Franklin BEP Realty Trust 2026年第一季度盈利电话会议记录

富兰克林BSP房地产信托公司（纽约证券交易所代码：FBRT）周四公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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富兰克林BSP房地产信托公司公布的GAAP净利润为1230万美元或每股0.08美元，可分配利润为1350万美元或每股0.09美元，不包括止赎销售损失。

该公司的发起活动超过了还款，导致投资组合增长，同时他们也看到了股票投资的大幅升值。

管理层强调了强劲的流动性状况和积极主动的资产处置，包括在季度末出售其最大的REO头寸。

董事会重新授权了一项股票回购计划，截至2026年底可动用5000万美元，强调严格的资本管理。

该公司预计NewPoint的贡献将更加稳定，投资组合将在整个2026年持续增长，特别是在多家庭贷款方面。

操作者

日安，欢迎参加Franklin BEP Realty Trust 2026年第一季度财报电话会议。所有参与者将处于仅听模式。如果您需要帮助，请按星号键并按零键向会议专家发出信号。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提出问题，您可以在按键电话上按星号，然后按1。要撤回您的问题，请按Star然后按2键。请注意，此活动正在录制中。我现在想将会议交给投资者关系执行董事Lindsey Grab。请继续。

林赛·格拉布

早上好，欢迎参加FBRT第一季度财报电话会议。感谢您今天加入我们。正如接线员提到的，我是林赛·克拉布。今天与我通话的有FBRT首席执行官Michael Comparato、FBRT首席财务官兼首席运营官Jerry Baglino以及FBRT总裁Brian Buffini。在我们开始之前，我想指出的是，今天的一些评论是前瞻性陈述，并且是基于某些假设。这些评论和假设受到我们最近提交的SEC定期报告中描述的固有风险和不确定性的影响，并且实际的未来结果可能会存在重大差异。此次电话会议上传达的信息仅截至此次电话会议日期（2026年4月30日）的最新信息。公司没有义务更新这次电话会议期间做出的任何声明，包括任何前瞻性声明，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，除非法律要求。此外，我们还将参考与我们的收益发布和补充幻灯片中的GAAP数据相符的某些非GAAP财务指标，其中每项指标均可在我们的网站上找到。我们将在今天的电话会议中参考补充幻灯片。说完，我就把电话转给迈克·康帕拉托。

迈克·康帕拉托

谢谢你，林赛，大家早上好。感谢您今天的加入。我将从第一季度的主要发展和市场概述开始。然后Jerry将介绍我们的财务业绩，Brian将提供我们投资组合的最新情况。本季度的宏观背景日益复杂。地缘政治的不确定性和持续的冲突加剧了市场的波动性。但从很多方面来看，商业房地产已经经历了回调。在过去的几年里，所有资产类别的价值都发生了有意义的重置，我们相信我们距离这个周期的结束比开始的更近。剩下的是最后阶段，随着贷方超越、扩展和假装，完成遗留头寸。在此背景下，我们市场的流动性仍然强劲，竞争激烈，利差接近周期性紧缩。我们在这种环境中保持纪律，同时继续寻找起源的机会。本季度我们的发起活动超过了还款，导致投资组合的增长，这体现了我们平台的实力以及我们在市场最拥挤的部分之外运营的能力。此外，去年我们开始选择性地将资本部署到股票投资中，我们看到了强劲的风险调整回报潜力。我们已经看到这些资产的有意义的增值，自我们最初投资以来，估计的公允价值显着增加。这是我们如何利用平台的广度来机会性地配置资本并提高总体回报的另一个很好的例子。我们预计2026年投资组合的股权配置将增加，但如果定价引人注目，我们也将战略性退出股权投资。在信贷方面，我们继续在解决遗留资产方面取得进展，包括本季度减少我们的REO账户。我们相信，大部分遗留问题已经被发现，并优先考虑解决和重新部署资本，而不是持有表现不佳的资产。在NewPoint内部，第一季度的活动季节性较高，这是典型的。对不起，季节性较轻，这是典型的。如果利率稳定，我们预计今年剩余时间的发行量将增加。正如我们之前所说，即使今天利率的温和波动也会对交易活动产生巨大影响。总而言之，我会把它归入优秀类别。一个季度，我们调整后的可分配收益涵盖了我们的股息。我们增加了图书价值。我们以较其账面价值大幅折扣的价格回购了大量股票。董事会在季度末批准了更多股票回购。我们在第二季度初出售了最大的REO头寸，扩大了整体投资组合规模，发行了一份增值性很高的CRE CLO，并于第二季度完成。我们将整个BEP服务书集成到NewPoint中，并对两项股权投资进行了有意义的增值。球队本季度确实做得非常出色，因此，我将把它交给杰里。太好了

