皮埃蒙特办公房地产2026年第一季度盈利电话会议：完整成绩单

周五，Piedmont Office Realty（纽约证券交易所股票代码：DM）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

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完整的财报电话会议可在www.example.com上获取

Piedmont Realty Trust Inc报告称，2026年第一季度表现强劲，租赁活动增加，租户保留率高，实现了超过430，000平方英尺的租赁，其中大部分是新租赁。

该公司将2026年核心FFO指引提高了0.01美元，反映了强劲的租赁业绩和投资组合翻新，重点关注高品质、设施化的办公空间。

战略举措包括出售非核心资产（合同中已经有1200万美元），并专注于租赁高需求房产，特别是在阳光地带和其他关键市场。

运营亮点包括关键市场的租金大幅上涨，一半的投资组合在2025年租金上涨15%或更多，以及该公司对其服务模式和重建项目的认可。

尽管存在人工智能对办公需求的影响等潜在阻力，管理团队对未来的增长仍然持乐观态度，并强调办公空间的弹性和战略定位。

操作员（版主）

女士们先生们，日安，欢迎来到皮埃蒙特房地产信托公司。2026年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者都处于只听模式，正式演示后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的0键。请注意，本次会议正在录制中。我现在将会议交给主持人、皮埃蒙特房地产信托公司首席会计官劳拉·穆恩（Laura Moon）。劳拉，发言权归你了。

