UDR 2026年第一季度盈利电话会议记录

谢谢多姆。今天我将介绍我们的第一季度、同店业绩、最近的经营趋势以及战略定位。2026年正如我们预期的那样展开，第一季度业绩符合我们的预期。我们利用实时数据专注于总收入和现金流增长。特别是，我们战略性地以97%的运营优势开局，这使我们能够战术性地调整我们的收入驱动因素，以实现同比增长。本季度同店收入正增长90个基点，混合租赁率增长1.6%（96%中期），创新收入增长中等个位数，所有这些都符合预期。居民保留率比上一年高出300个基点，从而提振了业绩。这使我们能够实现5.2%的续订率增长，比一年前高出70个基点，几乎是2025年第四季度的两倍。这一优势体现了我们专注于吸引重视UDR生活体验的高品质居民。我们新居民的租金收入水平高于长期平均水平，这表明未来的更新增长前景令人鼓舞。转移到开支由于冬季风暴对我们的投资组合的影响，同店开支增长4. 4%。如果将除雪和更高的公用事业成本等项目的约140万美元的增量费用标准化，我们的同一商店费用增长将比我们全年费用指导范围的中点高出约100个基点，或略低于我们全年费用指导范围的中点。我们继续预计第二季度的混合租赁率增长将在1.5%至2%之间，出租率在96%左右。我们第一季度的区域领导者在第二季度迄今为止的表现继续良好。在西海岸，旧金山是一个杰出的市场，在我们的投资组合中收入增长最强劲，这得益于约10%的混合租赁率增长和高达97%的入住率。纽约东海岸市场也实现了强劲的收入增长，混合租赁率增长约7%，出租率超过98%。达拉斯继续在Sunbelt市场中表现出最佳势头，出租率接近97%，混合租赁率自第四季度以来提高了570个基点，目前正增长。在所有情况下，由于我们的创新收入，我们提高了收入增长，其中包括居民所需的服务和设施，例如社区范围内的WI fi和包裹储物柜。看看我们仪表板的前瞻指标，就会发现旧金山和纽约的持续强劲，费城和南加州，尤其是奥兰治县的积极势头。如果这些趋势持续下去，我们对这些市场的过度投资使我们能够抓住上行空间。运营团队继续以数据驱动的方法来制定战略，同时保持灵活性，以根据市场条件的需要进行调整，给我留下深刻的印象。当前的两个例子是最重要的。首先，我们在2026年第二季度和第三季度管理了更高的租赁比例，因此我们为春季和夏季做好了准备。其次，我们的客户体验项目继续带来行业高居民保留率，目前正在提前于2026年的计划。这可以节省运营费用，因为营业额较低，收入增长更高，这是由于混合租赁率增长更大程度地偏向于续租，这结合起来会带来更好的现金流。我们将继续利用实时数据，专注于总收入和现金流增长。提醒您，我们的2026年全年指引假设上半年混合租赁率增长将与下半年相同，为1.5%至2%。换句话说，我们不需要全年混合租赁率加速增长来实现我们的收入增长指引。总而言之，我们交付的第一季度业绩基本符合预期，第二季度正在按计划进展。我们继续创新，提高居民满意度，从而提高保留率，共同提高了我们的营业利润率。我感谢我们全国各地的团队的辛勤工作、有目标的行动并为我们的居民创造了非常有价值的UDR生活体验。我现在将把电话交给戴夫。

