成绩单：中美洲公寓2026年第一季度盈利电话会议

谢谢安德鲁，大家早上好。正如我们在新闻稿中强调的那样，由于我们足迹的弹性需求、强劲的居民保留率以及我们对费用管理和一些时间相关项目的关注，我们第一季度的业绩超出了我们的预期。新租赁定价继续反映了多个市场的供应压力，但尽管存在这种压力，新租赁定价仍连续改善，并得到了我们持续强劲的续租表现的支持。随着租赁季节的大部分时间即将到来，混合租赁超额租赁定价较第四季度提高了140个基点。我们喜欢进入夏季的定位和势头，拥有稳定的入住率和比一年前更好的60天暴露。我们的高增长市场正在产生强劲的需求，以稳定的方式吸收新的供应，我们相信这将使持续稳定的入住率、有利的更新定价、强劲的收藏和整体盈利表现与我们在之前的指导中提供的前景一致。在积极的移民趋势下，我们的租赁流量仍然强劲。我们多元化投资组合和市场强劲的工资增长和稳定的就业条件共同推动了强劲的需求，第一季度的吸收量超过了我们足迹中的新供应交付量就证明了这一点。在运营方面，我们的现场团队在资产管理团队的积极支持下，继续高水平地控制开支，同时提供出色的驻场体验，正如我们行业领先的Google评分所反映的那样。由于我们强大的客户服务和持续存在的单户负担能力挑战，续租仍然持续，有助于连续五个季度实现同比混合租赁改善。我们继续以平衡和纪律的方式配置资本，利用我们现有投资组合当前在公开市场的定价失调来回购股票，并执行旨在实现长期盈利增长的举措，同时保护我们强大的资产负债表，收购上限约为4.5。我们足迹中的优质房产。我们的外部增长工作主要集中在通过我们现有的拥有和控制土地管道进行的新开发项目，代表了超过4300个未来增长单位。我们于四月份开始建设今年的第一个项目，这是堪萨斯城市场的一个拥有286个单元的社区。根据我们目前的批准和建设时间表，我们现在预计今年将开工建设四个项目，将今年的预期开发支出减少至3.5亿美元。虽然这低于我们最初预测的4亿美元，但高于我们投资的3.15亿美元和2025年启动的两个项目。我们预计今年启动的项目将于2028年和2029年交付，我们认为这将是一个更加有利的供需环境。展望未来，我们仍然受到整个市场的潜在需求、新交付量的下降以及居民基础的强大的鼓舞。凭借持续强劲的收藏和20%的租金与收入比的负担得起的租金，我们的高增长市场继续为雇主、家庭投资者提供有吸引力的长期吸引力，积极吸收、稳定的需求和市场水平的入住率改善，我们乐观地认为，我们将继续在春季和夏季建立动力，支持随着一年的进展而改善新租赁定价。除了今年我们现有资产基础的有机增长外，我们预计多个领域的NOI贡献也会不断增长，包括提高现有投资组合效率和更高运营利润率的新举措、不断增长的重建机会以及不断增长的开发管道（今天仍在继续出租）。我们相信我们更加多元化、更高质量的投资组合、更强大的运营平台m和我们更强大的资产负债表使我们能够捕捉到不断改善的业绩并在即将到来的复苏周期中提供有意义的股东价值。我们对未来几年的前景感到兴奋。对于我们物业和公司办公室的所有员工，感谢你们持续的奉献和专注，我将把电话转给蒂姆。

