成绩单：MFA Finl 2026年第一季度盈利电话会议

谢谢，哈尔，大家早上好，感谢大家加入我们参加MFA Financial 2026年第一季度财报电话会议。今天和我在一起的有我们的总裁兼首席投资官布莱恩·沃尔夫森（Brian Wolfson）、我们的首席财务官迈克·罗珀（Mike Roper）以及我们高级管理团队的其他成员。我将就宏观、经济和政治格局发表一些一般性评论，然后提供MFA业务举措和投资组合活动的最新情况。然后，在我们开始提问之前，我会把电话转给迈克，然后再转给布莱恩。回到2026年第一季度的市场状况，这在很大程度上是两种市场环境的故事。今年年初，固定收益市场继续强劲的投资者需求和2025年下半年经历的低波动性。经济继续展现出弹性，劳动力市场似乎趋于稳定，特别是2月初1月份非农工资单出人意料地强劲。抵押贷款表现尤其良好，这也得益于一月初GSE购买2000亿美元的机构抵押贷款支持证券的指令。不幸的是，这场盛宴随着伊朗战争的爆发而突然结束，这场战争加剧了波动性，推高了利率，大幅推高了油价，能源价格上涨，对通货膨胀的担忧重新抬头，市场调整了今年晚些时候减少甚至不降息的预期。在此背景下，抵押贷款息差大幅扩大，并导致MFA第一季度的经济回报率为-1.2%。然而，尽管市场波动和地缘政治紧张局势加剧，市场仍然开放有序。我们在3月份对两个非QM证券化进行了定价，虽然利差略有扩大，但市场运作正常。这证明了这些市场在过去四年中的扩张、成熟和深度。这两笔非QM证券化中的第二笔是对之前两笔交易的重新杠杆，这是我们经常所说的被低估的期权来源的一个很好的例子，我们有能力在这些交易季节和付款时赎回这些交易，使我们能够降低借贷成本并释放额外的资本。第一季度，我们的投资组合增至125亿美元，并增加了近7亿美元的机构，包括To Be Announced（TBA）、4.71亿美元的非QM贷款和Lima One发起的2.19亿美元的商业目的贷款。我们的资产管理团队继续努力解决投资组合中的拖欠贷款。这可能非常耗时，但我们的团队十多年来一直在解决拖欠贷款，其中大部分都是作为不良贷款购买的，它们是业内最好的，并且独特地适合这项任务。最后，我们的听众会记得，我们在去年第三季度开始了一项计划，通过ATM机发行两次未发行的优先股的额外股份，并使用收益以大幅折扣回购普通股。虽然到目前为止，该计划的规模不大，但这是非常增值的，而且重要的是，因为我们以优先股的形式发行股票，尽管回购了普通股，但我们并没有缩小我们的股票基础。最后，我们继续寻求MFA和利马一所的费用削减，迈克很快就会讨论这一问题。我要指出的是，我们已经增加了一个额外的可分配收益指标，我们是应分析师和投资者的要求而引入的。在已实现信贷损失之前的可分配收益，Mike稍后将对此进行更详细的描述。我们相信，这个新的DE指标提供了一个有用的代表，说明我们如何看待投资组合的盈利能力，对于那些关注商业抵押贷款REITs的人来说，这应该是一个非常熟悉的概念。总的来说，MFA拥有多元化的业务战略，包括多个有吸引力的目标资产，t类别具有强大的采购这些资产的能力、可靠且经过验证的获得持久无追索权杠杆以产生有吸引力的ROE的能力、高度胜任的内部资产管理能力、对费用管理的敏锐关注以及证明负责任的资本发行理念。我现在将把电话转给迈克，讨论我们的财务业绩。

