Apple Hospitality REIT 2026年第一季度盈利电话会议：完整成绩单

早上好，感谢大家今天的到来。参加我们2026年第一季度的财报电话会议。尽管与2025年第一季度的同比比较具有挑战性，但我们很高兴报告今年开局强劲，可比酒店的平均每间客房收入增长超过2%。大约2/3的酒店实现了RevPAC增长，这凸显了本季度的强劲表现，而在同一商店的基础上，RevPAC增长了近3%，利润率扩大。我们酒店的高效运营模式加上我们对费用的谨慎管理，使我们能够通过有意义的利润改进来实现利润绩效，从而实现可比酒店的增长、调整后的酒店EBITDA、调整后的EBITDA和调整后的运营资金。需求势头持续到第二季度。4月份的初步报告显示，受需求持续强劲以及总督解放日负面影响和由此产生的总体宏观经济不确定性相关的同比有利比较的支持，可比酒店的营业额增长超过4%。尽管中东持续的冲突及其对全球能源市场的影响加剧了地缘政治和经济背景的不确定性，但我们广泛多元化的客房投资组合继续展现出需求弹性。入住率和预期预订趋势的改善让我们对进入夏季充满信心。为了反映我们今年迄今为止的优异表现，我们将全年RevPAC指引提高100个基点至中点的1%。修订后的范围保持了对未来一年的谨慎看法，我们相信它最终可能会被证明是保守的。短暂需求强于预期，初夏的表现可能会受益于与国际足联世界杯相关的增量休闲旅行，我们开始受到政府支出减少、关税相关干扰和去年政府关门的负面影响。总而言之，这些因素代表了潜在的上行空间，但并未完全反映在我们更新的前景中。几十年来，固定的资本配置一直是我们在住宿行业取得成功的核心。我们审慎平衡近期和长期投资决策，以利用当前的机会，同时为未来做好准备。这种方法旨在通过持久的盈利增长和长期资本增值为我们的股东带来令人信服的总回报。今年4月，我们以约900万美元的价格出售了明尼苏达州罗切斯特的汉普顿酒店和套房。销售价格代表5%的上限率或资本支出前EBITDA倍数的14.5倍，以及4%的上限率或EBITDA倍数的19.6倍，在考虑到预计的资本改进估计为300万美元后，我们继续看到有机会通过交易选择性地削减我们的投资组合，使我们能够以提高股东回报的方式再投资收益。尽管在多个市场遇到了阻力，但最近的收购仍表现良好。威斯康星州麦迪逊的大使馆套房酒店完成了第一个全年的运营，取得了重大的改善。位于华盛顿特区的Bac Hotel也于2024年被收购，2025年全年RevPAC为205美元，房屋利润率为43%。鉴于去年政府旅行的大幅缩减和会议日历的疲软，取得了扎实的成果。最近获得希尔顿为座右铭品牌颁发的新年度建筑奖的国家座右铭继续保持良好增长，最近几周平均每租收入接近200美元，而去年收购的坦帕布兰登之家和套房（Home and Suites Tampa Brandon）在计划于今年夏天全面翻新和重新定位之前继续产生强劲的收益。为了实现年度承诺，我们继续为两个处于开发早期阶段的项目签订远期合同，即阿拉斯加州安克雷奇的AC项目和位于附近的双品牌AC和住宅酒店您位于拉斯维加斯的Spring Hill Suites。安克雷奇的AC已经奠基，预计将于2027年底交付。拉斯维加斯项目尚未开始施工。AC和Residence Inn双品牌目前预计将于2028年第二季度竣工。当前的交易环境尚未支持相对于我们的资本成本的增值机会，而且我们目前没有任何2026年收购协议。与我们严格的方法一致，我们仍然积极参与交易市场，评估潜在的酒店收购相对于其他资本用途的影响，重点是为股东最大化长期价值。正如我们多年来不断证明的那样，我们资产负债表的灵活性和强大执行力的声誉使我们能够在市场条件变得更加有利时迅速采取行动。我们还继续对我们的投资组合进行战略性再投资，确保我们的酒店在各自市场中保持竞争力，并为我们的客人保持强大的价值主张。我们预计全年将再投资8000万至9000万美元，其中包括计划对21家酒店进行重大翻修。我们的投资组合规模、以客房为重点的酒店的高效设计和经验丰富的内部项目管理团队使我们能够以平均年资本支出约占收入的6%的方式维持我们的资产，显着低于全方位服务组合。再加上更高的营业利润率，这种效率转化为来自运营的大量自由现金流，我们用这些现金流来为股东分配和战略投资提供资金。本季度资本支出总额约为2750万美元。在多元化酒店组合强劲现金流的支持下，我们继续通过有吸引力的月度分配向股东返还资本，这有助于总回报。第一季度，我们支付了总计约5700万美元的分配，即根据周五收盘价计算每股普通股0.24美元。我们的年化定期每月现金分配为每股0.96美元，年收益率约为7.2%。我们将与董事会一起，继续在投资组合表现、资本需求和其他创造长期股东价值的增值机会的背景下评估这些分配。在我们26年的住宿业历史中，我们一直在努力完善我们的战略。我们投资高品质的酒店，吸引广泛的商务和休闲客户。我们在不同市场和需求产生者之间实现投资组合多元化。我们维持稳健灵活的资产负债表，杠杆率低。我们对我们的投资组合进行战略性的再投资，并与运营我们酒店的经验丰富的管理团队密切合作。我们拥有美国最大、最多样化的高档客房酒店组合之一，拥有216家酒店，拥有近30，000间客房，遍布37个州和哥伦比亚特区的83个市场。我们投资组合的旅行需求保持弹性，近几个月来实现了显着的增长，强化了我们战略的优点。我们仍然相信，我们市场上新酒店建设带来的历史低位供应增长大大降低了我们投资组合的整体风险，限制了潜在的下行空间并增强了潜在的上行空间。截至季度末，我们57%的酒店在五英里半径内没有任何新的高档或中上规模产品正在建设。展望未来，我们对酒店业的前景以及我们投资组合的实力和定位充满信心。我们将继续专注于我们控制范围内的事情、运营执行、有纪律的资本分配和对诚信的毫不妥协的承诺。最重要的是，我们致力于为股东创造持久价值。现在是m我很高兴将电话转给Liz，了解有关我们本季度资产负债表财务表现以及今年剩余时间展望的更多详细信息。

