NNN REIT 2026年第一季度盈利电话会议：完整成绩单

早上好.感谢您参加NNN REIT 2026年第一季度财报电话会议。今天我与我们的首席财务官Vin Chao一起。NNN REIT纪律严明、高效且自筹资金的增长战略继续取得成果。我们成熟的长期运营平台和专注于充分增值收购的一致资本配置仍然是我们方法的核心。我们致力于长期价值创造，以纪律应对市场状况，并利用支持持久增长的机会。正如今天上午的新闻稿中详细介绍的那样，NNN REIT季度表现强劲。我们完成了15笔交易，包括41处房产，总投资为1.45亿美元，初始现金收益率为7.5。与此同时，我们保持了巨大的资产负债表灵活性，本季度末流动性总额为12亿美元，加权平均债务期限接近11年，行业领先。考虑到我们在今年剩余时间的一致业绩和可见性，我们将2026年AFFO每股指引提高至3.53至3.59。这一增长凸显了我们投资组合的实力和多年增长战略的有效性。在我开始运营之前，还有一件额外的物品。如果您尚未查看我们更新的投资者演示文稿，则该演示文稿已在本季度发布。我鼓励您访问该网站并查看一下。转向运营绩效我们在全美50个州拥有约3，700套独立单租户物业的投资组合继续表现良好。在本季度，我们续签了43份租约中的36份，与我们约85%的历史续签率和比之前水平高2%的租金保持一致。此外，我们还将七处房产出租给新租户，租金比之前水平高出约10%。这表明了我们资产的持续需求以及我们资产管理团队在高层执行的出色工作。我们的租户基础保持健康，没有重大信用问题。目前，入住率连续增长了30个基点，达到98.6个基点，目前高于我们的长期平均水平。这一改进反映了我们的租赁和处置团队的强大执行力，他们正在积极重新定位空置资产以最大化价值。在一些情况下，该团队已经获得了高质量的投资级租户，进一步提高了资产价值并贡献了增量价值创造。目前只剩下53个资产，并且积极的解决方案正在进行中。结合该投资组合的稳健整体表现，我们预计短期内入住率将继续呈上升趋势。在收购方面，正如我之前所说，我们投资了1.45亿美元，41处房产，现金上限利率为7.5。更重要的是，加权平均租期为19年，我们交易的售后回租性质继续提供增值风险调整回报长期可预测现金流。就市场状况而言，第一季度的上限率与最近几个季度基本一致。虽然我们在第二季度初看到了一些温和的压缩，但我们预计未来会相对稳定。一如既往，我们的平台旨在在许多宏观经济环境中有效运行。我们确实受益于稳定的利率背景，并且10年期利率仍然保持在相当范围内，这继续支持交易活动。2025年我们的交易量有所增加，并且今年上半年我们看到了大量的投资机会。本季度，我们出售了25处房产，其中包括16处空置资产，产生了3600万美元的重新部署收益。创收资产的处置主要是非核心资产，我们执行的收购上限利率低于约30个基点。正如我们之前讨论的那样，我们预计在2026年对资产销售采取更加积极主动的方法，以进一步优化投资组合质量 长期.如您所知，租户信贷涉及市场转变和消费者行为变化，这导致积极的投资组合管理对于维持高质量的持久现金流至关重要。我们的资产负债表仍然是该行业中最强大的之一。本季度末，我们仅从信贷额度中提取了8000万美元，并保持了加权资产债务到期日。正如我之前所说，快11年了。NNN REIT完全有能力为2026年收购管道的剩余部分提供资金并支持持续增长。凭借强大的管道、强大的财务状况和久经考验的领导力，我们对自己的前景充满信心。我们仍然致力于自筹资金模式、严格的资本配置并为股东提供可持续的长期价值。目标是实现中等个位数的收入增长，加上我们连续36年增加的股息。三个REIT之一。有了这一点，我将把电话交给本，以提供更多的细节，财务业绩和更新的指导。

