Ind Logistics Props TLR报告2026年第一季度业绩：完整收益电话记录

IndLogistics Props Tr（纳斯达克股票代码：ILPT）周四公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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Ind Logistics Props TR宣布成功将16亿美元的固定利率只付息债务定价为5.71%，增强了其资本结构并减少了利率波动的风险。

该公司报告财务表现强劲，同一房产现金基础NOI同比增长超过4%，正常化FFO增长60%。

租赁势头持续，租金上涨26.3%，租赁了862，000平方英尺，综合出租率达到94.6%。

该公司的资产负债表显示手头现金1亿美元，净债务与总资产的比率为68.8%。

2026年的指引包括每股1.27美元至1.34美元的正常化FFO和3.44美元的调整后EBITDARE，反映了最近的再融资活动。

管理层强调了强化的资本结构、持续两位数的租赁利差以及持续增长的健康机会管道。

操作者

早上好，欢迎参加Ind Logistics Props TR 2026年第一季度财务业绩电话会议。我现在想将电话转给投资者关系高级总监Kevin Barry。请继续。

Kevin Barry（投资者关系高级总监）

早上好，感谢您参加Ind Logistics Props TR的2026年第一季度财报电话会议。今天与我一起参加电话会议的有总裁兼首席执行官Yael Duffy、首席财务官兼财务主管Tiffany Tsai和副总裁Mark Krohn。稍后，他们将提供有关我们业务和季度业绩的详细信息，然后与卖方分析师进行问答。请注意，未经公司事先书面同意，禁止录制和转播今天的电话会议。另请注意，今天的电话会议包含1995年私人证券诉讼改革法案和其他证券法含义内的前瞻性陈述，包括有关某些第二季度和2026年全年财务措施的指导。这些前瞻性陈述基于Ind Logistics Props TR截至2026年4月30日的信念和预期，实际结果可能与我们的预测存在重大差异。公司没有义务修改或公开发布对今天电话会议中所做前瞻性陈述的任何修改结果。有关可能导致这些差异的因素的更多信息包含在我们向美国证券交易委员会提交的文件中，该文件可从我们的网站indlogisticspropstr.com访问。请投资者不要过度依赖任何前瞻性陈述。此外，我们将在这次电话会议上讨论非GAAP财务指标，包括来自运营的正常资金或正常FFO、调整后EBITDA收入、净运营收入或NOI和现金基础NOI。这些非GAAP指标与净利润的对账可在我们的财务业绩包中找到，该包可在我们的网站上找到。最后，我们将就此电话会议提供指导，包括估计的标准化FFO和调整后的EBITDA RE。作为我们指导的一部分，我们不会提供这些非公认会计原则措施的对账，因为在未经不合理的努力或根本无法获得此类对账所需的某些信息。我现在将电话转给雅艾尔。

Yael Duffy（总裁兼首席执行官）

谢谢凯文，早上好。首先，我想强调我们上周宣布的消息，即我们合并后的合资企业成功将16亿美元的固定利率仅利息债务定价，利率为5.71%。尽管存在地缘政治阻力和资本市场波动，但这一结果还是取得了。它还体现了我们高质量工业组合的实力、租户的信誉以及我们的经理RMR集团建立的银行关系的深度。蒂芙尼很快就会报道。这笔融资消除了合资企业的浮动利率和摊销债务，大大加强了其资本结构，使其免受利率波动的影响并推动更强劲的现金流。因此，ILPT的所有合并债务现在都将采用固定利率且不可摊销，加权平均利率低于5.5%。谈到我们的业绩，我们很高兴报告又一个季度的强劲盈利增长，超出了我们的预期，这得益于我们投资组合中持续的租赁势头。同一物业现金基础NOI同比增长超过4%，正常化FFO增长超过60%，这表明我们在降低融资成本和推动租金增长方面取得了有意义的进展。我们租赁了862，000平方英尺，加权平均租金上涨26.3%，这是我们连续第六个季度实现两位数租金增长。续订约占活动的70%，反映出持续强劲的租户保留率和投资组合稳定性，合并入住率为94.6%。如今，810万平方英尺（占ILT年化总收入的11.5%）计划于2027年底到期，这为我们提供了一个巨大的跑道来捕捉嵌入式租金增长并推动有机现金流。目前，我们的租赁管道面积约为600万平方英尺，其中超过200万平方英尺已处于谈判或租赁文件的后期阶段。我们特别高兴地告诉大家，我们预计将于6月完全租赁印第安纳波利斯535，000平方英尺的空置空间，为公司完成2026年的一项关键计划。在我将电话转给蒂芙尼之前，我想花点时间强调我们在三个方面建立的势头。有意义地增强的资本结构、持续两位数的租赁利差以及我们仍然可以获得的健康的嵌入式按市值计价机会管道。展望未来，我们相信我们有一条清晰的道路来持续现金流增长并为股东创造价值。