谢谢布拉德，大家早上好。第一季度，同店NOI超出了我们的预期，在线同店收入加上同店费用的下降，提高了可销售性。从定价的角度来看，新租比租增长较第四季度连续提高110个基点，但由于新供应增加但放缓，加上宏观层面的经济不确定性加剧，新租比租增长继续面临压力。在续订方面，与过去几个季度类似，保留率和租赁率仍然强劲。续租超租增长较第四季度依次提高70个基点，推动混合租赁超租增长较第四季度提高140个基点。本季度平均实体入住率仍然强劲，为95.5%。此外，我们又有一个季度的收款量强劲，净拖欠率仅占建设拨款的0.3%，与过去几个季度持平。从市场的角度来看，许多我们在第四季度和去年大部分时间表现强劲的市场在第一季度继续表现强劲。我们多次注意到我们的中型市场的表现，特别是弗吉尼亚州和南卡罗来纳州、里士满、格林维尔、华盛顿地区市场和查尔斯顿，都在本季度表现出强大的定价能力和强劲的入住率。令人鼓舞的是，就同店NOI贡献而言，我们的三个最大市场亚特兰大、达拉斯和奥兰多在第一季度的表现均优于该投资组合，奥斯汀的混合租比租定价仍是一个挑战，尤其是在新租赁定价方面。夏洛特和萨凡纳是另外两个因供应压力而面临挑战的市场。在我们的租赁投资组合中，夏洛特的NAA Liberty Row和坦帕的NAA Breakwater已于第四季度完成施工，并进入我们的租赁投资组合。截至第一季度末，我们目前租赁了五处房产，总出租率为68.3%，另外还有两处开发房产正在积极租赁单位。对于其中一些租赁房产来说，某些楼层平面图最多可达八周，仍有更高的让步。然而，随着市场持续改善，这些项目仍有望实现我们的承保收益率，从而保留其长期价值创造机会。我们将在第一季度快速启动各种有针对性的重建和重新定位计划。2026年第一季度，我们完成了1，386个室内单元升级，而我们翻新的单元仅略多于1100个。2025年第一季度，我们实现了非升级单元租金上涨104美元，平均单元水平支出为7，349美元，现金对现金回报率约为17%。在调整额外的周转时间后，这些单位的租赁速度仍然比未装修的单位快，平均快约九天。对于我们的公共区域和设施重新定位计划，我们对最近的六个项目进行了超过90%的重新定价，平均NOI收益率超过10%，租金增长远远超过同行MAA物业。另外五个项目即将完工，并将在5月至8月之间开始重新定价，然后另外六个项目正处于规划阶段，预计将在2027年春季及时完成重新定价。我们于2024年开始并于2025年扩大的WiFi改造计划持续发展。随着租约的签署，我们有27处房产将向居民推出服务，随着租赁季节的繁忙部分，我们将在2026年进一步扩大这一计划，将扩大到另外35处房产。我们处于有利位置。4月份的平均实体入住率为95.5%，与2025年4月持平，目前60天风险敞口为8.3%，比截至2025年4月的水平高出20个基点，市场吸收率增加 第一季度，增量占用单位数量超过了新交付量。供应压力继续缓和，尽管前面提到的经济不确定性，但铅产量仍然强劲，领先于去年。第二季度续租表现继续强劲，接受续租的保留率和租超租增长率与过去几个季度在假设需求稳定的背景下看到的情况保持一致。我们预计，第二季度和第三季度初，新租赁率将逐步季节性改善，续租率和保留率将持续增长。随着今年晚些时候的到来，基本面的改善将变得更加有影响力，为2027年奠定更强劲的基础。这就是我准备好的评论的全部内容。现在将电话转给克莱。

周四，中美洲公寓（纽约证券交易所代码：MAA）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

此内容由Benzinga API提供支持。有关全面的财务数据和成绩单，请访问https://www.benzinga.com/apis/。

完整的财报电话会议可在https://events.q4inc.com/attendee/577328544

由于居民保留率强劲、费用管理有效和需求弹性，中美洲公寓超出了第一季度预期。

该公司观察到租赁价格有所改善，入住率稳定，高增长市场有效吸收了新供应。

运营亮点包括在2026年完成1，386个内部单元升级，并将Wi-Fi改造计划扩大到超过35家酒店。

未来指引仍然乐观，重点关注发展，预计今年将有四个项目开工建设，低于最初的预测。

在强劲的同店收入和受控的同店支出的支持下，同店NOI超出预期。

操作者

女士们先生们早上好，欢迎参加中美洲公寓2026年第一季度财报电话会议。在演示过程中，所有参与者将处于仅听模式。之后，公司将进行问答环节。提醒一下，这次电话会议将于今天2026年4月30日录制，考虑到时间，我们有一个问题限制。现在，我将把电话转给Mid-America Apartment的高级副总裁、财务主管兼资本市场总监Andrew Schaefer，请他发表开场评论。

Andrew Schaefer（高级副总裁、财务主管兼资本市场总监）

谢谢雷吉娜，大家早上好。这是Andrew Schaefer，中美洲公寓财务主管兼资本市场总监。今天早上参加电话会议的管理团队成员包括今天的布拉德·希尔（Brad Hill）、蒂姆·阿尔戈（Tim Argo）、克莱·霍尔德（Clay Holder）和罗布·德尔普里（Rob Delpri）。在我们今天早上开始准备好的评论之前，我想指出的是，作为这次讨论的一部分，公司管理层将做出前瞻性陈述。实际结果可能与我们的预测存在重大差异。我们鼓励您参阅昨天的收益发布中的前瞻性陈述部分以及我们向SEC提交的34法案文件，其中描述了可能影响未来业绩的风险因素。在这次电话会议上，我们还将讨论某些非GAAP财务措施。最直接可比的GAAP财务指标的介绍以及非GAAP与可比GAAP指标之间差异的对账可在我们的收益发布和补充财务数据中找到。我们的收益发布和补充目前可在我们网站@www.Mid-America Apartmentc.com的投资者页面上查看。我们准备好的评论副本和这次通话的录音也将于今天晚些时候在我们的网站上提供。在发表一些简短的准备意见后，管理团队将在我们进行问答时回答问题。请尊重每个人的时间，并尝试在一小时内完成我们的电话。由于今天还有其他财报电话会议，我们将限制每个分析师一个问题。如果您有任何后续问题或其他事项需要讨论，请重新加入队列。我现在把电话转给布拉德。