谢谢贾斯汀，早上好。第一季度是今年的强劲开局，我们的投资组合证明了我们运营模式的持久性。我们对我们的表现感到特别满意，相对于最初预期，第一季度将是我们今年最弱的季度，到2月份将表现强劲，到3月份将加速。本季度结束时，RevPAC增长超过了本季度最初全年指导范围的高端。可比酒店RevPAC为115美元，增长2.2%，ADR为157美元，增长0.1%，入住率为73%，增长2.1%。随着本季度的进展，业绩有所改善。1月份，可比酒店的平均收入下降了1.6%，与去年同期相比具有挑战性，其中近一半归因于2025年初的野火相关恢复业务，不包括受益的加州酒店。2月份第一季度RevPAC增长3%，可比酒店RevPAC增长1.5%，尽管出现了一些天气干扰，但商务和休闲需求仍增强。3月份的表现尤其值得注意，可比酒店的平均每间客房收入增长5.8%，远高于预期，这表明整个投资组合的广泛需求强度超出了去年经历的政策驱动需求逆风的早期影响。本季度可比酒店总收入增长4.3%，达到3.37亿美元，得益于其他收入增长10%的持续强劲。我们酒店高效的运营模式与严格的费用管理相结合，推动了从收入增长到利润业绩的强劲流动。对于本季度我们交付的同类酒店，调整后的酒店EBITDA为1.08亿美元，增长3.6%，调整后的酒店EBITDA利润率为32.2%，仅下降20个基点。结果反映了我们最近开业的Motto Nashville Downtown的持续增长以及Hotel 57的季节性影响，这两者都对同一商店的整体可比酒店业绩产生了影响，其中不包括Motto Nashville Downtown的影响。Hotel 57的转型和我们最近收购的Homewood Suites Tampa Brandon RevBAR本季度增长了2.8%。同店总收入增长3.1%，得益于非客房收入持续强劲（本季度增长6%）。强劲的利润增长加上严格的成本管理，推动同店调整后的酒店EBITDA增长4.2%，调整后的酒店EBITDA利润率扩大30个基点。考虑到我们本季度面临的ADR阻力以及与将万豪管理的酒店转型为特许经营相关的过渡费用中断，这些利润结果尤其令人鼓舞。随着我们进入季节性入住率上升的月份，稳定最近转型的酒店，并看到利率增长的更大贡献，我们预计利润将更加强劲。正如一月份强调的那样，我们完成了13家万豪管理的酒店向特许经营的转型，将管理与第三方管理公司合并，这些公司在大多数情况下已经在市场上为我们运营酒店，使我们能够实现增量运营协同效应。虽然还为时过早，但我们对初步结果感到鼓舞，并仍然相信这些过渡加上精选的额外市场层面管理整合将进一步推动我们投资组合的运营业绩。在我们评估未来的选择处置时，过渡还为我们提供了额外的灵活性，并增强了这些酒店的市场营销能力。我们投资组合的广泛优势在本季度值得注意，Justin强调，尽管多个市场的比较具有挑战性，包括与野火相关的恢复业务使我们的加州酒店在2025年初受益，并在华盛顿特区开业，但我们仍有约2/3的酒店实现了Revpar同比增长。这既反映了多元化我们的投资组合和我们的团队继续专注于酒店和市场层面的执行。我们的几个市场在本季度表现最好，成为RevPAC表现最好的市场。受益于多项体育赛事和强劲的会议日历，匹兹堡增长了23%。受市场强劲休闲需求的推动，以及增量船员业务的进一步推动，阿拉斯加州增长了21%。随着波音生产业务和附近造船厂额外项目相关业务的回归，西雅图增长了18%。棕榈滩增长16%，继续蓬勃发展，休闲和商务临时需求强劲;孟菲斯增长14%，在政府市场需求增加的情况下，获得了增量医疗人员和机组人员业务。根据4月份的初步结果，Comparable Hotels的RevPER增长了4%以上。尽管南加州野火恢复业务在2025年持续受益，但我们继续看到我们的投资组合中的广泛需求强劲，并且还受益于与充满挑战的2020年4月的有利比较，该4月经历了政府政策相关公告的干扰。回到第一季度，平日入住率上升170个基点，周末入住率上升270个基点。平日入住率遵循与整体业绩相同的月度模式，1月份下降200个基点，2月份上升200个基点，3月份上升超过400个基点。整个季度周末入住率均为正值，1月份上涨100个基点，2月份上涨200个基点，3月份上涨近500个基点。随着本季度的进展，ADR趋势也有所加强。继1月和2月ADR负增长后，工作日ADR在3月份转为正值增长1.4%，本季度上涨30个基点。3月份周末ADR上涨3.5%，本季度上涨70个基点，这是一个有意义的积极变化，推动了更广泛的RevVAR上涨。