ACRES Commercial Realty 2026年第一季度盈利电话会议：完整成绩单

ACRES Commercial Realty（纽约证券交易所代码：ACN）周四公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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通用汽车金融公司（General Motors Financial Company Inc.）报告称，房地产销售获得了330万美元的收益，这是其通过高质量贷款发放和战略资产管理来提高公允价值的持续战略的一部分。

该公司完成了第四笔CRE证券化Acres 2026 FL 4，这是一笔价值10亿美元的交易，杠杆率为86.5%（SOFR加1.68%），预计将提振下一季度的财务表现。

GAAP净亏损为100万美元，原因是新证券化加速期导致净利息收入减少，流动性为8700万美元。

Acres的内部化宣布了一项重大战略举措，旨在增强中型市场客户的资源并使管理层利益与股东保持一致，预计将于7月完成。

管理层强调，公司注重维持稳健的承保、积极主动的资产管理，并通过适度的杠杆和透明的管理实现行业领先的回报。

操作者

谢谢女士们先生们，大家好，欢迎参加Acres Commercial Realty Corp. 2026年第一季度财报电话会议。目前，所有参与者都处于只听模式。稍后我们将进行问答环节，并给出当时需要遵循的说明。如果会议期间有人需要帮助，请在您的按键电话上按星号键，然后按零键。提醒一下，这通电话会被录音我现在想介绍今天会议的主持人、运营副总裁Kyle Brengel。你可以开始了。

凯尔·布伦格尔（运营副总裁）

早上好，感谢您加入我们的电话。我想强调的是，我们已在我们的网站上发布了2026年第一季度的盈利演示。本演示文稿包含有关公司季度业绩的摘要和详细信息。在我们开始之前，我想提醒大家，这次电话会议期间做出的某些陈述并非基于历史信息，也可能构成前瞻性陈述。在本次电话会议中使用“相信”、“预期”、“期望”和类似表达方式旨在识别前瞻性陈述。尽管公司相信这些前瞻性陈述是基于合理假设，但此类陈述是基于管理层当前的预期和信念，并受到多种趋势、风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。该公司向SEC提交的报告中讨论了这些风险和不确定性，包括8-K、10-Q和10-K表格的报告，特别是10 K表格的风险因素部分。请听众不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅限于本文日期。公司没有义务更新任何这些前瞻性陈述。此外，本次电话会议可能会讨论某些非公认会计原则（GAAP）财务措施。我们对该信息的呈示并非旨在孤立地考虑或替代根据GAAP呈示的财务信息。非公认会计原则（GAAP）财务指标与根据公认会计原则编制的最具可比指标的一致性包含在上季度的盈利报告中。今天与我一起通话的有马克·福格尔（Mark Fogel），总裁兼首席执行官安德鲁·芬特雷斯（Andrew Fentress），以及阿克R首席财务官奥尔德林·布莱克威尔（Aldrin Blackwell）。我现在将把电话转给马克。