谢谢迈克。我今天将讨论的主题包括我们的第一季度业绩和第二季度指引、最近的交易和资本市场活动以及资产负债表和流动性第一季度FFO开始的更新，调整后每股0.62美元达到了我们指引范围的中点。与2025年第四季度相比，每股FFOA连续下降两美分是由以下原因推动的：净运营利润下降三美分，主要是由于正常季节性趋势以及迈克讨论的异常天气的影响导致的连续费用增加。这被企业费用和总务和行政费用下降带来的一美分收益部分抵消，而且由于时机的原因，资本市场和交易活动对本季度盈利呈中性，因为股票回购带来的收益被债务和优先股权投资余额下降所抵消。展望未来，我们第二季度每股FFOA指导范围为0.62美元至0.64美元。63美分的中点代表着约2%的环比增长，这是由环比净运营利润上升以及处置资金的股票回购的增长推动的。接下来在交易方面，我们的资本配置热图继续指导我们的战略。然后，我们应用数据驱动和协作流程来推动我们的执行。最近的一个关键主题是公寓资产定价异常广泛的脱节所带来的公共市场与私人市场套利机会。这使我们能够在大街上以100美分的价格出售较低的增长资产，并在华尔街以75至80美分的价格回购我们的股票，这些股票代表着优秀的增长投资组合。到目前为止，2026年，我们已开展了以下交易和资本市场活动。首先，我们完成了位于巴尔的摩、丹佛、西雅图和坦帕的4个公寓社区的销售，总收益为3.62亿美元。我们选择资产处置的方法并不集中在减少对特定市场或城市和郊区地区的暴露。相反，我们研究资产层面特征，例如根据我们专有分析工具的租金增长前景、资本支出要求和潜在的运营优势。相对于我们保留的投资组合，这组处置资产在这些指标上表现较差。因此，利用这些资产销售的收益在第一天是增值的，但由于我们现有投资组合中已出售房产之间的预期远期现金流增长差异，未来这种情况会越来越大。其次，我们成功全额偿还了两笔债务和优先股投资，获得了约1.39亿美元的收益。第三，我们回购了1.5亿美元的股票，使自9月份以来的回购活动总额达到2.68亿美元。第四，我们的债务和优先股计划使我们能够通过同一个合作伙伴进入俄勒冈州波特兰市的两个社区。第一个是4月份收购的232套公寓住宅社区。第二笔收购将在未来几个月内进行。对这些机会的评估与前面描述的处置过程类似。我们的专有分析工具表明，未来几年这些资产市场的租金将大幅增长。他们的资本支出需求较低，UDR平台的运营上行潜力很高。另一个好处是我们对波特兰市场的敞口被扩大到更有效的水平。我们预计这些社区的稳定收益率将达到5%，这与我们在上次财报电话会议上提出的预期一致。由于成功偿还、获得波特兰资产控制权的机会以及我们认为股票回购提供了优于新债务和优先股权部署的风险调整回报，我们的债务和优先股权投资组合的规模有所下降。作为投资活动的最后一点，感谢对于我们的开发团队，我很高兴与大家分享，我们位于加利福尼亚州河滨的基础开发社区（名为3099 Iowa）正在提前进展。我们现在预计首次入住将在2026年第四季度发生，这早于我们对2027年第一季度的最初预期。该项目也低于原预算。总体而言，我们更新的2026年全年资本来源和使用指南反映了我们今年迄今为止完成的活动。我们在市场上有额外的处置资产，我们仍然是有纪律的卖家。随着时间的推移，我们将向您提供有关该资本的增量处置和使用的最新信息。最后，我们的投资级资产负债表保持高度流动性，完全有能力为我们的资本需求提供资金。我们总共有超过10亿美元的流动资金。这是2026年富有成效的开始。我们继续执行我们的战略优先事项，重点是推动长期每股现金流增长的数据驱动决策。这样，我们就将向问答操作员开放。

周四，UDR（纽约证券交易所代码：UDR）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

在https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?上观看网络广播ei=1759245&tp_key=db8f3fb9DB

UDR报告了战略资产出售和股票回购，旨在利用公共和私人市场估值之间的差距。

该公司宣布向每月股息过渡，成为第一个这样做的住宅房地产投资信托基金，旨在吸引高净值投资者。

第一季度业绩符合预期，入住率为97%，同店收入增长90个基点。

旧金山和纽约市场表现强劲，租赁率大幅增长，入住率高。

2026年全年指引保持不变，预计混合租赁费率将增长1.5%至2%。

操作者

专注于利用罕见且可能转瞬即逝的机会，对公开和私人市场估值的巨大差距进行套利。数据驱动和协作流程导致我们决定出售四项资产。收益用于回购我们的股份并收购我们通过债务和优先股权计划获得的资产。戴夫将在讲话中进一步讨论我们的资本配置活动。在这个主题上，我们不断评估资本来源多元化的机会。我们针对未来投资者进行的深思熟虑和彻底的研究表明，我们有机会扩大我们的影响力，以增加一部分资本，即高净值投资者、银行、家庭、办公室和机构产品，他们共同重视频繁的现金分配。因此，昨天我们宣布过渡到每月股息。UDR是第一个这样做的住宅REIT。公寓行业的稳定和增长，加上UDR的运营和资本配置敏锐，导致其连续53年派息总额接近90亿美元。我们预计公寓行业的相关性和透明度以及我们稳健的记录将吸引这些重视频繁现金分配的投资者。回顾一下，到目前为止，我们对2026年感觉良好，但我们只完成了今年的前四个月。因此，我们将维持2026年全年相同的商店和盈利指引，我们将在下个季度重新评估。从大局来看，我对udr的长期增长前景仍然乐观。公寓行业的基本前景令人鼓舞，需求弹性，未来多户供应渠道萎缩，相对于其他形式的住房，我们的文化，战略和成熟的团队定位UDR很好地利用了这些基本优势。最后，我想花一点时间来认识凯蒂·卡普诺和黛安·穆尔菲尔德他们决定不寻求连任我们的董事会。凯蒂和黛安在我们的董事会会议室里一直是受人尊敬的声音，我们感谢他们的管理和对UDR的贡献。

迈克（首席运营官）

戴夫（首席财务官）

操作者

我们现在将进行问答环节。我们要求您仅回答一个问题。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的与会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。我们的第一个问题来自花旗银行的埃里克·沃尔夫。

Eric Wolf（股票分析师）

请继续回答您的问题。嘿，谢谢你回答我的问题。就入住率而言，我想您说过您预计第二季度的入住率将在96%左右。您预计今年下半年会推高这么高吗？或者您是否根据市场情况调整了全年入住率目标？只是想知道未来三到六个月的战略是什么样子。

迈克（首席运营官）

嘿埃里克，我是迈克。是的，我们通常的做法是，当我们有更多的需求、更多的流量进来时，我们会让第二和第三季度的入住率下降。因此，在那段时间我们对租金的要求更加激进。通常，您对我们的期望，尤其是您对第四季度的评价，会将其推高一点。因此，如果我们现在运行时称其为96.5，我们预计将在7月、8月左右的时间段内继续这样做，然后我们可能会小幅上升，但可能会增加10或20个基点。没有什么不一定重要的。

