完整成绩单：VICI Properties 2026年第一季度盈利电话会议

周四，VICI Properties（纽约证券交易所代码：VICI）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

访问https://edge.media-server.com/mmc/p/e2uqpa8q/

VICI Properties报告2026年第一季度活跃，新增资本承诺约12亿美元。这标志着连续第一个季度承诺超过10亿美元，其中包括为比佛利山庄一号项目提供的15亿美元夹层贷款。

该公司宣布收购四项加拿大房地产资产，并通过与Clarvest达成新的租赁协议扩大了租户名单。进入拉斯维加斯当地市场的价值11.6亿美元的Golden交易预计将很快完成。

财务方面，VICI Properties每股AFFO同比增长4.5%，股票数量仅增长1%，保持了强劲的资产负债表，流动性为31亿美元。AFFO 2026年指引已上调至26.65亿美元至26.95亿美元。

管理层强调对体验房地产的关注，强调了更喜欢体验而不是商品的长期趋势。公司愿意建立战略合作伙伴关系并探索多元化的资金来源。

整体情绪积极，管理层对公司的增长轨迹和体验房地产的战略投资表示有信心。

操作者

女士们先生们，你们好。感谢您的支持。欢迎参加The VICI Properties 2026年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者都处于仅听模式。请注意，此电话会议将于今天（2026年4月30日）录制。我现在把电话转给VICI Properties的总法律顾问Samantha Gallagher

萨曼莎·加拉格尔（总法律顾问）

谢谢萨曼莎，大家早上好。今天早上，您将听到约翰·佩恩（John Payne）介绍我们最近的投资和增长活动，并听到大卫·基斯克（David Keeske）介绍我们的财务业绩和更新的2026年盈利指引。首先，我要感谢VICI团队的成员持续的辛勤工作、他们对业务的贡献，包括他们围绕我们本季度宣布的交易活动所做的努力，对于我们的成功和为所有者创造价值的能力至关重要。今天，我想以简短的形式与大家分享我在最近的年度报告信中分享的想法。我首先要说的是，任何企业的领导者都应该对您从事什么行业的问题有一个明确而令人信服的答案？在VICI，对这个问题的高级回答是，我们的业务是采购、分配和管理投资于具有持久价值的体验房地产的资本。这可能是美国任何一家房地产投资信托基金或房地产投资管理公司提供的答案，除了一个词，体验。目前标准普尔500指数中的其他28只房地产投资信托基金在房地产前面都有自己独特的形容词，无论这些修饰词是物流、数据中心、办公室、住宅、住宿、零售、自助仓储等。我们的房地产类型可能有所不同，但我们都在努力应对关键的房地产投资属性的相关性和投资范围的另一端，即过时。房地产与其预期最终用户的相关性越大，该房地产的收入和价值持续并潜在增长的可能性就越大。房产的相关性最终取决于将房地产用于其预期目的的人，因此我相信房地产投资见解最终是文化见解。为了评估房地产的当前以及未来的相关性和价值，需要对人们将如何生活、工作、娱乐、治愈、聚集、创造和以其他方式表现出现在和整个投资期限的生活体验进行见解和预测。正如我刚才在VICI上指出的那样，我们从战略上和组织上致力于投资体验式房地产，这一承诺植根于我们在成立公司的头八年里围绕体验经济发展的见解和预测。支出趋势支持我们的论点。根据万事达卡的数据，2019年至2023年期间，新冠疫情导致商品购买激增，但全球体验支出仍增长了65%，而同期物品支出仅增长了12%。超过5比1的增长率有利于体验。这种势头在后新冠疫情繁荣之后一直持续存在。TD Cowan 2026年1月的体验经济报告显示，2023年至2025年，游戏、住宿、体育、航空旅行和其他休闲相关支出等体验相关服务的年均增长率为5.2%，而同期个人消费支出总额或个人消费支出平均年增长率为2.9%。这种趋势在多个经济周期、人口变化和技术创新中的持久性和持续性支持了这样的论点：对体验的偏好不是暂时的，而是意味着更深层次和持久的长期变化。在VICI，我们平衡了世俗关注与对此时此地在任何特定时间发生的事情的敏锐关注。我们VICI相信，我们有责任管理我们的关系和影响的三个关键维度。世俗趋势影响周期性趋势影响、VICI独特的独特影响。让我以相反的顺序来处理这些影响的各个维度。我所说的特殊影响是指VICI独特的发展，源于我们特定的业务条件。这些问题或情况通常没有长期或周期性 超出我们管理控制的原因。这些是我们可以而且必须通过自己的管理行动来解决的问题。我所说的周期性趋势影响是指我们经济和社会的周期性发展和趋势。这些波动可能超出了我们或任何管理团队的控制范围。但AVICIi的业务模式，即我们作为净租赁REIT的收入来源，通常不受重大周期性波动的影响。我们还努力投资周期性低于平均水平的企业和行业，以降低周期性风险。正如我上面指出的那样，我所说的世俗趋势影响是指人们的生活、工作、娱乐、治愈、收集、创造和其他表现方式发生的物质和有影响力的变化。表现出生活的体验。与周期趋势一样，我们的管理层。好吧，抱歉，让我重新开始。与周期趋势一样，长期变化超出了我们管理层的控制范围。但在我们控制范围内的是识别、理解和准备这些变化，从而制定和执行应对措施，使我们能够利用积极的发展并管理体验经济及其周边地区潜在负面发展的风险。作为大规模长期房地产的投资者，我们努力正确对待长期问题。如果你误解了长期趋势，作为房地产投资者，就很难克服负面长期影响的价值侵蚀影响。如果您正确把握了长期趋势，您就有更强的管理能力来抓住机遇并管理周期性和特殊性的发展。两周前，VICI高管团队来到拉斯维加斯，我们在每个角落都目睹了体验的世俗力量。世俗是长期的。获得长期权利代表着长期竞争优势。这样，我就把它交给约翰。谢谢艾德。