布拉德·希尔

蒂姆·阿尔戈

粘土支架

谢谢蒂姆，大家早上好。我们报告的FFO季度稀释每股2.13美元，比我们本季度第一季度指引高出0.02美元。同一商店的费用比我们的指导有利1.5美分，非同一商店的NOI有利1美分，被半美分的不利利息费用所抵消。同一商店的维修和维护费用、人员成本和营销成本都低于我们的预期，并反映在我们严格的费用控制和费用时间安排上。本季度我们资助了约1亿美元的开发成本。截至季度末，我们的开发管道为6.23亿美元，预计未来三年内将在当前管道上获得2.34亿美元的资金。如前所述，我们确实根据最初的指导调整了开发启动数量，并相应地将今年的开发支出减少了5000万美元。虽然我们某个时间点的管道规模可能会根据本季度的开工和交付情况而有所不同，但随着我们开始建设新项目，我们预计管道全年都会增长。我们的资产负债表仍然处于良好状态，可以支持这项和其他增长计划。

Eric Wolf（股票分析师）

截至本季度末，我们在循环信贷安排下拥有近8.4亿美元的现金和借款能力，净债务与EBITDA之比为4.5倍。截至季度末，我们的未偿债务平均期限为6.1年，有效利率为3.9%。2月份，我们发行了2亿美元的七年期公共债券，有效利率略高于4.6%，使用收益偿还商业票据计划下的借款。此外，在本季度，我们以加权平均股价130.46美元回购了558，000股普通股，总计价值7300万美元。至于我们的全年展望，随着大部分租赁季节的临近，我们重申了今年同一商店和核心FFO指导的中点，同时收紧了本季度的核心FFO范围。我们预计核心FFO在稀释后每股2美元至2.12美元之间，或中点时每股2.06美元。我们的第二季度指引反映了租赁典型的季节性增长以及更高的维护相关运营成本。第一季度至第二季度利息费用的增加主要归因于额外开发单位的交付以及与股份回购和诉讼和解相关的增量借款。预计利息支出的这些影响将被房地产处置的收益部分抵消，这是我们在准备好的评论中所拥有的全部收益。所以，雷吉娜，我们现在将回电给您询问问题。我们现在开始提问。如果您想问问题，请在按键电话上按星号，然后按1。如果您想撤回您的问题，请再次按星号键。我们的第一个问题将来自花旗的埃里克·沃尔夫（Eric Wolf）。请继续。嘿，早上好。

蒂姆·阿尔戈

感谢回答我的问题。您知道，根据您的指导，您预计混合费率将在今年内上升。我想您刚才说过，您预计第二季度会出现典型的季节性影响。你能具体谈谈你希望在接下来的几个月里看到什么吗？我认为上个季度您实际上为第一季度混合物给出了某种指导，所以我希望您能对第二季度混合物做同样的事情，并讨论您是否终于开始看到一些市场的供应影响有所缓解。是的，埃里克，这是蒂姆。我会回答这个问题，并向您介绍我们如何考虑今年的混合指导。因此，全年的指导仍然是一比一半的混合。正如我们报道的那样，我们在第一季度的混合增长率为负0.3%，但我们开始看到新租赁方面出现一些稳步的增量改善，然后继续看到稳定。因此，当我们考虑今年剩余时间时，就你的观点而言，我们预计新租赁定价将继续加速到7月左右，然后开始季节性温和，尽管我们预计季节性温和在今年下半年不会那么温和。通常情况下，当我们继续看到供应影响温和时，我们继续认为续订将在五个以上的范围内，并且保持相当稳定。因此，如果你考虑所有这些才能得到我们的1比1半，那么你在今年最后三个季度的混合比例为13%到18%。所以你可以思考一下从我们现在的位置并使用我谈论的季节性曲线，这个轨迹将如何发展。

