帝国州房地产信托基金2026年第一季度收益电话会议：完整成绩单

帝国州房地产信托基金（NYSE：ESRT）发布了第一季度财务业绩，并于周四召开了财报电话会议。阅读下面的完整记录。

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完整的财报电话会议可在www.example.com上获取ei = 1757230&tp_key = d181cc55 DF

Empire State Realty Trust报告称，2026年第一季度核心FFO为每股稀释0.20美元，不包括租赁终止费，同店物业现金NOI同比增长5.5%。

该公司的观景台产生了1060万美元的NOI，同比下降主要归因于礼品店收入时间的变化，凸显了与国际访客复苏相关的潜在上行空间。

第一季度的核心FAD约为3，300万美元，比上一年大幅增加，这是由于FAD资本支出下降以及商业投资组合现已租赁超过93%。

Empire State Realty Trust的租赁战略重点是整合空间并提供高品质、全楼层和预制空间，目前的管道面积为280，000平方英尺。

该公司在收购方面仍然是机会主义的，专注于零售房地产和资本回收交易，同时为潜在的股票回购保持流动性。

尽管第一季度的挑战影响了访客趋势，但管理层仍对实现全年指导充满信心，并强调了公司的战略举措和未来增长的强大财务定位。

操作者

2026年，我们报告核心FFO为稀释后每股0.20美元。同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比增长5.5%。这一增长主要归因于基本租金和租户报销收入的增长，以及2026年第一季度确认的约300万美元的非经常性项目，其中主要包括租赁修改收入和保险追回。这些增长被运营费用增长部分抵消。经这些非经常性项目调整后，同一商店财产现金NOI增加了1.3%我们的观景台在第一季度产生了约1，060万美元的NOI，这通常是我们的最新季度。不包括礼品店，同比下降约350万美元。正如上季度所讨论的那样，由于新冠时代的许可证修订案减少了我们的固定付款并降低了百分比付款的门槛，礼品店收入的时间将更大程度地分配给第四季度。对我们来说，这为我们提供了与国际访问量复苏相关的好处。不包括上述礼品店收入，人均收入同比增长约1%。至于可供分配的资金，第一季度的核心FAD约为3300万美元，远高于2025年第一季度的约100万美元，也高于2025年第四季度产生的3100万美元。尽管第一季度观景台季节性较轻，但这一改善反映了我们FAD资本支出的大幅下降，本季度FAD资本支出约为2200万，而2025年第一季度为5300万。值得注意的是，2024年和2025年初资本支出的上升反映了与我们自2021年第四季度以来执行的大量租赁相关的支出，这推动我们的商业投资组合今天租赁率超过93%。最后，我们对2026年全年的指导保持不变。我们准备好的讲话到此结束。我现在将电话转回接线员，开始问答环节。谢谢我们现在将进行问答环节。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已在问题队列中。您可以按星二将您的问题从队列中删除。对于使用扬声器设备的与会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们对您的问题进行民意调查。我们的第一个问题来自Evercore的Mana Savecki系列。请继续提问。

Mana Savecki（股票分析师）

好啊谢谢你回答这个问题，克里斯蒂娜。也许从你开始，如果你能稍微谈谈你在2026年的市场上看到的机会，因为你目前喜欢看承销，显然我知道你不能谈论细节，但只是有兴趣获得更新，就像你现在观察到的机会一样。

克里斯蒂娜

你能重复一下那个问题吗？我们不明白你关于2026年的问题。

Mana Savecki（股票分析师）

好吧，是的，是的，我想是的。我们长期以来一直在讨论的一件事是，我们对没有痛苦感到惊讶。对的我们希望更多的基差重置。我们确实感觉到更多回顾机会可能会出现在网上。很多贷款的延期已经发生，问题是在某个时候你必须处理期限墙的问题，我们已经完成了延期。所以这可以是一个来源。在其他情况下，我们会寻找人们处于基金寿命末期、想要结束投资的机会，而我们可以成为解决方案的一部分。正如我提到的，我们将继续积极关注办公室、零售和多家庭，我们将寻找可以提取和增加价值并能够产生良好回报的情况。明白了。太好了。谢谢也许还有一个关于准备好的评论中提到的项目的后续问题。就15%的可用空间而言，我认为这就是讨论的内容。我想知道您是否可以澄清一下那里的租赁策略，以及我们在时间方面如何期待这一点。