谢谢史蒂夫。让我们从我们习惯的警告声明开始。在本次电话会议期间，我们将根据联邦证券法做出某些可能被视为前瞻性声明的声明。本公司的实际未来业绩可能与这些前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异，我们可能不会发布对这些前瞻性陈述的修订，以反映陈述后的变化。该公司向美国证券交易委员会提交的文件和今天上午的新闻稿中更详细地披露了可能导致实际结果与预期不同的因素和风险。今天上午的业绩显示，核心FFO为每股0.86美元，AFFO为每股0.87美元，与上年持平。正如今天财报第8页所披露的那样，本季度我们收取了739，000美元的租赁终止费，而一年前为820万美元，这代表了4美分的逆风，没有这一阻力，AFFO每股增长率为4.8%。业绩略高于我们的内部预测，上涨主要是由低于预期的坏账和净房地产支出推动的。坏账约占季度ABR的15个基点，好于我们75个基点的假设。我们第一季度的NOI利润率为95.9%，反映了我们三重净租赁结构的效率。G & A占总收入的百分比为5.9%，符合我们的预期，而我们的现金G和利润率为4.2%。由于我们强劲的收购活动，年化基本租金同比增长7%至9.35亿美元，而第一季度股息后的自由现金流约为5200万美元。关于我们的观察名单，正如史蒂夫提到的，我们目前没有跟踪投资组合中任何重大的短期信贷问题，我们乐观地认为我们的表现能够超过我们今年的坏账假设。尽管如此，我们仍然是积极主动的投资组合经理，并将继续寻找在未来潜在问题发生之前规避投资组合风险的方法，而不会导致不必要的稀释。本季度的处置包括一家AMC以及一家娱乐资产。我们的已占用处置只剩下三年的剩余租期，尽管所出售房产的风险降低且期限较短，但鉴于我们的资产成本较低，我们仍然能够通过销售产生超过6%的经济收益，这是我们风险控制的关键组成部分。本季度转向资本市场，我们全额提取了延期提取定期贷款的3亿美元。定期贷款利率已改为固定自动利率4.1%。我们还通过ATM机以每股略低于45美元的价格出售了约170万股普通股。我们没有结算任何远期股权，截至3月31日，我们的未来净收益预计为7400万美元。我们的下一个债务到期日是今年12月到期的3.5亿美元无担保票据。提醒您的是，我们有一个手风琴功能，使我们能够将现有的定期贷款扩大2亿美元，IG信用利差在伊朗冲突后短暂扩大后，最近重新触及历史低点。这为我们提供了多种选择，可以解决悬而未决的到期问题，并在杠杆中性的基础上为我们的投资计划提供资金。转移到资产负债表，我们的Baa 1评级的资产负债表仍然是一种竞争优势，为我们提供了为未来增长提供资金的灵活性，同时防范下行风险。截至本季度末，我们没有担保资产，可用流动性为12亿美元，只有1.6%的债务与浮动利率挂钩，包括未结算的远期股本形式的影响，净债务与EBITDA相比为5.6倍，与上季度持平。我们的债务期限仍然是净租赁空间中最高的，为10.5年，与我们10.1年的租赁期限非常匹配。4月15日，我们宣布推出60美分的四分之一rly股息同比增长3.4%，相当于有吸引力的5.7%年化股息收益率和保守的69% AFFO派息率。我将以更新的2026年展望的一些额外色彩来结束我的开场白。根据我们好于预期的第一季度业绩以及不断增长的投资机会，我们将每股AFFO和核心FFO指引的中点分别提高0.01美元至3.53美元至3.59美元和3.48美元至3.54美元的新区间。我们提高的每股AFFO指引的中点意味着同比增长从去年的2.7%加速至3.5%。我们收益发布第三页总结的项目指导保持不变，尽管我想强调的是，我们正在追踪净房地产费用的1400万至1500万美元范围的低端，并接近550万至6.5亿美元收购指导的高端。基于我们的短期管道可见性。预计自由现金流约为2.12亿美元，预计处置额为1.3亿美元，可用流动性为12亿美元，我们完全有能力为今年的收购计划提供资金。从信用损失的角度来看，我们将全年坏账假设从75个基点下调至60个基点，这反映了第一季度的表现出色。我们对今年剩余时间的假设保持不变。但正如我前面提到的那样，考虑到今年迄今的趋势，我们希望未来几个季度能够超越我们糟糕的DEB预测。这样，我就会把电话转回给凯利询问问题。凯利，