劳拉·穆恩（首席会计官）

布伦特感谢劳拉，早上好，感谢您今天加入我们，我们回顾2026年第一季度业绩。除了今天早上与我通话的劳拉之外，还有我们的首席运营官乔治·威尔斯（George Wells）和亚历克斯·瓦伦特（Alex Valente）、我们的投资执行副总裁克里斯·戈麦斯（Chris Gomey）和我们的首席财务官雪莉·雷克斯罗德（Sherry Rexrode）。我们还有通常的完整管理团队来回答您的问题。从宏观角度来看，随着各市场供需基本面开始趋于稳定，美国写字楼市场在2026年第一季度继续复苏。仲量联行报告称，租赁活动同比增长7.6%，净吸收量连续第三个季度为正值，主要是由大型租户推动的。根据美国劳工统计局的数据，尽管办公室使用人数比2022年水平下降了2%，但对办公空间的需求仍然非常有弹性。劳动力停滞的情况下强劲的租赁现象证明了我们的客户告诉我们的事情。大型企业正在将员工带回一个令人信服的办公环境，以建立文化、协作和创造力，我们仍然相信，尽管办公室就业增长前景有限，但对办公室市场前四分之一的需求将保持弹性。另一方面，与历史水平相比，供应增长仍然极低，第一季度总库存下降了900万平方英尺，国家开发管道处于有记录以来的最低水平。这些趋势强化了房东的杠杆作用，特别是在租金持续上涨的优质资产中。空置率越来越集中在老化的财务拮据的建筑中，目前10%的办公楼占全国空置率的60%以上。展望未来，就业增长疲软和长期加息前景仍是长期需求增长的阻力。然而，结构性供应收缩加上有限的新开发预计将支撑利率弹性并加剧高质量办公空间的竞争。在此背景下，皮埃蒙特在办公室周期的下一阶段处于有利位置，原因有几个。首先，投资组合质量。自2020年以来，我们已翻新了90%的投资组合，我们设施丰富、以酒店为导向的皮埃蒙特住宿以创纪录的高租金出租。其次，自疫情以来，Piedmont已出租超过80%的投资组合，这意味着我们的客户已经为现代劳动力提供了合适的办公空间。第三，我们的服务模式被Kingsley评为前五名，让我们的客户感到满意，从现有租约中获得60%至70%的续约率。最近，投资组合接近90%。在过去的12个月里，租赁和包括我们的非服务资产在内的吸收率超过480个基点，相当于在此期间吸收了近750，000平方英尺。最后，在约1600万平方英尺的投资组合中，平均租户规模为17，000平方英尺，这体现了我们的客户和行业多元化，并为大型企业的裁员提供了缓解措施。由于2025年租赁的成功，皮埃蒙特拥有一批已签署但尚未被占用的租赁管道，相当于超过4200万美元的年化租金。皮埃蒙特投资组合的战略重新定位以及我们在过去12个月内完成的大量租赁正在转化为更高的经济入住率和中等个位数的同店现金、NOI增长和有意义的盈利增长。该投资组合的运营业绩导致我们2026年展望核心FFO增加了0.01美元，同店NOI Cash和GAAP增加了100个基点，Sherry稍后将进一步讨论这一点。我们在第二代空间上实现的租赁利差也推动了我们的增长，现金基础上通常为两位数，GAAP基础上则高达十几岁，随着租赁到期，这通常会推高现金流收益。最后，我们的资产负债表在上述现金流和EBITDA租赁增长的推动下继续增强，以及以相对于到期利率的增值融资利差为我们的短期债务到期进行再融资的独特机会。我们相信，这些因素使皮埃蒙特在未来几年内将实现持续的年度核心FFO增长。谈到我们的季度业绩，我们目睹了2025年下半年需求的持续上升，巡演和求婚活动高于历史平均水平。本季度，我们执行了超过430，000平方英尺的租赁，最重要的是，三分之二与新租赁有关。我们的客户渠道仍然强劲，第二季度迄今为止已有超过700，000平方英尺的租赁已执行或处于法律阶段。正如我前面指出的那样，向优质发展推动的强劲客户需求使皮埃蒙特有机会将我们投资组合的租金推至创纪录水平。事实上，2025年，我们一半以上的投资组合的要价上涨了15%或以上。更令人兴奋的是，我们的租金仍然比新建筑价格低35%至40%，因此进一步提高租金价格没有什么障碍。尽管办公室行业的基本面很强，但头条新闻却充满了人工智能的话题以及对其对全国劳动力意味着什么的预测。我们理解人工智能可能会随着时间的推移利用就业增长影响办公室的担忧，但我们今天看到的是，强劲的需求集中在高质量、位置优越的便利化空间，而这正是我们的投资组合所定位的地方。即使随着未来几年人工智能采用的发展，一些角色被重新定位，公司仍然需要协作环境来建设文化、服务客户和创新。因此，我们根本没有看到客户需求的任何裂缝，我们的租赁渠道仍然非常强劲。最后，在我把它交给乔治之前，我想提一下，我们也对第一季度的几项运营改进感到特别兴奋。达拉斯的Galleria Towers赢得了达拉斯沃斯堡市场年度重建的COSTAR影响奖，正如我前面提到的，皮埃蒙特被公认为年度金斯利办公室调查的精英5参与者，该调查根据租户的反馈对房东的表现进行评分。这些荣誉进一步证明了我们现代化的重新开发的设施丰富的皮埃蒙特地方结合我们的热情好客的服务模式被我们的客户和同行公认为一流的办公室体验。至此，我将把它交给乔治，以获取有关第一季度运营绩效的更多详细信息。乔治感谢布伦特。

