select Properties REIT报告2026年第一季度业绩：完整收益电话记录

谢谢西蒙，大家早上好。欢迎参加我们的第一季度电话会议。在我开始谈论我们第一季度强劲的业绩之前，我想首先简要回顾一下我们两周前宣布的转型交易。4月16日，我们宣布Choice与我们的合作伙伴KingSett Capital已同意以约94亿美元收购First Capital REIT。收盘时，Choice将收购First Capital约50亿美元的优质零售资产，KingSett收购剩余资产。这是一笔非常引人注目的交易。收购如此数量和规模的资产的机会极其罕见，尤其是那些与我们战略如此紧密一致的资产。此次收购进一步加强了我们的投资组合，并巩固了作为加拿大领先房地产投资信托基金的选择。我们期待提供全年该交易进展的最新信息。现在来看看我们的第一季度业绩，随着我们的团队继续执行我们的战略优先事项，我们又取得了一个健康的季度强劲的运营和财务业绩。在第一季度投资组合中，在我们投资组合中出色的更新活动的支持下，入住率保持在98.1%。平均租赁利差为21.8%，推动同一资产NOI增长3%。我们对整个投资组合强劲的租赁势头以及零售和工业活动的健康感到鼓舞。我们继续填充零售空间，实施价值创造计划，并以接近满负荷的方式推动工业增长。专注于零售，我们继续看到来自各种必需品零售商的产品组合的健康需求。本季度，我们完成了364，000平方英尺的更新和97，000平方英尺的新租赁。入住率基本持平，为97.9%。更新利差仍然非常强劲，为17.2%，其中大西洋和安大略省地区领先。价差主要是由28，000平方英尺的更新推动的，这是该租户15年来的首次市场更新，该租户支付的租金远低于市场租金。不包括这次更新，平均零售冲刺仍然强劲，为13.2%，符合我们的预期，零售保留率为75.8%。这在很大程度上是由于两个玩具反斗城地点的提前终止以及一个战略终止以及一个战略终止，该战略终止已经面临着总租金约为50，000平方英尺的更高的竞争。不包括这些终止，保留率约为85%。这与我们的历史利率大致一致，也与我们在强劲的零售租赁环境中从租户营业额中获取价值的战略一致。本季度腾出的空间中有一半以上已经达成交易。这些租赁预计将于今年晚些时候开始。我们对前玩具反斗城门店的租赁进展感到鼓舞，因为我们正在与多家零售商进行高级租赁讨论。本季度，我们还在零售组合中推进了多项价值创造计划，包括重振Bloor和Dundas的零售空间。今年3月，Loblaw在前Zehrs腾出了90，000平方英尺的仓库空间，我们现在正在重新定位该房产，在Loblaw投资No Frills改造的同时，引入一个新的Shoppers Drug Mart和网格线。该举措预计将在2027年下半年稳定时产生约200万个增量NOI，并创造约2500万个增量价值。振兴不会引入任何会影响我们长期重建计划的额外租赁担保。总体而言，这些举措凸显了我们资产的实力以及我们团队识别和执行我们投资组合中价值创造机会的能力。全国工业市场状况保持弹性，季度末入住率为98.6%。本季度，我们完成了103，000平方英尺的更新，并按比例进行 46.2%主要由阿尔伯塔省和大西洋投资组合驱动。本季度的保留率为56.6%，主要是由于埃德蒙顿73，000平方英尺的未续约，我们无法满足租户的增长需求。我们还在艾伯塔省和安大略省完成了24，000平方英尺的新租赁，租金比我们在大多伦多地区的平均租金高出约40%。随着我们继续推进下一阶段的工作，我们继续看到高品质大海湾工业产品的供应趋紧。在Choice Caledon商业园，我们预计将成为明年市场上唯一超过750，000平方英尺新空间的选择之一。最后，在我们的混合用途和住宅投资组合中，入住率保持稳定，某些住宅资产租赁有利。谈到交易活动，我们本季度的活动最少。正如我们在第四季度电话会议上宣布的那样，我们在蒙特利尔和Edmonton完成了两项零售收购，总额为2800万美元。除此之外，本季度没有完成额外交易。我们很高兴地宣布，Whittington Investments Limited已收购我们的合作伙伴在多伦多市中心G2专门建造的租赁住宅开发项目中50%的权益，我们预计该项目将于今年开工。这种合作伙伴关系使Choice能够与战略上一致的股权合作伙伴一起推进该项目，同时为多伦多市提供有意义的经济适用房。最后，我要感谢我们昨晚发布的2025年环境、社会和治理报告。今年的报告强调了Choice在过去一年取得的许多成就，包括完成了三年气候行动路线图的第一个全年、推进到2050年实现净零排放的道路以及在全国范围内扩大我们的社会影响和场所营造举措。该报告可以在我们网站的可持续发展部分找到，我鼓励大家阅读该报告。我将把电话转给艾琳，讨论我们的财务业绩和额外的资本配置活动。