NNN REIT（NYSE：NNN）周四公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

此内容由Benzinga API提供支持。有关全面的财务数据和成绩单，请访问www.example.com。

访问www.example.com的完整电话

NNN REIT Inc报告2026年第一季度业绩强劲，完成了41处房产的15笔交易，总投资为1.45亿美元，初始现金收益率为7.5%。

该公司将2026年AFFO每股指引上调至3.53 - 3.59美元，理由是投资组合表现强劲和增长战略有效。

入住率增至98.6%，续租率为85%，租金比之前水平上涨2%。

NNN REIT Inc保持稳健的资产负债表，流动性为12亿美元，平均债务期限近11年。

收购渠道仍然强劲，该公司趋于今年5.5亿至6.5亿美元收购指引的高端。

管理层强调了积极主动的投资组合管理，目前观察名单上没有重大信用问题。

该公司预计，尽管存在小幅压缩，但上限利率仍将保持稳定，从而支持交易活动。

NNN REIT Inc继续其自筹资金、严格的资本配置策略，目标是实现中等个位数的盈利增长和股息增加。

操作者

大家好。欢迎来到NNN REIT Inc. 2026年第一季度盈利电话会议。目前，所有参与者均处于仅听模式，演讲结束后将开放供您提问和评论。现在我很高兴将发言权交给主持人史蒂夫·霍恩。地板是你的。

史蒂夫·霍恩（主持人）

Ben

凯利

你能听到我说话吗？是的，我们能听到你的声音，凯利。好吧不好意思当然，现在可以提问了。如果您有任何问题或意见，请立即按手机上的星号1键。我们在提出您的问题时会问这个问题。如果使用免提电话收听，请拿起手机以提供最佳音质。请稍等，我们就问题进行民意调查。您的第一个问题来自富国银行的John Chielikowski。请提出您的问题。您的线路已上线。

John Chielikowski（股票分析师）

嗨，早上好。谢谢你回答我的问题，范。关于收购指南资金的开场白中的颜色非常有帮助。如果我想到您筹集的7400万美元增量和定期贷款，听起来您有能力远远高于此处的收购指南，并且您正在呈上升趋势。是什么让这个收购指南在一个问题上保持一致。

史蒂夫·霍恩（主持人）

嘿，约翰，史蒂夫，我来拿。我们有一个非常强大的管道和机会集，我们正在寻找目前。但你知道那句老话，你不想数他们，直到他们完成。我们正在积极地进行票据交易的谈判，但在谈判取得进展之前，还处于最后阶段。我们不想在这里超过我们的滑雪板。

范赵（首席财务官）

是的，但是约翰，你是对的，7500万或7400万股权确实给了我们一点额外的产能。因此，按照我们典型的60、40股股权债务组合，大约需要1.25亿个额外容量。

John Chielikowski（股票分析师）

很有帮助，谢谢。第二个只是信用损失指南。欣赏60个基点的更新颜色。什么是纯粹的保守主义，什么是你觉得自己有观点的东西？也许7- 11关于商店关闭的头条新闻将是这种情况的延伸。你和他们讨论过吗？该指南对您有任何影响吗？

范赵（首席财务官）

不，来自7 11，但我会让史蒂夫对此发表更多看法。但就信用损失假设而言，除了第一季度出现少量15个基点之外，我们预计不会发生嵌入性损失或其他情况。除此之外，我们确实没有任何已知的材料可以放入这个数字中。

史蒂夫·霍恩（主持人）

至于7- 11，我们从未做过生意。7-Eleven，他们收购了我们的许多大型区域运营商，我们逐年与这些运营商有业务往来。我们7- 11投资组合的平均成本基础约为220万美元。我们刚刚在2025年与7-Eleven进行了重大更新。而我们711的平均租期约为8年半。所以我们非常有信心。我们还没有进行任何讨论，或者我们的商店都不在关闭名单上。