克里斯蒂娜

所以你知道，当我们之前交谈时，由于史蒂夫·马登交易的成功，这个数字实际上更高，约为20%。此外，我们还能够将Grand Central大型街区空间的一部分上线，我们已经能够将这一比例降低到15%。我们将在未来几周到几个月内建造四五个大街区和整层楼，这些空间将尽快上线。好的谢谢对我来说就是这样。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自富国银行的Blaine Hecht。请继续提问。

Blaine Hecht（股票分析师）

太好了，谢谢。下午好.在过去的几年里，你们在租赁投资组合中的规格或预制套房方面做得特别好。因此，我想问对这种类型的空间与全楼层的需求是否存在显着差异。看起来你们似乎更倾向于在现有的空缺中满楼，但也许我读错了。

克里斯蒂娜

因此，我们投资组合中预先构建的部分目前表现非常好。我们有个位数的预建可用，我们正在积极在报价中展示它，并继续就这些计划进行谈判。我们所做的是每个空间、每个楼层，我们对建筑物、楼层有一个总体规划，并根据具体情况评估一切，从而为投资组合带来最佳投资回报率。我们现在发现，根据当前的市场需求和空间条件，推进我们之前谈到的一些整合是有意义的。我想我不会读太多评论。你知道，在美世130号，我们恰好有三层楼，其中一层是我们租赁了一层楼。所以我们谈论的是可用性。我们租赁活动的共同点是，我们在价格点上提供顶级空间，并强调正确的服务、质量以及该市场细分领域的经验。无论是全楼层还是在预建成空间，我们都提供这一服务。同意了当我们观察它们时，我们会发现，在我们目前280，000平方英尺的管道中，这是一个健康的组合。预先建成的房屋也是与租户建立关系并长期合作以更新和扩大租户的绝佳机会。这证明了我们随着时间的推移在投资组合中完成了超过300万平方英尺的扩建。

Blaine Hecht（股票分析师）

明白了，谢谢，这是非常有帮助的评论。其次，你知道，你能不能多谈谈目前购买空置零售物业的战略理由，而不是通过股票回购继续再投资于现有投资组合？你知道，这只是需要将您的收益再投资于1031交易所的功能吗？

克里斯蒂娜

好的当然因此，正如我们在资本配置中提到的那样，回购绝对是考虑的一部分。特别是最近两次北六街收购，这些收购代表了地铁中心资产的部署。因此，如果你想一想，我们希望避免承认应税收益，这将是收益的泄漏。我们希望退出一个市场，尽管可能存在租金和租户需求，但它需要有意义的资本支出，而且从根本上来说租金不会增长。相比之下，北六街提供了当前收益率以及随着时间的推移持续现金流增长前景的结合。特别是在强劲的房地产基本面和庞大的人口结构的背景下，该走廊继续走强。所以对我们来说，这是一个非常具体的资本回收贸易。这并不意味着我们将不再进行股票回购。如果我们以这种方式重新部署，并且单独进行，这对股东来说是最有利的，我们有很大的流动性，随着时间的推移，我们还可以进行股票回购。好的太好了谢谢

