成绩单：邀请之家2026年第一季度盈利电话会议

去达拉斯吧。谢谢斯科特。大家早上好。感谢加入我们。首先，我要感谢我们的同事在充满活力的环境中又一个季度的强有力执行力，以及我们的居民继续选择邀请之家。我们交付的第一季度业绩符合预期，平均入住率加快至96%左右，进入4月份时租赁势头有所改善。我会让蒂姆介绍一下细节，但这让我们在租赁旺季的早期处于有利位置。我们的业务是在家庭想要居住的社区提供高质量、专业管理的房屋，我们的市场上居民的价值主张从未如此明确。根据约翰·伯恩斯（John Burns）的数据，与拥有房屋相比，租赁我们的一所房屋平均每月可为居民节省近1，000美元。这不是暂时的混乱。对于数百万美国家庭来说，这反映了抵押贷款利率的上升、房价的上涨以及住房拥有的结构性成本，租赁单一家庭住宅只是经济上最负责任的住房选择。我们很自豪能够成为该解决方案的一部分，并且我们认真对待这一责任。最近几个月，我花了很多时间与华盛顿特区的其他行业领导者合作，代表我们的行业和居民进行倡导。我经常与白宫、财政部和国会山两党的政策制定者会面。每个人都专注于让这个国家的住房更实惠的共同目标，我对建设性对话感到鼓舞，并相信我们正在朝着我们的行业和我们所服务的居民的正确方向前进。这种责任体现在我们所做的一切中。我们维护和改善了16个核心市场的近110，000套房屋。我们通过开发和战略合作伙伴关系创造新的住房供应，并为居民提供他们想要的灵活性、空间和进入学区的机会，而无需承担住房所有权的财务负担。对于我们的居民来说，这些是有意的住房选择，而不是消除差距，这反映在我们强劲的保留率和居民选择留下来的时间长度上。这些居民行为支撑了我们业务的弹性。在不确定时期，我们往往会看到居民入住更长时间以保持稳定，现金流也保持良好。第一季度，我们同一家商店的平均居民期限超过40个月，居民续订率仍然很高，超过78%。这种弹性使我们能够灵活考虑资本配置。虽然股价没有达到我们希望的水平，但我们一直在深思熟虑地解决这个问题。本季度，我们完成了董事会去年10月批准的全部5亿美元股票回购授权，其中包括自2月份财报电话会议以来的4亿美元回购。我们的董事会还刚刚批准了一项新的5亿美元回购授权，我们将随着情况的变化继续评估资本的最佳用途。我们还继续支持和推进我们的第三方房屋建筑商合作伙伴关系。今天，我们的远期管道规模略高于2亿美元，比一年前减少了大约2/3。我们重视这些关系，因为它们有双重目的。它们为我们的股东带来了有吸引力的风险调整回报，并为我们运营的市场贡献了新的住房供应。与此同时，我们于一月份完成的Residbuilding收购已迅速从整合转向生产，本季度向第三方买家交付了300多套房屋。我们的计划仍然是继续主要使用Resibued作为费用生成器。当我们评估自己的正确建设步伐时。此外，截至目前，我们的建筑贷款业务的承诺已增长至2.79亿美元，产生了诱人的回报。迄今为止，我们已为这些项目提供了近2000万美元的资金 贷款承诺，我们预计随着开发的进展，到2026年这一数字将增加。总的来说，RESI建筑贷款代表了为市场带来新住房供应的差异化且资本高效的方式。展望未来，我们对自己的处境感觉良好。随着我们进入租赁高峰期，入住率正在攀升四月份新租赁租金增长转为正值。我们清楚地知道我们的资本可以在哪里创造最大价值。这个论点非常简单持久，要求有纪律的运营和回报股东的资本配置。我们正在对这三者执行。在11月的投资者日上，我详细阐述了这个管理团队专注于运营该国运营最好的单户租赁公司的内容。我相信我们正在朝着正确的方向前进。

Invitation Homes（纽约证券交易所代码：INBH）周四举行了第一季度财报电话会议。以下是通话的完整文字记录。

此文字记录由Beninga API为您带来。如需实时访问我们的整个目录，请访问https://www.benzinga.com/apis/进行咨询。

在https://events.q4inc.com/attendee/337486180

Invitation Homes报告第一季度业绩符合预期，平均入住率升至96%左右，进入4月份租赁势头有所改善。

该公司完成了5亿美元的股票回购授权，并启动了新的5亿美元授权，同时保持了强有力的资本配置策略。

同店核心收入同比增长1.6%，核心运营费用增长5.7%，同店NOI下降0.3%。

2026年入住率每月均有所改善，到第一季度末达到97%，新租赁租金在4月份转为正增长。

该公司继续推进第三方房屋建筑商合作伙伴关系，并将其远期管道减少至略高于2亿美元。

Invitation Homes保持着强劲的资产负债表，可用流动性为13亿美元，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍。