马克·福格尔（总裁兼首席执行官）

大家早上好，感谢大家加入我们的行列。今天，我将概述我们的贷款业务、房地产投资和投资组合的健康状况，而我们的首席财务官Eldrin Blackwell将讨论2026年第一季度的财务报表、流动性、状况、公允价值和经营业绩。当然，我们期待您在准备好的讲话结束时提出问题。自2020年收购ACN管理合同以来，我们一直在执行我们的战略，通过发放高质量贷款、积极管理投资组合、回购我们的股票和创造性地利用公司可用的税收资产来推动其账面价值。作为该战略的一部分，本季度我们出售了另一项房地产投资，并实现了330万美元的GAAP和经济活动股息（EAD）收益。此次出售，加上2024年出售的一栋办公楼以及我们在佛罗里达州的学生公寓项目和其他项目的开发和销售，是我们房地产投资战略的关键组成部分。房地产投资、股票回购和保留收益的收益使我们的净价值自2020年以来增加了66%，每股29.98美元，我们将销售收益重新部署到我们的贷款账簿中，产生高质量贷款，本季度结束了我们新的CRE证券化，Acres 2026-FL 4是一项价值10亿美元的CRE证券化，其杠杆率为SOFR的86.5%加1.68%，包括30个月的再投资期。我们在2026年第一季度完成了爬坡期投资，并将在第二季度看到该交易的完整运行利率收益。这是我们在房地产投资信托基金中完成的第四笔证券化交易。我们能够将GAAP杠杆从12月31日的2.8倍提高到3月31日的3.4倍，这是我们去年既定的目标，即提高投资组合杠杆和CRE贷款组合的规模。2026年第一季度，我们完成了4.956亿美元的新承诺，被贷款偿还和总计121笔的无资金承诺抵消，贷款组合净增加3.744亿美元。新发放贷款的加权平均利差为3.09%。截至3月31日，我们已将贷款组合增加到22亿美元的60项投资，目前利差为一个月期限SOFA利率的3.29%。我们现在有一半以上的投资组合位于沙发地板上，比例超过3%，尽管我们在基本利率下降的环境中获得了收益保护，但该投资组合总体上继续表现良好且一致的承保和积极主动的资产管理。截至3月31日，我们的加权平均风险评级为2.5，低于12月31日的2.7，评级为405的贷款数量为10，与第四季度末相比没有变化。我们的CRE贷款组合中评级为4或5的部分基于公司的经济利益，3月31日为14%，低于12月31日的17%。如前所述，我们很高兴地宣布，本季度我们出售了大费城地区的一项房地产投资，导致缺口和ead收益为330万美元。我们现在将让ACRS首席财务官Elvana Blackwell讨论第一季度的财务报表和经营业绩。

艾丽西娅·布莱克威尔

谢谢大家，大家早上好。第一季度可分配给普通股的GAAP净亏损为100万美元，合每股0.16美元。本季度GAAP净亏损包括930万美元的净利息收入，比上一季度减少140万美元。净利息收入减少主要是由于我们新的CRE证券化的加速期以及贷款偿还的费用确认减少所致。正如Mark指出的那样，我们将在第二季度看到全额投资的FL 4证券化对运行利率的影响。Gap本季度净亏损还包括我们的净房地产运营业绩净减少130万美元至净亏损120万美元，以及之前提到的费城地区土地出售的330万美元净收益。我们看到当前预期的CESL损失或CESL准备金减少了1，000，000美元或每股0.15美元，而第四季度CESL准备金减少了130万美元，这主要是由于本季度预计宏观经济因素的改善所推动的，该季度被公司贷款组合模型信用风险的增加所抵消。截至3月31日的信贷损失拨备总额为1，940万美元，占我们22亿美元的净资产贷款组合的0.88%或88个基点，完全由一般信贷准备金组成。Ead 2026年第一季度每股亏损0.02美元，而EAD第四季度每股亏损0.48美元。3月31日每股GAAP净价值为29.98美元，而12月31日每股GAAP净价值为30.01美元。截至3月31日，可用流动性为8700万美元，其中包括4800万美元的无限制现金和3800万美元的未授权资产预计可用融资。我们的GAAP债务与股权杠杆率从12月31日的2.8倍增加至3月31日的3.4倍，主要是由于2026年第一季度末国际化结束，该公司的净运营亏损结转为3，210万美元，即每股约4.89美元。就此，我将致电安德鲁·芬特雷斯发表闭幕词。

安德鲁·芬特雷斯（主席）

谢谢你，Ellens。我与Acres Commercial Realty的整个Acres团队和董事会成员一起，很高兴宣布这两家公司的内部化合并。组合的逻辑很简单。为了成为我们中型市场客户的最佳资源，成为最佳合作伙伴，我们必须提供创造性的解决方案、有竞争力的灵活资本和卓越的客户体验。如今，Acres提供了完整的烫发融资解决方案计划。随着我们继续发展这个价值约50亿美元的平台，我们的产品和服务只会进一步提高我们所有利益相关者的驱动价值。合并后，Acres员工和董事会成员将成为公司最大股东，拥有超过40%的股份。我们将与其他股东保持直接联系，并专注于信贷、客户和成本。随着时间我们希望提供一个行业领先的回报概况，定义为一致的高于市场的股息，同时采用适度的杠杆。在完全透明的情况下，管理将继续存在。所有的英亩业主和员工收到了100%的考虑，为这项交易的ACR股份的账面价值，标志着我们的信念，在长期的成功，该公司。虽然我们谦卑地认识到我们的市场面临的挑战，但Acres正在向前迈进并不断发展。我们喜欢每天的竞争，并期待在未来几年与你们每个人合作。除了第一季度的定期股东陈述外，我们还添加了一个简短的陈述，以帮助进一步解释交易的优点。两者都可以在我们的网站上找到。我们的开场白到此结束。我现在将回电给接线员询问问题。