不包括洛杉矶和华盛顿市场（这两个市场面临着与野火恢复和就职业务相关的挑战性同比比较），本季度工作日和周末ADR均增长超过1%，这表明我们有能力推动利率增长，并推动我们的投资组合入住率增长。从同一商店房间夜间频道组合来看，本季度的短暂趋势有所改善。Brand.com仍然是我们最大的渠道，占客房夜数的39%，同比增长40个基点，而OTA预订量增长170个基点，占客房夜数的13%。Property Direct下降90个基点至26%，GDS预订下降90个基点至18%。转向细分，瞬时趋势每月都在改善，而集团业务保持强劲，并提供了帮助我们发展的强大基础。总体入住率R领先，房间夜增长令人印象深刻，尤其是在2月和3月，第一季度入住率增长了120个基点，达到34%。其他折扣更为稳定，下降了50个基点，至混合折扣的27%。企业和地方谈判下降了130个基点，至17%，但整个季度显示出稳步改善，并对3月份整体业绩做出了贡献。政府增长了20个基点，达到6%，这主要是由于与2025年3月的混乱情况进行比较。集团业务组合提高30个基点至17%。转向费用同店酒店本季度酒店总费用增长2.6%，按CPOR计算，略低于去年。收件箱纪律对我们本季度利润率表现做出了重要贡献。同店每入住客房的可变酒店费用同比仅增长0.3%。每个占用房间的总工资为43美元，仅增长1%。我们还看到对合同工的依赖继续下降，合同工占同店工资总额的比例降至7%以下，同比下降80个基点或7%。受财产保险有利的推动，非工资可变费用按每个入住房间计算下降了10个基点，固定同店酒店费用下降了1.5%行政长官比较和财产税上诉。本季度，我们实现调整后EBITDA re约为1.01亿美元，增长2.2%，MFFO约为8000万美元，即每股0.34美元，分别增长1.9%和3%。至于我们的资产负债表，截至2026年3月31日，我们的未偿债务总额约为16亿美元，约为过去12个月EBITDA的3.4倍，加权平均利率为4.6%，加权平均到期日约为三年。截至季度末，我们总债务中约有63%是固定或对冲的。我们手头有大约800万美元的现金，循环信贷安排下有5.59亿美元的可用资金，提供了有意义的流动性。在第一季度末，我们的投资组合中有207家不受约束的酒店。我们正在与无担保贷款人就今年的预定债务到期日进行对话，我们相信我们有能力以有吸引力的条款解决这些到期日。在我们强劲的第一季度的基础上，我们正在提高我们的全年展望，这与我们在启动指导时采取的衡量方法一致。我们继续对今年剩余时间的预期进行深思熟虑，认识到更广泛环境中的经济和地缘政治不确定性，同时对我们投资组合的潜在实力保持信心。我们预计全年净利润将在1.43亿至1.69亿美元之间可比酒店RevPAC变化将在0%至2%之间，可比酒店调整后的EBITDA利润率将在32.9%至33.9%之间，调整后的EBITDA re将在4.36亿至4.58亿美元之间。出于指导目的，我们假设酒店总费用在中点将增加约3%，根据CPOR计算，即2%。我们对我们的运营模式和管理费用的能力仍然充满信心，并很高兴分享我们上个月实现了有利的财产保险续订，与我们最初的预期相比，这将产生每月增量节省。作为提醒，自2026年1月1日起，公司开始从调整后EBITDA和MFFO的计算中排除以股份为基础的薪酬记录的费用，因为它代表非现金交易，而净收入的加回与公司根据其信贷安排的财务契约比率的调整后EBITDA的计算一致，并与其他公共住宿费率的呈现一致。对我们以客房为主的多元化酒店的需求已被证明具有弹性，近期的短暂需求强于预期，初夏可能受益于与国际足联世界杯相关的休闲旅游增加，以及更容易与2025年政府开支削减、关税公告和政府关闭造成不利影响的时期进行比较。我们承认，我们修订后的指导意见可能会继续被证明是保守的。我们的展望是基于我们目前的观点，这是有限的，并没有考虑到我们的业务或经营环境的变化，也没有考虑到任何未经宣布的酒店收购或出售任何意外的发展。近期入住率及预订趋势的改善突显出整体旅游需求的弹性，尤其是我们酒店的需求强劲。我们近期的资本分配决定及投资组合调整提升了我们的投资组合定位及表现，而我们稳健的资产负债表继续为我们提供稳定及有意义的灵活性，以于未来寻求增值机会。我们对我们团队的经验、纪律和敏捷性、我们产品组合对消费者的广泛吸引力以及我们资产负债表的实力和灵活性充满信心。我们已作好准备，成功驾驭不断变化的市场环境，并把握新兴机遇，在2020年实现增长，为股东带来最大的总回报。时间。我们准备好的发言到此结束，我们现在开始提问。

