多元化医疗保健2026年第一季度盈利电话会议记录

谢谢马特。大家早上好，感谢大家参加我们今天的电话会议。DHC第一季度业绩强劲，展示了我们积极的资产管理与扩大运营合作伙伴深厚的专业知识的强大结合。我们在2025年对Shop产品组合进行的战略变革继续取得成果，第一季度与我们专注于推动收入、费用协同效应和整体利润率提高的展望保持一致。展望未来，我们完全有能力利用强大的顺风，包括人口老龄化带来的需求激增以及老年住房新供应管道历史新低。我们相信，我们一流的运营商和强化的资产负债表将继续推动卓越的业绩，并为我们的股东创造巨大的长期价值。谈到昨天收盘后的季度，DHC发布了第一季度业绩，反映了我们业务的持续进展。我们报告正常化FFO为3，310万美元，即每股0.14美元，调整后EBITDA RE为7，400万美元，均远高于分析师的共识估计。合并NOI同比增长4.7%至759亿美元。我们的同一房产Shop投资组合的NOI同比强劲增长13.5%，达到4，430万美元。这是由同一房产出租率增长110个基点和平均月利率增长5.9%推动的。我们的连续业绩反映了我们主动资产管理战略的好处，新运营商合作伙伴关系的贡献变得更加明显。我们的同一物业NOI利润率扩大160个基点至14.9%，入住率保持在82.4%。利润率的提高是由利润和利润的进步推动的。在收入方面，1月份70%的投资组合平均年增长4.5%，以及居民护理水平的有利转变，这在很大程度上支撑了增长。在费用方面，我们的进展同样令人印象深刻，并展示了我们新运营合作伙伴的直接影响。例如，在本季度，我们获得了新的饮食和食品饮料合同，这同时增强了居民体验，同时锁定了今年的显着成本节约。此外，随着合同劳动力的减少以及区域和社区劳动力成本的适当调整，劳动力成本的一个关键领域继续趋于缓和。这些早期结果直接证明了我们的运营商正在为产品组合带来更严格的纪律和更严格的成本控制，我们对我们提高效率的能力仍然持乐观态度。在运营势头的基础上，我们越来越专注于选择性地将资本部署到高回报投资回报率项目中，以推动有机增长。我们的战略旨在重新定位利用不足或关闭的熟练护理部门，并将其转变为独立生活、辅助生活或记忆护理。我们已经确定了16个社区的机会管道，其中包括第一阶段的六个社区。这六个初始项目预计耗资约2000万美元，并将为投资组合增加约150个单位，与我们对更换成本的看法相比，每单位成本显着降低，并创造直接的内在价值。由于我们目前吸收了这些空置翼楼的持有成本，因此这些项目预计将在完成后立即增加收益，预计回报将在十几岁左右开始。除了直接的财务回报之外，这些转换还增强了整个社区的营销能力，改善了销售周期和居民的预期居住时间。我们相信这些项目代表了DHC资本的令人信服且严格的使用，我们预计这些重新定位将在未来几个季度开始。谈到我们的医疗办公室和生命科学产品组合，我们在第一季度交付了 扎实的成果。同一物业的入住率同比增长60个基点至95.3%，产生NOI 2540万美元，比去年增长3.7%，环比增长4.8%。租赁活动良好，新租赁和续租面积为169，000平方英尺，租金比之前租金高出12%，加权平均租期为9.5年。展望未来，我们的医疗办公室和生命科学投资组合中略高于9%的年化租金收入预计将在2026年到期，其中304，000平方英尺（约占年化租金收入的4.9%）预计将空置。本季度结束后，我们签署了总计390，000平方英尺的租约，其中主要包括占2027年租赁量29%的续约。转向我们的资本市场和资产负债表计划，3月份，我们出售了13个未受约束的非核心商店社区，总收益为2300万美元，4月份，我们还对我们的两处房产行使了土地租赁购买选择权，总购买价格为1450万美元。通过消除这些表现良好的社区的地租，我们能够充分利用资产的经济性，并预计这项投资将产生低至青少年中期的回报。随着DHC大规模资本回收计划的完成，我们已经从投资组合转型过渡到价值创造。鉴于我们当前的资本结构，包括成本相对较低的债务以及2028年之前的到期日，我们认为当今资本的最佳用途之一就是再投资于我们自己的资产。总之，我们强劲的第一季度业绩验证了我们的战略，并增强了我们对2026年剩余时间的信心。在有利的人口趋势和有限的新供应增长的支持下，老年住房的需求基本面仍然引人注目。我们相信，我们采取的这些行动是为了加强运营、减少杠杆和增强权能。我们的同类最佳阵容为DHC奠定了基础，以实现持续的盈利和现金流增长，我们仍然致力于为股东提供有吸引力的总回报。说完，我就把电话转给安东尼。