John Chielikowski（股票分析师）

明白了。谢谢。

Jana Galan（股票分析师）

您的下一个问题来自美国银行的Jana Galan。请提出您的问题。您的线路已上线。

丹超越

早上我是丹，在瓦里亚纳。在最近的ATM发行之后，您能描述一下您当前的总体加权平均资本成本（WACC）和您今天的投资利差吗？

范赵（首席财务官）

是的，看，WACC，它确实每天都在变化。但我要说的是，如果你谈论的只是短期AFO收益率和债务数学，那么你可能在该领域处于6个高点，达到6.8，也许是6.75。

丹超越

然后对于我的下一个问题，上季度您预计上限利率将在第二季度和第三季度进一步压缩。这仍然是您的观点还是更高的利率环境和竞争减少？来吧

史蒂夫·霍恩（主持人）

不，不，我对上限利率的看法和以前一样。你知道，第一季度即将成为现实，我们的第一季度上限率与前几个季度一致，我们预计第二季度会有所压缩。我仍然希望，对于我看到的被定价的交易，然后我看到它们现在处于压缩水平，在较低的水平上，为了建模的目的，事情会发生变化。

丹超越

非常感谢

斯宾塞·格里姆彻（股票分析师）

您的下一个问题来自Green Street的Spencer Glimcher。请提出您的问题。您的线路已上线。谢谢您多次提到积极主动的投资组合管理，但您也指出您已经提到过。您的观察列表上没有任何活动。所以如果没有迫在眉睫的信用问题，你能分享一些色彩吗？向我们介绍您今天指导资产管理决策的依据。

范赵（首席财务官）

嘿，斯宾塞，很高兴收到你的消息。是的，我的意思是，我不会说我们没有观察名单。我们看了很多。我们总是监视租户。所以我们确实有一个观察名单。这就是一个很好的例子。AMC在我们的观察名单上。我们以前已经讨论过这个问题。我们在本季度售出了一辆，我认为我们对这个结果非常满意。考虑到AMC销售的性质，就本季度的净利润而言，我们仍然能够带来经济收益，而不是我们所占用房产的缺口收益。这就是我们正在关注的事情。因此，是的，在短期内，也就是今年的明年，我们没有看到任何我们认为值得提出的重大问题。这并不意味着我们没有我们认为可能是中长期的租户，而我们正在更仔细地关注这些租户。因此，我们将尽力解决其中一些问题。

史蒂夫·霍恩（主持人）

我再补充一点，当我们进行积极的投资组合管理时，不仅仅关注信贷。你有信用风险，总是信用变化，但更重要的是，你可能有房地产风险，以及在期末被续期的可能性。因此，我们正试图走在前面，展望未来几年，使投资组合成为一个更稳定的平台，因为事情确实会发生变化。

斯宾塞·格里姆彻（股票分析师）

谢谢你的颜色。然后你还提到，我认为你已经与本季度的七名新租户达成了一些协议。您能否分享这些租户从事哪些行业的详细信息？

史蒂夫·霍恩（主持人）

它主要是快餐店和便利店的结合。我想那里有一家洗车店。

斯宾塞·格里姆彻（股票分析师）

好的太好了谢谢

Smedes Rose（股票分析师）

您的下一个问题来自花旗的Smedes Rose。请提出您的问题。您的线路已上线。

Nick Kerr（股票分析师）

嗨，我是尼克·科尔今天早上为斯米德斯报道的节目。感谢您回答这个问题。所以我想第一个问题是，你是否从你的租户那里看到或听到了任何可能暗示消费者消费习惯发生变化的东西，也许是在餐厅或更多的体验型空间？

史蒂夫·霍恩（主持人）

我们的许多租户（61%）是公共租户，因此我们确实会收到这些信息，并且我们也与租户进行了私人对话。但没有什么，我想说这是一个广泛的要点。显然，某些餐馆租户的净表现比其他餐馆租户好，以至于消费者面临的持续压力超出了你的预期，给一些周期性更强的企业施压，但没有什么泡沫。这是一种有意义的广泛外卖，更具体地针对租户。