大家早上好。VICI第一季度表现活跃，新增资本承诺约为12亿美元。过去两个季度。2025年第四季度和2026年第一季度是VICI在公司历史上连续第一个季度宣布超过10亿美元的新资本承诺。本季度，我们宣布扩大与Kane和Eldredge Industries的长期战略关系，提供15亿美元的夹层贷款，作为比佛利山庄一号开发项目建设融资的一部分。夹层贷款代表着我们之前宣布的4.5亿美元投资之外的10.5亿美元增量承诺。该开发项目于2024年开工建设，垂直工程于2025年秋季开始，分阶段交付计划于2028年开始。VICI本季度还开展了国际博彩房地产活动。VICI宣布以1.44亿美元收购位于加拿大艾伯塔省的四项房地产资产，上限税率为8%，与Pure Casino Entertainment即将对Game Host进行私人收购有关。这笔交易象征着VICI有能力帮助我们的现有租户通过房地产货币化来执行增长战略。在过去几年与IGN和Pure合作后，我们赞赏他们运营和发展非常有效的游戏平台的能力。季度结束后，我们与Clarvest签订了一份新的租赁协议，以完成Clarvest从米高梅收购俄亥俄州Northfield公园的交易。此次交易增加了VICI的第14个租户，进一步多元化了我们的租户名册，这一直是自VICI成立以来的核心投资组合管理目标，并且VICI收取的总租金没有变化。上周我们还宣布，所有博彩监管机构和股东的批准均已获得之前宣布的11.6亿美元黄金交易。我们预计此次收购将于今天完成。此次交易反映了VICI战略进入拉斯维加斯当地市场的房地产所有权，该市场拥有根深蒂固的忠诚客户群和有吸引力的人口顺风。这凸显了我们有能力将关系建立努力转化为建设性增长，以便我们的股东继续遵循拉斯维加斯运营商本周的报告，第一季度的情况有所改善。本季度与会议相关的活动强劲，3月份有约140，000名Con Agown Expo参加者，运营商正在继续解决价值认知问题，米高梅和凯撒汽车提供迎合价值导向消费者的促销优惠。有很多需求驱动因素，特别是职业体育和娱乐领域，这些因素继续使拉斯维加斯吸引了广泛的消费者。在可预见的未来，A ' s体育场的建设已经开始，NBA已投票决定在拉斯维加斯拥有特许经营权，几周前，一年一度的春季WWE赛事吸引了超过10万名参加者来到这座城市。此外，我们的租户继续大力投资我们在该地带拥有的资产，从米高梅大酒店耗资3亿美元的房间改造到凯撒宫殿前的Omnia Day Club开发项目，再到幻影酒店的翻新和绝对令人难以置信的硬石吉他塔的建设。我们承认游戏领域存在的新变化，从iGaming的影响力不断扩大，到不断增长但基本上不受监管的预测市场，再到在线体育博彩的稳定。但我们确实相信，由正确的运营商运营的正确市场中的实体游戏资产将保留粘性消费者基础并继续表现良好。与此同时，我们将继续实施更广泛的长期战略，包括多元化租户基础、继续投资其他体验房地产、并管理一个将受益于埃德在开场白中提到的长期趋势的投资组合。现在我将把电话转给大卫，他将讨论我们的财务业绩和指导。大卫感谢约翰。

