海伍德支柱2026年第一季度盈利电话会议记录

谢谢布伦丹，大家早上好。我们的关键举措在一个季度执行得非常出色。我们的服务和开发物业的租赁量强劲。从我们服务投资组合的租赁费率上涨50个基点就可以清楚地看出这一点。我们开发项目的租赁费率提高800个基点。随着入住率的增加，这两项都将在未来几年为NOI现金流和FFO带来有意义的增长。在本季度，我们通过合资企业在达拉斯和罗利等地投资了1.08亿美元，购买了一流的通勤物业，并在里士满出售了4200万美元的非核心物业。所有这些活动都改善了我们的投资组合，进一步巩固了大幅提高增长率和现金流的基础，并将为我们的股东创造长期价值。尽管我们本季度表现强劲，但我们认识到更广泛的说法，即人工智能的进步可能会重塑劳动力，从而影响长期办公需求。潜在结果的范围广泛而多样化，目前还有许多未知数。然而，我们所知道的是，客户和潜在客户并没有减少对空间的需求，而是对他们的办公室战略做出了长期承诺。我们的投资组合、市场和我们的活动都很强劲。本季度租赁情况稳健。我们的租赁渠道仍然强劲，整个地区的高质量空间正在减少，并且在可预见的未来预计几乎没有新的供应。这种向优质动态的转变为入住率增长和租金增长创造了强大的背景，这两种情况都是我们在第一季度经历的。此外，信誉良好的客户愿意做出长期承诺，我们对第二代租赁量的加权平均租赁期限为七年半，比我们最近的平均租赁期限长一年多就证明了这一点。此外，随着业务搬迁和扩张再次加速，我们足迹的人口趋势有利，推动了人口和就业的健康增长。我们坚信，资本充足的房东拥有的高质量、值得通勤的房产和地点最适合捕捉不断增长的需求和改善经济。转向本季度，我们实现了稳健的财务业绩，FFO为每股0.84美元，并且我们维持了今年的前景。我们的租赁业绩非常出色。我们签署了958，000平方英尺的第二代租约，其中包括超过300，000平方英尺的新租约。我们实现了19.4%的缺口租金增长，4.8%的现金租金增长。净有效租金是公司历史上第二高的，比前五个季度的平均扩张高出9%，因为续订速度超过了收缩速度，比例接近2比1。此外，我们还签署了开发物业107，000平方英尺的第一代租赁。客户和潜在客户认识到，拥有资本充足所有者的高质量办公空间正在我们的足迹中减少，这使我们在最好的子市场中拥有强大的定价能力。本季度，我们交付了超过2亿套87%的租赁开发物业。Glen Lake 3由203，000平方英尺的办公室和15，000平方英尺的零售店组成，现已出租94%。街对面我们交付了Glen Lake 2零售店，该店100%租赁给Crooked Hammock Brewery。新增24，000平方英尺的食品和饮料选择提升了Glen Lake的产品，并补充了我们在这里拥有的近100万平方英尺的办公室。这支持了我们在西罗利这个公园提高租金的能力。我们还在Service Granite Park 6和Dallas ' s Legacy中放置了场地。这座面积422，000平方英尺的一流办公物业已出租80%。我们还在租赁剩余的两处开发物业23 Springs方面取得了强劲进展，我们位于达拉斯上城的642，000平方英尺的开发项目仍在继续经济活动强劲，目前增长率最低，从上季度的75%和12个月前的62%上升到83%。我们有很大的前景将23 Springs的租赁价格提升到90年代。在坦帕西海岸，我们143，000平方英尺的中城区东部开发项目目前出租率为95%，高于上季度的76%和12个月前的39%。中城区东部的办公室部分100%合并租赁。第一季度投入使用的房产以及我们剩余开发管道中的房产，租赁率为86%，但仅占48%。随着租赁开始，我们将实现NOI现金流和FFO的显着增长。我们开始收到来自建筑的兴趣，以适应潜在新开发的巨大锚定前景。