操作者

我们的下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。

杰米·费尔德曼（股票分析师）

请继续回答您的问题。太好了谢谢你回答这个问题。如果我错过了，我很抱歉。你们谈过四月的流行趋势了吗？如果没有，您能谈谈新的更新和混合利率增长以及在加速、减速或与您的前景相比方面脱颖而出的任何市场吗？

迈克（首席运营官）

是的，杰米，好问题。那里有几个人。所以让我回顾一下，因为我确实认为在这里给出整个情况很重要，因为它与混合物有关。我要告诉你的是，我们对今年的开始感到非常高兴。事实上，我们能够将混合燃料从第四季度上涨约370个基点至1.6%，这是非常积极的趋势，我很高兴地报告，无论是相对还是绝对，这都是同行群体中最高的增长。还要指出的是，鉴于我们的多元化投资组合，这是值得注意的具体到4月，我会告诉你更重要的是第二季度，在第一季度经历的力量继续在1.6%的范围内，我们仍然在轨道上，我们预计在今年上半年的1.5%至2%的混合。对数据的一些观察是，我想说第一，我们的沿海地区，占我们NOI的75%左右，继续经历最高的增长，4月份约为3.1%，比第一季度的2.8%有所加速。具体到阳光地带，这些市场从第四季度到第一季度经历了最大的积极势头。但我们看到，其中一些市场在过去30天略有回落，从第一季度的负1.5%左右降至4月份的负2.5%。总而言之，我要说的是，我们对今年的开局感觉良好。我们的战略和对总收入和现金流的关注正在按预期进行，我们真正深入研究居民的终身价值，继续推动低营业额和更高的更新增长。具体到您提出的关于我们发送的内容以及续订的情况的问题，我想再次告诉您，只是为了重申，我们第一季度几乎是第四季度的两倍，达到5.2%，这是一个非常健康的数字截至7月份。目前，我们仍在续签协议中支付5%到5.5%的费用，我预计我们将在100个基点内签署。因此，总而言之，我们将继续深入我们的客户体验项目，进一步降低营业额，并尝试测试市场的新租赁增长和更新增长。

操作者

我们的下一个问题来自Evercore isi的Steve Saqua。

Steve Saqua（股票分析师）

请继续回答您的问题。谢了早上好.你能谈谈债务和喜欢的书吗？你知道未来的回报是什么吗？我认为也许其中一些发生得更早一些。

戴夫（首席财务官）

只是试图思考其中的节奏，以及在26、27、28的过程中可能会发生什么或可能不会发生什么。谢谢.

操作者

嘿史蒂夫，我是戴夫。谢谢你的问题。因此，正如您所知，在DTE的书中，这是我们已经从事了十多年的业务。这是我们部署资本的多种方式之一，它的建立是为了让我们能够利用我们的专业知识来赚取收入和/或获得我们喜欢的资产。本季度（包括今天）我们很高兴地报告，波特兰有两项资产，我们很高兴能够获得。从预测分析工具的角度来看，该市场在内部排行榜上的排名已经上升，并且贷款到期时与该市场的一个运营商关系有关。我们研究了这些并考虑了以下标准。运营优势，迈克和团队对那里的实质性内容、我们专有工具的租金增长前景以及相对较低的资本支出感到兴奋，因为它们是新资产。这使我们能够扩大该市场的规模，因为它与未来的书籍有关。这是今年它下降的方式之一，这也是我们上季度所表达的。我们有波特兰的机会，我们报告了第一季度的成功回报。最后，另一个考虑因素是，坦率地说，市场竞争更加激烈，我们在承保方面保持了纪律。当我们考虑热图和资本的使用时，我们会倾向于股票，因为它的估值暂时且异常有吸引力。因此，对于您来说，如果我要帮助您进行建模，查看第一季度末3亿美元高位范围内的DTE余额，我会向您指出年底3亿美元左右。

Jana Galen（股票分析师）

我们的下一个问题来自美国银行的Jana Galen。请继续回答您的问题。感谢并祝贺今年的良好开端。迈克，我想知道你是否能分享一下你在今年春天看到的A和B物业之间的趋势，或者城市和郊区之间的趋势，然后也许是更大的图景。这不是我们应该考虑投资组合的正确方式吗？考虑到这种新的，不是新的，而是你的团队开发的这种微观市场焦点和分析。

迈克（首席运营官）

不，这是一个很好的问题。这绝对是我们看待它的一种方式，但考虑到我们拥有的足迹，有时很难解释。我认为谈论一些地区，然后深入了解一些市场以及我们在那里经历的事情会更容易。因此，也许为了稍微支持我们今天看到的情况，这不会让您感到惊讶，西海岸是否继续比东海岸表现更好，其次是阳光地带？我会告诉你，他们所有人都步入正轨。正如我在准备好的讲话中提到的那样，也许有一些市场的表现比我们预期好一点，特别是旧金山、纽约和达拉斯。但由于它只涉及B级城市郊区，因此确实因市场而异。我告诉你，对我们来说，旧金山是一个很好的例子，A城市做得更好，因为当你沿着半岛移动时，你有更多的供应会影响我们。但总而言之，整个MCA表现良好。然后以波士顿这样的地方为例，我们看到A市中心的影响较大，而B郊区资产的影响较小。因此，对于AB城市郊区的方程式部分，这是逐市场的具体情况。但同样，今天我们每个地区都有获胜者，而且我们有了一个相当好的开始。