Nick Kerr（股票分析师）

明白了。这很有帮助。谢谢然后您提到您正在倾向于收购指导的高端。您能否提醒我们，从今天开始，您对管道的可见性是什么样的，或者管道有多长，然后如果您对全年剩余时间的季度收购量节奏有任何看法，那将是有用的。谢谢

史蒂夫·霍恩（主持人）

是的，你不能真的看它。我鼓励你看它的整体在一个年度的基础上，当你看数量，因为季度之间，它可能是非常不稳定的。但正如我在开场白中所说，我们的收购机会目前非常健康。正如VIN所提到的，我们目前正在向高端发展。如果一切都关闭了。

Nick Kerr（股票分析师）

明白了，谢谢。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

您的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请提出您的问题。您的线路已上线。

珍妮

嘿，早上好，我是瓦伦的珍妮。关于卖方回租的第一个问题。我认为你谈论了许多长期关系中的收购。只是好奇你当前的关系对话。考虑到当前的宏观环境等因素，是否有加速的薪资规格？

史蒂夫·霍恩（主持人）

是的，我认为这反映了我们的管道。我们在电话会议上已经多次讨论过，售后回租存在很大的机会。目前，今年的销量比2025年有所上升，而且2025年的销量确实创下了历史新高。但感觉有很多卖家正在使用售后回租来进行债务再融资、资产负债表管理。

珍妮

这很有帮助，谢谢。第二个是您能否确认Frisch ' s和Badcock的最新状态？都清理干净了吗？目前情况如何？

史蒂夫·霍恩（主持人）

因此，就目前的状况而言，我们所有的Badcock商店目前都已清点并清理完毕，我们已经恢复了近100家商店。所以状态真的很好。关于Badcock和Frisch ' s，我们已经准备好了。所有，你知道，所有的东西都在我们的53个空置资产中，我们目前正在处理所有资产，并且对这些资产有着巨大的兴趣，我预计今年我们会取得一些真正良好的积极成果。

范赵（首席财务官）

珍妮，他们是否考虑将入住率重新调整至比长期平均水平高出98.6人？我的意思是，并没有真正有很大的压力去解雇任何东西或尽快做任何事情。我认为我们目前处于有利的位置，所以我们可以更挑剔一点。更容易。

珍妮

你了谢谢

Alec Fagin（股票分析师）

您的下一个问题来自Baird的Alec Fagin。请提出您的问题。你的思想是活的。嘿，谢谢你回答我的问题。我想第一个问题是目前指导中假设的“收入”一词是什么？

范赵（首席财务官）

是的，所以Alex，我们本身不会给出租赁终止费指导。我们对此的评论是，我们认为今年将是正常化的一年，通常在300万到400万之间。再说一次，不是指导本身，因为再说一次，这些事情都是情节性的。如果对企业来说正确的做法是收取租赁终止费，因为我们可以解决未来的问题，并且可以在此基础上获得费用，我们就会这样做。所以我们不想设置人为的路标，但从历史上看，我认为300万到400万大约是我们的平均水平，也许比这个少一点。因此，我们预计今年将是更正常的一年。如果你看看我们在本季度的表现，你会发现它非常一致。

Alec Fagin（股票分析师）

明白了。对我来说，第二个问题是，目前是否有任何类别正在看到私人市场参与者的出价，您可以在资产出售中机会主义？从房地产或信贷的角度来看，情况并非如此，但只是看到高价呢？

范赵（首席财务官）

不，没有特定的细分市场和他们需要部署的资金数量，我不会，你知道，我的意思是，显然定价非常有吸引力。我们会做点什么。但不，目前我们正在寻求在市场上出售1.3亿资产，但私人资本市场没有对这些资产进行大规模竞购。