谢谢接线员，早上好。每个人都应该可以访问公司2026年第一季度的盈利发布和补充信息。该发布和补充信息可在VICI房地产网站www.viciprotties.com的投资者部分找到。我们今天的一些评论将是联邦证券法含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述通常通过使用“将”、“相信”、“期望”、“应该”、“指导”、“意图”、“展望项目”或其他类似短语等词语来识别，这些陈述存在许多风险和不确定性，可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异。因此，您在解释和依赖它们时应该谨慎。我建议您参阅公司向SEC提交的文件，以更详细地讨论可能影响未来经营业绩和财务状况的风险。在电话会议期间，我们将讨论某些非GAAP指标，我们认为这些指标有助于评估公司的运营业绩。这些措施不应被孤立地考虑，也不应替代我们根据GAAP编制的财务业绩。这些指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在我们的网站上查看，包括我们的2026年第一季度财报、补充信息和我们提交给SEC的文件。有关本次电话会议中讨论的某些租户和/或交易对手方的非GAAP措施的更多信息，请参阅各自公司的公开文件。与SEC。今天主持电话会议的有Ed Patoniak、首席执行官John Payne、总裁兼首席运营官David Keeske、首席财务官Gabe Wasserman、业务发展董事总经理Jeremy Waxman和BECT首席会计官William McClosky资本市场高级副总裁。艾德和团队将发表一些开场白，然后我们将开始提问。说完，我就把电话转给艾德。

Ed Patoniak（首席执行官）

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

David Keeske（首席财务官）

我想从一些我认为最能反映vici业务在第一季度的设计目标的数字开始，我们的每股AFFO同比增长了4.5%，而我们的股票数量仅增加了大约1%。这种可持续、高效的增长之所以成为可能，是因为我们的业务每年产生约6.5亿美元的自由现金流，而且我们能够将这些自由现金流部署到增量投资中，而不必稀释我们的股东。此外，VICHE的AFFL支付率约为75%。我们专注于保持继续增长股息的能力，自2018年上市以来，我们每年都这样做，实现同行领先的8年股息增长复合年增长率为7%，并打算继续保护股息的神圣性，因为我们努力继续有机和外部发展业务。VICI的增长得到了强劲的资产负债表的支持。我们的总债务为171亿美元，净债务与年化第一季度调整后EBITDA之比大约是我们目标杠杆范围5至5.5倍低端的五倍。根据对冲活动进行调整，我们的加权平均利率为4.46%，截至2026年3月31日，加权平均利率为5.7年。我们的流动性总额约为31亿美元，其中包括约4.8亿美元的现金和现金等值物、2.42亿美元的备用收益估计以及24亿美元的循环信贷安排可用收益。我想指出的是，在季度结束后，我们结算了所有剩余的未偿远期股权，为黄金交易提供部分资金，正如约翰提到的那样，该交易将于今天结束。关于指引，我们将以绝对美元和每股为单位提高2026年的affo指引。截至2026年12月31日的年度AFFO预计在26.65亿至26.95亿之间，即每股稀释普通股2.44至2.47美元之间。请注意，我们的指南不包括任何未宣布预期结束日期的待决收购、未来可能的收购或处置以及相关资本市场活动或与该运营商的其他非经常性交易或项目对经营业绩的影响。请打开提问热线。

操作者

谢谢为了提醒提问，请按手机上的星号一一键，等待您的姓名公布。要撤回您的问题，请再次按星号11。请限制自己一个问题和一个后续行动。提问时间。我们的第一个问题来自Truist的Barry Jonas。您可以继续。