该公司对今年剩余时间持谨慎乐观态度，4月份的初步趋势令人鼓舞，全年指引没有变化。

操作者

欢迎参加The Invitation Homes 2026年第一季度财报电话会议。所有参与者此时均处于仅听模式。如果您需要帮助，请按星号键并按零键向会议专家发出信号。提醒一下，这次会议正在录制中。我想把会议交给投资者关系高级副总裁斯科特·麦克劳克林。请继续。

Scott McLaughlin（投资者关系高级副总裁）

谢谢接线员，早上好。今天，我们的总裁兼首席执行官达拉斯·坦纳（Dallas Tanner）、首席运营官蒂姆·洛普纳（Tim Loepner）、首席财务官约翰·奥尔森（John Olson）和首席投资官斯科特·伊森（Scott Isen）。在我们准备好的讲话之后，我们将为我们的卖方分析师开放提问热线。在今天的电话会议上，我们可能会参考2026年第一季度的盈利发布和补充信息。我们于昨天下午收市后发布了这份文件，可在我们网站www.invh.com的投资者关系部分获取。我们在这次电话会议期间做出的某些陈述可能包括与我们的业务未来表现、财务业绩、流动性和资本资源有关的前瞻性陈述，以及其他受风险和不确定性影响的非历史陈述，这些风险和不确定性可能导致实际结果或结果与所示结果存在重大差异。我们在2025年10-K表格年度报告以及我们不时向SEC提交的其他文件中描述了其中一些风险和不确定性。除非法律另有要求，我们不会更新前瞻性陈述，并明确否认任何这样做的义务。我们还可能讨论某些非GAAP财务措施。在电话会议期间，您可以找到有关这些非GAAP指标的更多信息，包括与昨天收益发布中最具可比性的GAAP指标的对账。现在我把电话转给达拉斯·坦纳

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

Tim Loepner（首席运营官）

说完，我就把它交给蒂姆，谢谢达拉斯，大家早上好。在今天准备好的讲话中，我将回顾我们第一季度的经营业绩，提供一些同比比较的背景信息，然后分享我们四月份的初步租赁趋势。但首先我要感谢我们在该领域的团队的持续奉献，以及我们的居民选择邀请之家。从总体数据来看，同店核心收入同比增长1.6%，核心运营费用增长5.7%，同店NOI下降0.3%。在收入更新方面，租金健康增长3.7%，而新租赁租金增长负3.0%，导致混合租金增长1.6%。新租赁租金增长反映了供应条件的改善，这继续对本季度许多市场的定价构成压力。好消息是，我们的西海岸和中西部市场的新租赁租金均保持正增长，正如我稍后将讨论的那样，四月份的情况大幅改善。本季度同店平均入住率为96.3%。虽然这是一个相对于历史标准的强劲结果，但它反映了我们在2025年第一季度实现的97.2%入住率的正常化。这90个基点的同比下降创造了一个相当的逆风，我们同店收入增长本季度。我们在过去几个季度讨论了这种正常化，随着我们进入租赁高峰期，它已经在我们预期的地方发挥了作用。令人鼓舞的是，今年入住率每月都在提高，从年初的96%上升到季度末的97%。与此同时，第一季度坏账保持在低位稳定，与一年前持平60个基点，这说明了我们居民群体的财务健康状况。这种经济帮助也以其他方式表现出来。迄今为止，已有超过160，000名居民通过suzu加入了我们的无成本积极信用报告计划，其中大多数人的平均信用评分自注册以来提高了近50分。现在来看看第一季度同店支出，5.7%的同比增长似乎高于我们的全年指导，原因很简单。正如你所记得的，2025年第一季度的费用异常低，这是由于一系列因素的综合作用，包括异常温和的天气抑制了R和M成本，以及异常低的营业额。这些因素造成了一个艰难的年度比较。我们预计，随着今年的推移，同比费用比较将正常化，我们全年3%至4%的费用指导在更广泛的供应情况下保持不变。第三方数据跟踪我们主要市场的单户四租赁房源，反映了今年迄今为止的持续放缓。虽然挂牌数量仍同比上升，但近几个月来这一水平显着提高，这与我们在自己的租赁活动中开始看到的情况一致。这让我想到了四月份，初步趋势令人鼓舞。平均入住率加速至97.1%，较第一季度更新上升80个基点。租金增长处于3%的低位，新租赁租金增长重回正值区域，略低于0.5%，较3月份加速230个基点。这使得4月份混合租金增长至2.3%。总而言之，我们今年就知道第一季度的比较将具有挑战性，并且我们的团队通过比较表现良好。入住率攀升，新租赁租金增长已转为正增长，租赁旺季大部分就在眼前。我们对自己的立场感到满意。