我们已经经历了几个季度的持续需求，皮埃蒙特平台再次在第一季度取得了出色的运营业绩。Lease Velocity继续保持强劲步伐，已完成50笔交易，面积超过430，000平方英尺。与去年一样，新交易活动是主导主题，约占总交易量的70%，其中很大一部分预计将转化为2026年GAAP租金确认，因为今年剩余时间内开始了。平均新租赁面积约为11，000平方英尺，反映了小型、中型和大型客户的良好组合，新交易的加权平均租赁期限约为9年。扩张连续第七个季度超过收缩，这主要是为了适应客户的有机增长。我们的留存率仍然很高，约为70%。该投资组合继续展现强劲的租赁经济性，本季度现金和应计基础分别实现11%和18%的累计。我们过去八个季度的平均应计基础累计达到令人印象深刻的17%。此外，该投资组合还产生了令人印象深刻的11%的同店NOI增长，主要是由于免费租金的燃烧。正如Sherry稍后将讨论的那样，强劲的现金流增长以及最近的租赁成功帮助推高了今年的盈利和同店现金NOI前景。更高的租赁资本支出为每年每平方英尺5.18美元，远低于我们过去12个月的平均水平6.20美元，这是由于与几项续订和分包直接交易相关的适度让步。此外，由于没有经纪人的直接交易租赁数量增加，本季度的租赁佣金也低于历史趋势。净有效租金上涨至每平方英尺22.03美元，较上一季度上涨近5%，我们预计租金率将进一步增长，这得益于对高品质空间的强劲需求以及我们子市场几乎没有新开发项目。这些令人鼓舞的第一季度指标表明皮埃蒙特2026年将有一个强劲的开局。接下来，我想重点介绍值得注意的市场活动和我们在关键重组方面的进展。达拉斯在第一季度领先所有市场，完成了14笔交易，面积为123，000平方英尺，其中新交易占了其中大部分。同样在达拉斯，我们已同意与Epspel和Las Colinas Connection项目延长期限，面积约为其目前占地面积的一半，我们在该空间剩余部分的袋装填充管道很深，租金正在上涨。亚特兰大是我们第二活跃的市场，有12笔交易，面积88，000平方英尺。我们的当地团队与一家全球会计师事务所签署了一份为期11年的新协议，为中城Peachtree 999号的另一层eversheds进行填充。虽然我们的补充报告显示，本季度将有180，000平方英尺的棚屋到期，但我们已经以40%的现金周转方式回填了大约一半的空间，并且在60平方英尺的剩余部分活动强劲。我们上个季度宣布，我们同意与纽约市新政府就60 Broad Street项目达成协议，涵盖几乎所有空间，如此规模的租赁将需要进行其他内部城市审查和公开听证程序，然后才能完全执行交易。市政府正在稳步推进签订租约，然而，这一过程很可能要到今年晚些时候才能结束。我们的重建项目再次迎来强劲的季度交易流量，签署了超过100，000平方英尺的新交易，季度末的租赁比例从62%增加到76%，包括第二季度或法律阶段执行的租赁。停止服务组合超过80%租赁。我们预计将放置222 Orange Ave。第二季度重新投入服务，我们继续相信其余部分将停止服务ICE投资组合将在年底左右达到稳定。展望未来，我们的租赁渠道仍然强劲，目前第二季度处于法律阶段的面积超过70万平方英尺。未完成的提案已从上季度的180万平方英尺跃升至240万平方英尺。我们的补充报告显示，9%的租赁将于2026年到期，其中绝大多数发生在第二季度，与Epperly和纽约市租赁的平均费用有关，我刚刚审查了其中的每一项。除了这三份租约外，2026年剩余的租赁量可以忽略不计。因此，我们仍然放心地预测，今年年底我们将在之前发布的年终租赁百分比指导范围内，涵盖我们的整个投资组合，包括我们的运营和停止服务重建投资组合，89.5%至90.5%。我现在将致电克里斯·戈麦斯，征求他对投资活动的评论。

谢谢接线员，大家早上好。我们感谢您今天参加皮埃蒙特2026年第一季度收益电话会议。昨晚，我们提交了我们的10Q和8K，其中包括我们的收益发布和2026年第一季度未经审计的补充信息。这两份文件可在我们的网站piedmontreit.com的投资者关系部分下查阅。在这次通话中，您将听到皮埃蒙特高级官员的声音。他们准备好的发言以及对您问题的回答将包含1995年《私人证券诉讼改革法案》中定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及风险和不确定性的事项，因此实际结果可能与我们今天预期和讨论的结果不同。这些前瞻性陈述的风险和不确定性在我们的补充信息以及我们向SEC提交的文件中进行了讨论。我们鼓励每个人审查我们提交给SEC的文件中与前瞻性陈述相关的风险相关的更详细讨论。前瞻性陈述的例子包括与皮埃蒙特未来收入和营业收入、股息和财务指导、未来融资、租赁和投资活动以及该活动对公司财务和运营业绩的影响相关的陈述。您不应过度依赖任何这些前瞻性陈述，这些陈述基于我们截至陈述发布之日审查的信息和估计。同样在今天的电话会议上，公司代表可能会提及某些非GAAP财务指标，例如FFO、核心FFO、AFFO和同店NOI。这些非GAAP措施的定义和对账包含在昨晚提交的补充财务信息中。此时，我们的总裁兼首席执行官布伦特·史密斯（Brent Smith）将就2026年第一季度的经营业绩发表一些开场评论。