Yana Gallen（股票分析师）

我们的下一个问题将来自Yana Gallen与美国银行的关系。请继续。谢谢早上好.抱歉蒂姆，再次问你问题。您能谈谈亚特兰大和达拉斯的特许经营和供应吸收表现吗？

蒂姆·阿尔戈

是啊因此，亚特兰大和达拉斯，我们继续看到一些相当非常稳定的表现，特别是在达拉斯。如果我看一下达拉斯，你从定价的角度和与去年同期相比的入住率角度来看我们现在的处境，我们看到从第一季度到第一季度的混合定价提高了约240个基点26以及稳定、稳定的入住率。同样，在亚特兰大，我们看到去年到今年的混合定价增加了约50个基点，入住率增加了约20个基点。因此，亚特兰大可能开始恢复对我们来说有点早，我们已经看到，继续稳定和前进。达拉斯有点晚，但我们看到了一些很好的力量。正如我刚才提到的，我预计达拉斯将是我们今年表现较强的市场之一。我们看到它的基础相当广泛。艾伦·麦金尼地区仍然存在一些压力，但上城表现良好。其他一些郊区市场以及亚特兰大的类似市场，我们仍然看到一些市内和市中心的Buckhead子市场的表现优于一些郊区。德卢斯和士麦那仍然有点弱，仍然有更高的让步。但对于达拉斯来说，我们看到让步有所下降。他们在达拉斯的业务范围不像其他一些市场那么广泛。因此，我们在那里看到了一些缓解，特别是在城市地区。然后我们谈论了亚特兰大。上季度的让步有所下降，并且与上季度的情况相当一致。平均还有一个月左右的时间，但我谈到的子市场已经下跌了很多。

Austin Werschmidt（股票分析师）

我们的下一个问题来自KeyBank的Austin Werschmidt系列。请继续。

蒂姆·阿尔戈

谢谢.早上好.有点坚持蒂姆的观点。一是新租赁率增长。我知道你在第一季度有一些天气干扰，我猜。与第四季度相比，新租赁率增长的速度有所改善，你是否感到惊讶？我想进入第二季度，你是否看到了这种速度的提高或加快？或者说，从去年第四季度到今年第一季度，你看到的情况更相似？谢谢.是的，我的意思是，如果你还记得去年，我们看到新租赁利率在四月份左右出现了一些强劲的加速，然后随着解放日的到来，情况确实趋于平稳，我们看到它在那里达到了顶峰，而不是真正在五月份之后获得动力。我认为今年我们看到的更多是稳定的加速。就你的观点而言，二月份有点停滞，导致第一季度新租赁定价比我们预期的略有下降，但随后我们看到它在三月份迅速回归。然后我们看到四月份也出现了一些势头。然后我们思考我们的暴露和占用情况。我预计五月的表现将超过去年五月的水平，当时我们再次陷入停滞。所以我想说，我们看到了更具季节性或更正常的加速。今年的新租赁费率。去年的速度快了一点，但后来就放缓到完全停止了。我认为我们预计这种情况不会继续下去。我们查看的所有统计数据，我们的曝光率、领先量、入住率，以及预租赁方面的情况，我们预计这种势头将持续下去，可能与去年不同。

布拉德·希尔

是的，我只想对蒂姆的话补充几点，只是更广泛地说。我的意思是，我认为，正如蒂姆刚才提到的那样，在我们整个今年剩余时间里，让我们对这一轨迹感到鼓舞的事情之一是，如果你只看我们地区的广泛需求基本面，那么我们的国家继续筛选得相当好，真的全面，就业增长继续具有弹性。其他需求因素、移民趋势、人口增长，在该国我们地区仍然非常有弹性。然后，如果你看看蒂姆刚刚谈论的势头，你知道，第一季度的市场占有率继续坚挺。正如蒂姆提到的那样，通过我们现在的更新定位，您可以看到第一季度的吸收数量超过了交付量，我们的入住率稳定，我们的风险敞口比去年这个时候处于更好的位置，这使我们处于一个非常好的位置继续下去。进入五月和六月时，我们在四月看到的势头。因此，我们觉得迄今为止的仪表板正在形成势头。这种势头在第二季度继续增强，这是我们需要看到的，以便全年继续看到新租赁进展，这与我们对今年的预期一致。