Alec Fagin（股票分析师）

明白了谢谢伙计们

Michael Goldsmith（股票分析师）

您的下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请提出您的问题。您的线路已上线。早上好.非常感谢您回答我的问题。之前碰过一点。当您谈论第一季度到第二季度的预期上限率压缩时，这只是广泛的压缩，还是在特定的资产类别中看到了这种程度的压缩？

史蒂夫·霍恩（主持人）

它很广泛。就我们的机会而言，正如您所知，您也知道，我们对我们的投资组合进行了大量挖掘。所以这是一种汽车服务，我们主要看到的便利店行业。是的，不是很多，你知道，最小的压缩量，你知道，大约15到25个基点。有时它只是任何具体的事情。你认为这就是驱动因素吗？我认为，正如我总是说的那样，现在是上半年，人们希望进行交易，这样竞争就会变得更加激烈，并愿意压缩价差。

Michael Goldsmith（股票分析师）

明白了。然后就具体类别而言，你提到你买了洗车店。您能谈谈您在该类别中的舒适度吗？然后我想你提到你在AMC卖了。您能否提供目前影院交易的上限费率？

史蒂夫·霍恩（主持人）

是的，不，我们不为个人提供上限利率。我的意思是，总体而言，我们的收购中的收入上限为30个基准。至于。不，我们没有买洗车店。我没说我买了洗车店。一家洗车运营商是我们重新租赁的七项资产之一。话虽如此，我对我们的洗车业务非常满意。我们自2005年以来一直在做这些事情。我们的基础非常低，而且多年来洗车服务很充足，NNN没有参加吃派比赛。

Michael Goldsmith（股票分析师）

非常感谢祝第二节好运。谢谢迈克尔。

操作者

如果您还有任何问题或意见，请按星号1进入队列。你的下一个问题来自约翰·马萨卡和B。莱利证券。请提出您的问题。您的线路已上线。

约翰·马萨卡（股票分析师）

早上好.也许谈到您可能在今年剩余时间内看到的上限利率压缩的主题，这是否会根据竞争环境的任何变化而改变？我想随着利率的波动以及某些其他资本来源的一些混乱，您是否看到其他房地产投资信托基金之外的竞争减少了？我想，如果你有其他房地产投资信托基金来填补这一空白，我只是有点好奇你的潜在合作伙伴的整体竞争环境是什么。

史蒂夫·霍恩（主持人）

是的，我的意思是，约翰，我从事这项工作的20多年来，这是一个竞争激烈的环境。只是名字来来去去，我们中有几个房地产投资信托基金已经存在了20多年，你知道私人资本一直参与其中。它们是非交易型房地产投资信托基金，现在金融机构一直在筹集资金并创建房地产投资信托基金。但不，它竞争很激烈。它总是如此。名字会改变。所以我不认为有更多的竞争是竞争。我认为人们现在只是想在上半年进行更多交易。

约翰·马萨卡（股票分析师）

今年迄今为止，您是否看到非房地产投资信托基金资本出现任何回调？

史蒂夫·霍恩（主持人）

考虑到环境的一些变化。大多数非房地产投资信托基金资本都在我们在大型工业领域不涉足的领域进行投资。因此他们可以一次性部署大量资金。他们不会在印第安纳州特雷豪特与特许经营商一起购买玉米卷带。

约翰·马萨卡（股票分析师）

好吧我知道您不想透露AMC资产出售的上限利率，但您能谈谈买家是谁吗？是另一位房东，是租户，是想要重新开发的人吗？但只是有点好奇这是否是真正的剧院与剧院的交易？

史蒂夫·霍恩（主持人）

有人希望重新开发该资产。

约翰·马萨卡（股票分析师）

好吧，我就这样了。非常感谢。

史蒂夫·霍恩（主持人）

谢谢，杰夫。

操作者

目前队列中没有其他问题。现在我想让史蒂夫·霍恩做闭幕词。

史蒂夫·霍恩（主持人）

再次感谢您加入我们的电话。NNN REIT未来的状况非常好。乐观我想，在接下来的几周里，我在NAREIT再次审视了你们中的许多人。谢谢.日安

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