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

乔治·威尔斯（首席运营官）

克里斯·戈麦斯

谢谢你，乔治。今年迄今为止，资本市场的流动性有所改善，自2020年以来第一季度写字楼销售量最强劲就证明了这一点，我们将继续寻求优化和提升我们的投资组合的方法。正如我之前所说，我们有两块土地，根据合同，其中一块位于达拉斯的拉科林纳斯子市场，该交易本季度很难进行。买家仍有几种延期选择，但我们预计这笔交易最终将于2026年晚些时候完成，并将产生约1200万美元的净销售收益。另一个地块仍处于漫长的重新分区过程中，因此其时间难以预测，我们预计它将于2027年上半年关闭。除了这两笔土地出售带来明显的财务利益外，我们还对这些交易最终将为我们邻近的办公项目提供额外的零售设施感到兴奋。我们继续积极评估和承保潜在的收购机会，但在过去的几年里，我们已将我们的资本重新定向并优先用于其他增值用途，例如为我们巨大的租赁量提供资金、对我们的核心资产进行再投资和减少我们的债务。我们拥有一些其他非核心资产。尽管现在对任何细节发表评论还为时过早，但我们乐观地认为，今年晚些时候我们将恢复更积极的资本回收计划。这样，我就会把它交给雪莉来涵盖我们的财务业绩。

Sherry Rexrode（首席财务官）

谢谢克里斯。我们今天将讨论本季度的一些财务亮点，但请查看昨天提交的收益发布和补充财务信息，以了解更完整的细节。2026年第一季度每股摊薄后核心FFO为0.36美元，与市场共识一致，并与2025年第一季度一致，因为截至2025年12月31日止年度，经济入住率和租金增长率的上升被2个项目的销售所抵消。2026年第一季度产生的AFFO约为2380万美元。从资产负债表的角度来看，截至季度末，我们的左轮手枪产能约为5.26亿美元，正如我们之前强调的那样，我们目前在2028年之前没有最终债务到期。在评估资产负债表管理选项时，我们将继续进行创造性思考，以延长和平滑我们的成熟阶梯并继续降低我们的利息成本。我们的总体加权平均债务成本继续下降，根据当前的远期收益率曲线，我们预计本十年剩余时间到期的所有无担保债务都可以以较低的利率进行再融资，从而成为FFO每股增长的顺风。正如布伦特指出的那样，我们正在缩小并提高2026年年度核心FFO指引一美分，至稀释后每股1.49美元至1.54美元，较2025年业绩中点时每股增长超过0.10美元。我们还将同店NOI现金和GAAP指导范围从3%至6%增加到4%至7%。请注意，本指南不包括任何投机性收购、处置或再融资活动。如果发生这些类型的交易，我们将调整指导。至此，我将把电话发回布伦特，征求结束语。

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

谢谢你，乔治，克里斯和雪莉。尽管办公室行业持续的噪音，皮埃蒙特仍然专注于租赁我们最近装修的，位置优越的，热情好客的皮埃蒙特地方的投资组合。随着优质空间变得越来越难寻找，而且新开发的成本创历史新高，我们相信我们的投资组合为新建设提供了一种具有成本效益的替代方案，随着2026年的到来，我们将能够继续推动有意义的租赁量、租金率上升和同店NOI增长。至此，我现在将要求接线员向我们的听众提供如何提交问题的说明。操作者