约翰·奥尔森（首席财务官）

我会把它交给约翰。谢谢蒂姆。今天我将首先介绍我们的盈利结果，然后介绍第一季度的资本配置、资产负债表和指引。每股核心FFO总体同比持平，每股AFFO下降2.6%，与我们的预期一致。正如蒂姆指出的那样，2025年第一季度是异常强劲的季度，入住率处于疫情后的高位，费用增长明显较低，经常性资本支出低于趋势。虽然我们的业绩稳健，但本季度的每股指标反映了这种困难的比较，正如预期的那样。此外，我想指出的是，本季度每股指标中使用的加权平均股数尚未完全反映我们强劲的股票回购活动的分母影响。谈到资本配置，正如达拉斯提到的那样，我们的季度很活跃。我们的部署策略取得了非常强大的吸引力。第一季度，我们以2.06亿美元的价格出售了483套全资住宅，远高于我们的预期。销售价格和上市天数继续超过我们的承保，我们正在以低四分之一的价格实现形式稳定的上限利率。这种强劲的处置势头使我们能够自信地进行股票回购。第一季度，我们以约4.39亿美元回购了约1700万股股票。结合2025年第四季度完成的股票回购，我们充分利用了董事会去年10月批准的5亿美元授权，以平均价格25.86美元回购了总计超过1900万股股票。结合上下文来看，第一季度我们的平均售价为每套房屋427，000美元，我们以每套房屋270，000美元的隐含价格回购了我们的股票。随着最初的5亿美元股票回购授权现已完全完成，我们的董事会已批准了新的5亿美元回购授权，以便我们可以继续在我们的工具包中使用该工具。一如既往，我们将继续保持纪律严明的资本分配者，平衡流动性和保守的资产负债表管理，并有机会通过我们可用的多种杠杆（包括股票回购）为股东创造价值。现在来看我们的资产负债表，该表在季度末仍然处于良好状态，我们通过不受限制的现金和未提取的左轮手枪容量拥有13亿美元的可用流动性，而总债务约为89亿美元，没有债务达到最终到期。2027年6月之前，我们的净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，完全在我们5 1/2至6倍的长期目标范围内。这种杠杆率状况，加上我们89.5%的债务为固定利率或转换为固定利率，以及大约90%的全资房屋不受约束，使我们能够应对当前的环境。现在转向指导，我们维持2月份提供的全年展望。正如我前面提到的那样，处置量领先于我们的最初预期，这加快了我们的股票回购速度，而且我们的保险续订相对于我们的假设有利。我们认为这些都是令人鼓舞的早期阅读，一旦租赁旺季的大部分过去，我们预计会有更多话要说。最后，资产负债表强劲，业务按预期运营，我们拥有财务灵活性，可以继续做我们承诺要做的事情，以这些价格向股东返还资本，同时保持运营纪律，该纪律定义了我们如何与该运营商一起管理这家公司。我们已经准备好开始问答环节了。

操作者

我们现在开始问答环节。要提出问题，请按电话键盘上的Star，然后按1。要撤回您的问题，请再次按Star然后按One。如果您使用免提电话，请在按键之前拿起手机。为了节省时间，我们要求参与者将自己限制在一个问题上，然后通过按星1提出后续问题来请求后续问题。请稍等。当我们民意调查问题时，第一个问题来自伊安娜的路线

Iana Cohen（股票分析师）

科恩与美国银行合作。您的线路已开通。谢谢早上好，恭喜新一年有了良好的开端。只是一个关于续订的问题，春季和夏季您将它们发送到哪里，以及在这个租赁季节您在那里使用什么样的策略。

Tim Loepner（首席运营官）

嗨，是的，我是蒂姆。感谢你的问题。我们通常不会提供有关续约的详细信息。我们看到那里有一个强大的市场。你知道，我们相信五月会很像四月。如果您考虑一下全年的总体更新率趋势，就会发现没有太多季节性。有一点，但一般来说，全年的增长率会达到3%至4%左右。很不错我们看到新租赁租金增长势头良好。因此，我们相信我们已经步入正轨，并且我们喜欢我们现在看到的基本面。