多元化医疗保健（NASDAQ：DHC）周二公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

Benzinga API提供对财报电话会议记录和财务数据的实时访问。请访问www.example.com了解更多信息。

完整的财报电话会议可在www.example.com上获取webcastid = azi4iaab

多元化医疗集团公布了强劲的第一季度业绩，正常化FFO为3，310万美元，超出了分析师的预期。调整后EBITDA RE达到7400万美元。

战略举措包括利用老年住房的需求、提高运营效率以及将资本部署到高投资回报率项目中，例如改造未充分利用的护理翼。

该公司重申了2026年的指引，预计正常化FFO在每股0.52至0.58美元之间，表明对未来盈利和现金流增长充满信心。

操作者

早上好，欢迎参加多元化医疗保健信托2026年第一季度财报电话会议。所有参与者将处于仅听模式。如果您需要帮助，请按Star键并按零键向会议专家发出信号。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提出问题，您可以在按键电话上按Star，然后按1。要撤回您的问题，请按Star然后按2键。请注意，此活动正在录制中。我现在想把会议交给投资者关系经理马特·墨菲（Matt Murphy）。请继续。

马特·墨菲（投资者关系经理）

早上好.与我一起参加今天电话会议的还有总裁兼首席执行官Chris Bellotto、首席财务官兼财务主管Matt Brown和副总裁Anthony Paula。今天的电话会议包括管理层的演讲，然后与卖方分析师进行问答。请注意，未经公司事先书面同意，严格禁止录制和转播今天的电话会议。今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于DHC的信念和期望。截至今天（2026年5月5日星期二），公司没有义务修改或公开发布对今天电话会议上所做前瞻性陈述的任何修改结果，除非通过向美国证券交易委员会或美国证券交易委员会提交文件。此外，此看涨期权可能包含非GAAP数字，包括来自运营的标准化资金或标准化FFO、净运营收入或NOI以及现金基础净运营收入或现金基础NOI。这些非GAAP指标与净利润的对账可在我们的财务业绩包中找到，该包可在我们的网站www.dhcreat.com上找到。实际结果可能与任何前瞻性陈述中的预测存在重大差异。有关可能导致这些差异的因素的更多信息包含在我们向SEC提交的文件中。请投资者不要过度依赖任何前瞻性陈述，最后，我们将就此电话会议提供指导，包括NOI。作为我们指导的一部分，我们不会提供这些非GAAP指标的对账，因为此类对账所需的某些信息在未经不合理努力或根本无法获得，例如与房地产处置相关的损益或减损费用。说完，我现在想把电话转给克里斯。