操作者

我们的下一个问题来自摩根士丹利的Adam Kramer。

Adam Kramer（股票分析师）

请继续回答您的问题。感谢抽出时间，伙计们。只是想知道今年迄今为止所做的处置，我认为对于资产来说，只是有点想知道。我们从您的一些同行那里听说了处置导致企业过度萎缩的风险。想知道你们如何看待这一点，如果这是正确的框架，如果它更适合市场，是否还有其他驱动因素来决定你们可以出售多少资产，我猜在什么时期和什么时期，大概是为了产生收益用于你们所说的回购。

戴夫（首席财务官）

亚当，这是戴夫。我将继续从这里的答案开始。因此，首先，我们的处置工作是围绕自九月份以来实施的剧本展开的。此时，公开市场和私人市场估值之间存在异常广泛的脱节。多年来，我有机会关注这个领域，并且以前见过几次。我的经验是，事实证明它们是转瞬即逝的。因此，我们很高兴有机会认识到出售资产然后以增值的方式回购股票，同时提高投资组合的质量。因此，我们可以更多地谈论本季度发生的处置。但你的问题更多的是关于未来的问题。我想告诉你的是，剧本将保持不变。只要股票的估值像现在一样有吸引力，我们在市场上就有更多的资产，我们将继续遵守纪律，并尽可能利用收益继续回购股票。

操作者

我们的下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。

迈克尔·戈德史密斯

请继续回答您的问题。嗨谢谢.这是艾米。我和迈克尔在一起。您能否量化随着我们的发展，投资组合租赁调整策略可能对同一商店收入产生多大影响？我假设我们不会看到对混合物有任何影响，但如果您预计也会有任何影响，请告诉我。

迈克（首席运营官）

是的，我认为对我们来说，你可以看到我会指出的地方，我提到了它，当我涵盖四月份的答案时，事实上，我们的混合率为1.6%，投资组合多元化，这是同行群体中最高的，我认为这表明了优势。因此，当我们在第四季度结束时，只是为了稍微做点准备并讨论策略时，我们的目的是将入住率提高到97至972之间，目的是提高我们的租金。我不能专门代表其他人发言，但我们每实现1%的混合物，在12个月内就能获得约700万美元的利润。因此，我们认为第一季度我们比同行有一个良好的开端。我们的目的是继续寻找这些机会，这是逐个财产，有时是逐个单位的基础，以寻找这些机会来推动我们的混合物前进。因此，我们现在的期望正在步入正轨，但还会有更多，我认为当我们在纳雷特聚会时我们会了解更多。

操作者

我们的下一个问题来自高盛的Julian Bluein。

Julian Bluein（股票分析师）

请继续回答您的问题。是的，谢谢。感谢您回答我的问题。我只是想知道，如果大型同行之间发生整合，发生在你们的一些市场，突然出现了规模更大的参与者，这在某种程度上给他们提供了某种数据优势，帮助他们在这些市场中的决策信息，那么你们是否会面临任何竞争劣势？那篇文章有意义吗？另外，我想您是否担心一项交易现在可能会受到监管或政治审查？

Toomey

你知道，朱利安，这是图米。我将回答这个问题的几个部分，并要求该小组根据需要就潜在交易的监管环境发表意见。并购。我不会发表评论。我无法猜测政府在哪里或政府要去哪里。坦率地说，如果你能得到水晶球芽，我们的生活就会过得很好。但我没有那个。就行业而言，我想说这一点。这是一个非常分散的行业。有一些占主导地位的参与者。我从事这一工作已经超过35年了，其中不乏占主导地位的球员。然而，每个人都找到了自己的空间和创造价值的方式。我倾向于认为，多年来我们已经发现了我们的东西，如果你愿意的话，增长或创造并不需要规模。我的意思是，我们有点看它，并说卓越是所有成功公司的重要因素，规模有时是优势，有时不是。以及卓越，特别是在运营、资本配置和创新方面。所以我认为我们专注于这条道路。在其他一些领域拥有大型主导公司是有效的，但他们通常最终与他们控制客户有关吗？在西蒙购物中心公司的情况下，他们对全球各地的购物中心有很好的控制力，能够影响客户或序言，他们能够影响全球各地的物流。因此，公寓行业非常分散，我不认为这是一个可以实现的因素，我们中的任何人都能够控制客户细分、削减流量等。所以我总是欢迎我们如何变得更好的意见。我们将继续关注这一点，但我认为你知道我们的想法在哪里。

操作者

我们的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。

John Kim（股票分析师）

请继续回答您的问题。我本来要问最后一个问题，但也许我会把它联系到其他问题上。但如果你是一家更大的公司，会吸引不同的股东基础吗？我想将其与每月股息挂钩。你知道，从我们的角度来看，这似乎是吸引散户股东的一种方式。也许有点噱头。我确信这不是你的看法，但也许你可以评论一下你选择每月股息的决定。

