Sienna Senior Living 2026年第一季度财报电话会议

谢谢蒂娜大家早上好，感谢你们今天加入我们。Sienna的增长势头在2026年第一季度继续保持。今年年初，我们连续第13个季度实现强劲有机增长，并继续通过收购扩张，包括我们最近宣布购买大多伦多地区最近开业的一家长期护理院和渥太华地区的一家退休住宅。我们的长期护理重建工作进展顺利，并成功为GTA的未来开发寻找土地。这些成就中的每一项都在一个紧迫的时刻支持着西耶娜。在老年生活领域，由于人口老龄化需求快速增长、短期供应有限以及受当前地缘政治波动影响最小的推动，该行业仍然异常强劲。第一季度，这两个运营平台都取得了强劲的业绩。同一房产的NOI在退休领域增长了15.8%，在长期护理领域增长了1.7%（不包括一次性项目）。这两年，我们的长期护理部门实现了6.7%的相同物业NOI增长。退休部门两位数增长的主要驱动因素是入住率同比增长、租金持续增长和额外的护理收入。同一房产平均入住率同比上升180个基点，第一季度达到94.7%。这得益于季度利润率增长280个基点的支撑，与2025年第四季度相比，季度入住率保持持平，这主要是由于典型的季节性趋势以及我们许多关键市场比平常更恶劣的冬季条件。我们强大的销售平台和重点突出的营销活动支持了我们的同比增长。2月份最近举行的全国开放日参观人数大幅增加，产生了近500个新线索，反映了我们营销和销售活动的广泛影响力。我们还密切关注医院外展，并与我们运营所在当地社区的医疗保健合作伙伴建立良好的关系。所有这些举措预计将推动强劲的潜在客户创造和未来的迁入。我们退休业务强劲表现背后的另一个关键驱动力是更高的护理收入。这是新的Aspira™健康计划的结果，该计划具有更高效的流程、改进的人员配备模式和一致的护理服务。该计划于2025年启动，导致Sienna长期护理业务的护理收入增加了约25%。房屋已满员、等待名单不断增加、私人住宿收入增加以及政府资金增加都加剧了这些结果的强度。Sienna政府资助的长期护理业务为我们的业务增加了显着价值，并提供了稳定性，因为它们在很大程度上免受市场波动或经济不确定性的影响。我们继续活跃在收购方面，迄今为止已按合同完成了1.88亿美元的交易。2026年，我们增加了锡耶纳位于大多伦多地区和基洛纳的2处多数股权房产的所有权权益，并最终购买了大多伦多地区Bartlett 129套套房退休住宅。此外，我们于上周末达成了两项购买协议，包括渥太华地区160套套房退休住宅Rockland Manor和大多伦多地区新开发的224个床位的长期护理社区Valley Cliff。Rockland Manor将以约4100万美元收购，初始投资收益率为6%。Ballycliffe的总购买价格（包括25年建设资金补贴的权利）约为6830万美元，投资收益率约为6.75%。这两处物业将以低于重置成本的价格收购，并以手头现金融资。他们是我们可以利用的广泛机会的很好的例子，o扩大我们的投资组合。Sienna的收购渠道仍然强劲，我们有信心在今年剩余时间内保持大幅收购步伐。转向重建，我们还在推进我们的重建管道，特别是在大多伦多地区我们预计今年晚些时候开始建设锡耶纳在多伦多市的第一个项目，我们将在现有的Glen Rouge场地重新开发一个448个床位的长期护理社区。这是我们1600床管道中的几个项目之一。超过80%的管道位于GTA，新资金显着改善了发展基本面。我们一直在积极为GTA中现有场地没有足够土地的项目寻找土地。随着最近在布兰普顿购买了一块土地，我们越来越接近为每个C住宅项目提供所有土地的目标。每次完成的重建都将使我们的长期护理平台现代化和加强，并支持我们业务的持续增长。除了收购和重建之外，我们仍然专注于通过资产优化、战略翻新以及对退休和长期护理平台的全面增强，在现有投资组合中创造价值。在我们的退休领域，我们的举措重点是更好地使住宅与市场需求保持一致，探索替代性房产用途或扩大服务，通过调整它们来支持老年人的护理需求变化。我们在退休平台上越来越多地应用我们在临床护理方面的专业知识。我们更新的健康计划增加了居民获得室内健康和护理的机会，帮助提高他们的生活质量，并使他们能够在我们的养老院呆得更长时间。在长期护理领域，我们继续通过居民、家庭和团队成员的持续意见改进Circle of Care平台。我们的Circle方法将居民置于Circle Spa和Circle Cafe等举措的中心。每项举措都旨在提升居民体验，我们在我们一贯强劲的认证结果中看到了居民满意度调查所反映的影响。随着我们的不断扩张，我们的团队成员将每个新社区及时整合到我们的运营平台中仍然是首要任务。从第一天起就提供卓越的住院体验，从我们的团队成员开始。我们拥有约15，500名员工，认识到投资于培养强大的所有权和参与文化的项目的重要性。我们的举措范围从促进学习和联系的市政厅、领导力发展，到认可和共享所有权计划，通过该计划已向超过12，000名团队成员授予股份。我们还在投资于团队成员的健康和福祉，并推出了一项新的员工和家庭援助计划，让人们更容易获得心理健康、健康和工作生活支持。这些举措中的每一项都对营业额的持续下降发挥了作用，营业额在2025年达到了不到20%的历史新低。我们的举措还导致团队成员的参与度连续第五年增加，并帮助降低了占总劳动力成本1%以下的CIENA机构成本。我们对这些成就感到非常自豪，这使我们处于吸引和留住加拿大最优秀的老年生活人才的有利地位。这样，我将把它交给大卫，以了解我们财务业绩的最新情况。