谢谢克雷格，大家早上好。截至3月31日，GAAP净价值为每股12.70美元，经济净价值为每股13.22美元，较2025年底下降约3.8%。MFA再次支付普通股息0.36美元，季度总经济回报率为负1.2%。第一季度，MFA的GAAP亏损约为100万美元，即每股基本普通股亏损0.11美元。我们本季度的GAAP业绩受到利率上升和利差扩大导致约2，880万美元投资组合按市值计算净亏损的不利影响。3月31日，受去年末降息和投资组合增长的推动，该季度净利息收入为5，920万英镑，高于第四季度的5，550万英镑。这些好处被本季度我们过渡性贷款组合中贷款转为非应计状态而导致总计350万美元的利息收入逆转部分抵消。在G和A方面，我们很高兴地报告，我们的成本削减计划再次取得了重大进展。二月份，我们达成了一系列协议，将公司总部迁至纽约的新地点，无需支付任何提前租赁终止费。由于这些协议，我们预计我们报告的G & A中会出现一些短期噪音，包括本季度确认的240万美元加速非现金折旧费用，以及第二季度预计额外的500万美元。在这些加速的非现金费用之后，我们预计将实现与搬迁相关的运营费率费用每年减少约400万美元，即在我们之前租赁的剩余期限内总共减少近4000万美元。包括搬迁带来的预期节省，我们现在估计，与2024年的水平相比，我们的费用削减计划每年可节省近2000万美元的运营费用。转入DE，第一季度可分配收益约为3，110万美元，即每股0.30美元，高于第四季度的每股0.27美元。这一增长主要归因于与租赁修改相关的0.03美元福利以及Lima One约0.02美元抵押贷款银行收入的增加。这些好处被与REO的更高的持有成本和我们公允价值贷款的更高的已实现信用损失相关的总计0.02美元费用部分抵消。我们仍然专注于增长ROE，我们继续预计我们的DE将在今年晚些时候开始与我们的共同股息水平重新趋同。正如克雷格本季度早些时候提到的那样，我们正在引入一项额外的非GAAP指标，该指标进一步调整我们的可分配收益，以排除以公允价值持有的住宅整体贷款的已实现信用损失。我们提供这一新披露是为了提供有关我们可分配收益的更多背景信息，因为我们传统多家庭投资组合的信用损失继续流经我们的DE。正如我们在之前的电话会议中指出的那样，由于解决不良贷款直到贷款在我们的GAAP业绩和公允价值中被下调很长一段时间后才会影响我们的DE，因此这些损失可能会掩盖投资组合当前的盈利能力。虽然信贷损失是信贷资产投资的正常且经常性的部分，但我们预计，Lima One遗留多家庭投资组合的解决以及流程和承保的更广泛改进应会导致最近年份的损失率显着降低。因此，我们相信，在我们解决这些问题遗留资产时，这个新指标以及我们报告的GAAP业绩和我们现有的DE披露可以让投资者更清楚地了解我们投资组合的基本盈利能力。虽然贷款解决的时间和由此产生的信贷费用可能很难可靠预测，但我们预计遗留过渡贷款组合的已实现信贷损失将会加速在第二季度有意义地派息，然后随着2026年下半年和2027年上半年开始正常化。因此，我们预计可分配收益（DE）和这项新的补充可分配收益（DE）指标之间的差异将随着时间的推移而大幅缩小，并且随着决选过渡投资组合的持续减少，我们预计将重新评估这项新指标的有效性。最后，在季度结束后，我们估计截至周五营业结束时，我们的经济账面价值与第一季度末大致持平。我现在想把电话转给Brian，他将讨论我们的投资组合和Lima One。

MFA Finl（纽约证券交易所代码：MFA）周二公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

Benzinga API提供对财报电话会议记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

在https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?上观看网络广播webcastid=gPDAxTgM

MFA Finl报告称，受地缘政治紧张局势和利率上升导致市场波动的影响，2026年第一季度经济回报率为负1.2%。

该公司的投资组合增长至125亿美元，其中非QM贷款、机构证券和商业目的贷款大幅增加。

管理层推出了新的可分配收益（DE）指标，让投资者更清楚地了解投资组合收益，预计DE将在2026年晚些时候与普通股息保持一致。

MFA Finl和Lima One的成本削减举措估计每年可节省2000万美元，预计公司总部搬迁将进一步节省成本。

该公司于3月份成功完成了两项非QM证券化，尽管利差扩大，但仍表现出市场运营的弹性。

Lima One的发起活动强劲，创造了770万美元的抵押贷款银行收入，预计将持续增长。

住宅贷款组合的拖欠率上升至7.8%，主要是由于遗留的多家庭账簿问题，但随着问题资产的解决，预计拖欠率将正常化。

管理层对其资产标记流程仍然充满信心，并指出解决拖欠贷款带来的收益。

操作者

欢迎来到MFA Financial 2026年第一季度财务业绩。此时，所有参与者都处于仅听模式。正式演讲后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的星号键。作为提醒，本次会议正在录制中。我现在首先请总法律顾问哈尔·施瓦茨（Hal Schwartz）发言。