操作员（版主）

谢谢女士们先生们。现在我们将进行问答环节。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。系统会发出确认音，表示您的问题已排在问题队列中，如果您想从队列中删除您的问题，请按星号2。对于使用扬声器设备的与会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。我们提问时请稍等。谢谢我们的第一个问题来自摩根大通的安东尼·保洛内。您的线路已上线。太好了，谢谢。

安东尼·保洛内（股票分析师）

早上好.我的第一个问题与您对一半投资组合的评论有关。看到我认为租金上涨了15%或更多，我认为是2025年。我只是想知道这对资产与市场有多具体？就像也许你能让我们更深入地了解这一切发生在哪里或没有发生在哪里？

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

早上好.也许乔治只是欣赏对2026年的评论以及他们中的大部分讨论这些内容，但当我们看到27年时，你提到了50%到60%的保留率。你们已经重点介绍了亚特兰大的两起转会事件，但只是想知道我们是否应该重点介绍其他值得注意的事件。奥兰多和明尼阿波利斯的气氛看起来相当集中。那么那里还有任何需要监控的大租户以及这方面的期望吗？当然.早上好，尼克。感谢加入我们。我认为在解决这个问题之前，了解我们在2025年看到的势头将持续到2026年非常重要。对的我的意思是，我们完成的创纪录租赁是在早期提案的基础上完成的，面积约为240万至近300万平方英尺。尽管第四节下降了1.8，但我们很兴奋。事实上，面积回到了240万平方英尺，这只是为我们子市场即将出现的大规模翻新提供了顺风。你提到了2027年。是的，这是真的。亚特兰大的Broadcom和Fiserv将于2027年第三季度腾出。但你知道，我们在这里看到的是，我们正在继续实施皮埃蒙特的战略，在过去的几年里效果良好。对的我的意思是这些房产很现代，设施齐全。当这些大用户离开时，我们将有机会为下一个潜在客户竖起建筑标牌。对的这些资产位于亚特兰大。我们在这里取得了巨大的成功。Central Perimeter是亚特兰大最容易到达的市场之一。它在将大型企业搬迁到子市场方面有着悠久的记录。事实上，去年我们与StubHub、TriNet和AIG就有了三家合作。我们预计这种情况将继续下去。我们目前的管道面积约为300，000平方英尺，用于填充中央区的两个大型前景。我认为这里的优势之一是，当你看看150，000平方英尺或更大的大型空间供应时，只有四个我们真正称之为一级的空间。我们拥有其中四分之二，四种物资中的两种。所以我们对此感觉很好。如果你看看我们在亚特兰大取得的成就的总体记录，你会发现我们今天至少达到了94%。我认为这让我们有信心在相当短的时间内备份这一空间。是的，我理解亚特兰大的那个。我只是想对奥兰多和明尼阿波利斯有一点了解。这些是27岁时较为集中的一些。我只是好奇是否还有其他值得注意的租户，例如50，000平方英尺的租户，我们需要监控。如果您在这方面进行过讨论，我们当然在明尼阿波利斯也有一个，面积略多于10万平方英尺。它位于郊区。我们现在已经进行了一些早期调查。我们有两三个潜在客户正在寻找整整四个。我们在明尼阿波利斯有一个很棒的品牌。我们，我的意思是，你所看到的，我们在子午线十字路口所做的事情，对吧，Tubac，面积40，000平方英尺。我们将在接下来的15个月左右的时间里回到所有这些问题上。所以，你知道，我们并不过分担心它。然后去奥兰多，我们有一个项目，一个大约有100，000平方英尺的项目即将到期。实际上，我们现在有两个前景可以填满所有空间。提案尚未完成。我认为我们已经接近达成协议了。所以我们在那里看起来不错。这很有帮助。仅在70万平方英尺的管道上，其中300平方英尺是与纽约的更新。但其中是否还有其他更胖的是晚期或迄今为止签署的？我想说。尼克，这是布伦特，谢谢你今天的加入。我得说它涵盖了所有领域。这是我们在过去所看到的，小用户一直在那里，大用户继续把他们的人回来，并希望有更大的空间。显然我们的钱少了，我更大的块。所以我们将继续看到更少的，可能10万平方英尺，除了一些著名的回填，乔治提到真的是直到27日摆在首位。所以我想说的是，50年代和60年代以及5 - 15年代在各个行业都是如此。我认为这就是投资者应该从我们看到的强劲需求中汲取的东西，从人工智能的角度来看，这种需求根本没有受到阻碍。哦，这很有帮助。然后是布伦特，也许只是与董事会的对话以及股息状况。我知道有一些传言称明年27日可能开始再次宣布股息，但这方面有任何最新消息或情绪吗？当然，董事会实际上每个季度都会审查支付股息的机会。但正如您指出的那样，我们已经说过，由于股息暂停，董事会要到2027年才会真正再次评估。我想说，直到我们需要正的应税净收入，并看到我们有能力继续拥有超额现金流。目前我们正在租赁空间投入大量资金，这显然产生了巨大的回报。但在我们看到这两者（这在一定程度上取决于租赁速度和势头）之前，董事会不太可能启动股息。因此，我将继续再次更新，可能2027年第一季度将是资本现在开始大幅减少的机会，我们看到过剩的现金流。但这也要由董事会在那个时候进行评估。对我来说就是这样。