Toomey

是的，约翰，这又是图米。我会要求团队参与其中。我对每月的股息真的很兴奋。为什么？因为大约两年前，当我们考虑实现资本来源多元化时，我们就开始关注这一话题。这包括多元化我们的股东基础，最终会被我们的股票吸引。它真正涉及的是高净值家庭和家族办公室业务的资金投入。随着我们开始越来越多地与华尔街和大型资本配置机构进行讨论，他们正在将产品整合到一起并推向市场。每月股息成为一个卖点。因此，对我们来说，我们将其视为未来扩张机会的股东。人们正在关注的是什么流的持久性和现金流交付的记录。月度比季度和年度获胜。所以这是决定中的一个重要因素。然后，当我们进一步深入研究，审视研究的深度时。令我震惊的是我们53年来的记录和近90亿美元的股息支付。所以我们有记录，我们有丰富现金流的商业模式。我想每个人都知道美国的公寓行业是什么样子，并且能够与之产生共鸣。所以这似乎很糟糕，让我们尝试一下。我期待着它的接受度。我们认为这将是非常积极的，这就是我们这样做的原因。我认为这是一个网。对我们来说净积极。

戴夫（首席财务官）

我只是想补充一下。这是。戴夫，我想在这里添加一个角度。每月股息转换是我们代表我们吸引散户股东的更广泛努力的一部分。随着时间的推移，他们会从我们身上看到一个多方面的游戏计划，其中包括大量的外展、对我们的营销进行调整等等。我们致力于坚持这一点。所以这是引起他们注意的一个策略。但随着时间的推移，您，尤其是散户投资者将从我们身上看到更多，我们对此持乐观态度。公寓业务与这一群体非常相关。就居民通过我们然后流向股东的现金流而言，这引起了他们的共鸣。所以我们期待。为了看到这一切的发展。

Toomey

约翰，你的问题还有其他部分吗？

John Kim（股票分析师）

是的，我的意思是，如果你有一家规模扩大一倍的大型多家族公司，这会吸引不同的股东基础吗？鉴于汤米提到了序言，我想你可能也提到了购物中心大厦，或者西蒙。还有其他大公司可能会吸引更多普通股票投资者，我想知道这是否已经进入您的思维模式。

Toomey

我的猜测是随着时间的推移，你肯定会重新索引，并且会得到更大的方面。我认为这是一个净积极的因素。你还有其他投资者吗？我认为主动资金仍在试图超越该指数，因此他们将把资金转移到他们认为最大增长和机会的地方。一艘战列舰很难像一艘轻巡洋舰那样成长。所以我认为只要有足够的资本就行了。如果你做得很好，你会发现它匹配，你会增长你的公司。我认为这是我们都必须继续关注的关键因素是增长是至关重要的，而不是规模。

操作者

我们的下一个问题来自里奇·安德森和坎特·菲茨杰拉德。

里奇·安德森

请继续回答您的问题。谢谢.早上好.顺便说一句，安德森家族办公室对每月的股息感到兴奋。我的问题是营业额。当我开始报道这个领域时，年营业额是65，70%。截至第一季度，你们的比例为29%。我可能问了一个问题，就像我再问一次一样，也许不同，但是是否有一个有效的边界，到了一个点，你可以有太低的流动性，也许人们只是不动？这可能不仅有助于解释UDR，也有助于解释为什么你在新租赁利率负增长的情况下会如此艰难。所以我很好奇，你是否认为这个想法背后有任何逻辑，也许营业额太低了，从租金增长的角度来看，你没有达到有效边界。对此有何评论，如果可以的话。

汤姆·图米（董事长兼首席执行官）

是的，里奇。我很高兴听到里奇·安德森家族办公室对udr充满渴望。这里有几件事要考虑，我的特点是你是对的，营业额曾经是一个很高的数字，你看你的业务从占用的天数，谁支付租金，等等。我认为，根据我们看到的新数据集，当我们开始查看我们的租金时，事实证明，高质量的居民在更长的时间内产生的现金流比高周转率更多，重置市场，等等。所以，如果你从事现金流业务，你实际上希望低营业额，接受租金上涨。然后你会问自己，这对你的长期业务有什么影响？好吧，现在我们的业务将拥有更多的现金流。60，000套公寓。事实是，每年我们只需要找到20，000名新居民。我知道每个人都关注新利率。问题实际上是，续订的捕获率是多少？现金流的持久性是多少？因此，现在我们开始努力研究如何提高租金汇总的质量。因为最终房地产的价值取决于现金流的基本质量和租赁者，我们能否提供更好质量的租赁服务？所以我在那里讨论了很多不同的点。也许迈克可以帮我清理一下。

