文字记录：Vornado Realty 2026年第一季度盈利电话会议

谢谢史蒂夫，大家早上好。Vornado的业务继续出色，而且越来越好。我们正在乘着一个强劲、持久的房东市场的浪潮，纽约无疑是美国最强大的房地产市场。迈克尔很快就会谈到细节，但今天我有不同的事情要做，我会问第一个问题：您如何看待蒙达维市长和肯·格里芬之间的争吵？它将如何影响您的公园大道350号开发项目？答案让我首先说，我不也不能代表肯说话，但我确实明确地与他站在一起。尽管最近在网上疯传的视频存在错误和不良形式，但我们仍在努力争取蒙达维市长取得成功。让我建立我的资格。Vornado是一家纽约公司，我是一名纽约人，出生于布鲁克林，就读于布朗克斯区的德威特·克林顿公立高中。维尔纳多和我都很幸运成为纽约人。我的女儿和三个孙女住在布朗克斯，我的儿子和他的家人住在布鲁克林。我和结婚56年的妻子在曼哈顿生活和工作。我们遵守规则并支付公平的份额。Vornado今年将缴纳5.6亿美元的房地产税，我确信这是前三名。这还不包括我和我们的格林纳达人民向纽约市和州缴纳的个人所得税。我们拼命工作。我们并不自夸。我们为自己一生取得的成就感到非常自豪。我们是一家投资数十亿美元改造宾夕法尼亚区的公司。纽约是一个工会城镇，我们是一个工会商店，在我们的建筑物和建筑工地雇用了数千名辛勤工作的纽约人。这个丑陋的不必要的视频特技对肯来说是个人的，对我来说也是个人的。你看，沃那多和我都是220中央公园南住宅楼和350公园大道城堡塔的开发商。我们都很震惊，我们年轻的市长会在肯特家门前耍这个花招，把他们挑出来嘲笑。这既不负责任又危险。正如我所说，Vornado是位于公园大道街区的公园大道上一栋有65年历史的建筑的所有者，该建筑将被加高，为纽约城堡总部大楼让路，该大楼将雇用数千人，进一步巩固纽约作为世界金融之都的地位，并缴纳巨额税款等等。这座建筑是由设计摩根大通的福斯特建筑团队设计的新总部位于街区尽头。这是现在如果我们继续前进的项目。现在，这样规模的项目需要数年时间，我们已经与之前的两个市政府合作，他们都认识到了好处，并热情欢迎、支持和支持。该项目罕见地获得ULIP一致批准就证明了这一点。拆除工作几天前就开始了，我们Tornado已经准备好出发了。我必须说，我认为，当这里和全国各地的政客愤怒和蔑视地说出“向富人征税”这句话时，我认为“向富人征税”这句话与一些令人厌恶的种族诽谤一样可恨。甚至还有从河到海的短语。这些民意调查的保罗似乎在说，富人是邪恶的、敌人或目标，甚至可能只是傻瓜。但政客们瞄准的富人白手起家，是美国梦的缩影。他们是我们最大的雇主和最大的慈善家。这1%的人缴纳了纽约50%的所得税。他们处于美国经济金字塔的顶端是有原因的。他们应该受到赞扬和感谢。肯，我们的合作伙伴和朋友，是最优秀的。那么我们现在在哪里？正如我们上季度讨论的那样，Ken行使了他的选择权进入我们的开发合资企业，并以Citadel作为主要租户建造一座190万平方英尺的新塔楼。我们必须在七月中旬之前签署决定与Ken一起参与该合资企业或出售给他。我们很有可能会全力以赴。这道栅栏无法通过简短、简短、不真诚的私人道歉来修补。我恳求我的市长做的是，开始每一天的首要任务就是欢迎商业和商业友好。这是获得增长和财政资源来完成他的计划的唯一途径，我必须说其中一些计划很有趣且有效。公共安全、学校、儿童保育、干净的街道住房、负担能力、无家可归者计划等。选举结束了。现在是努力工作和管理的时候了，而不是炫耀。纽约是一个巨大的企业，市预算为1200亿美元，州预算为2500亿美元。如果有50亿或100亿美元的预算缺口，肯定可以找到。这些钱可以通过管理而不是征税来找到。有趣的是，纽约的高税收人均支出超过两倍。人均是佛罗里达州或德克萨斯州低税或免税的两倍。这里有一个教训。也许这个错误可以带来一些好的结果。也许我们可以征召肯特积极起来，领导教育纽约选民并选举思想正确的候选人的努力。肯可以做到。他是那个可以激励整个商界的人。这是一个有趣的事实。仅纽约市的合作伙伴关系成员就雇用了100万选民。我们数百名商界领袖将排队支持肯。我会是这一行的第一个。我是被教导的，我相信这一点。我相信在美国，选举结束后，各方都会支持我们，并为了更大的利益支持获胜的候选人。我们的市长年轻、聪明、充满活力。只要这里稍微调整一下，那里稍微调整一下，他的领导就可以让这座伟大的城市变得更伟大。随着时间的推移，他将了解到，扩大税基是赢家，增税是输家。我再说一遍。随着时间的推移，他将了解到，不断扩大的税基是赢家，而增税是输家。这是一个勤奋的1%是盟友，而不是敌人。让我们从这个错误中吸取教训，继续前进。谈到Vornado，我们现在拥有一系列资产和在制品项目，我相信这些项目将实现我们行业的最高增长。执行这一切现在是我们的首要关注点。今年2026年，我们将完成Penn1和Penn2的租赁繁重工作。正如迈克尔和汤姆已经季度又一季度所说。到2026年底并进入2027年，我们发布的数据将反映这一切。作为我们专注于增强投资组合和达成优质交易的一部分，我们上周宣布收购Park Avenue Plaza 49%的权益，这是一座位于Park Avenue黄金地段的120万平方英尺A级办公楼。该资产位于我们350 Park Avenue项目的正对面。该建筑99%的居住者为蓝筹股租户，加权平均租期为11年，租金低于市场40%至50%。Prime Park Avenue AAA资产很少交易，我们相信我们进行了一次出色的购买。我们以每平方英尺950美元的价格购买该资产，比重置成本有65至70%的折扣，并且我们将继承固定利率，即2031年以下的贷款，以利用提高的回报。我们预计该交易全年增值约为0.10美元。第一年，我们很高兴与拥有另外51%资产的Fisher家族合作。我们与费舍尔家族有着长期的关系。他们是一流的运营商，他们的想法很像我们对公园大道广场的看法。我们最近收购了第五大道623号以及即将开发的公园大道350号，我们将补充说，称其为200万平方英尺，占我们Very Accretive economics投资组合中最优质的优质资产的份额。说到第五大道623号，这是我们383，000平方英尺的资产，我们正在将其重新开发成为曼哈顿首屈一指的精品办公楼。我们已经走得很远设计和规划。我们收到了来自市场的突出反应，并已在我们的承保或以上的积极租户的兴趣。对我们零售资产的需求强劲且加速增长。