当然，托尼，感谢您今天早上加入我们。因此，正如我们所说，我们确实大幅调整了利率，特别是从2025年期间的ALK角度来看，这是由于我们在电话会议早些时候也谈到的大量吸收（约750）。所以市场和资产，你知道，当然从市场的角度来看，我们项目周围的资产不一定能实现我们的目标。我以亚特兰大的西北子市场为例。我们在那里的Galleria项目每英尺超过40美元。今天我们的要价超过50美元每英尺。这一切都发生在25年期间，而其他子市场相对持平。我想说，亚特兰大中城也是我们继续将利率推到这些有意义的水平的一个例子。坦率地说，整个达拉斯也会看到这一点。我们在明尼阿波利斯的一些郊区资产，我们在那里进行了翻新，也将在今年的租金中实现真正有意义的上涨。最后，我们在奥兰多市中心的项目也将涵盖这一点。我们现在看到北弗吉尼亚子市场的活动持续不断。远没有达到那个程度，但我们开始看到我刚才提到的那些市场也发生在那里的相同影响。这确实与高质量的空间、前四分之一的市场，特别是我们所处的市场，继续得到有意义的吸收，并看到大片空间继续被从市场上撤出。这使我们能够继续有意义地调整这些资产的利率。如果你看看补充剂，你知道，90%以上租赁。

安东尼·保洛内（股票分析师）

好的，明白了。谢谢。然后也许是第二个问题。克里斯，我认为他提到了在市场上有一些资产可供出售。我知道你不想给出太多细节，但也许我们今年在处置方面可以看到的任何数量级、金钱方面的感觉，

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

我会再次认为这是布伦特。Tony.因此，正如你所说，正如克里斯早些时候所说，我们确实有大约3000万美元的合同。1200万美元很难，并且处于待售状态。我们预计这些将在第三季度完成，其余将在27年初完成。正如克里斯指出，我们正在营销一个建设和评估其他几个目前。我们真的希望从稳定的资产中收获价值，提高我们投资组合的整体质量。因此，再次寻找总是拉底部的10%，在一个有效的方式。所以我们想货币化或者，你知道，处置资产，特别是在休斯顿地区或者我们已经注意到的地区。但同时展望一下未来，我们注意到我们希望在纽约市租约结束后将我们在纽约的资产货币化。不过，这可能是2027年初的事了。考虑到我们在市场上拥有的资产以及我们将回收的资产，我们认为我们可以将这些收益用于最初偿还债务。但从长远来看，我们看到了阳光地带市场的机会，这些机会将稳定下来，并将在我们的盈利中性到增值的基础上重新部署。但显然，此时任何交易都可能发生在今年晚些时候，如果有的话。你知道，考虑到今年的情况，如果我们此时处置资产，对2026年盈利的影响将有限。