Apple Hospitality REIT（纽约证券交易所代码：APLE）周二公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

此内容由Beninga API提供支持。有关全面的财务数据和成绩单，请访问https://www.benzinga.com/apis/。

在https://events.q4inc.com/attendee/213168681

Apple Hospitality REIT报告称，2026年第一季度业绩强劲，可比酒店RevPAC增长超过2%，同店RevPAC增长近3%。

该公司将全年RevPAC指引上调100个基点至中点时的1%，反映出FIFA世界杯等活动的强劲需求和潜在收益。

从战略上讲，该公司完成了明尼苏达州罗切斯特汉普顿酒店和套房的出售，并继续评估收购和处置，以提高股东回报。

在运营方面，麦迪逊的Embassy Suites和华盛顿特区的BAT Hotel等最近的收购表现良好，13家万豪管理的酒店转型为特许经营预计将推动运营协同效应。

该公司保持着强劲的资产负债表，债务约16亿美元，加权平均利率为4.6%，为未来的投资机会提供了灵活性。

操作者

大家好，欢迎参加Apple Hospitality REIT 2026年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者都处于仅听模式。正式演示结束后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的 *0。请注意，本次会议正在录制中。我现在将会议交给投资者关系副总裁Kelly Clark。谢谢你可以开始了。