巴里·乔纳斯（股票分析师）

嘿伙计们，早上好。感谢您回答我的问题。你的贷款又在增加了。我很好奇你是如何看待与传统售后回租相比的正确组合的。谢谢

David Keeske（首席财务官）

是的，巴里，这是我们工具包中的一个战略工具，可以发展长期关系，正如你所知，其中一些直接通往房地产所有权的工具和其他工具有能力了解我们希望随着时间的推移拥有房地产的行业。我们对尺寸的位置感觉很好。你知道，现在我们的总资产百分比处于很高的个位数，我们非常注意到这些贷款会随着时间的推移而得到偿还。但我们已经与这些企业的赞助商、运营商和所有者建立了非常良好的关系，未来可能有机会将这些收益部署到房地产或未来的增量信贷机会。

巴里·乔纳斯（股票分析师）

谢谢大卫，这真的很有帮助。然后只是为了跟进，我只是笼统地询问了管道现在是什么样子，以及您是否可以谈谈如何

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

游戏和非游戏之间的混合正在寻找，这会很有帮助。嘿巴里，早上好。与过去几个季度没有太大不同，我们继续在咖啡方面花费了相当多的时间。显然，我们在过去的几个季度宣布了与一些新租户的一些交易，我们对此感到非常兴奋。不仅是我们与他们达成的协议，而且是我们未来是否有可能增长。因此，我们将继续寻找赌场领域的机会。我们还在与您谈论过的相同类别上花费时间，无论是独特的景点、大学和专业体育以及周边开发项目、高尔夫和朝圣度假村，以及独特的机会。我们花一些时间与现有租户在一起的另一件事是，我们可以继续与他们一起更大规模地建设现有物业的新设施吗？所以我想此时所有三大支柱都处于活跃状态。我无法告诉你我花时间的一个百分比，但我想说我们花时间的这三个地方都在。完美。

巴里·乔纳斯（股票分析师）

太感谢了

操作者

谢谢我们的下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯。您可以继续。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

大家好也许只是对最后一点的跟进。您提到现有房产的新设施是您的机会之一。我知道，当你们最初宣布与全国合作伙伴房地产增长基金机会时，就像两年前一样，有潜在的3亿美元增量资金，我觉得我们已经有一段时间没有谈论过这个问题了。那么，这种不发生的情况是否有可能发生，或者我们可以期待什么？

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

凯特琳，我再来一杯插话。很高兴今天收到您的来信。它仍有可能发生。如果有人在过去的几年里步行到威尼斯人，你可以看到该团队所做的转变，你知道，帕特里克·尼科尔斯和罗布·里默以及所有每天在该资产众所周知的四面墙内非常努力工作的人们，他们在那里投入新资产、改造房间、更新会议空间，并最初使用了我们的4亿美元资本。我们正在就他们未来的资本计划以及他们可能继续为该资产增加哪些内容以继续扩大那里的收入基础进行持续对话。我们可能还会继续谈论租户的其他机会。我们只是不准备今天谈论这个。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

好吧，所以考虑到威尼斯的情况，听起来就像在接下来的六个月左右的时间里观望，看看这是否会成为现实。

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

是的，我认为这是正确的，凯特琳。看，我们的资本是灵活的，而且有一个外部日期，但如果他们想走得更长，我们愿意走得更长。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

是的，有道理。好吧然后在收益发布会上，它提到你们签订了远期利率掉期，我想我有点惊讶，因为你们没有那么多浮动利率债务。所以我想知道，如果你可以通过思考那里，在什么情况下，你希望使用它？

David Keeske（首席财务官）

你说得对凯勒除了左轮手枪，我们没有任何浮动利率债务。但这些都是远期利率互换，在我们即将到来的再融资之前开始进入利率对冲投资组合，我们将在今年9月和12月到期，然后转向2027年2月。所以在利率市场上，你可以做远期掉期或国债锁定。我们已经开始建立远期启动掉期投资组合，以锁定基本利率。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

明白了。谢谢。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自花旗集团的Smedes Rose。您可以继续。