Sienna Senior Living（TFX：SIA）周三公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

Benzinga API提供对财报电话会议记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

在https://edge.media-server.com/mmc/p/vebzzkiz/

Sienna Senior Living报告称，2026年第一季度财务表现强劲，收入同比增长17.3%，达到2.863亿美元，主要得益于收购、入住率、租金增长和护理收入增加。

该公司继续通过收购和重建进行扩张，已完成或合同完成近2亿美元的收购，并于今年晚些时候启动价值2.5亿美元的重建项目。

管理层强调了强劲的未来前景，预计同一房产的NOI增长超过10%，退休细分市场的入住率将超过95%。

运营亮点包括新的Aspira Wellness计划导致护理收入增长25%，以及2025年员工流动率大幅下降至20%以下。

管理层强调持续采取措施优化现有资产、与医疗保健合作伙伴保持牢固的关系并战略性地扩大其产品组合，特别是在大多伦多地区。

操作者

女士们、先生们，欢迎来到Sienna Senior Living Incorporated 2026年第一季度电话会议。今天的电话会议由Sienna Senior Living Incorporated总裁兼首席执行官Nitin Jain和首席财务官兼投资执行副总裁David Hung主持。请注意，今天讨论的某些陈述或信息是前瞻性的，实际结果可能存在重大差异。公司不承诺更新任何前瞻性陈述或信息。请参阅公司公开文件中的前瞻性信息和风险因素部分，包括其最新的MDNA和IFRS。For more information.您还可以在SEDART+上发布并在公司网站siennaliving.ca上找到对公司本期业绩的更充实的讨论。今天的通话正在录制中，并且可以重播。访问电话的说明已发布在公司网站上，详细信息请参阅公司新闻稿。该公司已在公司网站的“活动和演示”下发布了与主持人讲话一起的幻灯片。说完，我现在将把电话转给贾恩先生。请继续吧，贾恩先生。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