操作者

下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼（Jamie Feldman）。您的线路已开通。

杰米·费尔德曼（股票分析师）

谢谢你知道，在一些较重的建筑市场，你知道，一些Sunbelt市场，你的更新率增长和新租赁率增长之间存在相当有意义的差异。您能否谈谈您是否认为随着时间的推移，这一情况会缩小，或者随着我们继续看到更多的供应，只是继续认为新租约的压力仍然比新租约大得多。不好意思是的，谢谢，杰米。蒂姆又来了，感谢这个问题。这是一个不时出现的问题。看，一般来说，随着我们度过旺季，价差往往会缩小。对的您可以看到续订率往往保持平稳。正如我在之前的问题中回答的那样，而新租赁增长，通常您看到的是从第一季度到第二季度末的上升趋势基本上缩小了差距。听着，就你的观点而言，有些市场的同比增长幅度有所增加。有很多因素造成。建造出租就是其中之一。

Tim Loepner（首席运营官）

但你知道，如果你看看外部人员提供的跟踪建筑到租赁交付的数据，我们对高峰交付已经过去感到很好。数量或库存开始下降。我们也看到在过去的两年里，妈妈和流行的库存已经增长，但我们也看到了适度的增长。在每个市场都有点不同，但我们开始看到一些较大的市场有所缓和。我们在供应方面看到了一件事，我要指出的是，第一季度初的同比数字是，你知道，它是很大的。我们知道它正在逐年上升。很多外部人士都在谈论这个问题，有很多追踪它的方法，但我们看到这个数字在第一季度有所放缓。因此，同比数字实际上比一月份要小得多。所以我们真的很喜欢我们现在看到的基本面。随着旺季的持续，我们希望继续看到市场对产品的吸收。

操作者

下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Austin Werschmidt。您的线路已开通。

Austin Werschmidt（股票分析师）

嘿，早上好。也许蒂姆，回到关于库存的最后一条评论，我的意思是，最近几个月，您已经看到入住率有了显着的改善。但是，但去年季节性增长似乎提前了一点。我想仅仅根据你看到的领先指标，也许只是指导中的假设，你预计情况会类似地下降，或者去年更多地是名义上的下降。考虑到您对库存有所改善的评论，今年感觉好一点了吗？是的，好问题。你知道，随着租赁旺季的深入，我们对此持谨慎乐观态度。没有哪一年与前一年完全相同。给我们信心的是，你知道，我们在需求方面所看到的。第一季度的需求总体上是相当健康的，尽管它低于大流行时期的需求高峰。我们在外部漏斗中看到的是，我们看到谷歌搜索，你知道，人们询问房屋租金，同比略有上升。所以你知道对单身家庭居民的需求是存在的。在我们的内部漏斗上我们看到了一个非常稳定的漏斗顶部。我们的总铅量实际上是逐年上升。显然，它在库存方面分布在一个更大的分母上，但它确实显示了需求方面的健康。我们看到我们的线索在我们的投资组合中显示了良好的转变。我还想指出我们看到的向阳光带的净迁移。我们查看了牛津经济学院的数据，我们继续看到不错的数字，尽管与疫情峰值数字有所下降，但DFW大都会区、凤凰城、夏洛特和奥兰多的数字肯定仍然强劲。我们在那里看到的这些都是强烈的迁徙模式。所以我们对自己所处的位置感觉良好。同样，当您前进时，您通常会看到入住人数的增长

Tim Loepner（首席运营官）

进入旺季后，你会看到迁出的影响。旺季结束，你会看到12月的入住率在年底略有下降，随着我们进入新的一年，新的周期，你会看到入住率又回升。所以，我们对所看到的基本面感到非常满意。此时谨慎乐观。

操作者

下一个问题来自Ste这一行。史蒂夫·萨克瓦（Steve Sacwa）与Evercore isi合作。您的线路已开通。

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

谢了早上好.我想，考虑到您在处置计划中所做的活动，您是否会考虑加大力度？我想这会带来什么税收影响？你知道，如果你要加大力度，是否需要像特别股息一样的东西而不是回购？只是，你知道，考虑到错位，它只是看起来像销售环境是相当不错的你。嗨，史蒂夫，这是达拉斯，我会把这件事的税务部分交给约翰。他可以跳进去解决这个问题。听着，斯科特和他的团队在很多事情上都做得很好。这可以追溯到去年，当时我们正在考虑我们的资产管理策略，以及我们将如何处理业务。当我们继续看到股价不支持时，我们一直是一个很好的卖家。我认为到目前为止，我们已经向市场出售了近20，000套房屋。在我们业务的历史上，我们知道如何做到这一点。如果有市场，我们知道如何做到这一点。这是非常重要的一点。当你看看我们本季度销售的产品时，我敢打赌，其中接近100%的产品通常流向了房主。所以这里还有一个抵押贷款市场因素，让我们可以思考定价之类的事情。话虽如此，我们的资产主要是填充资产，较高的理想地点，所以那里有出价。一般来说，当我们去市场出售这些房屋时，斯科特和团队正在寻找方法，你知道，最终成为良好的资本分配者。所以我们认识到那里的传播。我们将继续像过去一样将其用作衡量杠杆，尽管当你以我们回购股票的价格回购股票时，这是一个更具吸引力的周期。但这是一种平衡的方法，所以我们不想一定以某种方式发出信号。我们将继续关注整个第二季度，寻找机会继续增值回收资本，然后，你知道，将资本投入到最有意义的杠杆中。可能是回购，可能是机会、事情等等。所以我可能会把它交给约翰。约翰，你想谈谈税收吗？