Vornado Realty（纽约证券交易所代码：VNO）周二举行了第一季度财报电话会议。以下是电话会议的完整记录。

Benzinga API提供对财报电话会议记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

完整的财报电话会议可在https://edge.media-server.com/mmc/p/iv6i4ys9/

Vornado Realty报告称，第一季度可比FFO从去年的每股0.63美元下降至0.52美元，将这一下降归因于利息费用增加等多种因素。

该公司宣布收购A级办公楼Park Avenue Plaza 49%的权益，预计交易全年将增加约0.10美元。

Vornado Realty预计纽约写字楼市场将持续增长，预计随着Penn 1和Penn 2的租赁活动生效，2027年的盈利将大幅增长。

管理层强调了强劲的租赁活动，曼哈顿的平均起价为每平方英尺103美元，并且正在谈判中的租赁数量超过100万平方英尺。

该公司积极参与股票回购，并最近授权了额外的3亿美元回购计划。

人们对公园大道350号的潜在开发进行了重要讨论，Citadel是主要的锚定租户。

Vornado Realty的流动性状况仍然强劲，为26亿美元，包括现金和未提取的信贷额度。

操作者

早上好，欢迎参加Vornado Realty Trust 2026年第一季度财报电话会议。我的名字是Rocco，我将担任您今天电话的接线员。此通话被录制以供重播。所有线路均处于仅听模式。我们的演讲者将在问答环节的演示结束时回答您的问题。届时，请在您的按键手机上按星号键，然后按1键。我现在将电话转给执行副总裁兼公司法律顾问Steve Borenstein先生。请继续。

Steve Borenstein（执行副总裁兼公司法律顾问）

欢迎来到沃那多房地产信托第一季度收益电话会议昨天下午，我们发布了第一季度收益报告，并向美国证券交易委员会提交了10 Q表格的季度报告。这些文件以及我们的补充财务信息包可在我们的网站www.vno.com的投资者关系部分。在这些文件和今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务措施。这些指标与最直接可比的GAAP指标的一致性包含在我们的收益发布表10 Q和财务补充表中。请注意，本次电话会议期间做出的陈述可能包含前瞻性陈述，并且由于各种风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与这些陈述存在重大差异。有关这些风险和不确定性的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会提交的文件，包括截至2025年12月31日的10-K表格年度报告。通话可能包括时间敏感信息，这些信息可能仅截至今天才是准确的。本公司不承担更新任何前瞻性声明的责任，今天从管理层的电话。董事长兼首席执行官Steven Roth和总裁兼首席财务官Michael Frankel致开幕词。我们的高级团队也在场并可回答问题。我现在把电话转给史蒂文·罗斯

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

十年来的第一年曼哈顿的租赁量达到近1200万平方英尺，是2014年以来的最高第一季度水平。1.8亿级的供应需求严重失衡，这是一个更好的建筑市场，我们在其中竞争，因为中城和西区的主要子市场的可用率显着收紧，并且鉴于建造成本和工期的巨大影响，在可预见的未来几乎没有新的供应。这一切都导致租户争夺空间和租金大幅上涨。我们长期以来预测的房东市场就在这里，而自我们上次通话以来，我们今天所处的宏观环境变得更加复杂，地缘政治波动性与我们在一段时间内看到的一样高。美国经济继续蓬勃发展，纽约也是如此。虽然中东冲突存在持续时间更长、经济影响更大的风险，但迄今为止我们还没有看到租户行为发生任何变化。此外，虽然有很多人工智能散布恐惧，虽然我们尊重风险，但我们认为这有些言过其实。在过去的50年里，办公室使用的工作不断发展，从20世纪80年代的计算机革命，当个人电脑和文字处理器被引入到2000年代，当互联网改变了工作流程和我们现在的沟通方式与人工智能提高效率和提高生产力。在每一个例子中，办公室使用的工作并没有减少，但他们从文书工作转向知识型角色，每一次新的革命都刺激了生产力和经济增长。随着新企业和净积极就业机会的创造，将有赢家和输家，但按行业，按工作职能和地理位置。但毫无疑问，纽约和旧金山将成为赢家，因为这里是美国的智力和创新之都，人才将继续聚集在这里，在最好的建筑物中。在Vornado，我们正在完成公司历史上第二好的租赁年度，我们在第四季度租赁了370万平方英尺，纽约办公室面积为960，000平方英尺。业务继续良好，去年的势头在2026年第一季度仍在延续。第一季度总共发布了426，000平方英尺的办公空间，其中纽约的办公空间为311，000平方英尺。我们的指标非常强大。曼哈顿的平均起价为每平方英尺103美元，按市场计价，GAAP为正值11.7%，现金为正值9.7%，平均租期为9年。我们的纽约办公室管道非常强大，有超过100万平方英尺的租约正在谈判和不同阶段的提案。转向资本市场，纽约A级办公室资产的融资市场继续强劲且流动性良好，尽管考虑到当前的地缘政治环境，定价有所扩大。投资销售市场也继续升温，越来越多的买家热衷于纽约市。第一季度我们在资本市场非常活跃，其中大部分我们在上次电话会议上已经涵盖。鉴于我们已经处理了几乎所有2026年和2027年到期的债券，因此我们在未来18个月内不需要完成任何重大融资。我们确实还有一些贷款需要在未来两到三年内向贷方处理。最后，我们的流动性仍然强劲，为26亿美元，其中包括12亿美元的现金和14亿美元的未提取信贷额度。说完我就交给接线员进行问答谢谢。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请在按键电话上按星号键，然后按1键。如果您希望从队列中删除，请按Star然后按2。如果您使用免提电话，您可能需要先拿起手机，然后再按数字。再说一次，如果您有疑问n，请在您的按键电话上按星比一。在我们转向下一个来电者之前，每个来电者都可以提出一个问题和一个后续问题。第一个问题来自Evercore isi的Steve Sacwa。请继续。