Kelly Clark（投资者关系副总裁）

早上好，欢迎参加Apple Hospitality REIT 2026年第一季度财报电话会议。今天的电话会议将基于我们昨天下午分发并提交的收益发布和10 Q表格。在我们开始之前，请注意，今天的电话会议可能包括联邦证券交易法定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于当前的观点和假设，因此未来事件结果中存在许多风险和不确定性，可能导致实际结果、绩效或成就与所表达、预测或暗示的结果存在重大差异。任何此类前瞻性陈述均符合我们向SEC提交的文件中描述的风险因素，包括我们2025年10 K表格年度报告中描述的风险因素，并且仅限发言。截至目前，公司没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，法律要求除外。此外，本次电话会议将讨论非GAAP绩效指标。这些措施与GAAP措施的一致性以及我们言论中提到的某些项目的定义包含在昨天的收益发布和提交给SEC的其他文件中。有关该公司的收益发布副本或更多信息，请访问applehospitalityreit.com今天上午，我们的首席执行官Justin Knight和首席财务官Liz Perkins将概述我们2026年第一季度的业绩以及今年剩余时间的运营前景。除非另有说明，否则绩效指标的所有变化均指可比期间的逐年变化。概述之后，我们将开始问答电话。此时，我很高兴将电话转给贾斯汀

贾斯汀·奈特（首席执行官）

Liz Perkins（首席财务官）

操作者

谢谢如果您想问问题，请按电话键盘上的 *1。确认音将表明您的线路已在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按 *2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按 * 键之前拿起手机。等一下我们提问的时候。我们的第一个问题来自Keybanc Capital Markets的Austin Werschmidt。请继续。

乔什

嘿，早上好，乔什正在为奥斯汀报道。感谢您回答这个问题。因此，在某种程度上，你确实看到更多的ADR增长向前推进，利润率指导假设RevPAR增长完全是由入住率驱动的，还是两者的组合？如果它完全是由ADR驱动的，那么这对流程意味着什么？

Liz Perkins（首席财务官）

问得好你知道，我认为，一般来说，当我们考虑指导时，我们正在关注最新趋势，并讨论去年ADR阻力的影响，影响了我们本季度利润率表现。当我们回顾去年专门与洛杉矶野火相关的比较时，我们预计我们将能够提高利率。当我们希望修改第一季度的指南时，这并没有完全纳入指南中，因为它与我们在年底报告时非常接近，而且我们仍然处于年初，因此采取了更加谨慎的方法，并且实际上在大多数情况下完全纳入了第一季度的优异表现和四月份的一些改进。因此，就中点处的指导而言，今年剩余时间的入住率和ADR之间的平衡仍然存在分歧，与我们年初的预期非常相似。但趋势是否应该继续下去，我们是否应该继续看到更广泛的需求改善？如果将这些比较从第一季度和四月份的实际结果中排除，我们确实预计，我们将这些比较和我们所展示的推动利率的能力。

乔什

好的，这真的很有帮助，谢谢。然后我的第二个问题是关于消费者的价格敏感性。所以我猜你从这个角度看到了什么？那么，考虑到目前存在的宏观风险，从您的投资组合的需求角度来看，对消费者的潜在影响会是什么？或者我想更广泛地说，您在指导的低端考虑了哪些可能的场景？我也很想知道你对高端的看法的另一面？这就是我的全部，谢谢。

Liz Perkins（首席财务官）

当然.正如Liz在她准备好的讲话中强调的那样，我们目前没有发现客户对价格的敏感性。随着本季度的发展，我们的入住率和费率都有所增长。您知道，该投资组合总体ADR增长的主要权重是，同比增长既有华盛顿特区高利率事件的就职典礼，也有导致洛杉矶地区利率上升的野火。你知道，我认为当我们展望今年剩余时间时，正如莉兹强调的那样，你知道，我们对今年剩余时间采取了非常保守的指导方针。实际上这意味着，无论是入住率还是房价的增长都非常有限。我们认识到这与我们最近的经验相反，而且可能是保守的。您知道，当我们考虑今年剩余时间的情况时，我们将很快进入入住率较高的月份，并预计这些月份的增长将越来越多地来自利率，这将推动利润率的增长。考虑到我们酒店的价格点以及与它们相关的感知价值，我们预计，如果需求没有有意义的回落，从广义上说，你知道，我们不会出现任何与我们提高利率能力相关的挑战。利润率。

操作者

我们的下一个问题来自Jay Cornrich和Cantor Fitzgerald。请继续。

杰伊·康里奇

嘿，早上好。您提到了很多关于指导如何保守的问题，并且提到了去年更宽松的政府需求协定的一些额外组成部分以及关税，以及世界杯休闲需求的一些潜在好处。所以我想在这些特定领域，我想知道你是否可以更多地解开这些内容，我想你从中可能有什么潜在的好处。在政府的要求下，我认为这确实是去年的主要阻力。因此，第一季度的情况强劲反弹。你认为这一年会继续保持强劲吗？