约翰·奥尔森（首席财务官）

当然可以史蒂夫，我认为，你知道，如果我正确理解你的问题，你可能会问税收是否是州长。你知道，显然我们必须遵守税收规则、房地产投资信托基金规则，这确实对我们可以出售的产品施加了一定程度的限制。但你知道，一般来说，我们必须将所有应税收入分配给股东，而我们出售的房屋一般具有较低的税基。因此，你知道，我们正在引发一种体面的税收收益认可。我认为真正的州长是我们续签了大约80%的租约。因此，在任何特定时间点可供出售的房屋数量只是我们拥有的房屋的一小部分。好消息是，正如达拉斯提到的，我们在向最终用户市场销售房屋方面拥有丰富的经验。我认为我们真的很擅长这一点。在市场条件允许的范围内，我们将继续倾斜。我认为从性格角度来看，我们领先于我们的预期这一事实就证明了这一点。这使我们能够向前推进，并像股票回购一样积极进取。

操作者

下一个问题来自格林街的约翰·帕夫洛夫斯基（John Pawlowski）。您的线路已开通。

John Pawlowski（股票分析师）

嘿，谢谢。近几个月处置的后续情况。显然我们可以看到您正在出售哪些市场。但好奇的是，在特定市场内，处置是否倾向于您认为的较低上限利率资产，或者是否更倾向于可能具有更高资本支出和/或较低的远期增长的较高上限利率资产？

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

是的，我认为当你看到我们在市场上处置资产的地方时，我的意思是，我们有一份我们预先确定要出售的房屋清单，坦率地说，这是多种因素的结合，约翰。因此，我们会关注很多不同的事情。其中一些房屋位于我们不想长期存在的子市场，有些是高资本支出住宅，等等。你知道，当你看看，你知道，我们看待处置上限率的方式时，它大致处于4%的较低水平。如果你对这些房屋的收入进行年化，你知道，你可以看到，今年迄今为止，大约40%来自佛罗里达州，25%来自加利福尼亚州。但你知道，这实际上取决于哪些房屋空置。我们已经提前知道哪些房屋已确定出售，但我们实际上依赖于知道这些房屋何时出售。所以看，这是，你知道，一般来说，我们销售质量较低的房屋的结合。你知道，我们不会销售我们投资组合中质量最高的房屋。但同样，从资产管理和资本配置来看，我们已经预先确定了那些不是我们长期持有的房屋。它在投资组合中处于底部百分比，当这些房屋空置并且我们看到出售机会时，我们将继续瞄准它们。

操作者

下一个问题来自Juan Sanabria与bmo的系列。您的线路已开通。

Tim Loepner（首席运营官）

这是罗宾·海伦代替胡安。我很好奇市场市场优惠如何影响四月份第一季度的新租赁，以及您预计租赁季剩余时间内优惠的趋势。罗宾，这是蒂姆。感谢您在这里提出的关于让步的问题。你知道，正如我们在花旗会议上分享的那样，我们今天实际上没有相同的商店优惠。我们通常不会在旺季使用优惠，而这只是我们倾向于在年底使用的东西。这是工具箱中的一个工具。我想补充的是，我们确实在租赁期间为租赁社区的建设提供了优惠，这是开发商在工具箱中使用的一个非常标准的工具，特别是考虑到当您构建产品时，您实际上是将人们转移到建筑区。因此，在这些方面提供让步是相当标准的。但同样，这不是同一家商店的投资组合。我们现在认为没有必要使用让步。目前，我们对这个租赁旺季的基本面感到满意。

操作者

下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的布拉德·亨恩（Brad Hegern）。您的线路已开通。