我们在市场上有一些资产可供出售。我在最近发布的股东信中谈到了股票回购迄今为止，根据我们的2亿美元股票回购计划，我们已以平均每股25.80美元的价格回购了700万股普通股，总计1.8亿美元。上周，我们的董事会授权了额外的3亿美元回购计划。现在感谢迈克尔史蒂夫，大家早上好。第一季度可比FFO为每股0.52美元，而去年第一季度为每股0.63美元。这一下降与我们对前一季度的评论一致，主要是由于上一季度之前应计的Penn One地租费用的逆转，以及净利息费用的增加，部分被纽约大学执行主租约770美元以及Penn 1和Penn 2强劲的收入增长所导致的FFO增加所抵消。我们在收益发布的第二页和财务补充材料的第六页提供了季度间的桥梁。我们现在预计2026年全年的可比FFO将略高于2025年，由于在线租金缺口、2026年6月债券偿还后利息支出下降以及与我们标牌业务相关的一些季节性，每个季度都会增加。如前所述，随着10：1和Penny 2租赁的积极影响以及最近收购Park Avenue和转向租赁的积极影响的生效，我们预计2027年盈利将出现显着增长曼哈顿写字楼市场是全国最好的，并将迎来最强劲的开局

操作者

史蒂夫·萨克瓦

谢了早上好史蒂夫感谢您对该市和政府的开场白。我想也许要听听迈克尔对管道和百万英尺的评论。我不知道迈克尔或格伦是否可以解释一下其中有多少是用于即将到来的租赁重新分配，有多少是用于投资组合中的空缺。我想大部分可能发生在纽约，但可能会讨论纽约、芝加哥和旧金山的需求趋势。

格伦

嗨，史蒂夫，我是格伦。你好吗？所以你知道，我们的管道非常平衡。在百万英尺中，它就在中间。50%新扩展，50%更新。我要指出的另一件事是，由于市场上缺乏优质空间，我们看到许多租户在续签时早早来到我们这里，因为他们可以找到优质的替代方案，这是不断上升的房东市场的一个关键指标，因为它涉及城市与城市。旧金山的发展非常强劲。虽然我们有一些空缺，但正如您从第一季度的数据中看到的那样，我们在所有空缺方面都有大量活动。我们在塔上的交易价格为555，现在是160以北。旧金山的总的来说是一周比一周强，当然每个人都感觉好多了。交易正以非常有节奏的步伐发生。芝加哥开始复苏，需求正在改善，交易很艰难，但肯定有新的租户进入市场，我们看到更多的撕裂建议进入3月，因为我们进入第二季度和进入夏季。

史蒂夫·萨克瓦

太好了，谢谢。然后也许只是作为后续行动，我们确实注意到，在租赁开始方面，Verizon的租赁状态发生了一些变化。我只是想知道你是否可以谈谈他们的最终地位是在这座建筑中，租赁是否开始得更早，这对26的盈利增长有好处。

操作者

史蒂夫，我是汤姆森·埃利奥特。我会接受第一部分。我想，格伦，你可以谈谈状态。因此，由于Verizon告诉我们，他们不会扩建自己的空间，而是进入了分包市场，因此缺口使我们能够尽早开始收入确认。因此，您会看到2026年全年的情况。它从第一季度开始。在租赁方面，空间很棒。它高200，000英尺，包括30，000英尺的户外空间。我们处于有利的位置。我们首先为整个联盟提供Horizon公共家长保证。所以很大的功劳。我们继续展示这个空间，Verizon也是如此。有非常好的行动。无论结果如何，沃纳多都处于一个很好的位置，因为它与这一位置有关。谢谢我们今天的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请继续。

John Kim（股票分析师）

谢谢你，史蒂夫。非常感谢你的开场白，并非常清楚地说明了你如何考虑前进。但我想问你关于你们都在350 Park的声明。即使Citadel不致力于建设，你们也会参与吗？我们应该如何考虑SpaceOeye中的看跌期权？我没有听到最后一部分。我们应该如何思考。正如你所说，我们应该如何看待看跌期权，约翰？是的没错这是你会放过的事情还是可能放过的事情。日期可以延长吗？

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

答案是可以锻炼下去。我们必须在夏天之前决定我们是参与者还是卖家。我希望我们会花所有的时间，这对我们来说是明智且正确的事情。还有一些文件和其他细节需要敲定，但我的话是，我说了我预计我们将全力以赴的地方。我确实希望我们会全力以赴，但目前这还不是法律承诺。

John Kim（股票分析师）

无论城堡是否做出承诺，这一切都在进行中。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

不，答案是问题是，无论Citadel是否从租赁的角度来看，这一切都在吗？不。不。城堡必须承诺。他们将承诺。所以，我的意思是，整个交易是基于公民将成为主要租户，占地不少于850，000平方英尺，尽管我们期望更多。肯·格里芬（Ken Griffin）是60%的合伙人。我们是36%的合作伙伴，Rudin家族是4%的合作伙伴。这就是肯承诺开始的整个事情的状态。整件事都会在仲夏汇集在一起并变得非常清晰。