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

安东尼·保拉（副总统）

谢谢克里斯，大家早上好。第一季度，我们的合并相同房产现金基础NOI为7590万美元，同比增长8.6%，环比增长7.8%。我们继续看到我们的商店部门的增长，同一房产的NOI同比增长13.5%。当根据2025年第一季度收到的保险收益进行调整时，我们商店同一房产的NOI将同比增长22%。正如Chris早些时候强调的那样，我们的运营商在管理费用方面取得了早期成功，这一点从我们同店房产投资组合中的以下几点可以证明：膳食成本连续下降370个基点，调整期间天数后劳动力连续下降70个基点，合同劳动力同比下降近35%。这些因素导致我们的房地产支出港口增长放缓，同比增长350个基点，自上季度以来增长120个基点。我们还继续看到定价的强劲势头，因为我们同一房产的平均月利率同比上涨590个基点，环比上涨320个基点。至于G & A费用，在过去一年和三年的衡量期内，DHC股票在美国所有房地产投资信托基金中实现了最高的股东总回报。仅今年迄今为止，DHC股价就上涨了60%，而标准普尔500指数上涨5.2%，先锋房地产投资信托基金上涨7.9%。因此，我们第一季度的G & A费用包括660万美元的激励管理费。剔除激励费的影响，本季度G & A费用为740万美元。本季度，我们投资了约2180万美元的资本，其中1720万美元投资于我们的商店社区，460万美元投资于我们的医疗办公室和生命科学投资组合。由于我们最近完成的处置计划和严格的资本分配，我们重申2026年经常性资本支出指导为1.2亿至1.15亿美元，即中点时减少约18%。现在我将把电话转给马特。

马特·布朗（首席财务官兼财务主管）

谢谢安东尼，大家早上好。总体而言，我们的第一季度业绩进一步证明了我们在加强资产负债表、降低杠杆率并为公司实现可持续盈利和现金流增长方面取得了有意义的进展。截至季度末，我们的流动性总额为2.72亿美元，其中包括1.22亿美元的现金和现金等值物以及我们的担保循环信贷安排下可用的全部1.5亿美元。这种强大的流动性状况为我们提供了灵活性，以支持我们的运营策略，同时保持适当的资产负债表纪律。季度末净债务与年化调整后EBITDARE的比例为7.8倍，低于一年前的8.8倍，主要是由于经营业绩改善。调整后的EBITDA RE与利息费用之比从去年同期的1.3倍显着提高至2倍。我们仍然有信心实现6.5至7.5倍的近期杠杆目标范围，预计大部分改善将由Shop NOI的持续增长推动。4月份，穆迪将DHC的企业家族评级从Caa 1上调至B3，并将前景修正为积极。这次升级反映了过去几个季度我们在改善经营业绩和加强资产负债表方面取得的进展。在2025年完成债务交易后，我们的债务期限分布良好，直到2028年才有到期日，这使我们能够继续主要专注于运营。我们的投资组合包括197处未抵押房产，占投资组合总账面价值的近64%，这为我们展望未来提供了有意义的资产负债表灵活性。谈到2026年全年的指导，我们重申了第四季度盈利中概述的范围，即Shop NOI为1.75亿至1.85亿美元，医疗、办公室和生命科学部门NOI为9400万至9800万美元，NOI为2800万至3000万美元，来自我们的三重净租赁，老年生活社区和健康中心将EBITDARE E调整为2.90至3.05亿美元，并将FFO正常化为每股52至0.58美元。我们对第一季度的业绩感到满意，特别是Shop NOI的持续增长，超出了我们的最初预期。业绩的部分原因是我们新运营商的早期成功、费用管理和利润率提高。展望未来，我们看到的业务势头使我们对盈利前景越来越有信心。我们准备好的讲话到此结束。接线员请打开线路询问问题。

操作者

我们现在开始问答环节。要提问，您可以在按键式电话上按星号，然后按一。如果您使用免提电话，请在按键之前拿起手机。如果您的问题已得到解决，并且您想撤回您的问题，请按星号然后2。此时，我们将暂停片刻以整理我们的名单。第一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。请继续。

迈克尔·卡罗尔（股票分析师）

是的，谢谢，克里斯。我想谈谈一些反复出现的资本支出预期。我知道，根据指南，您假设老年住房运营组合中的经常性资本支出为8000万至9000万美元。这是真的维护资本支出吗？这是考虑未来的正确运行率吗？或者这些数字中是否仍有一些额外的延期资本支出，而运行率，因为您认为超过26会比这更低？？