约翰·奥尔森（首席财务官）

是啊大家好，谢谢你们回答我关于指导的问题。我知道你通常不会改变它与第一季度的收益，但你也通常不会有这个非常大的回购数字，这显然是一个已知的数量在这一点上。因此，我想知道，我们是否应该将这一指导视为只是没有更新，没有纳入回购的好处，或者是否也有某种抵消？谢谢布拉德是约翰。你知道，当我们制定今年的预算时，我们确实预计会倾向并积极回购股票。我们确实比我认为我们预期的要快一点地度过了难关。但是，你知道，相对于指导，我想说这并没有带来巨大的物质利益。因此，我认为这是我们思考的一个因素，事实上还有很长的一年。过去几年，运营环境中的一些行为模式发生了变化。因此，我们只是想认识到这样一个事实：现在还处于年初。我们对我们所处的位置真的很满意。我想说，你知道，从大局来看，我们正处于我们预期的位置。你知道，我们的部署超出了预期。但就运营业绩而言，就收入增长、费用增长、NOI增长而言，你知道，我们非常密切地跟踪我们的内部数据。所以，你知道，我们将拭目以待，对我们所处的位置感觉良好。正如蒂姆所说，我们持谨慎乐观的态度，但目前没有看到任何会导致我们修改指导意见的情况。

操作者

下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。您的线路已开通。

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

嗨谢谢.这是艾米。我和迈克尔在一起。我很好奇，鉴于《住房之路法案》中SFR的一些不确定性，您是否看到对第三方管理平台或开发融资机会的需求发生任何变化？嗨问得好一般来说，您知道，我们会收到有关管理机会的询问。就像我们过去所说的，你知道，我们对何时、如何和谁在我们想要如何运营方面都有高度选择性，因为我们真的只是想运行我们的运营剧本，一般来说，作为经验法则，你知道，话虽如此，会有一些噪音来自正在进行的一些立法讨论，它肯定会创造一些机会。我认为现在判断或试图在机会设置方面设置障碍还为时过早。我只想说的是，这里的团队既有我们自己的投资组合指标，而且我认为希望从我们的客户看到的情况来看，最终能够实现真正一致的运营。我认为这可能使斯科特和团队能够追求或寻找一些其他机会。

操作者

下一个问题来自花旗银行的埃里克·沃尔夫（Eric Wolf）。您的线路已开通。

Eric Wolf（股票分析师）

嘿，也许我在之前的答案中错过了这一点，但你知道，现在你的入住率处于97%以上的非常强劲的水平，我想，你是开始对新租赁采取更积极的态度，还是只是考虑到你的经验，你知道，过去几年的文件，你只是想在第三季度保持保护它吗？只是想知道，较高的入住人数是否会改变您的定价策略。

Tim Loepner（首席运营官）

嘿，埃里克，好问题。这是蒂姆。听着，你知道，在入住期间，你知道，我们说我们四月份的数字是971。我们并不知道它到底会走向何方。正如我前面提到的那样，我们预计，随着第二季度末的旺季，入住率将呈上升趋势。在迁入、迁出季节后，这一比例往往会下降。你知道，我们根据市场承受的价格来定价。我们不断关注供应和需求。因此，你知道，我们对新租金和更新租金增长方面的良好数据持谨慎乐观态度。但同样，目前预测这个数字还为时过早。Eric.