John Kim（股票分析师）

好的谢谢然后我想问一下您上季度提供的2亿美元未开始的已签署租约数字。如果该数字在美元交易量时间方面有更新，并且在该时间范围内是否通过已知的迁出存在任何抵消。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

早上好，约翰。我想说这个数字仍然在那个一般社区。今天它可能要大一点，但通常情况相同。我认为，从长远来看，未来几年每个季度可能会有10%到12%。从节奏的角度来看，有一些抵消，无论是到期的空缺，等等。我认为史蒂夫在最后一次电话会议上从建模的角度说，假设每股0.40美元流入底线。所以我们现在要坚持这一点。但这会让你对这2亿美元的步伐有一个感觉，这是这一切的开始。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自Floris Van Dykem和Lynn Ladenburg。请继续。

Floris Van Dykem（股票分析师）

嘿，谢谢你们。欣赏大型S和O管道上的更多色彩。你能稍微详细说明一下吗？宾夕法尼亚区的S和O管道有多大比例？其中有多少包括零售租赁？您特别在上第五大道进行了一些租赁。也许如果你给我们多一点颜色。宾夕法尼亚区与您投资组合中的其他地区的对比。早安弗洛雷斯。这个数字几乎是所有办公室的数字，所以我无法给您零售号码，因为我们现在坐在这里。显然，与Meta的租约是一个很大的积极因素。就Penn与其他学校的200人而言，我想说这可能是Penn的2/3，考虑到Penn 2的租赁和Penn 1的余额，这应该并不奇怪。也许我的后续问题与您的公园大道广场收购有关，我的意思是什么导致了这笔交易的发生？为什么费雪兄弟要卖了？如果我没记错的话，这看起来像是6，7的成本收益率，才能达到10美分的增长。听起来很吸引人。这是现金收益率还是缺口收益率？市价多少？您预计该房产未来的收益会增加多少？

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

好吧，让我看看我能不能记住你问的所有问题。弗洛雷斯听着，我们对收购很激动。这类资产在公园大道上不常交易。它无疑是公园大道上最好的资产之一。就收益率而言

操作者

以现金为基础，考虑到现有债务，你知道，以现金为基础，大约是8%，你知道，这是两位数。正如史蒂夫在讲话中所说，你知道，这里的租金远低于市场水平，你知道，每平方英尺可能至少比市场水平低50美元。所以，你知道，随着时间的推移，你知道，事情并不是静态的。对租户采取了行动。我们会捕捉到这个，你知道，而且租金不会增长。因此，如果租金进一步增长，这一差距应该会扩大。所以我们很兴奋。顺便说一句，费舍尔一家并没有卖完。他们留下来了，他们仍然持有51分。我认为他们在该资产上的表现记录非常出色。这是一群蓝筹股租户。它们是长期租赁的。他们在与高质量租户签署长期租赁方面非常有效。这反映在这项资产中。我们采访了一些租户，其中一些租户讲述了他们的经历，他们对资产的质量赞不绝口。随着时间的推移，它们在那里不断成长。因此我们对这项资产感到兴奋。我们认为，随着时间的推移，可以创造巨大的价值。所以我想我回答了你们所有的评论和问题。谢谢我们今天的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请继续。

Alexander Goldfarb（股票分析师）

嘿，早上好。还有史蒂夫。是的，回响。感谢您的预先评论。简直疯了。但谢谢你的陈述。迈克尔，我只是在跟进弗洛雷斯的问题26指导中的两个项目，一个是公园大道的10美分增值，是公认会计原则的影响，还是现金，就像我们考虑的ffo一样。然后，指导问题的第二部分是有一个关于350的大规模发布变化的项目，只是想知道这对今年的收益有何影响。这是我的第一个问题。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

公园大道意味着10美分是全年运行率。所以很明显我们不会在26小时内完成。这是一个GAAP数字。而在350的变化有做了给予城堡想启动的发展，他们想腾空。如果不击败旧的CMBS贷款，我们就无法开始拆除。所以这笔贷款被失败了，正如你在我们的队列中看到的那样。主租约已修改。文件中做了一些修改，所以这是A对26的收入的负，你知道，当我们谈论这个问题时，考虑到我们的评论，亚历克斯，交易总是考虑到当Citadel腾出大楼时，这样大楼就会被拆除，租金就会减少甚至消失。由于减少而产生的收益，其中大部分将通过利息资本化等方式弥补。那么在盈利的同时，到底会发生什么呢？因此，在2026年，你知道，在接下来的几个月里，在我们决定是否加入合资企业之前，会有一场清洗。没有盈利超过350大关。一旦我们做出决定，假设我们进入收件箱，我们将开始将利息和成本资本化。因此，您会开始看到它是否等于、超过或小于36位数。最初会少一点，然后最终超过27、28、29基本上相当于我们五六个月的收入。鉴于主租约，有一个负面的声音。但同样，这是之前沟通过的。亚历克斯，这让你满意吗？亚历克斯？

Alexander Goldfarb（股票分析师）

太棒了史蒂夫，第二个问题是关于城堡以及与市长的整个紧张关系的大局。早在2019年，亚马逊就想在皇后区开业。他们被拒绝了。但我不记得今天有如此多的即时消极和政治紧张。显然升级得快得多。你认为发生了什么变化？当然，这里的政治变得更加左翼、更加进步，但你认为为什么，肯，这次政客们似乎更渴望让每个人都快乐，而不是亚马逊。这座城市和州政府似乎都很高兴。当亚马逊从皇后区走出来时，这甚至没有引起任何反响。看起来并非如此。现在和当时有什么区别？

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

天哪，我不知道。但你是对的，身体政治似乎并没有对失去亚马逊有任何悔意。另一方面，身体政治认为数字团队很重要，是一个巨大的贡献者，政治领导层和商业领导层都有一种强烈的感觉，认为这是一个错误，我将其描述为一个错误。你知道，这是应该修复的东西，我们会看看它会去哪里。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。请继续。