亨德尔·圣

我们的下一个问题将来自Handel Saint Just与Mizuho的系列。请继续。

布拉德·希尔

嘿，也许有一个关于资本部署的问题。考虑到市场定价和您的资金成本，请了解降低收购指南的决定，但也许可以更多地解释一下撤回一些新开发项目的决定，以及是否会减少资本使用，我猜总体而言，较低的资本部署表明您可能会更愿意在短期内进行更多股票回购鉴于这方面令人信服的收益率。谢谢.嘿欣德尔，这是布拉德。嗯，你知道，正如我在开场白中提到的，你知道，开发支出的缩减，你知道，只是，你知道，开发随着交易开始的时间而有点不稳定。批准的时间可能比您想象的要长一点，这种性质的事情。所以是的，这就是我们在之前的电话会议中提到的削减的性质，我们今年可能会开始五到七笔交易。仅根据我们在这些批准周期中的情况，看起来它将接近四个，但你知道，你永远不知道。其中一些可以更早获得批准，如果经济合理，我们可以在今年年底开始批准。但这正是我们预计今年的发展方向。我们仍然相信，这是我们资本为股东创造长期价值的最佳用途之一。因此我们将继续关注这一点。正如克莱在评论中提到的那样，我们预计该管道的规模将继续增长。你知道，我们今年的支出比原来有所下降，但仍比去年有所上升。我们预计这一数字将持续达到3至4亿美元。所以这方面没有真正的变化。但我认为，就股票回购而言，当我们真正考虑如何最好地配置资本时，我们真正专注于创造高质量的复合收益增长，以支持稳定和增长的股息。我们确实认为这是在整个周期内推动总股东回报（TSB）绩效的最佳方式。你知道，当我们这样做时，当我们决定将资本投入到哪里时，我们会考虑三件事。首先，你知道，我们希望采取一种非常平衡的方法，这种平衡的方法确实帮助我们利用短期机会，而目前恰好是股票回购。所以你已经看到我们在那个领域的活跃。但我们也希望能够利用我们认为再次有助于长期总股东回报（TSB）表现的机会。这就是发展的用武之地。我们仍然认为这是我们推动长期总股东回报（TSB）绩效的最佳机会。我们正在获得增值回报，今天的回报处于六分之一左右。重要的是，与现有投资组合相比，我们的发展能够长期实现约50至100个基点的更高NOI增长。因此，我们希望在我们所做的事情方面保持平衡。第二件事是我们希望保护我们的资产负债表能力。因此，你不会看到我们出去利用我们的资产负债表，因为我们想保护我们能够利用资产负债表做的事情。第三件事，你知道，实际上是我们喜欢我们的投资组合，我们喜欢我们所处的位置，我们喜欢我们所处的市场。因此，我们不需要在我们的市场之间真正进行实质性的重新分配资本，你知道，这肯定会推动资本重新部署的更高配置。所以这就是我们看待各种资本配置机会的方式，以及她分享的回购属于其中。

Alexander Goldfar（股票分析师）

我们的下一个问题来自亚历山大·戈德法尔（Alexander Goldfar）和派珀·桑德勒（Piper Sandler）的作品。请继续。

粘土支架

嘿，早上好。只是关于指导的一个问题。你们对年度平衡加速的看法相当乐观。你知道，你谈论的是，你知道，今年的租赁趋势，不是，你知道，不像去年那样寻求停滞，但，你知道，你知道，调整了指导。你，你基本上缩小了范围。很多同行都在第二季度重新审视指导意见。因此，根据你的评论，听起来像是，你知道，你认为有上涨的潜力，但你却修剪了顶端并收紧了范围。那么，您能否更多地谈谈您现在重新审视指引的决定，而不是等到第二季度？

Adam Kramer（股票分析师）

是啊亚历克斯，这是克莱。只是，你知道，我们的真正原因是，我们在那里降低了指导至少范围，保持我们的中点与我们最初的指导相同。但我们是，我们在我们的范围有点宽，因为我们开始了一年比我们通常会做的。我们这样做是因为蒂姆之前提到的宏观不确定性。当我们今天坐在这里的时候，当时存在的一些需求担忧，你知道，已经减轻了。我们落后四分之一。因此，我们将这个范围缩小到我们通常会在一年中使用的范围。这就是我们通过缩小范围所反映的全部内容。不过，随着我们全年的到来，我们仍然对我们的整体指导感到非常有信心。我们的下一个问题来自摩根士丹利的亚当·克莱默（Adam Kramer）。请继续。

蒂姆·阿尔戈

嘿伙计们，早上好。只是想问一点关于特许权的更新增长，以及是否有任何方法可以分解或分解你们每个季度能够获得的更新增长的百分比来自特许权燃烧与毛租金上涨。然后也许只是其中的第二部分，关于让步，我认为您提到了一些特定市场，但可能只是在整个投资组合中。你们今天提供了哪些优惠？与一年前同期相比如何？是的，这是蒂姆。所以对于你问题的第一部分，那里没有太多。我的意思是，对于我们的投资组合，我们不会使用太多的让步。我们主要采用净有效定价。如果你看看我们的财务状况，特许权约占我们净潜在租金的0.6%。因此，对我们来说，在我们同一家商店的更新基础上，特许权的消耗是非常小的。你知道，可能是10个基点之类的。它在我们的租赁物业中更具影响力。你知道，我们将获得8%、9%、10%的租约续订，其中一些烧掉的让步是其中的一部分原因。所以你可以区分这两者。就我们投资组合和市场的特许权市场而言，我想说，第一季度与第四季度的情况非常一致，你知道，我们看到60%到65%的竞争对手提供了一定程度的特许权，四到五周之间是一种标准。这在整个投资组合中广泛存在。进入四月份时，我们看到它略有下降，不仅提供优惠的竞争对手的百分比略有下降，而且总体平均优惠也略有下降。所以你知道，我认为这也许是即将到来的一些势头的标志。你知道，本季度的吸收率是积极的，所以租赁单位减少了。所以我们开始看到它被削弱了一点。