谢谢尼廷，大家早上好。我将从幻灯片11开始了解财务业绩。2026年第一季度，收入按比例同比增长17.3%至2.863亿美元。这一增长主要是由于收购、入住率和租金增长以及退休部门护理收入的增加。我们的长期护理平台的贡献进一步增加，包括通过直接护理资金增加流量、私人住宿收入增加、不列颠哥伦比亚省政府的110万美元追溯资金，以及2025年完成的收购和开发带来的额外收入。2026年第一季度，同一房产的NOI增长了7.9%，达到4，740万美元，其中退休部门增长了15.8%，长期护理部门增长了1.7%。在退休领域，2026年第一季度同一房产的NOI比去年增加了300万美元，这主要是由于入住率增长的提高和护理收入的提高，加上我们严格关注运营费用。营业利润率同比提高280个基点。在长期护理领域，同一房产的NOI增加了130万美元。私人占用率的持续改善和政府资金的增加是同比增长的关键驱动力。我们的第一季度业绩包括与前几年相关的一次性项目，包括不列颠哥伦比亚省政府2026年的追溯资助和2025年的WSIB退款。剔除这两年的一次性项目，同一房产的NOI总体上将增加10%，其中退休部门增加13.8%，长期护理部门增加6.7%。2026年第一季度，运营资金比去年增加了42.5%，达到3710万美元，主要是由于NOI上升和现金税下降。与去年相比，调整后的运营资金增加了45.1%，达到3510万美元。这一增长主要是由于运营资金（OFFO）和建设资金增加。去年完成的重建收入，部分被每股维护资本支出的增加所抵消。2026年第一季度，来自运营的运营资金（OFFO）和来自运营的调整后资金（AFFO）分别增长了21.5%和23.5%。Ciena 2026年第一季度AFFO支付率降至68.5%，而2025年第一季度为86%。这一改进凸显了中枢神经系统强劲的运营业绩、我们已完成的重建和增值收购的贡献，以及为增长计划提供资金的逐步部署。截至2026年第一季度，我们的财务状况强劲，包括约5.57亿美元的流动性和近15亿美元的未支配资产（约37%）。我们的净债务与调整后的总资产之比是保守的，加权平均债务成本同比保持在3.9%的低位。我们还将Ciena的债务偿还覆盖率从2026年第一季度的2.4倍进一步提高至2.6倍。Ciena在未来12个月内将有约1.6亿美元的债务到期。鉴于我们能够获得广泛的资本，我们相信自己有能力以有吸引力的条款为即将到期的债务进行再融资。就我们的股权而言，对Ciena股票的需求仍然强劲。因此，我们能够在第一季度将Ciena的1.5亿美元充分部署在市场分销计划中，这提供了必要的流动性，通过收购和开发为我们的持续增长提供资金。说完，我将把电话转回给尼廷，询问他的问题。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

闭幕词谢谢大卫，我们相信我们在整个护理连续体中运营和投资的能力将继续使Ciena脱颖而出，并为我们提供广泛的增长机会，从私人付费独立生活到政府资助的长期护理，以及从收购到重建。在老年生活需求持续增长而供应仍然受到限制之际，我们的战略支持我们的增长举措。在此背景下，我们去年的资产增长了约30%，这一势头在2026年仍在继续，近2亿美元的收购即将按合同进行，2.5亿美元的重建项目将于今年晚些时候启动。昨天，我们宣布更新市场（ATM）计划，这使我们有机会再发行1.5亿美元的股权，以在投资者的大力支持下发展和扩大我们的平台。在考虑扩张机会时，我们仍然非常谨慎。我们将继续在筹集和分配资本的方法上保持纪律，并将在短期内保持强劲的资产负债表。我们的信心反映在Ciena 2026年的增长目标中。不包括一次性物品。我们预计，同一物业的NOI增长超过10%，退休细分市场和长期护理领域的入住率将超过95%。我们预计将出现低至中等个位数的增长，不考虑一次性项目。加拿大老年生活表现非常好，我们相信Ciena处于短期和长期受益的理想位置。在我们成功的核心15500名团队成员的支持下，我们相信自己有能力抓住未来的巨大机遇。我谨代表我们的整个团队和董事会，感谢所有股东以及本次电话会议中的所有人的持续支持。蒂娜我们现在可以开放提问了。

操作者

为了提醒提问，只需按电话键盘上的Star 1即可。我们的第一个问题来自劳伦·卡尔默（Lauren Calmer）与德贾丁斯（Desjardins）的作品。请继续。

Lauren Calmer（股票分析师）

谢谢.早上好.也许只是谈谈取消第三和第四张床位资金的公告。我想知道你们有多少个大约300个，你认为到2030年真的可以重新开发吗？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

嗨洛恩。早上好.这实际上是一个很好的问题。你知道，我们有可能重新开发其中一半，或者正在重新开发其他的。你知道，在我们看来，政府关注的最重要的是重新开发这些床位的道路，因为他们知道，如果资金被取消，继续运营这些床位将非常困难。关闭长期护理的任何能力都不符合任何人的利益。所以，你知道，我们的信念是，当我们继续建设和重新开发时，我们协会和我们的倡导将继续将这笔资金至少保持在可持续的水平，以保持这些房屋和床位的开放。

