择性地考虑一些贷款销售。在某些情况下，这种方法是最近我们投资组合中某些贷款评级下调的一个因素。对于我们的两项房地产拥有（REO）资产，我们正在投资资本，我们相信这将改善我们的结果，然后将寻求退出并提取资本。所有这些举措都将为我们释放资本，以优化我们的资产负债表，并为我们在未来季度重新发展投资组合奠定基础。重新启动新的发起活动预计将改善我们的净利差和盈利，这仍然是一个关键目标，布莱克很快将进一步探讨这一目标。现在我想将电话转给Steve Alart，更详细地讨论我们的投资组合活动。

史蒂夫·阿尔帕特（首席投资官兼联合创始主管）

布莱克·约翰逊（首席财务官）

谢谢史蒂夫大家早上好谢谢你们今天的到来.谈到我们第一季度的财务业绩，我们报告了归属于普通股股东的GAAP净亏损600万美元或每股基本普通股负0.13美元，其中包括20万美元的信贷亏损和300万美元或每股基本普通股负0.06美元的可分配亏损。我们在3月31日的账面价值为7.05美元，比第四季度下降了0.24美元。截至3月31日，我们的当前预期信贷损失（CECL）储备总额约为1.49亿美元，比上一季度高出约10万美元。我们七项抵押品依赖贷款的特定准备金的净增加在很大程度上被我们的一般准备金的减少所抵消，而一般准备金的减少是由于我们当前预期信用损失（CMEL）模型中宏观经济预测的改善以及一般准备金组合余额的减少。我们总津贴的大约81%分配给了个人评估的贷款。截至季度末，我们的贷款本金余额约为3.34亿美元，具体当前预期信用损失（CESL）准备金约为1.2亿，占季度末后未付本金余额的36%，芝加哥零售贷款的解决减少了我们的特定当前预期信用损失（CMEL）准备金增加约3000万至9000万，抵押品依赖贷款的本金余额增加7600万至2.58亿。截至12月31日，芝加哥零售贷款之前记录的特定准备金为31.3，该决议高于我们年终的公允价值，导致第一季度信贷损失约为110万美元。由于该决议，我们的当前预期信贷损失（CESL）准备金占我们总承诺的百分比从3月31日的9.4%下降至7.9%。假设其他条件相同，我们相信我们有适当的储备，进一步的解决方案应该会有意义地减少我们的当前预期信用损失（CESL）准备金余额总额。在流动性和资本化方面，我们本季度末拥有约4400万美元的无限制现金，我们的总杠杆率相对于上一季度从2.0倍下降到1.7倍，因为两笔全额贷款偿还和一笔贷款出售的收益用于减少我们较高的成本借贷并偿还我们的CLO债券。截至几天前，我们携带了约5600万美元现金。我们的资金组合仍然多元化和稳定，我们继续与融资对手方保持非常建设性的关系。一旦我们恢复发放新贷款，我们预计将扩大我们的融资能力。展望未来，我们预计我们的收入将大幅提高。例如，我们的资本和房地产自有（REO）抵押品依赖贷款在第一季度产生了GAAP净亏损（不包括信用损失）每股普通股约0.11美元的GAAP净亏损，一旦我们将这些资产的资本重新部署到目标杠杆下的新资产中，我们预计季度每股收益将增加约17美分至19美分。此外，提高我们的回报并不受现有资本的限制，因为我们打算通过持续的费用削减计划进一步提高盈利，并扩大新的资本轻收入来源，例如与第三方投资者的合资企业结构的收入费用、未来有吸引力的市场机会和我们的盈利潜力。我们相信，我们资本的最佳利用是继续偿还成本较高的债务，解决房地产所有权（REO）中剩余的非应计贷款，并通过今年晚些时候开始的新贷款重新创建我们的投资组合。我现在会要求接线员开通电话询问。

操作者

谢谢我们现在将进行问答环节。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将指示您的线路在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的与会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们就问题进行民意调查。谢谢我们的第一个问题来自KBW的Jade Rahmani。

Jason Sapshawn（未知）

你好我是杰森·萨普肖恩我支持杰德。感谢您回答这个问题。因此，我想首先了解更多有关被降级为ISC 4的贷款的信息会有所帮助。只是更多的颜色以及您认为是什么导致了负迁移。