哈尔·施瓦茨（总法律顾问）

谢谢，谢谢接线员，大家早上好。今天电话会议上讨论的信息可能包含或指有关MFA Financial，Inc.的前瞻性陈述。这反映了管理层对MFA未来业绩和运营的信念、期望和假设。当使用时，非历史性的陈述，包括包含诸如将、相信、期望、预期、估计、应该、可能、会或类似表达的陈述，旨在识别前瞻性陈述。所有前瞻性陈述仅在其发表之日发表。这些类型的声明受各种已知和未知风险，不确定性，假设和其他因素的影响，包括MFA截至2025年12月31日的10K表格年度报告中所述的风险，以及可能不时向证券交易委员会提交的其他报告。这些风险，不确定性和其他因素可能导致MFA的实际结果与其所作的任何前瞻性陈述中的预测，表达或暗示存在重大差异。有关MFA使用前瞻性陈述的更多信息，请参阅MFA 2026年第一季度业绩新闻稿中的相关披露。感谢您抽出时间。我现在想把这个电话交给MFA首席执行官克雷格克努森。

克雷格·克努森（首席执行官）

迈克·罗珀（首席财务官）

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

谢谢，迈克。我们在第一季度收购了超过10亿美元的住宅抵押贷款资产。这包括4.71亿美元的非QM贷款，近4亿美元的机构证券，以及3亿美元的待宣布贷款（TBA）和2.19亿美元的利马商业贷款。一个非QM仍然是我们最大的资产类别。在本季度，我们的非QM账簿增加到55亿美元。我们新增了4.71亿美元的新贷款，平均票息为7%，LTV为68%。尽管我们的投资组合近年来随着更广泛的非QM行业而显着增长，但我们仍然高度关注信贷质量，并在收购前继续审查每笔贷款。我们的非QM账簿中的信用表现仍然强劲，违约率略高于4%。本季度我们发行了两笔证券化。首先，3月初，我们发行了第22笔非QM交易，以平均票息5.12%的价格出售了3.26亿份债券。该交易中新发放的贷款的平均票息超过7%。3月晚些时候，我们重新将4亿多笔老练的非QM贷款证券化，这些贷款是我们几年前发行的两笔交易中的。这一杠杆释放了约4000万美元的现金和额外的融资能力。我们预计这一举措将增加我们未来的收益。在本季度，我们继续扩大我们的代理组合，目前规模超过35亿美元。在中东局势升级引发更大范围的抛售后，我们本季度的投资继续专注于低派息规格池。利差较紧身裤扩大了近40个基点，我们利用波动性在3月下旬建立了3亿TVA头寸。自季度末以来，利差已收紧约10个基点。我们预计根据市场状况和过剩投资能力增加投资组合。转向Lima One，Lima在第一季度发放了2.19亿美元的商业目的贷款。其中包括1.45亿美元的新过渡贷款和7400万美元的租赁定期贷款。我们继续以溢价向第三方投资者出售较长期限的租赁贷款。本季度我们销售了8100万辆，产生了270万美元的销售收入收益。利马的抵押贷款银行收入增至770万美元，比第四季度增长34%。在本季度，随着我们的批发渠道最近开放以及多家庭贷款的重新启动，利马的月度提交和发起渠道达到了2024年以来的最高水平。我们预计利马对我们收入的贡献将从现在开始增长。最后，谈到我们的信贷表现，本季度，我们的住宅贷款组合的拖欠率上升至7.8%。这一增长主要是由我们遗留的多户家庭书籍中默认活动增加推动的，值得提醒的是，该书籍在过去两年一直处于决选模式。自季度末以来，我们在缩小多家庭账簿和解决不良贷款方面取得了进一步进展。我们的拖欠率已经回落至7.3%。我们期待着在今年将这些资本回收到创收资产中。总而言之，第一季度对于我们的投资平台来说是一个富有成效的季度。我们扩大了投资组合，我们执行了两项非QM证券化，在利马1号看到了强劲的势头，并继续将我们的信贷借款转向非按市值计价的融资。我们相信，目前的环境使我们在未来一年处于有利地位。接下来我们把电话转给接线员提问。

操作者

谢谢女士们、先生们，现在我们开始问答环节。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号二。对于使用扬声器设备的与会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。再问一次，请按手机上的星号一。我们暂停一下，请大家提问。您的第一个问题来自kBW的Boaz George。请说出您的问题。

Boaz George（股票分析师）

是的，早上好。实际上，季度末剩余的多家庭过渡投资组合中有多少资本被束缚？您对DE和股息之间趋同的指导是否也包括对其的重新部署？嘿，波。是的？首先要回答您的第二个问题，关于年底前DE重新融合的前瞻性指导确实包括一些问题资产的预期偿还以及重新部署到我们的目标资产中。要回答您关于多家庭账簿中锁定了多少资本的问题，它刚刚超过1亿。季度末1.01亿。好的，太好了，谢谢。然后是费用。因此，在第二季度之后，这种噪音随着贬值而结束，未来支出的运行率如何？