尼克·约瑟夫（股票分析师）

谢谢.我是尼克·约瑟夫，斯梅兹。很好奇，鉴于宏观前景相对不稳定，您从租户那里获得了哪些关于潜在需求趋势的反馈。

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

是的，好吧，我们看到我们的许多租户在公开市场宣布了消费者及其业绩，你可以看到，在他们的业绩中，显然区域市场表现稳定，这是我最好的描述方式。拉斯维加斯正在经历一个转型。你可以看到他们已经摆脱了一些缓慢的局面。他们正在调整业务模式，您已经从我们那里听到了八年多的消息。这些都是世界上最好的运营商。他们知道如何相应地调整自己的业务，而且他们现在正在这样做。未来几年拉斯维加斯新景点的到来，他们也会受到影响，这一直使该市场受益。因此，随着新资产的开放，随着新产品的开放，试验将会开放。因此，他们将继续与之合作。他们可以在区域市场上比在拉斯维加斯市场更快地为其业务定价。但从结果可以看出，还是相当不错的。

尼克·约瑟夫（股票分析师）

然后希望您能提供有关凯撒地区租赁的最新信息，以及这些资产目前的表现如何。显然有一些关于凯撒的媒体报道。如果那里进行私有化会有什么潜在影响吗？

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

是的，也许颠倒这些问题，凯撒还没有证实任何事情，因此谈论的一切都是谣言。作为基本做法，我们不对谣言发表评论。你知道，关于CSR的区域趋势。你显然看到了他们周二发布的结果。我们当然看到的是资本支出的好处。在过去的几年里，凯撒非常明智地投资了许多地区资产，特别是新奥尔良和现在的太浩湖等地方。我认为我们清楚地看到了，我相信市场也看到了，是资本支出的好处。我认为值得注意的是，如果你愿意的话，凯撒对其数据库进行了叙述性的重新强调，并且在周二的财报电话会议上谈到了其数据库对其数字战略的重要性。我认为关键是要记住，正如约翰比我更了解的那样，数据库的大部分内容是由凯撒中心辐射系统中的区域辐射生成的。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自Green Street的Chris Starling。您可以继续。

Chris Starling（股票分析师）

谢谢早上好.关于Cain Eldredge的关系，您能谈谈您对这种合作伙伴关系随着时间的推移的愿景吗？我发现与私人资本来源合作的想法对于推进您自己的增长计划来说很有趣，特别是如果您可能不愿意在不同时间点发行股权资本。

Ed Patoniak（首席执行官）

是啊很高兴和你交谈，克里斯。我们现在对凯恩和埃尔德雷奇的了解，我想大约是一年半左右，我们与他们合作了近两年，他们对世界和体验经济的愿景非常非常同步并与我们保持一致。坦率地说，我们真正重视凯恩和埃尔德雷奇的是他们在识别和抓住全球机会方面的动物精神能量。克里斯，他们显然是保险资本池在这个特定时刻和全球资本形成的这个特定阶段力量的一个例子。非常符合您的观点，您知道，我们相信，作为vici资本的负责任下水道者，我们需要不断监控全球资本形成的格局，并确定对我们的业务可能非常有价值的资本池。我们业务的增长、业务的持久性，无论资金来自哪里。我们当然不是第一个这样做的人。几十年来，你肯定已经看到像Prologis这样非常伟大的房地产投资信托基金正在追求这样的策略。我不会说我们一定会效仿这一策略，但我们肯定会寻求与伟大的合作伙伴一起成长，凯恩和埃尔德雷奇当然就是一个例子。

Chris Starling（股票分析师）

这是有帮助的想法。然后也许只是为了今天黄金交易结束而改变方向，您能谈谈该团队如何考虑发展业务吗？具体来说，我想知道是否有任何与新收购、对现有投资组合的再投资有关的事情，诸如此类的事情，您可以在短期内发挥作用？

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

是的，这是一个很好的问题，也是我们感到兴奋的事情之一，自从我们开始与黄金团队会面以来一直感到兴奋。显然，当我们宣布交易将于今天完成时，我们将开始这项工作。我的意思是交易今天结束。我们将在我们可以共同成长的领域开始这项工作。我确实知道那里的团队渴望继续寻找独特的机会，以实现他们的投资组合多元化。我们的资本可以在很多方面帮助他们。就您的观点而言，我们不仅在共同考虑收购新资产，而且我们的资本如何帮助他们在现有资产中添加可以吸引新消费者并增长其EBITDA的设施？我们已经就这些问题进行了初步谈判，现在交易已经完成，我们将继续谈判，以便在未来几个月和几年内真正完善这些问题。好问题。