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

是的，9000万美元包括维护资本和一些更新资本。所以这是一个混合数字。但我认为更广泛地说，为了回答你的问题，你知道，维护资本，你知道，我们已经获得了预计会继续增加一点的运行率，以及总体成本，你知道，我们花了更多的时间与我们的运营商在一起，只是深入了解社区的整体需求。因此，随着时间的推移，我们希望看到维护资本适度削减。然后，关于我们所谓的重建资本或投资回报率资本，你知道，就今天的数字而言，我认为在2026年将保持相当稳定，尽管我们做了我讨论过的一些增量投资回报率项目，只是考虑到这些项目将在今年晚些时候真正开始。其中很大一部分只是软成本工作。然后到了2027年，综合考虑，我们将开始为这一桶增加资金，具体取决于我们有多少投资回报率项目正在筹备中。

迈克尔·卡罗尔（股票分析师）

好吧然后我想您之前说过，重复性资本支出数字将在每个单位3，500左右。一旦您完成了前几年完成的一些延期工作，这仍然是一个不错的数字吗？或者随着您在2728年与这些新运营商的进展，它会低于这个数字吗？

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

是啊所以我们预计3500点在未来会下降。我们认为这对于2026年来说是一个不错的运行率。另一件要记住的事情是，将排除更新资本。因此，在Chris提到的基础上，我们预计2026年将有5至1000万美元的更新资本，该资本嵌入我们正在引导的经常性资本支出数字中。

迈克尔·卡罗尔（股票分析师）

然后在投资方面，我们是否应该考虑一下真正专注于您在准备好的讲话中讨论的翼扩张的新投资机会？我的意思是，您是否也会考虑寻求潜在的收购机会，或者主要是这些翻新？

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

主要是翻新。我认为我们今天的立场是，我们的投资组合中有很多机会。我们在准备好的讲话中谈论了很多事情，在我们的投资者材料中也列出了一些项目，但确实有机会与这些运营商联系，以在不同领域增加费用，其中一些我们已经谈到了继续推动顶级业绩和入住率。话又说回来，我认为从资本部署来看，实际上是将这笔钱用于改善这些社区。然后我认为在我们考虑收购之前扩大社区内的敏锐度同样重要。

迈克尔·卡罗尔（股票分析师）

好吧，这只是我的最后一个问题。在指导下，您重申了GNA号码。我知道，从股票表现来看，我认为基本管理费有点上涨。这是正确的思考方式吗？或者是否有什么东西可以在整个2026年保持较低的基本管理费，但我计算得不正确？

安东尼·保拉（副总统）

继续吧，安东尼。是的，从G和角度来看，我们将看到最不稳定的是您右侧的业务管理部分。根据股价的波动，它将调整该数字。

迈克尔·卡罗尔（股票分析师）

然后在指导范围内，您只需假设商店NOI可能超过了这一点。因此，即使GNA上升，你的总体指导范围仍然相当准确，甚至可能呈上升趋势。没错.好的太好了感激

操作者

同样，如果您有问题，请按星号然后按1。下一个问题来自约翰·马萨卡和B。莱利请继续。

约翰·马萨卡（股票分析师）

早上好.因此，感谢影响Q25类型商品的一次性商品的颜色和提醒。是否还有其他什么需要一次性注意的，无论是如何计算同一家房地产商店的NOI增长，甚至是其他任何地方，比如第一季度的财务报告？

安东尼·保拉（副总统）

不，这是最重要的项目是我们在25第一季度收到的270万美元业务中断保险收益。还有一点其他噪音，但没有那么大的规模。

约翰·马萨卡（股票分析师）

Alaris或前Alaris的任何直接影响，财产转型仍在第一季度业绩中体现。我的意思是，也许从更大的角度来看，这些转变在你的脑海中是如何进行的？我知道您在准备好的讲话中谈到了这一点，但在2026年剩余时间里已经实现或有待实现的任何具体目标？

安东尼·保拉（副总统）

当然.这样我就可以开始，然后根据操作员的表现将其交给Chris。因此，由于它与过渡和与之相关的成本有关，我们将其记录在交易相关的成本中。所以很多都在NOI线下和之外。