迈克（首席运营官）

是的，我想补充几点。我认为首先也是最重要的是，你提到的有趣之处，我们对它的看法是2012年、2019年平均营业额约为51%。因此我们将其降低了约1200个基点。事实上，自从我们在2023年开始进入客户体验项目以来，我们已经能够将营业额提高了约800个基点，事实证明比同行平均水平高出约400个基点。所以我们已经取得了很大的进步。我可以告诉你。我们每天仍然学到很多东西。有趣的是，当我们进入今年时，我们对营业额的预期是，同比可能会大致持平。事实证明，我们同比好了约300个基点。我们最近一直在研究的领域，你可以在我们的更新增长中看到，我们可以从哪里开始转向并尝试推动这一数字。很高兴地报告，第一季度5.2%的增长非常强劲。所以总的来说，我们已经取得了很大的进步，我们仍在学习，我们仍然认为这方面存在机会。就汤姆的观点而言，还有一个全新的迭代即将到来，那就是我们如何思考定价、如何思考营销以及如何真正提高现金流。

汤姆·图米（董事长兼首席执行官）

迈克，谢谢你帮助我。

操作者

我们的下一个问题来自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。

Alexander Goldfarb（股票分析师）

请继续回答您的问题。嘿，早上好，汤姆。当然感谢对股息的关注和强调。这是总回报的很大一部分。但当您考虑追逐零售人群或高净值人群时，您会想到一些事情。一是许多私人房地产投资信托基金或其他类似产品似乎都具有更高的股息收益率。他们追求的可能更多，我不想说质量较低，而是具有更高当前收入的更通用的资产。另一个是销售量，你知道，私人房地产投资信托基金支付的佣金。显然你没有这么做。那么您如何考虑获得股息呢？你知道，公寓房地产投资信托基金往往非常，你知道，股息收益率非常低。您如何看待既有竞争力又有竞争力。你们不付佣金。那么，您如何考虑进入私人房地产投资信托基金和其他结构性产品似乎喜欢的高净值和整个分销渠道呢？

戴夫（首席财务官）

亚历克斯，我是戴夫，很好的话题。在我们开展这个项目时，我们在内部广泛讨论了这一点。汤姆确实说这是团队已经研究了一段时间并花了很多心思的事情。事实上，这对我们在更广泛的房地产投资信托基金领域提供了一个机会，可以让市场了解房地产投资信托基金投资的优点。亚历克斯，我认为你做得很好。这是关于总回报。股息收益率就是其中的一部分。不幸的是，在其他一些产品中，巨额费用可能会削弱这一点。因此，这是我们面前的一个机会，我们已经制定了一个很好的露面和对话时间表，这将使我们顺利实施这一目标。我们知道还有其他产品以某种方式营销，但是。但我们相信这些数字不言自明，我们期待着对这群人进行这方面的教育。

汤姆·图米（董事长兼首席执行官）

亚历克斯，这是图米。我只想补充一句，您在费用和收益率权衡方面是正确的。但房地产投资信托基金的一个方面是流动性和透明度，当我们与投资者交谈时，许多其他产品都像在等待评估。他们不知道窗户什么时候可以打开或关闭。在这里，你有一种作为它基础的安全感，每天你都明白它的价值。它有流动性、规模和范围，而且有透明度。

操作者

我们的下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Austin Worschmidt。

奥斯汀·沃施密特（股票分析师）

请继续回答您的问题。谢谢，迈克。我想重温您对四月份Sunbelt租赁率增长放缓的评论，并希望您能够提供一些额外的细节，说明是什么导致这种放缓。如果您认为这是暂时的，或者看到它持续到五月和六月。它是否也特定于任何一两个市场或广泛的市场。

迈克（首席运营官）

是的，好问题，奥斯汀。我认为对我们来说，我的意思是，如果你愿意的话，我认为我们现在所经历的更多的是一个短暂的现象，因为我们仍然预计今年阳光地带可能会在某个时候看到更多的拐点。这就是我们如何看待今年的指导方针。现在，我会告诉你，佛罗里达州比德克萨斯州更具体一点，甚至纳什维尔也有一点下降，如果你愿意的话。我认为这与市场租金没有像我们在上一次电话会议上预期的那样上涨有关，30到45天。有了这个，你就必须在续约问题上多谈一点。所以我们在续约方面非常积极，正如你所看到的那样。我想我们不得不在一些阳光地带的市场上撤退一点。但我的预期是，我们将继续努力解决那里的供应问题，我们可能会看到整个夏季市场租金开始回升，这可能有助于我们继续努力推动这些市场。

操作者

我们的下一个问题来自瑞穗证券的Handel Saint Just。

亨德尔·圣贾斯特

请继续回答您的问题。你好，我是瑞穗的迈克。我们的问题是，UDR如何评估马萨诸塞州在即将到来的11月的投票中提出的全州租金控制措施对他们波士顿投资组合的风险？你能提醒我们，UDR在指南中是否花费了额外的宣传费用？今天波士顿公寓的未释放IRR的上限利率是多少？

克里斯

这是克里斯。我可以拿走最初的。你知道，我认为我们还没有准备好阻止风险。我们还处于这个过程的早期阶段。正如您可能知道的那样，我们正在积极与当地业主团体接触，包括我们的一些大型公共同行、大型贸易集团合作伙伴，反对波士顿的这项措施。您知道，关于进展情况，我们将在未来提供适当的更新。目前并没有真正提供很好的更新。筹款正在进行。我们做出了贡献。我可以让戴夫谈论这个，或者我也很乐意谈论贡献部分。目前我们已向该倡议捐赠了大约50万美元。我们很可能会在接下来的几个季度走高。不过，我要强调的是，与加州在投票倡议上的花费相比，这算不了什么。马萨诸塞州，显然是一个小得多的市场。因此，我们认为，从成本角度、资金角度来看，就定价而言，这将比我们在加州看到的比例相对较小。当然，我可以触及这一点。因此很难在整个市场上一概而论。但我要告诉你的是，这种不确定性已经产生了影响。我们看到交易量减少了。这使得决定上限利率的确切位置变得更加困难。但我们的经验是，目前的不确定性对价格产生了不利影响。