艾米

我们的下一个问题将来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请继续。早上这是艾米，我和迈克尔在一起。我们想知道招聘新大学毕业生对您的租赁旺季有多大影响？您是否倾向于看到更多的人转而购买MAA单位，或者他们更多是首次租房者？

蒂姆·阿尔戈

全年情况相当一致。你知道，我们一直在关注其中一些，我们的年轻人口，特别是围绕该群体的一些失业率进行讨论。因此，如果我们看看第一季度，大约20%的搬家员工年龄在25岁或以下。在过去的几年里，这种情况确实是一致的。这还没有真正回升或下降。然后我们还研究，你知道，尝试测量一些压力。我们是否有更多的居民需要担保人，这表明他们的经济状况没有那么好，而且实际上已经下降了一点。但我想说，平均而言，大约有20%的搬入者属于25岁或以下。但到目前为止，我们还没有看到任何压力或任何变化。

杰米·费尔森（股票分析师）

我们的下一个问题将来自富国银行的Jamie Felsen。请继续。

布拉德·希尔

太好了，谢谢。我想您提到了今年缩减开发启动。你知道，显然供应量以一种相当有意义的方式下降，而你的一些竞争对手实际上正在谈论增加到28和29。您能谈谈这个决定以及我们应该如何思考未来的发展吗？你知道，它是更具体的项目，还是有一个我们应该考虑的更大的故事？是的，杰米，这是布拉德。是的，我的意思是，再说一次，你知道，今年的开发减少5000万美元实际上只是交易启动平均几个月的延迟。这确实针对您的观点。这并不意味着我们发展姿态的改变。我们仍然相信开发的优点，特别是对长期TSB性能的好处。因此，您将继续看到我们专注于发展。我的意思是，我认为我们拥有或控制着16个地点，已批准建造超过4，000个单元。所以这将是我们持续关注的焦点。你知道，我们将继续专注于每年支出3至4亿美元，每年的起始水平数字可能会略有不同，因为它可能会有点粗糙。您必须通过批准流程，您知道，有时可能需要比您预期的更长的时间。是的但我们的战略和对发展的关注与以前相同，我们将继续将这一渠道扩大到我们之前谈论的十亿、十亿的范围。

Steve Sakla（股票分析师）

我们的下一个问题将来自Evercore isi的Steve Sakla系列。请继续。

布拉德·希尔

谢了我想，这是一个大局问题，如果我告诉你今天可以将你的投资组合规模扩大一倍，我想，管理一个比目前大得多或更大的投资组合的优点和缺点是什么？数据流是否有那么好，可以让您更好地了解定价。是否存在更多运营挑战？就像你如何看待尺寸，以及你是否需要比现在大得多？嗯，你知道，我认为，你知道，当然，尺寸并不是一切。你知道，我们作为一个组织的近代历史上显然经历了两起重大事件，这些事件非常非常困难，需要花费大量时间，并且存在与之相关的风险。但如果他们做得对，如果组织之间的文化很好，那么肯定会有很大的好处。你知道，我想说，以我们今天的规模，你知道，将我们的投资组合规模扩大一倍，你知道，我认为信息流、数据流和你提到的此类性质的事情没有实质性改善。资金成本可能非常相似。你知道，这真的取决于。我想说，取决于我们可以获得什么样的运营效率。你知道，我们在运营方面所做的一些事情，包括集中化和专业化，以及我们如何处理，你知道，盆栽属性和此类性质的事情。在这个过程中，在特定市场内实现规模接近非常有意义。所以当然可以看到一定程度的运营能力，你知道，取决于物业的位置，运营效率。