Liz Perkins（首席财务官）

我们当然对政府需求的改善感到鼓舞，我们认为，由于总督解放日的影响，我们比去年获得了最多或最早的竞争。所以，你知道，我们希望我们也能看到这一点继续记住，当我们进入更高的入住月份时，如果有更广泛的基本需求或特殊事件压缩，我们可以选择得出这一点，这可能会使我们的一些同比比较，你知道，很难，你知道，如果我们选择得出它，很难得出有意义的结论。但在这一点上，考虑到第一季度的入住率水平，特别是，当我们进入三月和四月时，我们能够吸收政府的增量需求，并看到，你知道，改善了约13%，从混合的角度来看，接近，你知道，大约6%。从政府的角度来看，这令人鼓舞，随着我们今年的发展，我们确实看到政府稳步改进。当我说，随着进入夏季，同比下降幅度有所下降，当然，当政府在第四季度关闭时，同比下降幅度有所上升。因此，我认为，随着我们全年的行动，公司的业绩会有点不稳定，但同样，看到团队的改善，最初会受到鼓舞。是啊再次记住，当我们发布指引时，当我们一开始发布指引时，我们预计第一季度将是我们最困难的季度，之后我们将看到业绩有所改善。我当然对我们第一季度的表现感到非常满意。我们目前的指导不包括世界杯的潜在优势，尽管我们看到了强劲的预订量，特别是在一些较小的市场，我们确实预计这将是增量的，以满足我们已经看到的强劲需求趋势。

杰伊·康里奇

好吧，我很感激。贾斯汀，也许只是跟进你的最后一条评论，关于你已经看到的一些世界杯预订，这主要来自你接触过正在进行比赛的市场，或者我认为，正如我们之前谈论过的那样，国际旅客有可能延长逗留时间，在美国旅行一两周，也许还有一些其他市场。我们可以接触到任何洞察力的镜头，你知道，你所期望的地方以及你已经看到的地方。

Liz Perkins（首席财务官）

你知道，很难具体确定是什么推动了将受益于国际足联收益的市场以外的市场的需求。了也就是说，当我们查看当前预订时，我们当前预订中只有很小一部分是国际预订。这与过去的经验一致。我们现在预订的大部分内容都是国内预订，我们继续预计，随着奥运会临近，如果我们看到国际预订量上升，这将成为主要驱动因素。这将是渐进的。

杰伊·康里奇

好的，谢谢。我会把它拿在那里。谢谢

Liz Perkins（首席财务官）

谢谢，杰伊。

操作者

我们的下一个问题来自BMO资本市场的Ari Kline。请继续。

阿里·克莱恩

谢谢，早上好。杰西，你显然谈到了指南的保守本质，但也谈到了积极的前瞻性预订趋势。如果您能从福特预订趋势的角度进一步了解一下您所看到的情况，那就很好奇了。它似乎没有反映在指南中，但只要了解您所看到的内容就会很有帮助，

Liz Perkins（首席财务官）

我的意思是，与贾斯汀所说的非常非常一致。你知道，当我们展望未来时，你知道，我们开始看到我们通常会看到90天后，或者，你知道，更多地依赖更近的东西而不是更远的东西。在90天的窗口期内，您开始看到世界杯周围的提前预订肯定会产生一些影响，这是积极的。而且，你知道，当我们进入六月时，你知道，在日历变动之外思考五月，你知道，这看起来也是积极的。因此，你知道，从前瞻预订的角度来看，我们将继续看到入住率和房价的改善，正如我们所期待的那样。

阿里·克莱恩

谢谢.谢谢.然后也许只是在交易市场上，您能谈谈您在那里看到的内容以及您需要看到的内容才能在收购方面更加活跃吗？当然了我认为债务市场一段时间以来一直支持交易。随着基本面的改善，我们开始看到人们对该领域越来越感兴趣。而且，你知道，我认为一段时间以来市场上有很多对我们有吸引力的产品。挑战在于卖家的期望与我们愿意支付的价格之间存在着巨大的差距。我们过去曾讨论过这个问题，但我们的收购模型对资本的替代用途进行了比较分析，包括股票回购。当我们考虑当今的环境和个别资产的定价时，相对于我们股票的隐含价值或隐含倍数，我们的股票仍然表现得更好。你知道，我认为，当我们考虑一个从收购角度来看我们会变得更加积极的环境时，这将是一个情况逆转的环境，而且这种情况也可能发生。由于我们的股价持续上涨，或者，你知道，卖家期望的降低，而且，你知道，最有可能的情况是两者的结合。