汤姆·图米（董事长兼首席执行官）

我想补充一句，这是图米。这对我们来说是一回事，因为我们已经讨论过，并说过，鉴于市场冻结，这是一个买入机会吗？我认为你必须小心这一点。但我认为，凭借我们的团队以及我们对此事进展的洞察，我不会将其从地图上抹去。它很好地筛选了一些市场和我们的长期分析，这可能是一个很好的信天翁窗口，但我们会继续关注它。

操作者

如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。我们的下一个问题来自Zelman and Associates的Alex Kim。

亚历克斯·金

请继续回答您的问题。嘿伙计们，感谢回答我的问题。我想重点关注旧金山，鉴于围绕人工智能、资本支出可持续性、科技人员数量趋于稳定以及联邦政府对科技市场动态放松监管风险的争论日益激烈，您已强调旧金山是一个杰出的市场。只是好奇您是否已经看到了最近租赁速度或流量中的宏观噪音，以及您的市场压力情况如何？

迈克（首席运营官）

我猜这是迈克。如果有人想加入，我就开始。我现在告诉你，我们看到的只是持续的力量。我认为，当你谈论人工智能、工作以及那里可能发生的一切时，我认为你必须考虑其他几点。因此，对于我们旧金山的人来说，我所看到的以及我对市场的看法是供应非常低，不仅是今天，而且是未来。所以我们有这样的背景。我们确实看到了现在生效的重返办公室。我们看到更多的移民，人们越来越接近工作。因此，像索马和市中心这样的地方今天的交通量确实很大。人工智能的增长在索马市中心地区也更加具体。因此，我们继续看到很大的动力，不仅在交通方面，而且在我们的市场租金方面，这也导致了更新的增长。此外，那座城市也充满活力。我们看到酒吧和餐馆开始重新开业。我们看到越来越多的零售商重返该城市，最终我们的租金与收入比很低。因此，旧金山有很多事情都在发挥积极作用。因此，我们的预期是，在可预见的未来，该市场将继续保持强劲势头。

操作者

我们的下一个问题来自梅森·盖尔和贝尔德。

Mason Gail（股票分析师）

请继续回答您的问题。感谢您回答我的问题。您能否谈谈您今天如何看待潜在的发展机会，以及您是否希望在短期内开始开发一些地块。

戴夫（首席财务官）

嘿，梅森，这是戴夫。谢谢你的问题。正如我们在开场白中指出的那样，我们对正在开发的资产取得的进展感到非常满意，因为它与未来的发展有关。当我们查看我们的土地储备时，我们有一些现有的地点确实适合我们的罢工区，我会描述这一点。首先，它们与现有的运营资产相邻。因此，它们本质上是我们所熟知的子市场的扩张。其次，它们是棍棒、法案或讲台。第三，增量回报。如果激活，通过我们镜头部署的增量资本的回报率将超过6%。因此，有机会在27和28年激活这些并进入竞争较弱的供应环境。如果你看到我们在这方面的行动，那就是它的描述。

操作者

我们的下一个问题来自Green Street的John Blowski。

约翰·布洛斯基

请继续回答您的问题。嘿，谢谢你抽出时间。如果有人问到这个问题，我深表歉意。我加入电话很晚。戴夫，您能否分享本季度四项处置的上限利率范围，以及您合并的俄勒冈州波特兰市资产的有效上限利率？

戴夫（首席财务官）

嘿，约翰。是啊谢谢你的问题。由于它与我们出售的四项资产有关，我想告诉你一些关于它们的信息，因为这让我们有了正确的视角。平均年龄38岁，租金低于投资组合平均水平。但这并不重要。更重要的是，从我们的角度来看，租金增长前景不如保留的港口投资组合，而且资本支出需求当然高于平均水平。因此，当我们谈论收购和处置的这些标准时，这组资产会勾选这些框。我们看到这些资产的竞标池相当深入且竞争激烈。定价与我们的预期相差几个百分点。市值率在5%左右。然后，当我们思考波特兰和我们对那里感到兴奋的机会时，将今天的收益率描述为5左右。迈克和团队需要做很多工作才能进入并稳定它，并从运营角度发挥他的魔力，这将使我们的收益率稳定在5%的高位范围内。

操作者

我们的下一个问题来自加拿大皇家银行的Brad Hendern。

Brad Hattern（股票分析师）

请继续回答您的问题。是的，大家，谢谢。另一个关于波特兰的问题。你显然提到它已经上升了你的排名，并同时占据了一些资产。这是一个较小的市场。对于公共房地产投资信托基金来说，它没有太多的风险敞口。我认为部分原因是监管环境有时相对具有挑战性。所以我只是想知道您是否可以谈谈您所看到的积极方面以及如何平衡。与消极的。