Lauren Calmer（股票分析师）

好吧，然后也许只是有点坚持在LTC重建的主题在这里。你宣布买下布兰普顿的土地你能不能给我们一点颜色看看那个网站的计划是什么？你还提到，你正在接近获得所有的土地，你需要为你的海洋重建。您还需要收购多少个网站？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我们只剩下最后两个必须收购的地点了。在那个阶段，我们将为我们必须进行的每一项海上家园重建工作提供土地。我们刚刚收购的布兰普顿工厂，我们在距离那里几公里的地方有一个家，我们最终将搬到那里。该项目，如果一切顺利，您可能会在18到24个月后开始施工，然后再进行24个月的施工。因此，您的2030年日期与我们将要做的事情非常一致。但我们还有其他项目，我们的承诺之一是，显然我们希望加快长期护理重建，但我们不会承担重大的发展风险。在我们看来，这是我们资产基础的10%。所以现在它的资产接近35亿美元。因此，在任何特定阶段总共可能有2至3亿美元正在开发中。所以我们只管理这些事情。但考虑到CVS为gta提供了充足的资金，我们现在有一条重新开发所有C住宅的道路。

Lauren Calmer（股票分析师）

好吧，很高兴听到这个。对大卫来说，也许只是最后一种棘手、俗气的。只是在gna上。我认为，如果排除飙升和基于股票的补偿，则同比增长约为21%。您能否告诉我们是否存在时间问题，或者这是否是未来良好的运行率？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

当然，我可以。很高兴回答这个问题。有几件事。首先，增长将包括由于我们在2025年进行的收购而增加的员工人数。正常工资同比上涨。我们本季度确实增加了一些专业费用，大约为50万美元。你知道，这种情况不会持续到2026年。好吧，所以实际上我们应该根据第一季度的结果重新设定我们的平均成绩和成绩预期。是的，我认为如果你，如果你将G和A内的一些一次性成本正常化，你可以在2026年重置正常化。好的，非常感谢。我会把它转回来。

操作者

您的下一个问题来自乔纳森·凯尔彻（Jonathan Kelcher）与TD Cohen的连线。请继续。

乔纳森·凯尔彻（股票分析师）

谢谢.早上好.只是谈谈退休运营和您的优化投资组合，您如何看待今年该投资组合的入住率增长？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

好的当然我们的优化产品组合继续取得良好进展，并且我们确实继续看到它将会增长。我们在该投资组合中的占有率约为85%。随着我们继续调整其中一些房产的规模，我们预计其中一些房产的入住率将趋于稳定。当这种情况发生时，我们将将这些房产转移到我们相同的房产投资组合中。

乔纳森·凯尔彻（股票分析师）

好吧，那么目标是到明年将其中一两个搬到同一处房产吗？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

没错。

乔纳森·凯尔彻（股票分析师）

好吧然后，关于你在退休投资组合中获得的利率增长，你是否受到了很大的阻力？其次，您能否细分一下您在新租赁、周转租赁以及续订租赁上看到的情况。早上好，乔纳森。所以对于租金，你知道，我们在附近，称之为4%的增长。我们做了相当多的教育与通货膨胀的增加，发生了什么事，食品成本和公用事业和一切，以解释为什么我们的租金上涨。我们的目标是非常自律，而不会在系统中造成太多冲击。所以我们不会在一年内提高租金，让每一个和我们住在一起的居民感到不安。我们宁愿有一个多年的稳定阶段。我们对新租约也采取同样的方法。它依赖于市场。我的意思是，考虑到市场发生的情况，在某些市场，我们看到新租约的涨幅超过4%。在某些情况下，这一数字更接近4%。在我们有优化组合的情况下，您可能会看到持平的变化，因为目标是在那里建立入住率，而不是首先提高费率。好吧，很公平。最后，关于Ballycliffe，6.75%的投资收益率，NOI和建筑融资之间如何细分？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

当然，这是一个好问题，乔纳森。6.75%来自NOI本身。如您所知，Valley Clear up有两种收入来源。一个是NOI，一个是25 CPS。所以6.75%是在NOI上，然后是在CPS上，你知道，我们会这样做。我们看待它的方式是基于使用风险调整贴现率的现金流现值。