操作员（版主）

好的谢谢谢谢我们的下一个问题来自贝尔德的尼克·瑟曼。您的线路已上线。

尼克·瑟曼（股票分析师）

操作员（版主）

谢谢谢谢女士们先生们，请提醒您，如果您有任何问题，请按电话键盘上的星号1键。我们的下一个问题来自Green Street的Dylan Brzezinski。您的线路已上线。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

大家好。感谢您回答我大部分人都被问到的问题，但也许只是看看投资组合、租赁百分比以及你们认为随着时间的推移会走向何方。看看你们，你们在新冠疫情爆发前的情况，称其为低91%范围。显然，今年你们的指导方针是中点的90%左右。我的意思是，您是否认为今天的投资组合在结构上有所不同，不仅在地点和质量方面，而且还受益于质量的飞跃，这样，您知道，租赁百分比可以超越历史上的水平。

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

谢谢，迪伦。这是布伦特。好问题。正如您指出的那样，大流行前我们的租赁量约为91%，当然，这导致市场发生了相当大的变化。我们已经收回了几乎所有的费用，并将90%的租约引导到今年。当我们审视自己的投资组合时，我们拥有大量资产，我们将租赁率推至90年代，有时接近100%。因此，我认为，就你的观点而言，我们已经看到那些能够表现良好的资产的稳定性超过了历史91%、92%。我确实相信我们每年可以继续在整个投资组合中产生大约50至100个基点的吸收。因此，我们可以合理地假设几年后我们的租赁范围可能会达到91%至92%，并可能会推高这一比例。特别是在独特的设施化大型项目中，例如我们的Galleria项目。但你知道，即使是Meridian和明尼阿波利斯等中型项目，我们在大约18个月的时间里从0%租赁，这些环境也证明我们可以将资产再次提高到95%以上，这将对投资组合的长期增长产生有意义的影响。因此，我确实看到，特别是在本十年末还没有真正上线的情况下，这是一个很好的跑道，可以进一步推进，但这有点太远了，无法预测。但肯定可以放心地说，未来几年可以实现50至100个基点的吸收。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

好的太好了这是，这假设有帮助，布伦特。然后我想你提到了华盛顿特区和休斯顿是你们希望赚钱的地理位置或资产。随着其中一些资产趋于稳定，明尼阿波利斯能否保持不变？

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

我说，迪伦，你知道，我们继续希望收获我们创造了价值的资产，并稳定下来，以重新将其部署为增值机会。所以，你知道，无论市场如何，我认为我们都会以这个视角审视投资组合。你知道，明尼阿波利斯，我们确实有一些资产在那里租得很好，而且租约很长，你知道，至少要等12年才能穿过这些建筑。届时我们会让它们上线并评估市场。希望它能够继续改善。但正如你所知，我们为这些建筑创造了很多价值。我们将寻找资本重组或货币化的方法，并将这些收益增值地重新部署到另一个我们看到以类似方式增长的市场。所以现在说明尼阿波利斯还为时过早，但随着时间的推移，我们很可能会减少在那里的曝光。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

太好了谢谢大家。

操作员（版主）

谢谢由于目前我们没有进一步的问题，我想将电话发回给史密斯先生，请他发表闭幕词。

布伦特·史密斯（总裁兼首席执行官）

我感谢今天大家的加入。我想借此机会感谢我的同事和皮埃蒙特的其他地方制造商在过去几年里的辛勤工作和努力，导致了我们今年目睹的行业领先增长。我还想邀请投资者参加下周举行的富国银行会议，如果您碰巧参加该会议和/或参加6月份在纽约市举行的NAREIT会议，如果您想与管理层坐下来聆听更多有关增长故事和办公室领域正在发生的事情。再次感谢大家。祝你有美好的一天。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。