杰里·巴利诺

谢谢迈克。感谢今天加入电话会议的所有人。我将介绍本季度的财务业绩。FBRT报告GAAP净利润为1，230万美元，即每股完全转换普通股0.08美元。本季度可分配收益为1，350万美元，即每股完全转换股票0.09美元。可分配收益包括与我们出售的止赎房地产相关的1230万美元已实现损失。剔除这些损失后，每股完全转换股份的可分配收益为22美分。与第四季度相比，本季度的业绩得到了相对稳定的净息差以及NewPoint更正常化的贡献的支持，我将简要介绍一下。本季度，我们记录了1，350万美元的CESL拨备，其中包括来自我们一般准备金的130万美元收益和主要与一个观察名单相关的1，480万美元特定准备金。在我们的股票回购活动的推动下，每股贷款账面价值增加至14.18美元。我们一直在分配资本方面始终如一，我们看到最佳风险调整回报，并且我们将我们的股票视为机会之一。本季度我们回购了近4000万股普通股。季度结束后，董事会重新授权了股票回购计划，可在2026年12月31日之前提供5000万美元。本季度净杠杆率为2.84倍，追索杠杆率为1.16倍。不包括NewPoint资产的杠杆，我们对该工具的净杠杆为2.62倍，目前的杠杆目标在2.75至3倍范围内。由于NewPoint在季度末后被排除在外，我们发行了8.804亿美元的托管CRE CLO，与该交易相关，我们称其为退出再投资期的2022年复古斗篷。我们继续保持强大的流动性和财务灵活性，目前三家CLO都有再投资能力。展望未来，我们预计盈利将受益于更大的核心投资组合和Newpoint在2026年期间更稳定的贡献。幻灯片11突出了Newpoint对本季度的贡献。Newpoint的可分配收益总额为560万美元，这与我们所认为的该平台的正常稳定收入水平更加一致。第一季度代理发行量为6.46亿笔，与2025年下半年相比，反映了典型的季节性疲软。截至季度末，MSR投资组合的估值约为2.17亿，第一季度收入为670万，平均MSR利率约为100个基点。Newpoint的服务投资组合总计581亿美元。季度环比增长很大程度上是由整合努力推动的，包括本季度所有BEP房地产贷款成功过渡到NewPoint服务平台。这一转型带来的全部盈利收益将在未来几个季度实现。这标志着我们集成流程中的一个重要里程碑，并使我们未来成为更具差异化的服务提供商。我们继续将NewPoint视为长期价值的有意义的驱动力，随着销量的增加、服务书籍中MSR的增长以及集成的好处的显现，预计其贡献会越来越大。这样，我就会把它交给布莱恩，让你了解我们投资组合的最新情况。