克里斯

布拉德，这是克里斯。你知道，也许我会开始，然后如果莱西也想说什么的话，我会把它扔给他。你知道，开始，你知道，从高水平上来说，从需求供应的角度来看，波特兰现在看起来确实是我们更好的市场之一。我想告诉你，自今年年初以来，市场2026年就业预测翻了一番。工资增长加速实际上是我们目前市场足迹中最好的。在供应方面，与迈克在旧金山谈论的类似，你知道，交付量大幅下降。2026年的交付量应该仅占库存的0.7%左右。2027年类似。这两者都远低于我们在2024年和2025年看到的情况。重要的是，你知道，大多数交付都集中在这两种资产之外。但正如您提到的那样，我们的分析显然比高层深入得多。对于这些资产，我们的平台喜欢波特兰作为一个市场。当我们审视广泛的变量时，它认为它正在上升。更重要的是，对于资产本身来说，它通常喜欢人口统计数据，喜欢心理学，喜欢资产水平特征、微观位置、新供应前景，以及这两种资产的所有此类内容。显然，根据我们的分析，当你结合所有这些因素时，你知道，这应该转化为巨大的租金和现金流增长，超越或取代迈克可以放在上面的增长。我会让他谈谈其中的一些。是的，谢谢，克里斯。我会告诉你我对市场的看法，以及我们在这些网站上看到的机会。首先，虽然这对我们来说是一个相对较小的市场，但团队在这里一直表现良好。我给你举个例子。今天的入住率超过97%，我们看到混合入住率在2%至3%之间。我们认为这一机会可以提供更大的规模。它确实有效地使我们的市场规模扩大了一倍。因此，当我们特别考虑这些属性时，我们认为我们可以在未来12至18个月内将可控的营业利润率提高到3至400个基点之间，仅通过人员配备效率。供应商整合和其他收入机会。因此我们期待着能够接触到它们。

迈克（首席运营官）

我们的最后一个问题来自德意志银行的Omato Acousana。

操作者

请继续回答您的问题。

Omato Acousana（股票分析师）

是的，下午好。我只是想回到监管方面。你确实讨论了波士顿，但只是有点好奇

克里斯

其他头条新闻。你知道，沃伦参议员要求一大批住宅房地产投资信托基金透露更多有关其业务运营的信息，这是特朗普总统为提高住房负担能力而试图做的一些事情。前几天来自华盛顿特区的消息称，马云被起诉，以提供更多了解他们的租金结构和垃圾费的信息。我想，当你们只是从监管的角度集体思考时，是否真的担心其中一些东西可能会影响业务未来的运营方式，或者只是感觉像是很多噪音，应该一切如常在一天结束时？嘿，这是克里斯。我会跳进去，然后让其他人随心所欲地添加。你知道，我认为现在谈论联邦层面的一些更大的推动可能如何影响运营还为时过早。我可以再次告诉你，你知道，我们现在关注的事情确实是租户友好的举措或政策变化。我们已经谈到了马萨诸塞州，但是，你知道，特别是对我们来说，我们还在关注加利福尼亚州的萨利纳斯，我们正在关注纽约市。你知道，我们最近正在关注华盛顿特区。显然，如果其中任何一项措施得以实施，它们将对我们在这些领域的资产产生切实的直接影响。我们再次组建了所有权集团。我们与同行合作伙伴一起捐赠了资金。我们正在与更大的贸易团体合作，以挫败这些措施。我想告诉你，UDR的积极一面是，我们拥有一个非常深入的政府事务团队，负责监督联邦层面、州层面和地方层面。他们让我们所有的资本和运营团队了解任何应该发生的变化，无论是积极的还是消极的。这就是我们所要做的事情，我们能够阻碍我们认为未来会发生的事情。这就是我们现在正在关注的。

汤姆·图米（董事长兼首席执行官）

泰勒，这是图米。我只是添加这个。我为该行业团结起来并教育政客了解好的住房政策而感到自豪。我认为我们想要一个繁荣的美国，一个繁荣的房地产市场。有很多方法可以实现这一目标，而不必仅仅迎合和停止开发或停止租金增长，资本会建造更好的住房，如果感到受到威胁，资本就不会到达该空间。我认为政客们明白这一点。随着我们对他们的教育越来越多，我们越来越多地看到我们如何共同努力创建繁荣的社区，这就是更多的事情。所以我们这样做不仅仅是为了战斗，我们这样做是为了创造一个更好的地方，让我们所有人都能繁荣。我们已经找到了做到这一点的方法。教育是一件伟大的事情，它从它开始，然后围绕它建立联盟。我们认为，随着选民开始看到越来越多的事实，他们会明白他们想要生活在一个蓬勃发展的社区中，以及如何共同建设这个社区，这样它才不会被忽视。如果你愿意的话，只是需要很长时间才能弯曲曲线。

操作者

我们的问答环节到此结束。我想让汤姆·图米发表总结意见。

汤姆·图米（董事长兼首席执行官）

首先，让我感谢大家对udr的关注和支持。我认为这是非常富有成效的电话今天，总是欢迎您的洞察力跟进问题和团队的随时可用。有了这个，我想说的是，我们期待着在未来几个月的许多即将到来的行业活动中见到你，最后照顾。

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