史蒂夫·阿尔帕特（首席投资官兼联合创始主管）

嘿杰森，早上好。这是史蒂夫·阿尔帕特。感谢您今天早上参加电话会议。所以您询问的是四笔评级贷款。我相信总体而言。如果我没有听错的话，有，看起来有几笔贷款被降级到了ISC 4，对吗？这是正确的。所以我猜高水平，在我们解决芝加哥零售贷款后，我们在本季度末有七笔非应计贷款，剩下六笔。这笔贷款解决后，还剩五个。对于该群体的四人，还有两笔额外的非应计贷款。我想是高水平的，我要说的是，我们普遍看到市场改善，但情况不平衡，一些市场复苏延迟。你所说的这些贷款，这些房产是其他商业计划的背后，这就是为什么这些贷款的评级都被降级为四级。我们正在与每位借款人进行讨论，我们预计在未来几个季度会有更多的内容。

Jason Sapshawn（未知）

太好了，谢谢。就在你的多家庭账簿上，你有没有期望在短期内获得更高的还款？该行业的租金增长总体上相当温和。因此，如果能听到一些关于你书中这一部分的整体表现的颜色，那就太好了。当然.又是史蒂夫。我会接受这个。所以是的，我们看到多家庭贷款偿还率相当稳定。本季度我们偿还了一笔大额多家庭贷款，所以速度相当稳定。我们喜欢多家庭部门。我们看到我们所在的大多数市场的基本面总体稳定。我认为有报道称，随着我们走向未来，新的供应情况看起来要好得多。某些市场的趋势线，尤其是阳光地带，比我认为很多人所说的要缓慢一些。移民减少是一个因素。所以我想说，总体而言，我们看到基本面有所改善，但这实际上是逐个资产的情况，我们看到一些市场中的一些借款人对租金拥有更大的定价权。但即使借款人的租金没有完全达到他们预期的水平，我想说，总的趋势是我们正在看到进展。我们看到一些资产未能按时完成业务计划，但这并不是总的趋势。如果确实发生这种情况，我们预计随着时间的推移，借款人将能够提高租金。所以回到你的问题，该行业流动性良好，情绪积极。你知道，我们正在看到回报，我们正在努力推动一些旧贷款偿还。明白了，谢谢。您是否发现利率和地缘政治波动对第一季度和第二季度迄今为止可能影响您的账簿的整体活动产生任何影响？您是否看到了总体影响？

杰克·泰勒（总裁兼首席执行官）

是的，我想这是杰克，谢谢你的问题。我认为总体影响只是市场总体上的不确定性较高，导致付款和解决方案的延迟。由于宏观不确定性较高，特别是利率方面，这不是停止，而是交易都需要更长的时间。

Jason Sapshawn（未知）

明白了。这有道理。就像我的最后一个问题一样，考虑到DE一直低于股息，很高兴听听您目前对股息的看法。我了解，通过ISC V和一些REO资产工作将成为盈利增长的主要驱动力。但只是想听听您对股息的看法。当然.这是一个好问题，我们总是在检查整个市场以及我们的贷款账簿和收入等方面发生的事情。但基本上，我们采取了一种深思熟虑的方法与董事会合作，这是董事会的决定，并考虑公司的长期潜力。我想说，你知道，随着对我们盈利产生了重大拖累的非应计贷款的消失，我们预计随着我们的努力，贷款将会减少，我们将继续评估公司未来季度的股息，并意识到我们低于盈利，但我们正在考虑长期前景。很好，谢谢你回答问题。

操作者

谢谢提醒您，如果您想提出问题，请按电话键盘上的Star one。我们的下一个问题来自公民资本市场的克里斯·穆勒。

克里斯·穆勒（未知）

嘿伙计们。感谢您回答我猜是关于后续决议的问题，如果我在您准备好的发言中错过了这一点，我很抱歉，但该房产是否搬到了R区？还是得到了偿还？那么全部3000万核销是否会从特定准备金余额中扣除？所以余额大约是9000万，我听说，我想我听到布莱克说

布莱克·约翰逊（首席财务官）

嗨，早上好克里斯，这是布莱克。谢谢你的问题。是的，所以该房产没有搬到reo。这是作为一个季度末的贷款，截至3月31日，贷款余额为7600万美元。所以，当这个问题在4月初得到解决时，对不起，我们确实在30岁左右得到了结果。