迪伦·布热津斯基

大家好。感谢您回答这个问题。迈克尔，我想你提到过，鉴于一些资本市场以及与伊朗战争相关的波动，定价已经扩大。好奇如果你能提供更多的色彩，然后也许你能在一些评论中增添一些味道。我想上个季度你们提到了希望将资产投入市场。只是你可以提供的任何颜色来说明这些过程是如何进行的。融资市场。去年，融资市场异常强劲。今年年初，利差与我们一段时间以来所看到的一样紧。考虑到波动性，它有所回落。市场仍有深度。交易仍然可以完成，特别是对于优质资产。我不会称之为巨大的影响，但现实是，看，美国国债可能上涨了30个基点左右，利差也有所扩大。因此，这使得借贷成本稍微低一些，但并没有太大不同。对于优质资产来说，这仍然是一个运转良好的市场，但总共可能会降低40、50个基点。我很高兴我们做了我们做的事情。所以我们并没有真正在当今的市场进行交易。但同样，您可以完成交易。在资产出售方面，我认为史蒂夫提到我们正在进行一些资产出售，这是事实。当我们准备好宣布一些时，我们就会宣布。但答案是我们正在酝酿中有一些有意义的事情。我们正在与潜在买家积极讨论。我想说，正如我在讲话中所说，人们对纽约市的兴趣正在继续扩大。就买家类型而言，我认为纽约是首屈一指的共识。最好的市场资产是，租金正在上涨，资产低于重置成本。人们认识到供应量并不多。因此，我认为全球资本对此感到很欣慰。我认为我们从世界各地的资本来源听到的一件事是，美国仍然是最安全、流动性最强的市场，特别是考虑到世界各地正在发生的一切。我认为你将继续看到资本从世界其他地区流入美国，我的意思是，纽约市将获得极不成比例的份额。这就是我们所看到的。当我们有具体细节要宣布时，我们就会宣布。但我们对我们正在做的事情感到鼓舞。然后就租金增长而言，我想几个季度前我问过租金增长20%、25%，如果你看到未来五年的情况，你会有什么想法？史蒂夫，我认为你提到的虽然这很好，但考虑到你所看到的供需失衡的一切，尤其是对于高质量的办公室，这会令人失望。您能谈谈您心目中的租金增长会达到多大程度吗？您对25%的累计租金增长数字的想法是否发生了变化？

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

迪伦，我想我们仍然会对此感到失望。你知道，听着，正如我想我们在上几次电话中所说的那样，办公室的背景和很长一段时间以来一样有利。这里很难增加供应，而在某个时候我们会需要供应。所以每年都会有一座建筑，也许在我们进入下一个十年时，但这很少。与此同时，我们的供应来自市场的底部。所以基本面很好。正如我们所说，公司继续希望在这里发展。我们看到金融部门、服务业、律师事务所、会计师事务所仍然有大量活动。坦率地说，人工智能最近有所进步。所以我认为这一切都会导致租金继续上涨。所以我不知道给你一个预测是否有意义，但我们会对五年内25%感到失望。我不知道

操作者

您想对您所看到的内容添加任何评论吗？我的意思是，看，租金敏感性现在甚至不在名单上。租户希望与最好的房东住在最好的建筑中。如果你考虑一下我们的租赁业绩，你会发现，由于过去八、九个季度我们产品的质量，每英尺100美元已经成为我们的常态。我们的平均起价是每英尺100美元。这是一个很大的趋势。因此，随着我们的发展以及我们塑造投资组合的方式，随着公园大道广场623号（新的350公园）的增加，我们认为租金将继续飙升。我们在西侧和现在的公园大道上的平衡方式，我们对此感到非常兴奋。我们认为我们处于最佳位置，以应对未来的租金和租户需求。谢谢我们今天的下一个问题来自美国银行的Yana Gallen。请继续。

Yana Gallen（股票分析师）

早上好.谢谢并祝贺今年开局强劲。Michael，感谢您对2026年FFO的评论，目前预计将超过20个。只是好奇这主要是因为公园大道广场在2季度关闭，还是因为1季度略有领先并全年持续。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

我想说是后者。

Yana Gallen（股票分析师）

太好了然后，如果您能提供有关那里需求租赁和租金的最新信息，也许可以在555 California上。人工智能租户是否正在成为那里管道中更大的一部分？纽约的管道也是如此。

格伦

格伦，你好吗？所以旧金山的租金上涨了很多。正如我前面所说，我们塔楼的租金现在已经超过了每英尺160美元，用于大量租赁，50，000英尺及以上，而不是小额交易。因此，我们目前以555卡路里的价格领先市场。我们还在315 Montgomery的校园里看到了很多非常好的活动，拥有更多技术、人工智能类型的租户。当然，我们在综合体的项目中也看到了这种活动。但除了科技和人工智能之外，金融服务在旧金山也在增长，这是我们和律师事务所都非常密切关注的事情。因此，这不仅仅是人工智能，尽管随着国家的改善，它也有很大帮助。但其他行业确实表现强劲，这座城市总体感觉很好。几个月前我在那里，走在街上，与人们会面。那里感觉真的很好，旧金山的人们已经再次变得积极起来。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自摩根大通的安东尼·帕隆。请继续。

安东尼·帕隆（股票分析师）

太好了，谢谢。您谈到了在市场上出售一些资产，但如果我们考虑一下是否是第54街350号和第5大道，其中一些项目正在筹备中，您如何考虑未来几年的按比例杠杆水平，以及是否会有更大的处置计划，或者您是否认为您只会使用项目融资，承担更多的杠杆作用？