Liz Perkins（首席财务官）

正如我在准备好的讲话中强调的那样，考虑到我们在该领域的历史，你知道，以及我们资产负债表的灵活性，随着环境的变化，我们准备迅速采取行动。谢谢

操作者

提醒您电话键盘上的 *1，如果您想问问题，我们的下一个问题来自Baird的Michael Belsario。请继续。

Michael Belsario（股票分析师）

谢谢大家早上好早上我在成本方面向您提出的一个问题，这里有两部分，第一，您能否量化保险节省以及这对您的前景有多大？而且，在每个占用房间的费用仍然为+2%的情况下，正确的思考方式现在我们处于稳定状态，或者是否有其他看跌期权和展望未来可能会导致2%的数字上升或下降？

Liz Perkins（首席财务官）

谢谢.好的，我来回答第一部分与财产保险续保相关的内容。我们假设从第二季度开始到今年年底，比过去三个季度的前瞻指引改善了约90万美元。所以，你知道，这比今年迄今为止调整之外的增量底线影响的一半略低。另一部分来自，你知道，四月，四月顶线的改善并流经那里。然后，从费用的角度来看，我们已经指导了，你知道，从成本控制的角度来看，这些房产是如何运营的。从单个行项目的角度来看，我们已经变得非常细致，并且，你知道，你知道，我们提供的是良好的运行率。现在，当然，如果环境发生变化，成本项目或其他事情的实现与我们预期的不同，这可能会影响我们对费用的看法。但我们已经有了，我们已经有了一个很好的交叉控制的良好趋势，并且看到财产保险线的一些改善，你知道，几年来。除了去年的固定成本房地产税竞争之外，也看到了一些良好的吸引力，而且，你知道，那里也有一些稳定的运行税率。因此，我们对从费用管理角度看到的情况感到鼓舞。这当然也被考虑在内。

Michael Belsario（股票分析师）

很有帮助，谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自Compass Point的Ken Billingsly。请继续。

肯·比林斯利

早上好.我有一个问题想在MA方面跟进，也许是从另一边。你谈到的目标一定不适合你正在寻找的目标。但您能谈谈您可能有兴趣出售的房产的入内范围以及您在请求中看到的内容吗？当然可以.

Liz Perkins（首席财务官）

你知道，我认为为了澄清起见，我们过去已经详细讨论过这个问题，但我们不断在市场上承保潜在的收购和测试潜在的处置。你知道，因为，嗯，在过去的几年里，我们已经用个人资产和投资组合测试了市场，以衡量定价，并在能够实现对我们最有吸引力的定价的地方执行了这些销售收益的替代用途。你知道，我认为在任何环境中，我们也会时不时地受到干扰。我可以告诉你，当我们今天测试市场时，我们普遍看到潜在买家的数量有所增加。因此，大量人签署保密协议、寻找个人资产的数据的兴趣增加了。事实上，我认为，如果没有战争，你知道，中东冲突以及与能源价格潜在影响相关的担忧，我们将看到一个更加活跃的市场，买家对资产感兴趣。我们是否应该像今年迄今为止那样继续看到整个行业和特定于我们投资组合的增长？我的预期是，随着买家开始对个人资产进行扩张，市场将变得有意义地更加活跃。在这种环境下，我们的投资组合中优先考虑了潜在出售的资产，并且可以在这方面迅速采取行动，并且，你知道，从收购方面采取更积极的行动。

肯·比林斯利

买家组合正在演变吗？

Liz Perkins（首席财务官）

我会说是的。你知道，我们在过去几个月，甚至几年里一直在执行或成功执行，主要是与当地业主运营商合作的，他们有能力推动增量利润率，因为他们在市场上的存在和较低的运营成本运营模式，这些买家往往不是上限投标人。相反，你知道，他们正在更仔细地关注相对于重置成本和出价的价值，你知道，基于收入倍数，这是一种非常不同的买家和定价过程类型，使我们能够以相对较低的上限利率进行销售，并随着市场变得更加活跃，以有意义的价差重新部署到我们的股票或额外资产中。我们预计并开始看到第一批具有专门酒店业务的小型私募股权公司兴趣增加的迹象，然后，你知道，当然，只要我们能够维持我们最近看到的整个行业的势头，我们的期望是，这将扩大到一些更大的参与者以及。