艾琳谢谢雷尔，大家早上好。我们对第一季度的财务表现感到满意。对于Recorder来说，我们的基础业务仍然处于良好的状态。我们报告的运营资金为1.96亿美元，即每单位稀释后27.1美分，同比增长2.7%。这一业绩是由4.2%的总现金NOI强劲增长推动的，其中包括强劲的相同资产现金NOI增长以及净收购和新开发的贡献以及更高的租赁退回收入。这被投资收入下降、再融资活动利息支出增加、G和A支出增加以及费用收入减少部分抵消。我们的业绩中包括某些非经常性项目，包括与上一年相比约190万美元的增量租赁退回收入，以及与Allied减少分销相关的320万美元的较低投资收入。不包括这些项目，每单位SFO增长约为3.5%，巩固了我们核心业务FFO为每单位24.7美分，比上年下降0.8%，因为FFO增长被本年度更高的维护资本支出所抵消，这在很大程度上与时间有关。我们本季度的FFO支付率为78%。谈到我们的房地产表现，同一资产现金NOI强劲，比上一年增加750万，即3%。按资产类别划分，零售同资产NOI中的现金增加600万件，增幅3.2%，工业同资产NOI中的现金增加300万件，增幅6.2%。两者的主要驱动因素是新租赁活动和合同租金步骤带来的基础租金上涨、混合用途和住宅相同资产现金NOI下降约150万或15.4%，主要原因是上一年获得的财产税激励。转至资产负债表，本季度IFRS净资产价值或资产净值为每单位14.53美元，比年底增加约6700万美元，即7%。这一增长是由运营净贡献5100万美元和投资物业净公允价值收益6600万美元推动的，部分被我们对Allied Properties单位投资的4900万美元公允价值损失所抵消。提醒您，根据国际财务报告准则，我们必须按照每个期末的交易价格标记对Allied的这项投资。投资性房地产的公允价值收益主要由我们的零售投资组合推动，其中包括安大略省、魁北克省和不列颠哥伦比亚省的上限率调整，并得到外部评估和FAVSYS租赁结果的支持，特别是来自租金较高的NPS计划。我们的工业投资组合也取得了适度的增长。我们继续维持我们的行业贷款资产负债表，拥有出色的债务指标和大量的资本来源，包括通过我们的企业融资和手头现金获得的约16亿可用流动性以及约140亿无抵押财产。我们的债务与EBITDA之比为七倍，自年底以来保持不变，本季度没有重大融资活动或债务到期。谈到本季度的开发活动，我们完成了两项零售集约化改造，总面积为22，000平方英尺，混合收益率为8.9%。这些项目包括位于安大略省伦弗鲁（Renfrew）的一个17，000平方英尺的Shoppers Drug Mart，以及以42%的收益率将5，000平方英尺的土地租赁给渥太华的QSR租户。这些完工继续证明我们有能力通过加强现有社区零售中心的土地来产生有吸引力的回报。展望今年剩余时间，我们将继续优先考虑整个投资组合的卓越运营，同时推进完成已宣布的第一笔Capital投资组合收购。由于现阶段收盘时间仍然不确定，因此在参考我们的前景时，我们将排除交易的财务影响召回后，我们预计保持稳定的入住率并交付2%至3%的相同资产。今年，每单位现金NOI增长和FFO在1.08美元至1.10美元之间稀释。虽然我们预计盈利将会增长，但随着我们考虑到与收购相关的FAV、租赁收入收入与上一年相比的时间以及Allied减少分销的影响，未来两个季度的盈利增长将略有放缓。我们仍有望实现全年展望。有了这些，雷尔、大卫·奈尔和我很乐意回答你们的问题。