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

早上好，托尼。你知道，我们已经为所有这些机会指定了资本，你知道，在我们的现金预测中，你知道，我们正在进行一些资产出售，就像，我们显然在这些投资之间有很多事情发生，我们最近进行了。你知道，公园大道广场6号，回购，一些未来的开发，我想说未来的开发，比如350。我们的大部分股权来自我们的土地贡献。因此，可能在近三年内实际上不需要Vornado提供任何增量资本。所以我们有充足的时间来为此做计划等等。因此，当你看看我们的资本需求时，如果你愿意的话，你会发现，在未来几年里，它相当有阶梯性。但与此同时，坦率地说，当我们满怀希望地执行其中一些资产出售时，这将为我们提供一些额外的火力，超出我们在这些发展方面所谈论的范围。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

如果你看看我们在资本规划方面的历史，你会发现我们历史上做过三四件事。第一，我们通常持有数十亿美元加上现金余额。其次，我们几乎总是在资本需求之前提前预先筹集资金。例如，在我们开始宾夕法尼亚大学一号和宾夕法尼亚大学二号开发的两年前，我们投入了2.5亿美元的资本。因此，尽管当我们实际建设时，资本市场变得有点动荡和波动，但我们的资产负债表上有资本。这就是您可以关注我们所做的事情。另一件事是，我们喜欢在较低而不是较高的债务水平下运营，原因显而易见。最后一点是，我们的理念是，我们喜欢无追索权项目级债务，而不是无担保信贷，这基本上使整个主体，我想你可以说是个人负责。因此，我们喜欢无追索权项目级债务，这是我们为业务融资的大部分方式。

安东尼·帕隆（股票分析师）

好的，明白了。然后就跟进租赁方面的问题。我认为第四季度大约有60万平方英尺的面积。里面有更大的吗？这是一个已知的空。我只是不记得有没有什么大的交易要注意。

格伦

这是格伦高地。有两个较大的租户将于今年下半年到期，我们相信他们都会续签租约。我们对26岁剩余时间的到期感觉很好。正如您所期望的那样，我们也在27、28个预约范围内。但是26岁，我们被照顾得很好。我们对即将发生的事情感觉良好。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自瑞穗的Victor Malhotra。请继续。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

感谢您回答问题。我想是吧第一个，考虑到您对宾夕法尼亚大学所有资产的所有活动，宾夕法尼亚酒店和曼哈顿购物中心在用户货币化方面的任何更新等。没有更新。好吧然后就盈利方面而言，您提到了2027年SFO。不错的皮卡。我想知道，你知道，有两件事。第一，我们应该考虑27的补偿吗？然后特别是FAD，考虑到FFO的斜坡，我假设TI仍然会升高到27。那么我们应该考虑FAD吗？真的可能只有28岁才能起床吗？谢谢.是啊早上好，维克拉姆。嘿，维克拉姆。我只想说一点。好吧我都等不及免房租了。这是当这项业务将得到真正的乐趣，并将产生大量的正现金。这种情况将发生在未来一两年内。我现在等不及了。继续吧，迈克尔。顺便说一句，格伦，注意我说的话。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

所以就时尚而言，维克拉姆，你的评论是正确的。今年、明年的房价还会持续上涨，即使租户今年承诺了交易，也暂时不会打电话。所以这将持续到明年，然后是28年。我们预计这一数字将大幅下降，现金流将大幅上升。所以我认为你的大方向是准确的。在收益方面，总有收入，总有抵消。我无法具体告诉你这些是什么，但在沃纳多的历史上，我认为我们已经为你提供了明年的底线是什么方面的尽可能多的指导。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自丰业银行的Nick Ulico。请继续。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

我只是想回到350公园，明确几件事。首先，就新的1600万年租金与旧租金而言，第一季度是否已经发生了这种情况？这是第二季度会计影响吗？然后我还想明确一下正在支付的新租金。该租约的到期日是多少？这与债务同时存在吗？新抵押贷款将于明年到期，还是会延长到明年？早上好尼克所以关于你的第一个问题，新的租金开始了。我的意思是，三月份有几天是它开始的，但是，你知道，总的来说，这将是第二季度。所以我不知道，可能第一季度有15天反映了新租金。新租金与新抵押贷款的执行是一致的。所以我不知道那个日期是什么，但几周或三周前，无论如何。是啊因此，新租约有效期至27年初。而且，你知道，你的问题是，为什么？因为，你知道，无论如何都会有一个解决方案。要么成立合资企业，我们会把资产放在，你知道，在成熟之前会发生一些事情。好吧，所以租金，只是新租金，只存在到抵押贷款到期为止。根据新协议，在该日期之后不再支付租金。正确.但会有，会有一个，你知道，会有一个决议。在此之前，A门或B板，你知道，租金无论如何都消失了。

Nick Ulico（股票分析师）

没有，没有建筑物。租客没有房子要付房租。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

我只想弄清楚这一点。然后我想第二个问题是，你知道，显然，我的意思是，你已经谈论了很多，你已经给出了一些关于2027年的面包屑。

Nick Ulico（股票分析师）

如何思考这一点。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

你知道，现在也是2027年了。根据代理计划，FFO是高管薪酬的一部分。所以我想我只是想知道，如果你。史蒂夫，关于最终给出盈利指导有什么新的想法吗？你现在正处于潮流扭转的时刻。从竞争的角度来衡量你。为什么不在某个时候给出正式的FFO指导呢？

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

哦，主啊，我该如何回答这个问题？它的两面是，我们有一个简单的业务，它有复杂性，而且数字在变化。非常。我的意思是，我们发现这有点难以引导并且适得其反。沃伦·巴菲特不是我的朋友，而是我的熟人，他的整个职业生涯都没有指导，所以这是一回事。而大银行的家伙，他也不指导。是的但我们所有的竞争对手似乎都能够引导。那么我们出了什么问题？但目前，除了我们在这些电话中添加的片段之外，我们没有计划进行指导，我认为，我希望你们都能发现这些有帮助。现在，我认为你的意思是，如果我们的收入将会爆炸式增长，为什么我们不为此拍拍背并提供指导呢？所以我要把这件事放在枕头下思考，因为这听起来可能是个好主意。但目前我们的政策是有选择地、有限度地引导，而不是全面引导。我想你可能会猜到，这将继续下去，你知道，为未来。汤姆，你觉得呢？汤姆说他很高兴没有指南