操作者

谢谢我们的下一个问题来自花旗的Seth Berge。请继续提问。

Seth Berge（股票分析师）

嘿，谢谢你回答我的问题。我想，我只是想回到天文台，第一季度的访问量趋势或访问量下降了18%。要明白，你知道，这是季节性最弱的季度，但到底是什么样的因素让你有信心实现今年剩余时间的指南，以及你可以在四月份看到的东西上添加任何颜色。所以我们当然会按季度更新。所以我们感谢您四月份的问题。到目前为止，我们所看到的情况正处于最慢的时期，我们认为，这是受到对整个市场重要因素的影响。我们意识到其他景点在第一季度表现不佳。我们有披露信息的人，也有其他人，我们通过他们共享信息或在我们前进的过程中获取信息。一年中85%的时间都摆在我们面前。这就是我们真正关注的地方。让我们看看这个季度会发生什么。如果你还记得去年，我们确实根据第二季度取得的成就来审视了第二季度之后的事情。目前我们看到的是，我们仍在进行一场战争。我们仍在减少进入美国的旅行，我们仍然面临着航空燃料、汽油和柴油等物品的严重中断和运送，供人们进行国际和本地旅行。因此我们正在密切关注事态发展。所以我们认为那里的变化可能会在今年带来总体变化。因此，我们只是认为，今年迄今为止，我们对15%的情况做出改变是不正确的。我们将密切关注天气。太好了，谢谢。然后也许只是作为130 Mercer的后续行动，既然您已经对建筑物执行了某种额外的租赁，那么该项目与您的初始承保相比如何？

克里斯蒂娜

总体而言，该租约支持我们的承保。我们刚刚完成的交易的租金高达90多岁。TI的一致，免租稍微好一点。该交易发生的速度比我们承保的速度要快，而且是在我们的资本改进计划开始之前。我们于六月启动了营销。我们对在计划的资本改进活动之前的早期牵引力和再次完成交易感到鼓舞，那里机构优质空间的严重稀缺，你知道，我们确实是我们的大地板、设施、财务稳定性和服务的差异化因素。我们很兴奋。太好了谢谢

操作者

谢谢我们的下一个问题来自迪伦·布热津斯基（Dylan Brzezinski）与格林街（Green Street）的系列。请继续提问。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

大家好。我加入晚了，所以我可能错过了，但你们分享了最近零售收购的成本估计收益率吗？

克里斯蒂娜

你没有错过它，因为我们没有说出来。所以在北6街，我们已经为我们的投资组合说过了，对吧。我们收购的其他资产是四分之一到五分之一，我们预计大约是六分之一。这包括租赁一些空置空间和交付正在开发的店面。鉴于这是一个租赁机会，它是新建的、新建的并准备好租赁的，我们预计收益率高于这一水平，并且随着我们继续取得更多进展，我们将提供更多。但与其他现有收入房产相比，这更多的是增值。也许回想起来，你们显然在房地产类型方面是机会主义的。当您看待今天的市场时，你们是否在任何特定的房地产类型中看到了更多机会？我知道过去可能是办公室，但考虑到纽约的办公室基本面仍然非常强劲。这有什么变化吗？只是想了解一下你们今天对机会的看法。今天我们听到更多的是不同的资本结构已经开始走到尽头。有到期之墙，有延期之路踢罐子。现在我们听到更多关于资本结构被打破的情况。人们不想投入更多的钱，而是寻求解决方案。我们听到的大部分都是在办公室里我们所看到和过去的不同情况。所以我们会睁大眼睛。有趣的是，债务确实比股权还多。债务最终往往会涉及或需要涉及更多的股权类型回报。我们并不这么认为。而股权类型的风险，我们认为这对很多资产并不有效。因此，我们再次睁大眼睛，保持杂食性机会主义。太好了

操作者

谢谢你的颜色，托尼。谢谢我们现在将把电话发回给董事长兼首席执行官托尼·马尔金（Tony Malkin），发表闭幕词。

托尼·马尔金（董事长兼首席执行官）

感谢大家今天的到来。在esRT，我们仍然专注于一套明确且一致的租赁我们的空间驱动天文台绩效保持强大且灵活的资产负债表将资本重新分配到增长中保持我们的领导地位和可持续发展。在我们推动业务发展时，这些优先事项使组织保持专注和一致。凭借我们高质量的投资组合和强大的财务基础，我们有能力在未来几个季度执行并为我们的利益相关者创造长期价值。再次感谢您参加今天的电话会议。我们期待着在未来几个月内有机会与许多非交易路演、会议和房产之旅会面。向前和向上。

操作者

乘客们请太感谢了今天的电话会议就此结束。我们感谢您的参与。此时您可以断开线路。

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