选择房地产投资信托基金（多伦多证券交易所股票代码：CHP）发布了第一季度财务业绩，并于周四召开了财报电话会议。阅读下面的完整记录。

此文字记录由Beninga API为您带来。如需实时访问我们的整个目录，请访问https://www.benzinga.com/apis/进行咨询。

访问https://events.q4inc.com/attendee/345910205

select Properties REIT公布了强劲的2026年第一季度业绩，投资组合出租率为98.1%，租赁利差为21.8%，推动同一资产NOI增长3%。

该公司与Kingstead Capital宣布以94亿美元收购First Capital REIT，收购约50亿美元的优质零售资产。

财务业绩包括运营资金同比增长2.7%，达到1.96亿美元，单位稀释FFO为27.1美分。

零售和工业市场表现出弹性，尽管有一些战略性的终止和不续约，但租赁活动和保留率都很高。

管理层强调了正在进行的振兴项目，并报告了稳定的财务前景，预计今年每单位FFO摊薄在1.08美元至1.10美元之间。

操作者

早上好.我的名字是Rob，今天我将担任您的会议接线员。此时，我欢迎大家参加Choice Properties Real Estate Investment Trust 2026年第一季度财报电话会议。所有线路均处于静音状态，以防止出现任何背景噪音。演讲者发言后，将进行问答环节。如果您想在此期间提出问题，只需按Star键，然后按电话键盘上的数字1即可。如果您想撤回您的问题，请再次按星号1。谢谢我现在将把电话交给总法律顾问兼秘书西蒙·科尔。请继续。

西蒙·科尔（总法律顾问兼秘书）

谢谢早上好，欢迎参加Choice Properties 2026年第一季度电话会议。今天上午，我的嘉宾包括总裁兼首席执行官Rael Diamond、首席财务官Aaron Johnston、首席财务官Nyle Collins，开发与建筑执行副总裁David Moalam。在我们开始问答环节之前，Rael和Aaron将简要回顾我们第一季度的运营业绩和亮点，Niall和David将加入问答环节回答您的问题。在我们开始今天的电话会议之前，我想提醒您，通过讨论我们的财务和运营业绩并回答您的问题，我们可能会做出前瞻性陈述，包括有关选择、属性、目标、实现这些目标的策略的陈述，以及有关管理层信念、计划、估计、意图、前景的陈述以及有关预期未来事件的类似陈述，不是历史事实的结果、情况、表现或例外。这些陈述基于我们当前的估计和假设，并受到可能导致实际结果与这些前瞻性陈述中的结论存在重大差异的风险和不确定性的影响。有关可能影响我们财务业绩和估计的重大风险以及在应用和做出这些报表时做出的假设的更多信息，可在最近提交的2026年第一季度财务报表以及管理层讨论和分析中找到，这些讨论和分析可在我们的网站和SEDART Plus上找到。说完，我把电话转给了雷尔。

雷尔·戴蒙德（总裁兼首席执行官）

Erin

操作者

此时我想提醒大家，要问问题，请按Star键，然后按电话键盘上的数字1。我们将暂停片刻来编制问答名单。您的第一个问题来自丰业银行的Himanshu Gupta。您的线路已开通。

Himanshu Gupta（股票分析师）

谢谢大家，大家早上好。那么，仅从租赁退租收入来看，我们是否也应该在第二季度期待一些什么呢？然后也许你能详细说明一下吗？这是否与玩具反斗城有关，或者您知道您去年一直在对业务线商店进行一些适当的规模调整或与此相关的任何事情？