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自花旗的Seth Berge。请继续。

Seth Berge（股票分析师）

嗨感谢您回答我的问题。在年度股东信中，你有点提到了“无圣牛”政策。同样，听起来纽约办事处、跨市场正在改善。您提到了可能的资金流入，鉴于美国市场的流动性，这只是安全的。您如何看待潜在的资产出售？我们是否应该考虑那些更多的非核心处置或您正在考虑的任何核心资产出售？

凯尔

总结一下这个问题，凯尔，你提到你的信没有神圣的奶牛。这只是纽约还是我们应该考虑的其他资产？非核心配置？

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

我的意思是，我不想让你震惊，但基本上我是为了钱。因此，不存在神圣的牛。有些资产对业务至关重要。有些资产对业务很重要。有些资产比其他资产我们更喜欢。但根据价格经济学和商业策略，没有神圣的奶牛。这意味着什么？实际上，我们已经确定不希望将少数资产纳入业务组合中，而这些资产是待售的。如果用这个词来形容的话，我们清算这些资产的强度会随着市场而上升和下降。但在短时间内，有少数资产不会成为我们投资组合的一部分。现在，说到剩下的部分，我们持有的一些资产非常昂贵，我们认为这些资产非常有价值，我们承保的资产显然比股市承保的资产要有价值得多。即使是这些资产，如果我认为萨姆·泽尔所说的“教父出价”短语，如果有人对其中一项重要资产进行了非常激进的出价，我们会执行这一点，因为这是正确的事情。这对管理层来说是正确的事情，更重要的是，这对股东来说也是正确的事情。所以不存在神圣的资产。有些价格是至关重要的。但就我们是否会执行销售某些东西而言，这完全取决于价格。

Seth Berge（股票分析师）

太好了谢谢然后对于我的第二个问题，我想，您如何看待增量潜在收购与加速股票回购并平衡其与当前杠杆水平？

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

所以这个问题固有的三件事。有收购与股票收购和杠杆水平。所以答案是我们认为的。不，让我重新措辞一下。我们确信我们基本上可以做到这三点。我们确信我们可以有选择地购买位于我们中心地带靶心位置的重要资产。我们确信我们有资本以适当的方式回购我们的股票，我们也确信我们能够将我们的杠杆率保持在适当且受控的水平。所以我们认为我们可以做到这一切。我们正在进行一些事情，这些事情将增强这一切。因此，我们最近对第五大道623号的两笔收购，我们认为，我的意思是我已经写过这方面的文章，我们认为这是一笔了不起的交易，我们几周前刚刚宣布的公园大道广场收购，我们认为这是一笔同样了不起的交易，我们认为以每股30美元的价格回购我们的股票也是一笔了不起的交易。所以我们正在做这一切，我希望这能回答你的问题。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自高盛的凯特琳·巴勒斯。请继续。

凯特琳·巴勒斯（股票分析师）

也许只是在定价方面，我意识到报告的租赁价差仅基于第二代的一部分。所以首先我想知道您是否可以回顾一下您今天对纽约、旧金山和超市投资组合按市值计价的预期，然后您是否预计价差中包含的部分会增加，因为停工时间会变得更小吗？

格伦

早上好，我是格伦。因此，在按市场计价的问题上，我们预计将继续过去几年的表现，这是积极的、积极的和积极的。在过去的两年里，我们只出现了1/4的负面情况，这是我们喜欢的，我们希望这种情况会继续下去。许多人的积极情绪达到了两位数。我们预计免费租金将继续减少，甚至开始下降。所以我们当然正在努力研究这件事。旧金山也是如此。随着我们实现的租金，市场指标将继续提高。正如我所说，芝加哥仍然最具挑战性。尽管需求正在回升，但租金却保持坚挺。芝加哥的让步率很高。这些尚未向下突破。但需求肯定正在改善。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

考虑一下目前关注纽约的经济学101或宏观经济学。我的意思是，我们已经说过，我也写过，我们在更好的A级建筑空间的子集中竞争，该空间低于2亿英尺。因此，纽约可能有4亿英尺的面积这一事实并不重要，因为我们实际上在一个大约是该面积一半的市场中竞争。该市场的可用空间正在迅速消失。我的意思是有人用微波炉中的冰块来类比。我们正在得到，我的意思是我们知道这一点，因为我们是市场中的一个关键因素。我们知道这一点，因为经纪人为客户寻找空间的来电开始变得更加焦虑，甚至更加绝望。因此，随着可用空间的缩小，价格显然会上涨。现在还有其他同样重要的事情正在发生。也就是说，一座新建筑的成本已经从任何地方上涨到了某个地方，选择一个数字，利率每英尺2，500美元，资本成本已经从0%或2%上涨到5%、6%和7%。因此，要使新建筑经济化，必须达到每英尺200美元，甚至达到每英尺300美元，这是以前从未发生过的。因此，显然，旧建筑仍然是伟大的建筑和优越的地理位置，但由于稀缺性和市场上新供应的成本，它们的租金正在上涨。所以这只是基础经济学101。下一部分是，我相信，我的团队可以为自己说话，我相信我们正处于一个长期、长期的房东市场，这些动态将持续下去。为什么是这样？因为短期内没有什么可以改变这一点，除非利率降至2%或类似的情况，你可以自己判断这种情况是否会发生。因此，如果发生这种情况，基本上我不会急于以今天的价格租用空间，因为我认为明天的价格会更高，甚至可能公平，高得多。谢谢.