布莱恩·布菲尼

谢谢杰瑞，大家早上好。我将从幻灯片14开始。我们的核心投资组合在第一季度结束时约为46亿美元。正如迈克提到的那样，我们在本季度扩大了核心贷款组合，净增长为1.73亿美元。这是由于4.68亿美元的新贷款承诺以及以前关闭的贷款的未来供资承诺。但因3.23亿美元的还款而部分抵消。我们预计今年剩余时间投资组合将继续温和增长。我们大约79%的贷款是由多家庭资产支持的，我们的办公室风险敞口非常有限。该办公室贷款仅占我们核心投资组合的1%，目前三笔贷款中只有5500万美元，其中两笔处于良好状态，第三笔处于不良状态，并在我们的观察名单上。本季度，我们发放了26笔贷款，加权平均利差为278个基点，其中多家庭占该产量的92%。我们在竞争激烈的市场中保持活跃，但在资本配置方面保持纪律。我们的重点仍然是贷款与价值比率较低的高质量多家庭贷款，我们相信从风险调整回报的角度来看，我们处于最佳位置。我们的加息前投资组合继续减少，目前约占我们贷款承诺总额的29%，第一季度与该年份相关的偿还额为1.75亿美元。这次持续的决选反映了在将投资组合轮换到新的加息后发起方面取得的稳步进展。转向幻灯片16，整体投资组合保持稳定，平均风险评级为2.5，本季度末观察名单上有11笔贷款，我们解决了一笔观察名单贷款，在本季度内完成了贷款销售，并在本季度增加了2笔多家庭贷款。幻灯片17涵盖我们的止赎REO投资组合。我们在季度末将REO数量减少至六项资产，低于上季度的七项，反映了资产决议的持续执行。但解决我们的REO头寸最有意义的里程碑发生在季度结束后不久，罗利多家族资产的出售，这是我们迄今为止最大的REO头寸。我们对该出售的融资将在下个季度使与该投资相关的股权从负贡献返回到正贡献。与该出售相关的减记已于本季度确认，并导致已实现亏损。我们将继续采取积极主动的方法来解决这些问题。就此，我想将其交还给接线员，开始问答环节。

操作者

谢谢我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在按键电话上按Star，然后按1。如果您使用免提电话，请在按键之前拿起手机。如果您的问题已被解决并且您想撤回您的问题，请按星号然后按2。第一个问题来自Jones Trading的Matthew Erspel。请继续。

马修·埃默里

嘿，早上好，伙计们。感谢您回答这个问题。我想谈谈newpoint，让本季度的开局比上一个季度好得多。您能否谈谈这些贷款何时转移到偿还账簿上，以及它是否对本季度产生全面影响，以及您是否预计未来情况会出现任何形式的正常化。

杰里·巴利诺

是的，这是杰瑞。我会，我会接受这个。它发生在第一季度，所以你并没有得到全部的好处，你知道，在第一季度中途有效地完成了这种好处。但请记住，您必须有人员来在此之前进行该操作。因此，从第一季度的贡献来看，您肯定没有捕捉到我们期望的未来贡献的全部内容。当我们上个季度对2026年、下半年或下半年的预期增长贡献做出估计时，这将表明，你知道，在一年的其余季度中获得全部收益的全部好处。因此，这将比第一季度更加积极。

马修·埃默里

明白了。这很有帮助。然后快速转向观察名单，是不是有，你知道，我猜你们从借款人个人资料的角度在东南部、西南部看到了任何具体的情况，你知道，就是，这会导致某种，你知道，我猜德克萨斯州和亚利桑那州正在进入观察名单。嗨，马特，我是迈克。我不认为这方面发生了太大变化，老实说，可能在过去两年里。你知道，利率与以前持平。每个人都希望看到更绿色的牧场，但你知道，但还没有真正实现。过去两年，我们还一直在谈论借款人的行为，以及预测哪些借款人将保持现状并减少贷款与那些即将离开的借款人相比有多么困难。所以我想说基本上没有太大变化。我们每个季度都会学到更多的东西。我们从这些2021年、2022年复古作品中获得了近2亿美元的报酬。所以我继续说，并不是那些年起源的一切都一定是坏的，都是损失的。对的我们已经有数十亿美元的支付在平价的东西。这是一种自然的逆向选择，通过投资组合的其余部分。我认为团队做得很好，但我不认为我们今天有任何新的信息，我们没有在过去几个季度或几年。它只是通过系统工作。