乔纳森·凯尔彻（股票分析师）

好的，那是6.75。这是在6800万吗？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

不，它会出现在与噪音相关的作品上。

乔纳森·凯尔彻（股票分析师）

好吧，那块会是什么？我只是想知道要向NOI添加多少以及要向afl添加多少。

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

是的，我认为这也许是正确的看待方式。我的意思是，你还记得我们一年前收购了Coffee Gardens，我们也以百分之六到四分之三的价格收购了它。因此，如果您试图计算这些数字，您可以以Copper Gardens为例，然后将其用作计算您的噪音的良好起点。

乔纳森·凯尔彻（股票分析师）

好的谢了我会把它转回来。

操作者

您的下一个问题来自布拉德·斯特吉斯（Brad Sturgess）和雷蒙德·詹姆斯（Raymond James）的台词。请继续。

Brad Sturgess（股票分析师）

嘿，早上好。就收购评论而言，你期待着一个显著的步伐。您是否对今年可以实现的目标有一个目标，也许可以提供更多关于您在管道中看到的内容，而不是今年迄今为止已宣布或关闭的内容。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

早上好，布拉德。你知道，我会说，我会调整一下它并说我认为我们看到了良好的步伐，而不是显着的步伐。这一点之所以重要，是因为市场上有很多机会。竞争也很激烈。我们得到了我们公平的交易份额，我们的目标是不多付。很明显，我在这里说的是显而易见的，但在一些交易中有一些泡沫。对我们来说，如果没有经济意义，我们宁愿不增长。因此，我们没有一个具体的目标，但我们去年所做的，这是近6亿美元的收购和2亿美元的开发和我们的运行速度是朝着这个目标。我的意思是，今年我们的开发已经达到了2.5亿美元，现在是5月，我们称之为年底的三分之一，我们的收购额约为2亿美元。所以这是可以实现的。这不是一个既定的目标或前景，但这可能是合理的，我们今年可能实现的目标。

Brad Sturgess（股票分析师）

好吧，我很感激。关于我的另一个问题，只是关于杠杆作用，它在下面勾选了一点。我想你会建议的是你的目标，我想公平地说，考虑到未来的一些预期收购活动以及开发的增加，这是否会在一年内正常化回到你的目标范围内，或者我们应该如何考虑未来的杠杆？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

是的，布拉德，会的。我们预计我们的杠杆目标会稍微正常化。第一季度的杠杆率较低，因为我们通过发行了1.5亿美元，也就是说，我们将把大部分收益用于最近收购Rockland Manor和Valley Cliff。因此，到今年年底，在其他条件相同的情况下，我们预计我们的杠杆率将回升。

Brad Sturgess（股票分析师）

完美了谢谢

操作者

我们的下一个问题来自丰业银行的Himanshu Gupta。请继续。

Himanshu Gupta（股票分析师）

谢谢大家，早上好。因此，首先关于LTC长期护理，我的意思是您现在将您的前景提高到低至中个位数。那么是什么导致了这种变化呢？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

当然，赫尔曼莎，确实有两个原因。第一个是因为如果排除一次性项目，第一季度的长期护理噪音确实增长了6.67%。其次是因为艾伯塔省政府宣布增加7.25%的资金。由于运营商过去几年面临的成本压力，他们最初宣布了1.25%，但后来改为7.25%。因此，我们预计6%的增量中有很大一部分将流向底线。出于这个原因，我们今年将增长前景改为个位数至中等数。

Himanshu Gupta（股票分析师）

谢谢我相信艾伯塔省的资金增加将追溯到去年四月。您是否已收到阿尔伯塔省的任何追溯金额或将在第二季度及以后出现？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

我们还没有收到任何资金。他们刚刚宣布，4月份的部分增长将再次流入工资。艾伯塔省政府认识到运营商面临的成本压力，我们可能需要一定程度地提高工资。因此，并非所有资金都会流向底线，但其中很大一部分应该流向底线。但为了回答您的问题，我们还没有收到任何信息。

Himanshu Gupta（股票分析师）

明白了。所以66.7，无论你在第一季度取得了什么成绩，都没有受到艾伯塔省的影响，所以你实际上可以在今年剩余的时间里呆在这个跑道上。

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

没错. 6.7%不包括艾伯塔省的资金（资金增加）。

Himanshu Gupta（股票分析师）

好的谢谢谢谢说到养老院，很明显，你知道，到目前为止，第一季度的入住率出现了季节性下降，你是否感觉到，我的意思是，当你进入4月和5月时，你是否看到了95的玻璃天花板在整体投资组合的基础上，或者基于领先一代，你认为，你知道，95，96可以在这里实现。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我们有信心的是，我们将回到95。你知道，我们能达到96吗？我认为这还有待观察。我们去年也看到了类似的情况，我们的入住率一直下降到4月，5月，然后上升。实际上，我们在年初没有看到像一月份那样的季节性，如果你被问到这个问题，我们没有看到。但二月份我们开始看到下降。所以我认为我们的期望是95%以上。能达到96%吗？我认为是的。目前我可以就这一问题进行任何争论。