Erin

早上好，希曼舒，我是艾琳。当我们查看今年的租赁返还收入时，它主要与Loblaw与往年一致的正确尺寸有关。我们预计美元总值将与去年相对相同，但大部分将分布在第三季度和第四季度之间。

Himanshu Gupta（股票分析师）

好的谢谢我的意思是，你知道有多少洛布劳商店正在筹备这个吗？尺寸。它与您的大多数城市地点一样吗？典型的尺寸缩小是多少？

David Moalam（租赁和运营高级副总裁）

因此，在过去的几年里，我们每年都会有两到四次。这取决于网站。也许我会让雷尔或大卫对地点发表一些评论。是的，所以。嘿提到大卫在说话。所以就地点而言，它分布在全国各地。我们大多有较大的商店，所以称之为超级商店，或者我们有Provigo，可以在魁北克转变为Maxi。但基本上今年，我们认为大约有四个地点。这将是正确的大小。

Himanshu Gupta（股票分析师）

好的，四个地点。没错那么，抱歉，就面积而言，典型的减少是多少？大约20，000个。典型的尺寸缩小是多少？

David Moalam（租赁和运营高级副总裁）

是的，这取决于网站和配置，但大约30，000个是相当标准的。

Himanshu Gupta（股票分析师）

好的，好的，谢谢。谢了继续前进，改变IFRS估值的方式，我认为，你知道，零售上限利率稍微下降了2个基点。您认为这一趋势会进一步下降吗？如您所知，第一笔资本交易已经结束。我相信这应该是零售市场估值的一个良好的积极标志。

Erin

你好，希曼舒。是的，我们继续看到评估每季度都比我们账簿上的水平略紧，这是我们零售收益的大部分。我知道我们的团队，当我们引入第一笔资本收购时，我们将关注这些资产和我们的价值。因此，当我们了解更多信息时，我们会向您通报最新情况。但好吧，很公平。

Himanshu Gupta（股票分析师）

也许最后一个问题是关于杠杆。我的意思是，明年预计杠杆率会增加，你希望今年进行资本回收，还是等待这笔交易完成，以及你的任何处置目标，你知道，在FCR结束后。

雷尔·戴蒙德（总裁兼首席执行官）

所以为什么不，为什么不我不开始Himanshu，然后艾琳会添加一点额外的颜色。正如我们在四月份早些时候的电话会议中所说，你知道，对于交易后我们的想法。我们最初建模的只是从资本循环的角度进行平衡。现在我们，我们称之为，你知道，不平衡大约1亿美元的购买量比我们的销售量多。但看，资产负债表实力对我们来说一直异常重要。因此，由于我们有更多关于如何交付以及可能更快交付的计划要分享，我们将与您分享。但你知道，我想说今年，除了我们已经宣布的重大收购之外。就像我认为我们的收购活动会非常少。因此，我们将在收购结束之前进行一些小的调整。艾琳，如果你想添加什么。号

Himanshu Gupta（股票分析师）

好的，非常感谢，我会回去的。谢谢你们

操作者

提醒您，如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。您的下一个问题来自国家银行的吉利亚诺·索恩希尔（Giliano Thornhill）。您的线路已开通。

Giliano Thornhill（股票分析师）

嘿伙计们。大家早上好。我只想回到那些振兴计划。我可能错过了资本支出与他们的关联程度。我还想知道如何安排租约才能真正实现NOI的增长，因为你知道，每英尺或每箱净减少了30，000美元。

David Moalam（租赁和运营高级副总裁）

是的我是大卫。所以这是问候。所以我认为第一个问题或第二个问题是关于结构中的正确规模。第一个问题与Bloor和Dundas上常见的Rails有关。所以我可以把它分成两部分。因此，在Bloor和Dundas部分，NOI的增加实际上是由新的租约驱动的。空间在滚动。洛布劳本质上是支付毛租金来临时使用该空间作为存储空间。然后我们用前面提到的购物者和GoodLife填充了它。就事物正确的一面的第二个问题而言。因此，租赁的结构是租户支付市场租金，新租户或加入网站的第三方租户支付市场租金。然后本质上是终止付款，其中包括租赁成本以及法律支付的现场租金与新租户支付的市场租金之间的任何差异。