迈克·康帕拉托

明白了。这很有帮助。我一如既往地感谢大家的评论。

操作者

下一个问题来自B.的蒂莫西·达戈斯蒂诺。莱利证券。请继续。

蒂莫西·达戈斯蒂诺

是的，早上好。感谢您回答这个问题。如果能更多地了解您未来的资本管理和资产负债表管理，那就太好了。显然，你用普通股回购了约4000万美元，董事会将回购计划增加到5000万美元。所以我想未来回购股票仍然是一个焦点。您对上季度明显削减股息有何看法？您对此有何看法，总体上感觉到，明显的净价值逐季度增长，这是积极的。谢谢嘿蒂姆，我是迈克。谢谢你的问题。让我从股息开始，所以我会向后回答，然后进入股票回购。所以我认为我们非常直接地表示，我们认为公司的盈利潜力与之前的股息相同。我们认为，随着时间的推移，将REO投资组合和不良贷款回收到绩效投资中，我们可以重新回到这一总体领域。削减显然是我们做出的一个决定，只是为了在经历这一转变时停止燃烧图书价值。所以我认为从宏观角度来看没有任何变化。我认为我们仍然相信该公司的盈利能力远高于本季度的表现。这实际上只是团队继续执行清理这些遗留资产、清算REO并将资本重新投资。因此，我希望盈利继续沿着向右上升的轨迹前进。我认为这与我们一直以来就股票回购所说的是一致的。听着，我们每天走进办公室，寻找我们认为在任何一天对我们的资本来说最好的投资，我们的股票显然就是其中之一。所以我无法清楚地告诉你我们在任何一天、一周或一个月回购的规模。但这是董事会支持的事情。杰瑞、布莱恩、我以及管理团队的其他成员定期讨论这个问题。好的太好了非常感谢您今天回答这个问题。

操作者

下一个问题来自btig的约翰·尼哥德母。请继续。

约翰·尼哥德母

你好，早上好。

迈克·康帕拉托

关于这两笔贷款已移至观察名单。如果您不介意详细介绍导致这两次降级的原因。我知道其中一个评级从之前的3级上升到了5级，另一个从2级上升到了4级。所以我很想听到更多关于本季度这些变化具体发生了什么的细节。谢谢.嘿，约翰，又是迈克。我想再说一遍，你知道，这是在违约后不久。我认为他们意识到，你知道，这对他们来说不是最好的结果。他们实际上全额支付了所有到期付款，包括约30万的违约利息和滞纳金。因此，当我们今天坐在这里时，这笔贷款是当前的。但鉴于它确实存在违约，我们认为对于风险评级为5的贷款，将其风险评级为4是合适的。我想说，这是试图弄清楚借款人行为以及接下来会发生什么的A号证据。我想说，你知道，这些都是平均到高于平均水平的资产，以及平均到高于平均水平的地点。这是一个非常非常重要的赞助商，我想说，他一直在为该房产提供大量股权，并在几年内保持贷款流动。不幸的是，他们刚刚决定井已经干了。我们认为它们本身就会达到合适的规模，并继续保持最新状态。他们醒来后说没有妈妈。因此，我们结合默认情况进行了评估，目前表明这将是一种损失。显然，当我们真正退出这些职位时，我们会看到结果是什么，但这就是背后的背景故事。谢谢，迈克。

约翰·尼哥德母

这对这两个人都非常有帮助，而另一个对我来说也非常有帮助。再次祝贺您出售最大的REO职位。我们只是想知道您如何思考剩余的五项资产以及任何类型的时间安排，或者对于那些可能在2026年剩余时间出售的资产来说，节奏是什么。