迈克·罗珀（首席财务官）

是的，所以我认为由于各种原因，我们的G & A中总是会有一点噪音。因此，例如，本季度我们有约400万美元的加速非现金股票补偿费用，这与过去几年第一季度一致。然后是加速折旧的2.4。因此，如果你以这个季度为单位，并对那些计时器进行正常化，那么每季度大约一美分，或者每季度一百万美元的租赁变更，我认为这对于GNA的运行率来说是一个相当好的开始。

Boaz George（股票分析师）

好吧每一个Q都会有一个非现金补偿片，这会让它稍微增加一点。是啊因此，会计规则要求我们在授予日期而不是三年服务期内支付向符合退休资格的员工发放的奖励。好吧好的太好了谢谢

操作者

您的下一个问题来自瑞银集团的Marissa Wilbos。请说出您的问题。

玛丽莎·维尔博斯（股票分析师）

谢谢早上好。关于机构MBS投资组合，我们应该如何思考？您最终是要轮换回非QM和BPL，还是这是投资组合中的战略重新加权？

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

是的，我认为我们很可能会有一些风险敞口，但风险敞口的水平将有所下降，这取决于信贷方面的吸引力。因此，随着利马的产量增长，你可以期待代理组合，因为我们收到的工资下降。你知道，除了非QM购买之外，我们还可以出售债券来帮助为Lima One的增长提供资金。

玛丽莎·维尔博斯（股票分析师）

好的太好了对于Lima One来说，在服务承保方面，它在人工智能和自动化方面的立场如何？我的意思是，您愿意为26、27岁分担成本目标吗？

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

我知道我们正在努力将那里的G和A减少10%以上，我们正在这样做。我们在第一季度提高了一些效率。你知道，我们正在那里利用人工智能，利用四进制和Human pic人工智能基础设施来帮助加速这些行动。你知道，目前还不清楚在什么时候，你知道，是否有确切的成本削减百分比。我们可以说人工智能将惠及业务，但你知道，这是我们正在探索的事情之一，并且将在我们利用那里的人工智能代码和代理时带来持续的好处。

玛丽莎·维尔博斯（股票分析师）

好的太好了谢谢

操作者

您的下一个问题来自Jones Trading的Matthew Erdinger。请说出您的问题。

Matthew Erspel（股票分析师）

嘿，早上好伙计们。感谢您像谈到多家庭一样回答这个问题。是否有什么特别导致拖欠率逐季大幅增加？

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

嗯，整个投资组合实际上是，你知道，贷款结构是三年期，相当于两年期延期。所以它们都真正成熟了，并且已经被延长了。所以，你知道，在这一点上，借款人可能一直在试图获得再融资，但他们意识到他们无法获得与最初借入的相同金额的收益。所以他们就到此为止了，我们必须处理财产或制定共同解决方案。但实际上，我认为事实是，他们已经接近生命的尽头，在某些情况下，借款人无法及时重新投资或出售财产，你会看到更多的拖欠。

Matthew Erspel（股票分析师）

明白了。然后，就与此相关的而言，我们应该期望你们将其中一些房产带入，稳定下来然后出售，或者你们是否会寻找他们只是进入市场，走出去，看看他们能得到什么，然后从资产中继续前进？

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

我的意思是，这真的是一个个案的基础上。我们将根据所需的时间和资本，在有意义的地方稳定一些资产。但在某些情况下，完成竞标并继续前进是有意义的。

Matthew Erspel（股票分析师）

明白了。这很有帮助。对我来说，最后一个问题是，与此相关，我很感激您在那里进行调整，当您说您预计第二季度亏损将有意义地加速时，我们是否应该预期一个与去年第三季度和第二季度类似的数字？

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

是啊所以听着，正如我在准备好的讲话中所说，确实很难对损失何时到来做出可靠的预测。每个止赎过程都是不同的，每个借款人都是不同的，而且每个季度之间很容易存在一些时间差异。我认为，从短期来看，我们预计这主要是在第二季度，我们预计多家庭决议的信贷损失将达到十几岁。正如我所说，我们的指导是2026年下半年的部分原因是，这些不良多家庭贷款将持续到下一季度，其中一项不良贷款可能是可分配收益（DE）波动3或4美分，或者说是决议的时机。但你知道，我们的基本情况是第二季度信贷损失的中高水平，然后在下半年开始正常化并进入27年。

Matthew Erspel（股票分析师）

我很感激你的评论。这很有帮助。

操作者

谢谢

Mikhail Goberman（股票分析师）

您的下一个问题来自Citizens jmp的Mikhail Goberman。请说出您的问题。嘿，早上好伙计们。希望大家都过得好。

克雷格·克努森（首席执行官）

早上好.