操作者

谢谢如果您想问问题，请按键盘上的星号1。要随时离开队列，请按星号2。再说一次，这是提出问题的明星一号，我们将暂停片刻，让每个人都有机会加入队列。谢谢我们将回答Jones Trading的Matthew Erspel提出的第一个问题。您的线路已开通。

Matthew Erspel（股票分析师）

嘿，早上好伙计们。祝贺所有持续进展和内化公告。我想首先谈谈这个问题，只是它的时机，为什么现在，为什么你觉得这是一个好时机，然后，我猜经济影响，未来的经济影响，如果这得到批准的话。当然.因此，就时间轴而言，预计这显然将成为我们定于6月22日举行的年度股东大会上的一个项目。然后我们预计它将在此后不久关闭，最有可能是在7月份。至于为什么现在，听着，我们觉得有一个很好的市场机会。作为一家公司和一个团队，我们拥有积极的动力，我们认为两家公司的大致规模在我们发展轨迹的这个关键时刻这样做也是有意义的。然后关于经济影响，你知道，我们已经概述了很多内容，这些内容可供股东使用。但听着，笑点是，我们预计能够从我们的资产管理活动和今天存在的其他业务中推动与资产负债表相关的收入，这些收入将全部流动起来，并可以支付更高和不断增加的ead。明白了。这很有帮助。我很感激然后，就8700万流动性而言，你们是否认为你们已经接近完全投资了贷款组合规模？我们应该如何思考这一点以及未来的资本部署？是的，我想说今天我们会说我们已经全力投入。听着，战略的一部分是，你知道，尽我们所能，因为我们希望推动股息，使我们达到我们希望能够发行和增长的目标。明白了太棒了欣赏它的颜色。谢谢大家。谢谢

操作者

谢谢我们将继续关注公民资本市场的克里斯·穆勒（Chris Muller）。您的线路已开通。请继续。

Chris Muller（股票分析师）

嘿伙计们，感谢回答这个问题。所以很高兴看到合并和内部化的公告。我想一旦交易完成，合并后的公司会是什么样子？如果这是在甲板上，请道歉。我还没有机会经历这个。它看起来只是一个具有服务组合的更大的ACC，还是ACC的其他补充业务是否也将成为合并后公司的一部分？明白了，明白了。然后我看到你们在新闻稿中提到EAD支持共同股息。我们是否期望交易完成后能够快速实施股息，或者只是将所有内容整合在一起，然后您将在未来解决股息问题。明白了。非常公平。如果可以的话，这只是最后一个家政服务。你们对这笔交易有估计的预计账面价值吗？现在不是。明白了。好吧，我会寻找更多文件，这样我们就可以自己计算了。感谢你们今天回答问题。

操作者

太好了，谢谢。同样，如果您想问问题，请按电话键盘上的星号，然后按1。现在我们将与雷蒙德·詹姆斯一起讨论加布·波吉。您的线路已开通。

Gabe Poggi（股票分析师）

嘿，早上好。感谢您回答问题。随着内部化发生在账簿价值上，管理层与账簿一致，那么在你们发展业务的过程中，账簿价值是否是任何新型资本的妖怪？明白了。然后跟进，就像它涉及杠杆，然后杠杆到总资本，杠杆到共同资本。我知道你们有一个幻灯片，一种常见的棒球箱，可以放在你想拿到贷款簿的地方。对于普通人的总杠杆作用，您的舒适度在哪里？或者您真的在这种规模上考虑过这个问题吗？你只需将其视为总的可转让资本，显然包括媒体和非控股权益等。明白了。这很有帮助。谢谢

操作者

谢谢再次，那就是明星一号。如果您想问一个问题。等我们排队的时候。看来我们目前没有进一步的问题了。我很乐意给我们的主持人回电，征求任何结束语。

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