布莱恩·布菲尼

谢谢.是啊布莱恩，你想拿走那个吗？当然.对于其中大多数，我们正在积极进行营销销售。我们希望在第二季度、第三季度就其中两三个问题达成解决方案。但现在我们正在积极寻求解决这些问题，正如杰里和迈克都指出的那样，将资金重新部署到我们贷款方面的多家庭资产的核心投资组合中，但在市场上非常积极地对待这些问题，并希望在未来几个季度内得到解决。

迈克·康帕拉托

约翰，我还要补充一点，最接近出售的两个迹象是，它们将共同处于甚至高于我们目前标记的位置。太好了

约翰·尼哥德母

真的很感激答案。这就是我的全部。

操作者

下一个问题来自JMP Securities的Chris Muller。请继续。

克里斯·穆勒

嘿伙计们，感谢回答问题。因此，请跟进先前关于增加特定CESL准备金的问题。因此，本季度风险评级没有太大变化。一笔新的四级贷款和一笔新的五级贷款。特定准备金的增加是由于向下移民造成的，还是与其他观察名单贷款更相关？

杰里·巴利诺

这实际上只是一个位置。是的，继续吧，杰瑞。抱歉是的，我们说的是同样的话。这是一个获得五分的位置。这是本季度增长的大部分。这只是该资产的具体条款。

克里斯·穆勒

明白了。说得通。然后我猜转向新的积分业务，你们在第四季度开始了11亿，然后在第一季度下降到646。杰里稍微谈到了这一点，但这种下降有多少是由于季节性造成的，有多少是由于中东冲突造成的一些利率波动？我只是想看看这项业务的季节性调整基线应该在哪里。

迈克·康帕拉托

是的，克里斯，更难回答的问题。显然，我认为第一季度的代理业务总体上是历史上季节性较低的，但我们正处于这个非常复杂的利率环境中。我们看到10年期短暂达到了375、380笔，我想说借款人再次变得欣快感十足，询问数量猛增。然后我们完全颠倒了自己。我认为过去几周我看到的最高值是448。所以每个借款人都说，好吧，我要再等一次。所以我们正处在一个不幸的时期。我已经说过几次了，25个基点，4.25是起始利率。在450，我认为一切都戛然而止。当达到4%时，我认为你会看到交易量激增，所以不幸的是，现在我们处于该范围的高端。为了真正看到起源坡道，你需要看到利率下降一点，并让借款人停止过桥和接受浮动利率债务，希望有一个较低的利率环境。但我不能说是60、40、70、30。我根本无法真正回答这个问题或衡量这个问题，因为你明白了。