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

是的，我认为约翰的后续问题。我的意思是阿拉里斯的生活，过渡进展得非常顺利。你知道，正如你所知道的，它们是在年底完成的，在今年的头几个月。你知道，很多这些运营商，你知道，只是重新审视整体就业和社区内部的结构，重新装备他们的销售团队，等等。我们再次谈到了其他领域，我们发现了一些降低成本的机会。所以，你知道，仍然有增量块在那里流动。你知道，我认为我们已经确定了一些更重要的项目，这些是一些正在进行和正在进行的事情，我们预计随着时间的推移，每个季度将继续获得增量收益，至少到2026年。但我想说，总体而言，过渡进展顺利。再说一次，我认为我们与一些伟大的运营商建立了一些非常良好的关系。

约翰·马萨卡（股票分析师）

然后也许具体到商店空间的入住率或同一房产的入住率，我注意到它一个季度比一个季度持平。我的意思是，这是否只是反映了季节性，或者运营商转型仍然存在一些摩擦？我的意思是，这是否符合您的期望与您最初的指导？

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

是的，两者都有。我的意思是，其中有一些季节性。然后，正如我刚刚提到的那样，这些运营商主要从一月份开始，根据他们的前景重新评估和重组业务。你知道，这需要时间。因此，我认为，你知道，考虑到我们可以在整个投资组合经历重大转型的同时保持入住率，我认为这是一个真正的胜利。我认为这很好地反映了设定节奏，你知道，这意味着我们可以稳定，我们可以，我们可以在出现很多干扰的情况下稳定第一季度。然后，当我们进入更多季节性或更高季节性的时期时，我们可以开始专注于真正提高入住率

约翰·马萨卡（股票分析师）

所有零件都就位了，

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

有什么进展吗我的意思是，到目前为止，第二季度的商店表现趋势如何？不，我的意思是，从技术上讲，你知道，四月份刚刚结束的数据仍在不断增加，所以没有什么具体的可以谈论的。我只是认为，你知道，正如我们所提到的那样，我们正在重申指导，我们对我们的定位感觉良好，我们看到了我们所提到的其他机会。因此，我认为我们总体上对前景和潜在的进一步改进感觉良好。但考虑到我们在第二季度的情况，没有什么特别的话题。

约翰·马萨卡（股票分析师）

好吧如果我想一想指导中暗示的商店NOI增长与我们在第一季度取得的成就有何不同？我的意思是，这主要是25年第一季度的较高竞争，还是关于您对2小时入住率的预期或某种均匀的增长，是否还有其他需要注意的事情？

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

是的，我想说，在入住率方面，我们将继续引导入住率同比增长300个基点。你知道，正如克里斯所说，我们在第一季度没有看到太多进展，因为这与利率增长有关。我们预计，你知道，5%以上的增长率。然后，当我们考虑每季度的运行率时，我们肯定预计第二季度的NOI会有所增加。我们可能会看到，第三季度的增幅略有下降，只有一些季节性支出，然后在第四季度再次回升，总体指导为1.75亿至1.85亿。

约翰·马萨卡（股票分析师）

最后，我知道您在电话会议的早些时候谈到了这个问题，但就对利润甚至NOI表现的影响而言，您预计上一年的资本支出中有多少流动会对2026年NOI产生影响吗？就Noi的顺风甚至底线数字而言，是否有几年前或一年前完成的事情真的更像是2027年的事件？

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

是的，我认为思考这个问题的最佳方式是一种典型的稳定。翻新后的稳定期为18至20个月。所以，如果你想一想，你知道，我们有相当多的60到70个社区在2023年和24年进行了翻修，这些社区本身也开始以更稳定的形式产生真正有意义的结果。再说一遍，新的运营商转型将从中获得其他增量好处。2025年的更新时间在20到25个社区之间，我们预计这将在今年下半年和明年显示出增量效益，然后这种节奏将继续下去。

约翰·马萨卡（股票分析师）

好吧，我很欣赏所有这些颜色。对我来说就是这样。非常感谢。

操作者

由于没有进一步的问题，我们的问答环节就此结束。我想将会议移交给Chris Bellotto以结束通话。

Chris Bellotto（总裁兼首席执行官）

感谢大家加入电话会议。我们期待在即将举行的行业会议上见到你们中的许多人，包括今年六月在纽约举行的NAREIT会议。如果您有兴趣安排与dhc的会议，请联系投资者关系部。

操作者

我们的通话到此结束。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。