里奇·安德森（股票分析师）

我们的下一个问题将来自里奇·安德森和坎托·菲茨杰拉德的作品。请继续。

布拉德·希尔

谢谢.早上好.大约一年前，布拉德，我们和大家共进晚餐，从我的角度来看，有一些，至少有一些迹象表明，这一次，你知道，一年后，我们会以稳定新租赁率增长等方式讨论更多问题。显然这还没有完全发生。我很好奇，你知道，在你看来，在13个月前的那个时候，接管首席执行官，你是否对供应尾部特别影响该系列项目感到惊讶，或者一切都像你想象的那样排列？我们都知道过去几年你们市场上供应的圣经性质。我只是好奇这一切是否更令人惊讶，并且不一定与你们过去经历的供应周期一致。我只是想了解一下你对这个话题的看法。谢谢.是的，不，谢谢。是的，我记得我们的晚餐，当时，你知道，我相信我们肯定会看到新租赁率方面更好的改善。对不起，在过去的一年里，我们的期望与我们对去年和今年的预测有关。我认为你也提到了圣经中的供应规模，但我确实认为正确看待这一点很重要。你知道，在三年内，我们向我们的市场交付了价值五年的供应。因此，你知道，供应存在一定程度的挥之不去的影响。不过，好消息是，吸收正在发生。市场层面占有率正在提高。你知道，当我们共进晚餐时，我不认为，你知道，新的租赁费率需要很长时间，因为他们必须看到我们所看到的改善。但好消息是我们正在看到改善。其他积极因素是，我们地区的需求继续保持良好，表现优于该国其他地区，有时达到两到三倍。另一个好消息是供应管道正在显着下降。如果你看看今年我们地区交付的产品规模，你会发现比去年下降了40%。因此，虽然需要更长的时间，但如果你正确看待我们在该国我们地区看到的供应下降幅度，该地区的下降幅度比该国其他地区更大，与需求继续具有弹性的事实相平衡。你知道，我们对这里的轨迹感到非常兴奋。离这里是的，去年我曾希望情况会改善得更快一点，但这不是我们现在的情况。当然，我认为，当我们展望未来时，根据供需基本面，我们感到非常兴奋。

Mason Gill（股票分析师）

我们的下一个问题来自梅森吉尔与贝尔德的线。请继续。

布拉德·希尔

嘿，谢谢。大家早上好。您预计在今年剩余时间内继续购买额外的地块吗？

Julian Bluein（股票分析师）

嗯，是的，这是布拉德。你知道，这取决于。我们可能会在今年晚些时候购买更多地块。但我们目前购买土地的方式是，我们并不希望为各个地块提供土地储备。你知道，我们不想购买投机性的土地。我们希望购买的土地，我们有一个明确的短期途径来将该土地投入生产。所以，你知道，根据时间，你可能会看到我们在今年的某个时候购买一块土地，可能会在明年开始建设，但肯定不是为了购买它并保留它几年，你知道，在我们能够开始建设之前。这不是我们想要做的。我们希望保持资产负债表非常有效，并能够在我们购买土地后很快投入生产。

布拉德·希尔

我们的下一个问题来自高盛的朱利安·布鲁因（Julian Bluein）。请继续。谢谢是的，谢谢你回答我的问题。也许是根据史蒂夫的问题进行的。我的意思是，你们可能是公共公寓交易领域最好的权威。考虑到Post和Colonial交易，你知道，显然可以实现最初的G和A和管理费用收益。但我猜你提到了盆栽好处。这需要多长时间才能实现？然后，如果我们思考一下今天与进行Post和Colonial交易时有什么不同，那么今天还有什么额外的好处吗？我不知道，无论是在技术方面还是人工智能方面，你知道，wifi的推出以及与供应商的扩展，这可能会让交易在今天变得更有意义。

亚历克斯·金

肯·朱林，这是布拉德。你知道，我认为就盆栽而言，你知道，这更多地与你拥有的房地产经理的质量有关，而这些机会的表现速度有多快，这些可能是相对快速的努力。但你必须确保有合适的人。如你所知，这是一项非常，你知道，在任何合并中，这都是一项人员非常密集的业务。因此，你知道，他们可以快速确定你在房产层面是否取得成功。所以你必须非常小心你在那里所做的事情。抱歉，第二部分

Pam

他的问题，有什么额外的好处吗？不是吗？是的，就其他好处而言，它们与我们执行后殖民地合并时不同，就像你谈论的那样，是在技术方面，我认为今天的技术成本继续增加，但我也认为将成本分摊到各个领域的能力，你知道，显然，足迹更大，平台更大。您知道，作为一个组织，我们一直关注的事情之一是继续提高我们的平台能力，并能够从我们的投资组合中发挥比其他人所能做的更多的作用。其中一部分是技术。其中一部分是我们所拥有并且我们所关注的集中化专业化，以便边际GNA成本、与添加额外单元相关的相关技术成本更低。所以我确实认为这是今天的不同，你知道，大约10年前我们经历了合并。