克里斯·穆勒

嘿，早上好伙计们。感谢您回答这个问题。我想问的很多事情都被问到了。我想在这里问一个20，000英尺的问题。过去几年，FBRT一直在为新年份提供贷款。显然，这本书70%以上的作品都是较新的年份。关于这一点的多两个问题。迈克，你能谈谈你在交易市场中看到的情况之间的一般市场颜色，较新的复古产品和较旧的产品之间的情况，然后就像你提到的那样，潜在的更多股权投资甚至在福利街都有，由于长期顺风，从股权的角度来看，人们更希望或更有兴趣拥有一些多家庭，你们已经在这些家庭中生存了更长时间。谢谢.嘿吉布斯，谢谢你的问题。我很感激。我会，我会引导我内心的查尔斯·狄更斯，说这是一个两个人的故事。最好的时代和最坏的时代，当谈到类一个新的葡萄酒的老东西。似乎每个人，无论是股票还是信贷，都希望拥有更好、更新、老式、更高质量的资产。一个股票投资者很容易走进他们的投资委员会，或者对着镜子说，好吧，我要买一个低于重置成本的全新资产。建筑开工率下降，供应量也在下降。如果我拥有这个东西5年、7年、10年，只要我正确操作，不要过度杠杆，我可能会有相当不错的投资经验。对于信贷人士来说。这是完全相同的对话。它有点不同，但它有相同的基础，那就是，这是市场上最好的新资产，最好的资产。如果买家低于重置成本，我们就大大低于重置成本。我只是认为这是一个非常非常容易理解和深入研究的论点。例如，我的意思是奥斯汀是全国供应最过剩的三个市场之一。上季度我们在奥斯汀完成了两笔全新交付物品的贷款。我认为2024年，甚至可能是2025年的老式资产，我们以每个单位135至14万美元的价格放贷，我们只是审视自己，说如果这不是钱，那就好了，哇，我们有麻烦了。所以我认为每个人都在涌入这个空间，我认为人们避免购买20世纪70年代和80年代的复古物品的情况完全相同。感觉这必须在上限利率上进行更多纠正。有少数股票投资者正在积极尝试参与20世纪80年代的老式股票。我认为，在你看到回报充分反映购买旧资产的额外风险之前，你不会吸引更多的股票投资者。所以我想说，从贷方的角度来看，我们通常也避免了它，但由于存在空白，我们正在慢慢谈论，如果我们得到适当的报酬，如果我们的依恋点定价适当，那么回到一些20世纪80年代的复古作品是否有意义。是的所以绝对是一个关于两个不同世界的故事。看看未来12到18个月内这种情况会如何发展会很有趣，因为我仍然认为旧的古董必须再纠正一点。对冗长的回答表示尊重和抱歉，但对于股权投资来说。是的，关于股权投资，我们总是看着它们，然后说，这是我们想要长期拥有的东西吗？正如你和我所说，正如我与市场所说，我们普遍看好商业房地产。我认为债务与股权的问题总是遗漏的是期限。商业房地产是一种出色的通胀对冲工具。如果你拥有它足够长的时间，让通货膨胀复合，让通货膨胀发挥作用，你可能会拥有良好的投资体验。所以每一个t当我们有一笔贷款被降级为4级，降级为5级时，我们坐在房间里聊天，嘿，这是我们想在未来5年、7年、10年内拥有的资产类型吗？或者是时候继续前进，接受我们的教训并重新投资资本了？显然，对于我们所研究的每一种资产和地点来说，这个答案都是不同的，但这肯定是我们考虑的事情。我认为可能有一些资产我们希望保留更长一点，但它肯定会进入叙事，也是我们积极谈论的东西。谢谢感激

这很公平。如果我能挤最后一个进去。利率波动的动态是否也会影响你们的管道业务？该业务一直是盈利的良好贡献者。本季度看起来大约是6美分。如果我们确实看到利率开始小幅稳定，管道业务是否也会有一些好处？

迈克·康帕拉托

我想可能有。我还认为管道业务有潜在的好处，因为我们正在购买我们可能在五年内购买的第一件CMBS B产品。我认为我们将能够为借款人在该空间内提供更大的执行确定性，这是一种非常受欢迎的商品。但我们经常谈论这个问题，你没有直接问这个问题，但当你现在把所有的部分都放在董事会上以及我们如何收购Newpoint时，我的方向略有不同，我们有管道业务，我们有服务业务，我们有浮动利率债务业务和不断增长的股权业务。FBRT总体上已经成为其自身的完美对冲工具。对的如果利率下降，这一群体就会受益。这可能会损害他人的利益。随着利率上升，我们开展更多浮动利率业务。也许渠道表现不佳，机构表现不佳，但我们真正建立的东西应该只是基于整体利率的自然对冲。我认为，随着公司不同资金在某些市场环境中的表现，市场将在未来几个季度和几年内弄清楚这一点。

克里斯·穆勒

这非常有帮助，我非常感谢今天早上的评论。

操作者

提醒您，如果您有问题，请按Star One。下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的Gabe Hoge。请继续。

加布·霍格

操作者

我们的问答环节就此结束。我想让林赛·克拉布（Lindsey Crabb）发表闭幕词。

Lindsey Crabb（投资者关系执行董事）

我们感谢您今天加入我们。如果您还有任何问题，请联系。谢谢，祝您有美好的一天。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。