Himanshu Gupta（股票分析师）

Himanshu，这很公平。也许只是在养老院，利润率的扩张看起来像是在第一季度的全年指引之前。在第一季度，利润率的增长是否也超出了你的内部预期？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我不知道这是否是一个公平的问题，但我只想说，当我们看到入住率下降时，我们非常关注的一件事就是不要屈服于激励措施，因为这会产生很大的后果。当我们从采取激励措施的人那里购买房产时，我们看到了利润率的挑战。因此，我们将保持高度专注，只在非常特定的市场采取激励措施。我们的护理已经发生了很大的变化，因为当我们开始时，我们的护理时间显着增加了。但两年前，每次我们提供护理小时时，我们实际上都会赔钱。所以这是一个很大的变化。然后，当你达到95%以上时，你正在优化投资组合，运营团队就会有良好的节奏来确保房屋运行良好。所以它确实是这些事情的结合。但我想说，我们的利润率并不太震惊，我们预计将继续保持这一趋势。

Himanshu Gupta（股票分析师）

好的谢谢最后一个问题是收购上限率。你知道，巴特利特大概是575。巴厘岛悬崖高度约为675。你们都处于同一个市场，都是新开发的市场。Diamond Home和LTC之间的利差为100个基点。我知道，你知道，Valley Clay的LTC有一个资金因素。我的意思是，有一些细微差别，但更大的情况是100个基点是RH和LTC之间的正确利差？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

当然了我们到了我们已经讨论了一段时间了。几乎没有任何LTC交易。最后两个公开的是我们的。他们都是6.75。我们去年买的艾伯塔省的确实在这个范围内。这两处房产，我们购买的巴里悬崖和我们去年购买的科特拉花园，他们还有两到三个其他竞标。所以这并不是说我们希望支付比市场高20%的价格，而且他们都非常非常接近。因此，现实情况是，从LTC的角度来看，几乎不可能找到低于6.75的任何东西。你是对的我的意思是，退休率在5.5%至6%之间，具体取决于市场。

Himanshu Gupta（股票分析师）

非常感谢你的颜色，我会把它调回来的。谢谢你们

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

谢谢蒂娜，我们还有下一个问题吗？蒂娜，我们还有下一个问题吗？

操作者

您的下一个问题来自RBC Capital Markets的Pami Burr团队。

Pami Burr（股票分析师）

谢谢嗨，谢谢。早上好.也许只是坚持收购方。尼廷，我想你提到过，你知道，竞争变得越来越激烈。您是否考虑过可能试图通过与一些开发商合作来建立稳定的渠道或收购节奏，建立多年的机会渠道，或者是否仍然有足够的机会让您可以继续在一次性或投资组合交易中有效竞争？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

嗨，帕米，早上好。好问题。我的意思是，我们已经考虑过一些合作伙伴关系，事实上已经这样做了。几年前，我们和Reitmans在一栋退休住宅上做了一件事，我们现在共同拥有，最终我们会买下它。所以这正在考虑中。但我不会称之为大战略。你知道，如果我们找到合适的合作伙伴，我们可能会每年或18个月内找到一个。但这不是一个我们希望投资大量资金的地方。在我们看来，许多远期合同都存在重大风险。五六年后，市场可能会有所不同。我们所在的地方还有许多市场，但我们实际上没有任何房产。所以，你知道，魁北克是其中之一，阿尔伯塔省，我们只管理一家养老院。因此，我们觉得有足够的机会让我们成长，在某个阶段，考虑这些合作伙伴关系对我们来说可能会变得重要，我们可能会考虑它。最后一个只适合我们。在许多情况下，合资企业正在寻找您的开发资金，现阶段我们的开发重点是LTC。它在经济上相当强劲，这是我们必须解决的Seahomes的需求。