克里斯·穆勒（未知）

明白了。然后只要看看每季度的具体准备金余额，看起来增加了约1500万。这只是由于纽黑文酒店造成的，还是也是新出现的四笔评级贷款造成的？

布莱克·约翰逊（首席财务官）

是的，所以这有点有趣。我认为最好看看整个保护区。因此总共增加了10万左右。然后，如果你看看主要驱动因素，你会发现我们的某些抵押品依赖贷款确实出现了增量损失，总数约为1500万美元。但这也包括上一季度从一般储备中转移的三笔贷款，截至1231年，该储备已经有大量储备。因此，这一转变的一部分包括以前在一般储备中的余额。

克里斯·穆勒（未知）

明白了，明白了，明白了。只要我能把它挤进去，这就是最后一个。我听到了您对JVS和其他一些不同方式看待业务的评论。你们今天正在看什么可以分享吗？您对哪种类型的JVS感兴趣？

杰克·泰勒（总裁兼首席执行官）

我先开始怎么样？我可以先开始。你想接吗？杰克，开始吧。好吧，听起来不错。所以我会先回答，然后我可以将其传递给杰克，他可以详细说明我的回答。因此，剧本中的重点是，我们准备好的言论是，我们可以引入资本轻收入和合资企业，这实际上有助于从经济角度抵消我们的一些运营费用。你知道，例如，如果我们今天开始，我们预计第一年的年收入将达到200万至400万美元。因此，如果你以每股收益来看，季度每股收益约为1至2美分。实际上，它会从那里增加，因为一旦你开始了《合资企业》这本书，你就会看到实际结构本身的一些动力。我可以把它传递给杰克，他可以提供一些颜色。是的谢谢我想补充几点。我们有认识很久的人，也有新认识的人，如果你愿意的话，他们已经接近我们，他们有很多资本。他们愿意进入市场，他们了解并信任我们。因此，他们正在思考并与我们讨论我们所谓的资本轻战略，这可以采取多种形式，只是为他们直接起源，这是他们所有的资本。它可以是我们和他们的资本的一部分。它可能是一个正式的合资企业结构。但重点是，我们拥有基础设施和团队来发放各种形式的贷款，实际上，这些交易对手有兴趣获得这些贷款，而不必建立自己的团队。所以我们对反向调查感到非常满意。如果你愿意的话，其中一些正在暂停，部分原因是这需要我们（作为外国资本）在一段时间内携带相当大的现金贷款。因此我们还无法对这种类型的结构进行交易。但其他的我们仍在考虑中。

克里斯·穆勒（未知）

明白了。非常有帮助，杰克，很高兴听到你们跳出框框思考以及可以采取一些不同的途径。所以感谢你们今天回答问题。

杰克·泰勒（总裁兼首席执行官）

太好了，谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的Gabe Pogge。

大卫（未知）

嘿伙计们，大卫正在呼叫加布。我想问一个有关你们一些大额未偿贷款年份的问题。与借款人及其还款计划的对话进展如何？只是想了解一下这些遗留办公室贷款的剧本。谢谢.我是史蒂夫我会回答这个问题，谢谢你今天早上参加电话会议。好问题。对我们来说这是一个很大的焦点。我们在减少一些较老的贷款余额方面取得了很大进展，包括办公室贷款。我们有一个非常积极的资产管理方法。我们一直在与这些借款人进行对话。我们设定了明确的期望。我们现在处于一个改善的商业房地产市场环境。因此，当我们继续考虑解决这些悬而未决的到期日时，正如你听到我们早些时候所说的那样，我们不太倾向于为借款人提供额外的时间，我们正在非常努力地推动借款人还款，无论是通过房地产销售，再融资还是资本重组。我们也在有选择地关注一些贷款销售。我们正在与借款人进行讨论。我们对启动这一进程给出了明确的期望，无论是再融资还是股权回顾（如果这是他们想要持有的资产，如果不是房地产出售的话）。在一些情况下，对于我们喜欢的信贷，我们可能会考虑修改和延长贷款以将其保留在投资组合中。同样，根据具体情况，如果我们看到一些上行潜力，我们会选择性地通过替代契约或可能通过止赎来收回房产。因此，这不仅适用于办公室，对于您提到的办公室贷款可能尤其如此。我们再次努力推动投资组合的移交。我们将在接下来的几个季度继续这样做，我们正在寻求释放资本，以便我们可以重新部署到更高收益的资产中。接受问题。

操作者

谢谢谢谢目前没有进一步的问题。我想把发言权交还给杰克·泰勒，请他发表结束语。

杰克·泰勒（总裁兼首席执行官）

谢谢你，保罗。我们再次感谢所有加入我们的人以及你们的时间、关注和支持。我们期待报告进一步的进展并迈向我们公司的复兴。谢谢

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。