凯特琳·巴勒斯（股票分析师）

我想，也许只是为了跟进最后一点，我知道第一季度的租赁量相对较低，所以你会说这很粗糙吗？更多的是因为租金可能上涨或其他原因而不着急吗？

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

格伦正在尽可能快速、积极地和饥饿地租用空间。所以如果成交量有任何下降，并不是因为我指示格伦退出市场。格伦每天都在市场上拼命工作。谢谢你格伦

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请继续。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

不能回答吗？

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

不。嘿，如果你想回应，我可以等。继续，罗纳德，继续。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

好的太好了就两个简短的问题，感谢您回答问题。第一，我想最后一个电话是，您谈到了未来12至18个月的入住率的一些路标，并认为在租赁的基础上大约是90年代中期。只是想知道您是否可以提供租赁和实际占用的任何更新，以及未来12到18个月的占用目标是什么。再次谢谢。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

我们的投资组合历来处于90年代中后期，我们预计会回到那个水平。所以这可能已经超过几年了。期但考虑到史蒂夫提到的所有动态以及我们在市场上讨论的情况，以及即将发生的空间缺乏问题，情况又是如此。因此显然租赁10个是其中的关键部分。但我认为一位分析师本季度发现，我们的入住率实际上上升了70个基点，而不是40个基点，因为我们让350个公园停止了服务。这就是我们期望得到的。我无法准确地告诉你它的核心是什么，但在接下来的几年左右的时间里，这就是我们希望回到的地方。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

但有几件事需要关注。有几栋建筑我们没有租用。为什么是这样？因为它们杠杆率过高且资金不足，我们在这些建筑物中租用基地是不经济的，而它们实际上是

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

几乎归银行所有。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

如果我们将钛放入这些建筑物中，基本上就是在烧钱。所以如果你选择了这几个，我们已经选择了，我不知道这是否是一个好的决定。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

我们选择把那些留在

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

总体统计数据显示，我们行业的一些人将这些建筑物从数字中剔除，从而使其入住率更高。所以如果你把这些数字去掉，把这些建筑从我们的数字中去掉，我们的入住率是多少，94，大约是这样？95. 94.所以我们知道这个数字，虽然我们没有公布这个数字。也许我们应该这么做不过，我现在要公布这个数字。所以，第二件事是，我在这样的房东市场中看待，我将空置和可用空间视为一种资产，因为当我们租用该空间时，我们将有100%的确定性，这将增加我们的收入。因此，当你考虑投资时，也许最适合投资的公司，投资的是在这个市场上拥有可用空间的公司，而不是已经租用空间的公司。你可以从中得到任何你愿意的东西。谢谢.

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

非常有帮助的颜色。然后是我的第二个，如果可以的话，我想只是补充剂中的很多脚注。知道诉讼什么时候开始吗？就时机而言，显然无法发表任何评论。但就时机而言，今年能做到这一点吗？此外，零售业也从办公楼底部转向办公室领域。只是那里的想法。谢谢.

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

我会接受诉讼。除了乐观之外，我对与该诉讼有关的任何事情绝对没有发表评论。汤姆，重建怎么样？

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

是的，所以我们没有更改我们的细分报告。显然我们有两个部门，纽约和其他部门。这是一个子部分。罗纳德我们在这里所做的是试图更多地根据我们如何看待资产来调整子部门。因此，我们将所有零售资产和办公资产分组在一起。因此，1290零售的基础现在包含在办公室中，而不是零售中。零售大楼中的任何辅助办公空间显然都属于零售子部门，并且在补充材料中都明确披露了这一切。我们会为您提供每个子部分中的确切建筑物，以便您可以继续了解。我认为这是更好的看待它的方式，而不是

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

就像我们在前一个中所做的那样。

迈克尔·弗兰克尔（总裁兼首席财务官）

谢谢我们今天的下一个问题来自巴克莱银行的布伦丹·林奇。请继续。

布伦丹·林奇（股票分析师）

太好了早上好.谢谢你回答我的问题。第一个关于日落码头工作室，有没有兴趣在目前的短期租户转换为长期租赁？这只是最新消息。

格伦

嗨，我是格伦。人们对Sunset和工作室很感兴趣。我们现在被租赁了。地方很棒。令人难以置信的伟大。我想说最好的是伟大的。在我们优越的地理位置。我们有非常好的活动。长期的人们寻找，短期的人们寻找。因此，我们预计将继续填补该项目一旦今年的租约到期。但这已经超出了图表。招待会还不错。我们希望在租赁方面做得很好。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

但在直接回答您的问题时，我绝对更愿意从事该资产的长期租赁业务，而不是按月租赁该资产。因此，答案是，如果市场给我们机会，该资产的所有权更愿意长期租赁。

布伦丹·林奇（股票分析师）

好的，谢谢，这很有帮助。然后是Verizon空间的后续报道10 2。您能否向我们介绍一下，如果他们找到了一个分包商，而您是否正在寻找一个租户，以及我们应该如何考虑潜在的终止费以及您可能仍需负责的TI周围的任何会计，如果这只是一个分包商而不是取消和新租赁。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

格伦更喜欢这样。我不谈论。去吧

格伦

正如我前面所说，无论它如何发布，我们都处于有利地位，我们只会在这个领域赚钱。我们有一个非常好的租赁位置，我们将看看情况如何。但我认为我现在想谈论的就这么多了。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

我们有什么？基本上是19年或20年的租约。所以我们有一个具有超级信用的长期租赁。我们在任何情况下都不会终止租约。因此，唯一可能发生的事情是围绕一个转租人进来的动态，因为地平线希望减少他们的责任。但我们没有什么可说的，除了长期信贷租赁是不是我们要终止或猴子。

操作者

谢谢目前没有进一步的问题。因此，我想将其交还给斯蒂芬·罗斯，以便发表闭幕词。

史蒂文·罗斯（董事长兼首席执行官）

非常感谢大家。

操作者

我的意思是，我认为团队和我对过去三个、四个月、六个月的活动感到满意。我们很兴奋。我们认为我们和我确实在今天早上的讲话中发表了声明，我确信在未来一两年内，我们将拥有我们行业中最高的增长表现。我们对此感到兴奋。我们有很多很棒的事情正在进行，感谢您的参与。我们下个季度见。谢谢

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