操作者

下一个问题来自Rich High Tower与巴克莱银行的业务。您的线路已开通。

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

嘿，早上好，伙计们。感谢您在这里回答问题。所以我知道上个季度你提到了，你知道，在你们的谈话中，我猜是针对达拉斯的，你知道，与政策制定者等等。你知道，你对会谈表达了一定程度的乐观态度。显然，从那时起，我认为单一家庭行业的新闻流总体上是更好的，而不是更糟。但也许只是向我们通报有关这些对话的语气和基调，也许还有一些实质内容。你知道，人们似乎明白了吗？你知道，目前立法中的一些有问题的内容已经公开，你知道，只是帮助我们了解我们的处境。是的，很高兴，你知道，在这一点上尽我所能提供一些颜色。听着，这是一个。就宣传工作而言，这是一个非常活跃的季度，而且我们显然与一些同行一起站在前线，在国会山花费了大量时间。正如我在开场白中分享的那样，坦率地说，我认为到目前为止，这个过程已经产生了两三件事。我认为首先是。我认为政策制定者和媒体对该行业现在所做的事情有了更好的了解，而不是过去10年来关于该行业的一些禁忌。我认为这是一个。作为一个令人难以置信的净积极因素。我认为报道是公平的。我认为人们正在指出这样一个事实：邀请之家（Invitation Homes），我们的一些同行正在增加大量新的供应并创造人们想要的服务。那是第一站。我只是认为市场上对我们是谁以及我们做什么有更好的理解。我想说的第二点是，我们在华盛顿特区两党进行的合作对话数量给我留下了深刻的印象，我还想分享的是，我们与政府、财政部和民选官员进行了非常好的对话，他们正在试图解决其中一些住房供应问题。我确实相信这是认真的，人们正在努力解决这样一个事实：我们知道我们需要市场上更多的住房供应。话虽如此，对话是动态的。我认为人们明白，你想要创建为资本提供清晰度的监管框架。我认为在过去的90天里，情况有点不明朗，产生了一些噪音，我认为每个人都对此表示赞赏。就你的观点而言，我们不想做阻碍住房供应的事情，听起来像是目前的一些条款。按照目前的起草形式，你知道，正在进行审查和思考，看看是否可以进行有效的我所说的改变或修改，也许是为了尝试将其置于一个更安全的地方，为我们的居民的资本和提供这些服务的机会。这就引出了我的最后一点，那就是，你知道，租房的人是选民和他们的居民，他们很重要。我认为这一信息引起了很好的共鸣。在山上，你知道，我们这个国家有4700万家庭租赁一些东西，这些家庭也应该有相关的权利。所以我认为这不是一个简单的解决方案。我认为，每当住房法案和起草时，双方都会进行大量工作。我们试图尽可能保持合作。与每个人一起经历这个过程。我们希望被视为住房领域的富有成效的合作伙伴。这就是我们作为一个行业所采取的方法。虽然立法从来都不是完美的，但我认为这里的目标是随着时间的推移，它会落在正确的地方，以便每个人都可以拥有清晰度、居民资本，最重要的是，房地产市场，以便他们能够继续发展并创造新的供应。

操作者

下一个问题来自摩根士丹利的亚当·克莱默（Adam Kramer）。您的线路已开通。

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

嘿，感谢您抽出时间和达拉斯，非常感谢那里的所有评论。类似于上的更新。在立法方面，也许只是借用这一点，因为你知道，把它带回到邀请企业。我认为，特别是在重建方面，你知道，你如何考虑政策方面的一系列结果以及这对业务的不同部分意味着什么，我想既从内部增长，又从外部增长和资源法案的角度。是啊所以听着，有几件事。一个是，用高尔夫类比来说，从这里到洞之间有很多把握来知道这件事最终落在哪里。我想非常清楚这一点。我们通常都是玻璃半满的人，我们总是在努力思考如何利用我们所拥有的东西。我甚至想说，根据目前形式的法案，我认为斯科特和我都感到满意，约翰也是如此，有很多方法可以将新的住房供应带到市场。所以它并不完美，我们希望它得到修复，但现实是我们认为我们可以在框架内运作，我认为它相关

Scott McLaughlin（投资者关系高级副总裁）

重新修建，把账单放在一边你知道，我们的目标是在我们已经并将继续保持的所有战略伙伴关系中，作为房屋建筑商变得越来越聪明，但在某个时候，我们也能够控制自己的命运。它可以有各种形状和大小。斯科特正在寻找很多非常有趣的机会，实时。我认为我们之前关于如何在这种环境下分配资本的评论中仍然很重要。所以，你知道，发展机会可能并不是一直都是最高、最好的利用。但当我们寻找其中一些机会时，肯定有些事情开始变得越来越明显。然后你如何设计这些社区，它们的标准，它们是联排别墅吗？你知道，你如何确保你在未来存在或不存在的任何潜在框架内运营？所以也许我把它交给你。斯科特，也许只是谈谈斯科特，给我们现在看到的、你学到了什么、我们的学到了什么。Resi建造交易的早期阶段。是的，谢谢，达拉斯。你知道，距离我们完成对Resibuilded的收购已经三个月了。我们对他们的平台整合到Invitation Homes中感到非常高兴。Rezibuild正在执行我们在收购中接管的现有中游客户合同。我们继续积累合作伙伴，以应对未来的建设机会。显然，一些项目已被搁置，直到我们进一步澄清华盛顿的立法。但归根结底，我们正在评估新的机会。我们正在慢慢来。正如我们最初在收购时所说，我们希望发展业务的费用建设方面。我们希望发展业务，为我们的合资伙伴并最终为我们自己建立基础。所以游戏计划没有任何变化。