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

蒂芙尼谢谢雅尔，大家早上好。昨天我们报告第一季度正常化FFO为2200万美元，即每股0.33美元。受一次性收入和费用总计110万美元的推动，这些业绩超出了我们指导的高端每股0.02美元。正常化FFO环比增长16%，与去年同期相比增长63%。同一房产的NOI为9030万美元。相同房产现金基础NOI为8，740万美元，调整后EBITDARI总计8，700万美元，同比和连续季度均增加。至于我们的资产负债表，本季度末我们手头现金为1亿美元，限制性现金为8600万美元。我们的净债务与总资产比率将温和下降至68.8%，净债务杠杆率从上周的11.8倍提高至11.6倍。我们为合并后的合资企业定价了16亿美元的五年期固定利率仅利息抵押贷款融资，利率为5.71%。我们预计将于5月8日左右结束贷款，并计划使用收益为合资企业现有的14亿美元浮动利率贷款和2.05亿美元固定利率摊销债务进行再融资。新债务由与现有借款相同的90处内地物业作为抵押。通过这次再融资，我们合并后的合资企业将通过消除其摊销债务和购买利率上限的需要来释放近2000万美元的年度现金流。此外，ILPT的所有合并债务都将采用固定利率，限制我们面临的市场利率波动风险，加权平均利率为5.48%，并且2029年之前没有债务到期。谈到我们的前景，我们在昨晚发布的盈利报告中介绍了全年指引。除了我们为2026年第二季度提供的季度指引外。我们预计2026年全年利息费用为6，150万美元，其中包括5，900万美元的现金利息费用和250万美元的递延融资费非现金摊销，调整后EBITDA Re在8，550万至8，650万美元之间，正常化FFO在每股31至33美分之间。我们指导利息费用约为2.45亿美元，现金利息为2.345亿美元，非现金利息为1，050万美元。调整后EBITDARE在3.44至3.49亿美元之间，正常化FFO在每股1.27至1.34美元之间。该指导反映了我们合并后的合资企业再融资的影响。它还假设我们在印第安纳波利斯的空置房产于2026年6月租赁，不包括我们夏威夷地块的租赁。最后，我们对Ind Logistics Props TR在过去一年中在浮动利率债务再融资和增强现金流方面取得的有意义的进展感到高兴。展望2026年剩余时间，我们专注于巩固这一势头，推进我们的增长计划并为股东创造长期价值。我们准备好的讲话到此结束。接线员，请打开疑问热线。

操作者

非常感谢我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在试金石手机上按Star，然后按One。如果您使用的是免提电话，请在按键之前拿起手机。如果您的问题已得到解决并且您想撤回您的问题，请按Star Then 2。此时，我们将暂停片刻以整理我们的名单。我们的第一个问题来自公民银行的米奇·杰曼。

米奇·杰曼（股票分析师）

请继续。非常感谢您能提供从引导范围的顶部到底部的一些敏感度吗？

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

当然.我的意思是，有时我们有一次性报销，这些类型的事情，或者一次性费用，通常不是很大。这就是指导中100万美元范围的核算。

米奇·杰曼（股票分析师）

你了好吧，这很有帮助。显然，此时利率几乎是固定的。所以也许可以提供一些关于印第安纳波利斯租赁的观点。我知道这对你来说是一个很大的负担，也是一个战略上的重要优先事项。你相信六月会有收入吗？我该如何思考。也许只是提供一些经济学的观点。我们是否会看到租金上涨？也许吧如果您能提供一些详细信息，请。