Mikhail Goberman（股票分析师）

如果我可以澄清一件事。当您谈论下半年的可分配收益与36美分股息汇合时，您指的是您在第一季度打印的当前30美分数字还是之前已实现的34美分信贷损失数字？

迈克·罗珀（首席财务官）

是的，这指的是我们的30美分DE或带有损失调整的DE。

Mikhail Goberman（股票分析师）

谢谢你。看看利马1号管道，你们对未来的产品、产品组合有何看法？显然，这是一个非常好的开局季度。你们是否认为第二季度、第三季度的势头有所增强？是的，你们对未来产品组合的看法？

迈克·罗珀（首席财务官）

是的我的意思是，所以现在的混合实际上是在过渡期和租赁之间分开的，因为我们在网上批发了更多。我们可以看到租赁方面的增长，这可能会加速，但我们也看到过渡方面的巨大增长。因此，当我们说管道，排序的最高水平，这是在过去几年中，这是正负2亿的时刻。你想想管道转换成实际贷款的比例通常是，比如说，50%到60%到75%，这取决于息票时间，你有什么。因此，在短期内，每月可能会增加或减少1亿，我们仍然希望从那里增长。你知道，有一件事我们还没有真正击中是多家庭是重新启动，但管道和意见书，这真的不包括多家庭的数字。所以我们仍然认为，你知道，这是一种，我们处于缓慢增长模式。我们看了很多贷款，但我们还没有，我们还没有关闭任何东西。所以，你知道，希望是真的上线，你知道，也许在今年下半年。你知道，这确实有助于加速我们在过渡和租赁方面所做的工作的基础上的增长。

Mikhail Goberman（股票分析师）

谢谢你们谢谢，米哈伊尔。谢谢

操作者

只是提醒观众问一个问题。按手机上的Star 1。您的下一个问题来自btig的Doug Harder。请说出您的问题。

Doug Harder（股票分析师）

谢谢.关于过渡性贷款，请提醒我们这些贷款是在什么级别上标记的，以及我们应该如何考虑决议、阅读这本书以及对账簿价值的任何影响。

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

是的，我会先回答你问题的后半部分。我们每季度将这些贷款标记为公允价值。这不仅仅是我们在信用损失情况下所期望的。这就是我们认为我们可以出售贷款的目的。所以，你知道，拖欠过渡贷款并没有一个巨大的市场。因此，贷款滚动拖欠可能会对其公允价值产生相当大的影响，即使我们认为LTV足够好，可以对该资产进行嘲笑。至于，你知道，马克水平，你知道，我认为，正如我几秒钟前所说的，这是一个关于当前贷款与拖欠贷款的故事。你知道，当前的贷款，你知道，所谓的10%、11%的息票往往被标记为略低于面值。而拖欠贷款，它实际上是在贷款的基础上。我认为投资组合的加权平均值，或者我应该说多户家庭投资组合的总折扣刚刚超过5000万。而单户家庭可能接近1500万到2000万美元的折扣。所以我是说，我想是的。这只取决于最终的决议。但你觉得在拖欠贷款方面你相当保守。

Doug Harder（股票分析师）

是的，当然。你知道，我们一直对我们的评分过程感到非常自豪，并且有极端的

布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官）

对我们的分数水平的信心。我认为我们在过去几个季度已经说过，当我们解决了一些拖欠贷款时，你知道，通常不会普遍、几乎、几乎完全产生收益。你知道，这个季度我们解决了另一个问题。我认为这是1.6亿美元的拖欠贷款，与我们之前对这些资产的损益相比，本季度产生了约1400万美元的收益。所以，你知道，所有的经验证据，包括我们在前几个季度执行的贷款销售，让我们对标记这些资产的位置充满信心。

Doug Harder（股票分析师）

谢谢谢谢，道格。

操作者

谢谢目前没有进一步的问题。所以我会把它还给克雷格·努森做结束语。谢谢

Craig Knudsen（首席执行官）

好的，感谢大家对MFA Financial的关注，我们期待着在8月份宣布第二季度业绩时再次与您交谈。谢谢

免责声明：此成绩单仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。