Chris Starling（股票分析师）

我很感激抽出时间。谢谢

操作者

谢谢我们的下一个问题来自世邦魏理仕资本顾问的John Decade。您可以继续。

约翰·德伦（股票分析师）

感谢您回答我的问题。艾德，你刚刚谈到了有吸引力的资本池，我想是在股权意义上，也许是艾德或大卫，好奇你是否考虑过其他资本池或寻找债务资本国际融资来源。我注意到Pure Gaming交易在加拿大的融资。显然那里的基本利率有点低。您的一位租户进行了日元套利交易。他们显然在日本有一个米高梅项目。但好奇的是，是否有机会进行更具创造性的债务资本用途来降低总体资本成本。

David Keeske（首席财务官）

是啊约翰，很高兴收到你的消息。我希望你一切都好。是的。大卫，这是一个很好的问题，也是我们自成立以来一直在讨论的问题。回到VICI的开始，我们的房地产投资信托基金的资产负债表有点非常不自然，我们努力将资产负债表转变为更标准的，你知道，显然是投资级的资产负债表。在寻找未来某个时候我们一直在努力寻找替代形式的债务资本以及潜在的股权资本之前。您对我们最近在加拿大的收购非常了解，那里可能有机会发行债务。我们断断续续地研究了海外的情况，研究了各种融资市场和其他三重净租赁房地产投资信托基金，甚至其他房地产投资信托基金利用的，无论是欧元还是英镑计价。然后我们看看其他净租赁房地产投资信托基金最近做了什么。一些规模较大的房地产投资信托基金在获得私人资本方面。因此，正如埃德所说，成为一名优秀的资本管理者，为我们找到最有吸引力的资金池、合作伙伴和机会是我们每天努力的事情。

约翰·德伦（股票分析师）

谢谢，大卫。约翰，在你准备好的讲话中，你强调了过去几个季度投资活动的增加。我不确定你是想接受这个还是艾德，但你有什么东西可以归因于这种成功和活动的增加吗？这只是星星排列的那种吗？我知道这些交易，投资需要相当长的时间才能完成。但如果有任何变化的话，或者，你知道，你会如何评价过去几个季度获得一些资本发挥作用的能力。

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

是的，约翰，很好。很高兴收到你的来信。我认为一切都没有改变。我认为你在问题的开头描述得很好，其中一些更大的交易需要时间。当我们进行数十亿美元的交易、收购或信贷交易时，它们需要时间。我并不是说5000万美元的交易不需要时间，但我们需要认真评估这笔交易，它就会成功。当我们准备好执行时，时机就会确定。

Ed Patoniak（首席执行官）

约翰，我只想补充一点，我和我的同事们打了一个小赌注，尽管第一季度有所有活动，感谢你们认识到所有这些活动，但有人会用安静一词来描述这个季度，事实上有几个人这么做了。但我为自己没有生气而感到非常自豪。

约翰·德伦（股票分析师）

对的是的太好了我很感激。和你聊天总是很好的。感谢评论。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自瑞穗的Ravi Vadya。您可以继续。

Ravi Vadya（股票分析师）

早上好.希望你们一切顺利。我想询问更多有关凯撒地区租赁的信息。是否就租赁进行了积极的谈判或讨论，或者我们是否正在考虑最近的资本支出改进，以及我们是否会考虑其中一些资产。看起来他们有了一个良好的开端，并改善了Noi的房产水平。对于这些举措如何实施并随后改善那里的覆盖范围，我们是否处于观望模式？