肯·比林斯利

最后，我只是想询问匹兹堡的情况，了解一下您的预期，而我相信您说26第一季度的平均收入增长了23%。但随着NFL选秀超出预期，您能谈谈您的预期是如何达到或超出的吗？

Liz Perkins（首席财务官）

一般来说，你知道，这并不是匹兹堡独有的。我认为我们对有多少市场的表现相对于我们最初的预期感到鼓舞。因此，我认为许多市场的总体需求更为强劲，匹兹堡的表现肯定也好于预期。是的，但是当你看看我们的投资组合时，Liz强调了一些市场，我们看到安克雷奇的两位数增长强劲，去年有一个惊人的一年，在第一季度再次上升两位数同样，你知道，同样让我们感到惊讶。所以，你知道，我认为我们整个投资组合的需求强度比我们在第一季度的预期要强劲得多，正如Liz所强调的那样，已经延续到了4月份。

肯·比林斯利

我想说的是什么，很高兴听到。谢谢我试图了解消费者是否会前往这些活动。尽管我们对它们的韧性抱有很高的期望，而且也许会有更多的人出去参加这些我们将在今年剩余时间里看到的独特活动，

Liz Perkins（首席财务官）

我认为这方面的早期迹象是积极的。

肯·比林斯利

谢谢

操作者

我们的下一个问题来自Green Street的Chris Darlin。请继续。

克里斯·达林

谢谢早上好.只是跟进资本分配讨论。在增量开发外卖交易方面，您的想法在哪里？这些类型的交易的机会是如何演变的？

贾斯汀·奈特（首席执行官）

你知道，这很有趣，我们很幸运能够找到符合我们承保标准的交易。但是，但我要告诉你，当我们环顾整个国家以及我们评估开发外卖时，限制我们市场新供应的因素使承保开发变得困难。这意味着，你知道，我认为在大多数市场，建筑成本的增长速度快于酒店基本面的改善。你知道，因此，从广义上来说，开发铅笔的市场很少。也就是说，你知道，我认为我们对新开发的胃口一直是有限的，这意味着，你知道，我们的目标是，你知道，每年新开发收购额在1亿美元以内。因此，你知道，如果我们考虑额外的开发项目，我们的目光将从20、28年到未来几年。我们目前在这方面没有任何悬而未决的交易。你知道，我认为当我们考虑短期的资本配置机会时，你知道，我们将继续关注现有资产和我们的股票。而且，你知道，在回答之前的一个问题时，我强调了我们如何评估这些。鉴于远期承诺确实还有很长的路要走，我们在短期内有很大的灵活性，可以将资本分配给增值机会，然后，你知道，我认为在这些收购完成后为它们提供资金。再次请记住，我们开发交易的结构是这样的：开发商将该项目列入其资产负债表，然后我们唯一的现金支出是在完成时。

克里斯·达林

好吧，这是一个有帮助的背景。然后，你知道，我还有一个，希望您能详细介绍您以前由万豪管理的酒店的早期运营趋势。如果可以的话，我想总共有13处房产。您能否量化这些酒店占整体EBITDA的百分比？

Liz Perkins（首席财务官）

我会让莉兹创作第二件作品。我们对我们在过渡中取得的进展感到非常高兴。正如Liz在她准备好的发言中强调的那样，有一些与过渡相关的费用，你知道，我认为我们对之前的万豪酒店的销售工作有些失望，在我们接管这些酒店之前，万豪酒店的管理层。话虽如此，新的经理已经进来，并迅速采取行动，并真正建立自己的财产的方式，我们认为将推动积极的结果，今年。这13项资产，由于它们的位置，其中一部分是有意义的。其中一些位于评级较高的加州市场。我们可能需要向您反馈确切的百分比。是的，我得帮你拉一下。

克里斯·达林

不，不用担心。我并不是想让你陷入困境，而是欣赏这些想法。当然了

操作者

目前没有进一步的问题。我想让贾斯汀·奈特（Justin Knight）发表闭幕词。

贾斯汀·奈特（首席执行官）

我们感谢您参加我们的第一季度财报电话会议。我们对我们投资组合在第一季度的表现感到鼓舞，非常满意，并对在今年剩余时间保持这一势头感到兴奋。与往常一样，当您旅行时，我们希望您有机会入住我们的一家酒店，我们期待着在我们开始在即将举行的一些会议上互动时与你们中的许多人会面。

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