记者邹春

我们的下一个问题将来自Alex Kim与Zellman and Associates的团队。请继续。

粘土支架

嘿早上感谢您回答我的问题，我想问一下今年迄今为止租赁速度的趋势如何，您知道，将其融入收购租赁项目的背景下，您知道，这仍然是您在未来维护的战略吗？谢谢.是的，亚历克斯，我是帕姆，与那个问题的第一部分有关。我们看到租赁速度加快，特别是在进入第一季度末和四月份时。显然，第四季度和第一季度的速度稍微慢一点，只是流量模式、季节性模式。但如果我们以四月份为例，我们租赁桶中的五处房产在四月份平均搬进了约23处。因此，我们开始看到这种势头带来了非常好的销售量。我们开始看到，你知道，我们没有看到事情变得放缓，没有看到让步增加或类似的事情。我们开始看到那里的势头。我认为，随着我们进入春季和夏季，就像我们谈论的同一家商店组合一样，我们预计会继续看到

Nick Ulico（股票分析师）

集团在收购方面的一些势头。我想你问的是我们是否专注于购买房产和租赁。我的意思是，你知道，我认为在这一点上，你知道，最好的使用我们的资本不是收购。所以我们今天在这个市场上并不活跃。我们继续评估项目。我还想说，我们还没有看到像历史上那么多的租赁交易或租赁进入市场进行交易。我认为，你知道，如果卖家今天将房产推向市场，他们希望它尽可能出租和占用，这样买家的风险就更小，这样他们就可以获得更好的定价。所以，你知道，当他们进入市场时，我们将继续关注租赁，如果我们找到一个有意义的机会，我们肯定不会以合适的价格，我们会毫不犹豫地在那里执行。但我们今天在这方面没有看到很多有意义的机会。

蒂姆·阿尔戈

我们的下一个问题将来自Anne Chan与Green Street的线路。请继续。嗨，感谢回答我的问题。那么回到其他收入，有没有任何不寻常的或非经常性的项目，造成拖累或推动其他收入在第一季度和相关？你预计5月25日推迟推出的Wi-Fi的好处什么时候会开始流向26日，如果还没有的话？

操作者

只是为了确认一下，你是指同一家商店的其他收入吗，正确的？是的顺便说一句，在第一季度，这是克莱。因此，在第一季度，你知道，我们已经看到了你的观点，我们看到了WI FI的持续推出，我们看到了一点点，但并没有太多，在本季度本身中真正推动这一点。你知道我们再次期待什么是真正的善意，可以看到，随着我们进入春季和夏季租赁季节，我们开始让这些租赁转向，数字中的好处将体现出来，那将是我们将向居民推送WI FI收入以及我们为此承担的费用的时候。因此，这应该会在今年下半年的中后期到来。是的，我只想补充一点。我是蒂姆，我们预计2026年与这些WI FI项目相关的收入将达到大约300万美元，这些项目肯定是积压的。正如克莱提到的那样，这些项目中的大多数都在第四季度末、第一季度初完成，随着租约到期，我们会对这些项目进行定价。因此，随着我们度过这一年，预计这些影响会产生更多影响，然后在2027年及以后肯定会加剧。

D

嗨，早上好，我是埃尔默·张和尼克。我只是想回到特许权话题，只是问一下在夏洛特、奥斯汀、纳什维尔等一些最近表现不佳的市场中，特许权燃烧趋势如何？您预计今年这些市场的特许权何时会达到正常水平？我知道您提到特许权使用将持续到四月份，并且您预计新的租赁费率将在全年提高。但我只是想知道这种前景是否主要是由亚特兰大、达拉斯、奥兰多等强劲市场推动的。谢谢

B

是的，这是蒂姆。我的意思是，我们已经开始看到，在一些较弱的市场，让步下降了一点。我已经谈过几次关于一些更城市的子市场，那里有很多租赁，他们平均接近三个月。我现在要说的是，在8到10周的特许经营环境中。所以在那里往下一点。像奥斯汀这样的市场，我们已经开始看到它有所下降。你知道，我们在整个市场上推动了近两个月的时间，并且开始缓慢下降。我们特别看到奥斯汀南部、奥斯汀北部、乔治城的表现更好，该地区仍然面临很大的压力，但那里没有看到太多缓解。凤凰城可能是另一个我们开始看到让步有所下降的地方。占领那个市场。至少在过去几个季度里，市场稳定了下来，现在开始看到总体表现仍然不佳，但凤凰城开始出现一些良好的势头。你提到了夏洛特。这是一个，你知道，它仍然是正确的，在过去几年中，有两位数的库存百分比交付的组合。我认为这将是一个斗争，我认为通过2026年，这可能是一个202427年复苏的故事在夏洛特，但感觉很好的市场长期。大量的需求，大量的工作机会来到那里，但现在那里只有大量的供应。

一

我们没有进一步的问题了。我将致电MAA征求结束意见。

C

好吧我们感谢大家的加入。我们很快就会在各种会议上见到您。谢谢

一

今天的节目到此结束。感谢您的参与。您可以随时断开连接。

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