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

因此，对于你问题的第一部分，拉维，我们不会也永远不会对与任何租户的此类讨论发表评论，然后我只重申我之前所说的，是的，资本支出回报方面的积极证据以及对Cser的重新关注由数据库支持的中心辐射系统的力量，其中大部分都是在区域层面上开发的，逐个实体地开发的。我可以补充一件事吗？因为我确实认为有时人们会评判你投入资本的地方。这是发展业务的唯一方法。这是一项时起时落的业务。正如Ed所描述的那样，它有时由数据库控制。业务可以采取什么样的方式，可以采取激励措施，了解消费者群体并以不同的方式瞄准他们，通常可以推动业务的发展。因此，资本绝对是业务的重要组成部分，但这并不意味着收入的驱动力。有忠诚、有服务、有执行力、有报价。当您考虑赌场业务等复杂业务时，了解这一点非常重要。这真的很有帮助。

Ravi Vadya（股票分析师）

这里还有一个。您能对世纪赌场的情况发表评论吗？他们似乎已经接受了一段时间的战略审查，但我认为这些资产的覆盖范围相当健康。您能讨论一下公司信用和该租约上强大的四面墙信用之间的脱节吗？谢谢

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

拉维你总结得很好。他们聘请了一家银行并宣布进行战略审查。资产层面覆盖率非常强。他们在资产层面有非常好的执行力。我们没有任何内部的棒球知识，也没有任何我们可以分享的关于这个过程中发生的事情的信息。我认为，如果你看看他们的杠杆率，你会发现它可能比其他一些公司高一点，但他们有几年的时间来处理资产负债表上的定期贷款。因此，您必须在更新时直接向他们提出这个问题。那里发生了什么？但我们对运营和每天在我们资产中上班的当地人员感觉良好。我们希望了解几年前我们在密苏里州资产中投入的房地产增长基金增量资本的结果。因此，我们花了很多时间了解这些资本以及它对这些企业的影响。谢谢谢谢

操作者

谢谢我们的下一个问题来自Capital One Securities的Daniel Guglielemo。您可以继续。

Daniel Guglielemo（股票分析师）

大家好感谢您回答我的问题。你们都有很多以某种方式与USCPI相关的租赁。您是否在任何特定月份真正查看了上午8：30的报告？因为明年它将产生巨大的影响。

Ed Patoniak（首席执行官）

是的，嗨，Dan，我是Ed。凯撒租赁，计量期为7月、8月、9月，每年11月1日重置。除此之外，我相信国家将在三月重置。因此，该测量期为一月。好吧所以是的，显然我们会遵循它，但这不是我们可以控制的。所以我们只需等到比分公布，然后我们就知道接下来会发生什么。

Daniel Guglielemo（股票分析师）

谢谢。谢谢你，丹。

David Keeske（首席财务官）

我唯一要补充的是，在你今天早上的笔记中，除了我们自动扶梯的基本费率之外，指南中没有任何假设。

Daniel Guglielemo（股票分析师）

说得好好的太好了谢谢然后你们都在纽约和大西洋城拥有一些房产。纽约市一家完整的商业赌场最近开业。你们或你们的游戏运营商合作伙伴是否正在考虑任何竞争压力？

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

任何颜色都会有帮助。嗯，这是一个很好的问题。最有可能现在就去找我们的租户。显然，以桌面游戏在纽约开业的度假村世界发生在两天前，但我确信秘密购物者是从我们的租户开始的。我们将继续监控这件事，我们的租户也将继续监控，我们将就此进行对话。这些客户来自哪里，半径是20英里、15英里还是50英里？随着时间的推移，他们会学到东西。但显然，随着任何新市场的开放，无论是纽约开始开放、弗吉尼亚州过去开放，还是内布拉斯加州前几年开放。我们的租户意识到了这一点，他们将继续相应地跟踪和调整他们的计划。而且他们也很棒。谢谢是的，不客气。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。您可以继续。

罗纳德·卡姆登

嘿，太好了。这只是我在开场评论中对体验式房地产的评论的第一篇文章。只是想想补充剂和一些你还没有完全进入的领域，无论是职业体育还是主题公园或类似的东西。只是任何关于您如何看待这个机会以及我们是否越来越接近或者是否仍在观望的更新评论？

约翰·佩恩（总裁兼首席运营官）

嗯，很难告诉你宣布交易的确切时间。我想告诉你的是，如果你一年前问我这个问题，与我今天所知道的相比，情况非常不同。我们的知识库、运动员，无论是大学和专业体育基础设施，无论是对这些场馆和新体育场或大学周围的发展的了解，它们是如何完成的，它们是如何发生的，我们的资本可以在哪里发挥作用，我们今天确实比一年前知道得多。当我可以告诉你我们将我们的资本投入使用时，或者如果我们将我们的资本投入使用时，我无法回答。但我可以告诉你的是，我们继续看到专业和大学田径运动的巨大机会，特别是在体育基础设施方面。太好了，这真的很有帮助。