Pami Burr（股票分析师）

好吧，是的，有道理。然后，你知道，你提到在某些市场你没有风险敞口，也许在其他市场，当然你可能有更大的风险敞口。我只是好奇，你知道，我们看到竞争局进行了审查。他们似乎对交易进行了更多的审查。所以我只是想知道您是否在您参与的任何交易中看到过这种情况，或者目前没有看到这种情况。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我可能会给出一个更广泛的问题，你知道，更广泛的答案。你知道，除了我们能想到的一个城市之外，我们在任何我们认为这会成为一个问题的市场中确实没有任何市场集中度。我的意思是，我们宣布了渥太华的交易房产，我们在渥太华的房产数量为6%或更少，而且门槛接近30%以上，所以它的规模可能是我们的五倍。在魁北克省渥太华，我们的房产为零。艾伯塔省，我们有一个我们实际上管理，甚至没有自己的不列颠哥伦比亚省，我们只有四个退休之家。因此，我们确实相信，我们有很多有利因素，因为这与竞争有关，我们可以真正扩大我们的投资组合，而不会遇到重大挑战。现在，他们可能会决定，竞争局显然可能会决定调查一项交易。如果发生这种情况，我们显然会在那个阶段解决它。但总的来说，我们认为考虑到我们的市场集中度和物业数量，这不会对我们产生中长期影响。

Pami Burr（股票分析师）

好吧然后也许还有其他几个。关于第一季度的税收复苏，您能否提醒我们，在加速贬值的情况下，我们应该如何考虑2026年的正确运行利率？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

当然.我认为我们会考虑的方式显然是在2024年，我们没有太多的收购。2025年，我们有了更多。所以我认为，当你考虑2026年时，如果你排除390万美元的税收优惠，税率应该在2024年到2025年之间，作为税前收入的百分比。因此，现金税率将是，你知道，作为税前收入的百分比，将在2024年至2025年之间。

Pami Burr（股票分析师）

好吧好吧最后，就在不列颠哥伦比亚省，从成本角度来看，您是否预计劳动力工资会发生任何变化？我想了解一下您目前正在复习的情况，或者您可以在这方面分享的任何内容都会很有帮助。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

是啊现阶段我们将继续通过协会并直接与政府合作，我们认为不会对劳动力产生重大影响。政府的标志是针对所有资助的财产，政府将资助这些事情。对于退休来说，现实情况是这将不得不增加租金。因此，现阶段我们并不认为会发生重大变化，但他们继续提供更多有关信息。

Pami Burr（股票分析师）

好吧哦，也许最后，就你的评论而言，Nifin对魁北克和没有风险敞口，是一个你正在关注的市场，或者你正在坚持的市场，也许你已经有了现有的业务

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

这是我们感兴趣的市场。当合适的机会到来时，我们会，你知道，我们会考虑这些。显然，我们现在着眼于世界各地的机会，包括魁北克。

Pami Burr（股票分析师）

好吧，我会把它调回来的。非常感谢

操作者

您的下一个问题来自CIBC资本市场的Tal Woolley。请继续。

Tal Woolley（股票分析师）

嗨，早上好。只是想先谈谈资金问题。公平地说，您预计今年安大略省LTC的基本利率不会上涨吗？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我不会这么说，塔尔。我的意思是，我们还没有宣布2026年、2027年的资金增加。我们预计资金的增加将与通货膨胀保持一致。

Tal Woolley（股票分析师）

好吧然后对于这些C级床，你知道，这有点让我想起了什么。C类许可证发生了什么。你知道，它们都应该在2025年从悬崖上掉下来，然后被延长。你自己或整个行业是否考虑过，考虑到需求，你知道，我们可能会看到其中一些服务的建设，并意识到这些床位可能并不适合在任何情况下。作为一个行业，您是否开始考虑重新利用这些资产的方法？就像也许这是为了医院的卸任或过渡性护理，而不是全职住宅。比如，您是否考虑过如何在此期间最好地利用这些资产？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

说得好。你知道，并且完全同意你的观点。我认为有很多工作正在进行，不同的人正在做不同的事情。我只使用我们的两个例子。我们的旧房产North Bay已被出售，现在用于住宅用途。我们在布兰特福德拥有的一个，市政府买下了它，他们也将其用于住宅目的，包括一些没有的地方。他们找不到人住宿。所以我不相信你会看到许多这样的建筑被拆除，因为。因为现在有需求，在某些情况下，建筑物已经被放弃了，你别无选择。但我们有相同的兴趣。我们有几座建筑，你知道，位于市中心等地方，很难更换。因此，我们将继续寻找方法，看看它们是否可以重新用于其他用途。