操作者

下一个问题来自巴克霍尔·霍恩（Buckhole Horn）与雷蒙德·詹姆斯（Raymond James）的系列。您的线路已开通。

巴克霍尔号角

好吧，谢谢大家。我的问题已经被提出并回答了。我很感激

操作者

下一个问题来自杰西莱特曼与泽尔曼和联营公司。您的线路已开通。

Scott McLaughlin（投资者关系高级副总裁）

嘿，谢谢你回答这个问题。斯科特的另一个。看起来该公司在本季度取消了一些远期购买协议，净取消了76项。因此，如果您能提供一些关于其背后的思维过程的色彩，我很乐意，因为如果有的话，总体行业基本面似乎与三个月前净增加约200人相比正在改善。因此，是否可以假设此次回调是由自那时以来逐渐增加的立法不确定性推动的。只是想听听您对此的看法。我的意思是，看，我们刚刚。谢谢，杰西。问得好我们一直在关注资本市场在资本配置策略方面看到的信号。您知道，作为提醒，我们在本季度披露，我们目前的Forward积压量为556件，即约2亿件。这低于2024年第二季度高峰期积压的近2700套房屋。杰西，让我们提醒一下，我们积压的这些房屋，这实际上是我们与房屋建筑商做出的前瞻承诺的末端，我们从2025年开始交付，我们将在未来几个季度内完成最终交付。因此，我们确实收回了收购和远期承诺。我们确实调整了部署。我们已经认识到了我们在资本成本和如何分配资本方面收到的信号。所以我认为这在很大程度上是由资本成本和我们从那里去的地方驱动的。因此，我认为我们，你知道，在这一点上对收购市场持谨慎态度，你知道，我们将看看我们从这里走到哪里。

操作者

下一个问题来自Jade Rahmani与kBW的线路。您的线路已开通。

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

嗨，谢谢。这是杰森关于杰德的部分。因此，在更高的延长期限利率环境和监管不确定性的情况下，您是否看到卖家的定价有任何变化？这是您引导的事情还是在监管方面观望？谢谢.嘿，这是达拉斯，我也会让斯科特插话。看，我的意思是，我们实际上看到转售市场的总体供应相当稳定。我们还没有看到上限利率有太大变化。我的意思是，您肯定在成品规格库存中看到了一些机会，其中可能有一些，您知道，称之为有趣的分散方法。但我认为，由于过去90天市场前景不明朗，我认为资本对于如何考虑一次性购买或类似的事情非常谨慎。话虽如此，请记住，一般来说，最终用户市场是非常受抵押贷款市场驱动的，特别是如果您位于郊区或三级异常值。正如我们之前在处置计划中谈到的那样，我们的填充投资组合中看到的这种情况较少。所以我们还没有看到太多看起来那么引人注目的东西。谢谢.

操作者

下一个问题来自格林街的约翰·帕洛夫斯基（John Pawlowski）。您的线路已开通。

约翰·奥尔森（首席财务官）

感谢您的跟进。约翰，你提到的一个关于费用的问题保险费用的趋势是有利的。随着2026年的到来，还有其他令人惊讶的积极或消极的项目吗？嘿约翰，谢谢你的问题。我想说还没有。你知道，关于保险。当我们引入指导时，你知道，我们正处于完成更新的风口浪尖。当时我们的预期是，财产更新会稍微有利，但对于一般责任、工人、公司、汽车等来说，更新会更加困难。我想说，前景方向是正确的，但最终我们能够在非房地产覆盖范围上做得稍微好一点。我们在昨晚发布的更新中点中阐述的原始中点之间的差异略低于200万美元。所以最终不会发生巨大的物质变化。你知道，正如我早些时候指出的那样，我认为今年这个阶段的事情非常接近我们预期的年初的发展。但我要强调的是，现在还为时过早，因此我们将继续像鹰一样关注开支。

操作者

我们的最后一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯（Michael Goldsmith）。您的线路已开通。

艾米

嗨，我是艾米。感谢您的跟进。随着过去几个季度的流动率略有上升，我们想知道您是否看到迁出原因发生了任何可能导致这种情况的变化，或者这是否只是新冠时代非常低的流动率水平的正常化。

Dallas Tanner（总裁兼首席执行官）

嗨，我是达拉斯和蒂姆，请随时添加任何评论。听着，去年我们有16%至17%的搬迁，并成为购房机会的一部分，我称之为过去四个季度非常稳定且有点低。我还想说，我们基本上看到25%的搬家与生活的某种转变有关，比如搬家事件、尝试新学校等。过去四个季度，这些数字一直保持着令人难以置信的一致。蒂姆，你想添加什么吗？我想你已经说了。好的，谢谢你的问题。我们的问答环节到此结束。现在我想把会议交给达拉斯·坦纳来做总结发言。我们要感谢所有人的支持。感谢您今天的电话。期待在即将举行的会议上见到人们。谢谢，

操作者

乘客们请今天的通话到此结束。感谢大家的加入。您现在可以断开连接。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。