Giliano Thornhill（股票分析师）

因此，由于出租率和行业仍然相当高，您是否预计租赁利差会在整个投资组合中继续推高？

David Moalam（租赁和运营高级副总裁）

因此，总的来说，随着零售市场的强劲，我们预计租赁利差将强劲。正如雷尔本季度提到的那样，由于一个租户的存在，利差稍微高了一点，这推动了大量的增长。对于其余季度，我们确实预计将处于较低的两位数范围，这与我们的表现一致，并且在某些类别上具有一定的优势，例如有限服务、饮食、全套服务，我们一直在推动非常强劲的续订，但被一部分续订所抵消，该部分续订与我们旧租赁中的历史固定利率相关。

Giliano Thornhill（股票分析师）

那么，一旦FCR交易完成，您是否预计现金NOI预期的财务框架会出现实质性改善？因为它的质量更高，而且显然位置相当好。

Erin

嗨，我是艾琳。当你考虑我们的财务框架时，我们总是说，你知道，8至9%的回报率，这是由2至3的相同资产NOI增长，然后3至4%，即3至4%的净资产净值加上分布。我想说，同样资产现金NOI增长2至3%，这会让我们在该范围内略微走高。但我们真正看到的是，这降低了更强劲增长的风险，因此展望未来，来自相同资产现金黑的增长越来越少，来自发展对资产净值增长的贡献也越来越少。

Giliano Thornhill（股票分析师）

好谢谢对我来说，最后一个问题是，我只是想知道，您能谈谈这项交易如何适应GWL和芯片更广泛的生态系统，就整个平台的资本和长期优先事项的一致性而言？因为这里的协调显然有战略利益。

雷尔·戴蒙德（总裁兼首席执行官）

是的，听着，我想告诉你，这是一项选择驱动的交易，它完全符合我们收购优质资产的战略。

Giliano Thornhill（股票分析师）

好的谢了

操作者

您的下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯（Raymond James）的布拉德·斯特吉斯（Brad Sturges）。您的线路已开通。

Brad Sturges（股票分析师）

嘿，早上好。只是关于FCR交易，并感谢之前电话中的评论。只是好奇，关于我猜最初的FFO指导，我们应该如何考虑在现有选择平台中收购的投资组合之间的潜在运营协同效应，以及如何将其融入我猜最初的FFO指导中。

Erin

嗨，布拉德，我是艾琳。当我们给出最初的FFO指导时，我想说我们所做的是增加增量成本来扩展我们的平台。因此，这就是为我们的企业团队增加一些人，并增加一个增量租赁团队。当然，你知道，我们将拥有和雇用的物业人员会被物业吸收。但我们尚未建模任何与平台相关的增量协同效应。

Brad Sturges（股票分析师）

我想，未来几年实现更好增长的部分途径是假设随着整合的发生，将会产生更多的运营协同效应，并在某种程度上捕捉到FCR投资组合中嵌入的租金增长。

雷尔·戴蒙德（总裁兼首席执行官）

听着，正如你所知，我们更多地将其视为一笔资产交易。所以你知道可能会有一些协同效应，但正如亚伦所说，我们现在只是对她描述的增量G和A进行建模。

Brad Sturges（股票分析师）

好吧，这很有帮助。我很感激。谢谢。

操作者

如果你想提问请按星号一我们暂停几秒钟。由于似乎没有其他问题了，我现在将电话转回铁路钻石首席执行官作总结发言。

雷尔·戴蒙德（总裁兼首席执行官）

谢谢你，罗布。我们的业务和投资组合再次保持良好的状态。感谢大家对精选房产的兴趣以及今天早上加入我们。我们期待着今年夏天为您提供有关业务的另一个最新消息。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。