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

当然.嗨，米奇。因此我们预计租约将于六月签署。最低免租金为四个月。因此，我们将在今年下半年开始看到现金。而且，租金将会上涨。

米奇·杰曼（股票分析师）

太好了然后是我的最后一个问题，关于最近的债务。从契约的角度来看，它是否为您可能寻求出售一些资产的能力提供了一些灵活、更灵活的选择？那么，也许从广义上来说，您认为资产出售是否可能成为一个更具战略优先事项？

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

谢谢形象因此，新债务有24个月的停工期。然后我会补充一点，我认为通过在印第安纳波利斯租赁这处房产，这将使我们能够灵活处理11.6亿美元的债务，以便能够寻求出售该池中的房产。因此，虽然我们可能无法在短期内在山区进行处置，但现在我们已经完成了印第安纳波利斯的租约，我们将拥有更大的灵活性。感谢并欣赏指南。谢谢米奇。

操作者

再次感谢。如果您有任何问题，请按星号键，然后按1。我们的下一个问题来自约翰·马索卡和B。莱利请继续。

约翰·马索卡（股票分析师）

早上早上好.也许您可以向我们介绍一下本季度110万个一次性物品的数量吗？我想这就是指导要求在第二季度与第一季度中间降级的原因吗？

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

是的，这正是原因。因此，本季度有65万%的租金得到了调整。然后我们还收到了45万美元的一次性补救费，该费用与已经发放的迁出有关。好吧租金百分比确实有所上升。这是在任何特定季度都可能出现的事情吗？还是通常是一个1Q项目？它总是一个1Q项目。我们只是永远不知道金额会是多少，甚至不知道它对我们来说是否会是增量。

约翰·马索卡（股票分析师）

然后是债务交易，现在是你的资产负债表，真的很好。您今天如何考虑利用现金余额？谈论一下处置，也许可以用现金偿还债务，或者你甚至可能会考虑收购市场？只是有点好奇，鉴于资产负债表中的债务更具确定性，您如何考虑管理未偿现金。

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

我认为这是一个好问题。我认为我们现在正在评估所有的选择。你知道，我们希望确保资产负债表上有现金来满足租户的需求。我们正在与一些租户进行早期讨论，他们正在考虑潜在的建筑扩建，他们希望我们与他们合作。因此，我们希望确保我们有可用的现金。所以我认为这是早期阶段，我们会看看我们在哪里摆脱困境，然后从那里开始。

约翰·马索卡（股票分析师）

我知道这些都是潜在的独特情况。但如果你重新进入资本配置市场，你如何看待回报门槛呢？

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

我认为我们今天的位置肯定比一年前更好。所以我认为这是你知道的，我们一直在与董事会考虑的事情。最后，

约翰·马索卡（股票分析师）

不，我不知道你问的是财产收购，特别是财产收购，还是投资。我是说，我知道对现有租户的投资，你知道，还有，还有其他的考虑因素在起作用？但如果你要回到市场，比如你会如何看待目前的上限利率环境与你想部署资本的地方？今天有没有什么东西是有吸引力的，特别是考虑到它可能来自手头的现金，而不是新筹集的资本？

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

我认为，考虑到我们今天的影响力，我认为我们不会寻求收购任何房产，至少在短期内，除非是非常具体的情况或机会主义的情况。好吧

约翰·马索卡（股票分析师）

最后，资本支出略有下降。我知道第一季度资本支出可能是季节性相对疲软的时期，但这种更典型的运行率应该是吗？或者说本季度有点反常。

蒂芙尼·蔡（首席财务官兼财务主管）

本季度是一个反常现象。我认为Q1有时可能会下降。这不是我们未来的预测。

约翰·马索卡（股票分析师）

好吧好的，我就这样了。非常感谢。

操作者

接线员，我想我们的问答就到此结束了。感谢您参加今天的电话会议，我们期待着在六月份的NARE会议上与你们中的许多人会面。如果您有兴趣安排与ilpt的会议，请联系投资者关系部。接线员，我们的通话结束了。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。