罗纳德·卡姆登

然后如果我可以回到凯恩和埃尔德里奇，只是一种不具约束力的协议。你不经常看到这些不具约束力的协议等等。我想那里只是颜色多了一点。这是否只是一种信息，你知道正在发生合作伙伴关系，就像，你知道，为什么不做一些更具约束力的事情呢？

Ed Patoniak（首席执行官）

好吧，没有约束力就很难做任何事情。对未来会发生什么没有非常清楚的认识。将彼此束缚在三四年后我们可能共同做的事情上，似乎是非常不必要的，也是非常不明智的。我认为，对我们来说，最重要的不是关注一项协议是否具有约束力，而是观点一致、价值观一致，这可能是最重要的，并建立一种关系，就像我们通过比佛利山庄所做的那样，这种关系建立在信任和真正的愿望之上，了解彼此的需求以及我们如何最好地满足彼此的需求。

罗纳德·卡姆登

对我来说就是这样。谢谢。

操作者

谢谢我们的下一个问题来自巴克莱银行的Rich Hightower。您可以继续。

Rich Hightower（股票分析师）

早上好，伙计们。谢谢你把我挤在这里。我想，大卫，既然你在之前的回答中提到了这一点，我就假设这是一个公平的游戏。但我们还是回到VICI以某种形式寻求私人资本的想法上来。所以我假设您可能指的是房地产收入，我猜最近有多个公告。因此，如果我思考每种情况下的这些特定公告，它在某种程度上解决了双方交易对手的一个非常独特的问题，无论是房地产投资信托基金的明显资本成本，还是特定的资产组、交易流程的节奏、非常适合另一方的特定风险状况。那么，如果我将其视为一个模板，那么vici会是什么样子？这采取什么形式？与仅仅一个机构合作伙伴进入并以明显非常有吸引力的水平购买股票相比如何？

David Keeske（首席财务官）

是的，听着，里奇，我认为你对这个问题的介绍触及了我们思考的很多事情。其中之一。但退一步，我们最关心的是替代资本在哪里。显然，普罗吉斯在很多很多年前就通过他们的基金业务开始了这一计划。其他人也效仿了这一点。我并不是说我们要进入基金业务，而是我们观察并学习其他人在做什么。人们非常关注这种高等级资本解决方案或这些保险资本口袋。这是我们正在研究和学习的东西，看看它是否有用处，无论是现有资产还是未来潜在的收购。这是继续多元化的一种方式。对的我们希望房地产投资组合多元化，拥有多元化的资本来源库非常重要，以便随着时间的推移继续实现我们的增长野心。

Rich Hightower（股票分析师）

好吧，这确实有道理。我想也许可以跟进，如果我考虑到你们的常规交易流动能力，鉴于我们已经耗尽了远期资金，你们显然有其他形式的流动性。但请帮助我们实事求是地了解一下您当前的总收购能力（目前的资产负债表）。谢谢.

David Keeske（首席财务官）

是的，就像我们坐在我们的杠杆范围的低端，所以我们有增量债务能力。正如我在评论中提到的，我们有6.5亿美元的真正自由现金流。这是在每年的股息之后。目前该股的水平对我们来说并不那么有吸引力。但我们并不觉得我们没有袖手旁观。约翰和业务发展团队每天都在努力寻找机会。我们业务的独特之处在于，事情需要时间，而且正如您所看到的，它们又凹凸又厚实。但我们相信，我们能够继续利用现有的资金来源执行我们的外部增长计划。

Rich Hightower（股票分析师）

谢谢谢谢，里奇。

操作者

谢谢现在我想将电话发回给埃德·帕塔尼亚克，请他发表闭幕词。

Ed Patoniak（首席执行官）

是的，我将感谢今天参加电话会议的所有人。我认识到这是非常忙碌的一天，也是非常忙碌的财报季节。我们感谢您的时间和支持，我们期待着在七月下旬再次与您交谈。

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