Tal Woolley（股票分析师）

好吧然后在电话中早些时候你发表了评论，我想，你知道，你说你真的在每个护理小时赔钱，我想是两、三年前。这是整个系统吗？我们现在才刚刚开始看到业务护理方面的盈利能力贡献吗？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我只想说，我们锡耶纳的情况就是如此，比如，你知道，我们有多个项目正在照顾，你知道，一些项目。当你提供护理时，我对你的评论是总体而言，在较小的家庭中，因为你需要保持一定水平的人员配备，这对我们来说非常重要，因为它关系到整体水平的质量，我们要么收支平衡，要么亏损一点钱。其中最重要的部分是确保，而不是削减服务。我们首先销售正确的护理机会，将它们放入正确的方案中，并确保我们拥有正确的员工来提供这一服务。所以我们花了一些时间，我们也不想因为大幅增加而对系统造成重大冲击。因此，我们在如何改变其中一些费率和改变其中一些套餐的方法上非常温和。我们花了几年时间才做到这一点。我不知道这是CNN的事情还是整个行业的事情。

Tal Woolley（股票分析师）

这只是企业的退休方面。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

那是绝对的。在长期护理中，这不适用。

Tal Woolley（股票分析师）

好吧。然后就在最后你看到，你知道，你已经宣布了一对夫妇的交易尚未关闭。你是否有任何更具体的可见性，确切地说，当你可能认为剩余的资产合同可能关闭？您指的是谷崖和罗克兰庄园吗？

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

是的是的，我们只是想知道建模，比如什么时候应该开始包含这些。谷崖。我们预计将在今年下半年关闭，并且可能会晚于今年下半年的早些时候。罗克兰庄园将在60天内建成。

Tal Woolley（股票分析师）

完美了好的，谢谢先生们。

David Hung（首席财务官兼投资执行副总裁）

谢谢

操作者

我们的下一个问题来自TSB Capital Markets的Sierra Men Srinivas。请继续。

Sierra Men Srinivas（股票分析师）

谢谢阿比达。早上好伙计们。我有一个简短的问题。看看巴拉克利夫，看到2025年复古社区出现在交易市场上实际上是相当令人惊讶的。您是否可以评论一下，您知道，这里的交易类型，以及他们出售资产的交易对手。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

是的，这是我们从查特瓦尔买的一处房产，所以我想。我真的不能评论他们为什么卖掉它，但显然它是一个完美的适合我们。我们在GTA。我们这里有很大的规模，它完全符合我们在锡耶纳试图建设的东西。

Sierra Men Srinivas（股票分析师）

好吧，听起来不错。谢谢大家。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

谢谢

操作者

我们的下一个问题来自国家银行资本市场的朱利亚诺·索恩希尔（Giuliano Thornhill）。请继续。

朱利亚诺·索恩希尔（股票分析师）

嘿伙计们，早上好。只是，我会长话短说。我只是想知道，显然大型运营商正在像你们一样推进重建。经济状况是否开始对小型运营商有利？您是否认为需要宣布更多资金来激励如果情况并非如此，

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我想说，资金在大多数情况下都是合适的，朱利亚诺在大多数市场都是合适的。所以我不认为这是一个问题。如果您是私人业主运营商，事实上，您可以借近85%、90%的资金。因此，我认为这些项目是可行的，这就是为什么我们看到大量LTC正在建设中，这很棒，因为我们作为一个部门需要建造近60，000个床位。所以很高兴看到这一点。所以这次建造的床位从未如此之多。我们还将其视为三、四年后的潜在机会，因为我们正在积极寻求发展我们的LTC，包括在安大略省。因此，希望另一边会有机会，我们相信会有机会。

朱利亚诺·索恩希尔（股票分析师）

好的太好了我只是想澄清一下之前关于艾伯塔省资金从1.25增加到7.25的评论，这是否完全与其他住宿资金有关，或者这只是一种收入，然后流入诺伊？

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

不，那完全是住宿资金。

朱利亚诺·索恩希尔（股票分析师）

好的谢谢

操作者

再次要提出问题，请按电话键盘上的星号1。

尼廷·贾恩（总裁兼首席执行官）

我想.蒂娜，我们结束了。没有更多的问题了。

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