现在还为时过早，很难说这些讨论是否会导致新项目，但兴趣的增加令人鼓舞，这表明公司在寻找大片高质量空间时面临有限的库存。在处置方面，我们以4200万美元的价格出售了里士满的非核心投资组合。正如我们的前景所反映的那样，我们预计到今年年中将出售约2亿美元的额外非核心资产，并正在营销其他资产以供出售。我们相信，我们将能够在杠杆中性的基础上从非核心资产和土地出售中重新部署资本，这将进一步加强我们的现金流并实现更高的增长。正如我们上周宣布的那样，我们还可能使用非核心处置收益在杠杆中性的基础上回购最多2.5亿股已发行普通股。我们继续评估收购机会和高度预租的开发项目，但回购我们的股份是我们现在拥有的另一种资本部署选择。在将电话转给布莱恩之前，我想重申我们在过去几年中强调的优先事项，这些优先事项将为我们的股东推动长期价值创造。首先，我们将继续推动运营组合的入住率达到稳定水平。其次，我们将交付并稳定我们的发展管道。第三，我们将通过回收非地点的非核心资本支出密集型资产来提高我们的投资组合质量和长期增长率，并投资于现金流更好和长期增长率更高的房地产。第四，我们将在保持强劲而灵活的资产负债表的同时做到这一切。第一季度，我们在每个优先事项上都取得了有意义的进展。我们相信，对这4个领域的关注，加上由于健康的需求和有限的新供应而导致的核心强劲基本面背景，将推动未来几年现金流和长期价值的显着增长。

布莱恩感谢特德，大家早上好。我们的经营业绩继续反映出在高增长Sunbelt地铁的最佳商业区拥有通勤值得改造的资产的优势。空置率和转租空间证明了我们市场的基本面持续改善。租金不断下降，再加上稳定的特许经营方案，导致净有效租金上涨。就供应而言，最好的产品和其他产品中最好的产品需求量很大。由于许多市场的办公室建设处于历史低点或根本不存在，新的办公室库存供应稀缺，全国范围内的拆除数量超过了交付量。在许多情况下，向质量迈进已成为向质量迈进的一场全力以赴的冲刺，用户主动询问早期扩展以锁定位置和条款。我们市场的一个共同主题是，办公室租金与客户对其员工的投资相比相形见绌，并且当员工在办公室并在一起变得更好时，卓越的环境和体验就会产生卓越的结果。客户正在选择地理位置优越、设施完善的A级建筑，业主资本充足，运营以客户为中心，并且他们愿意为此付费。他们正在搬到地铁，这些地铁继续以最高的生活质量和最商业友好的前景赢得人们和公司。这是海伍德投资组合。这是Highwoods团队，这些是我们的Sunbelt市场和BBD ss。从达拉斯开始，大都会大厦仍然是美国企业总部和扩张的首选目的地之一，考虑到它是《选址》杂志评选的总部搬迁的头号城市，而且《首席执行官》杂志连续21年被评为最适合企业的城市，从2018年到2024年，达拉斯进行了大约100次总部搬迁，2025年将再搬迁11次。该地区继续吸引金融和专业服务、先进制造业、物流和生命科学领域的多元化公司，寻求中心位置、商业友好的环境和深厚的劳动力库。该宏观故事与您在第一季度经纪人数据中看到的办公室基本面一致。根据Cushman和Wakefield的数据，VFW在2026年第一季度录得117，000平方英尺的正净吸收量，这是连续第五个季度为正吸收量，A级正吸收量近340，000平方英尺。随着B级继续流失空间，我们的达拉斯投资组合位于住宅区、遗产区和普雷斯顿中心，这是该地区最紧张的子市场，空置率不到6%，也是我们最新收购之一Terraces的所在地。这些BBD正好处于需求路径上。我们通过McKinney、Olive和Terraces的第二代租赁实现的市场标记非常重要，产生了27%的价差。谈到夏洛特，这座城市越来越被认为是一个战略中心，并得到了主要企业决策的验证。在库什曼和韦克菲尔德追踪的104个大都会中，夏洛特的就业增长位居第一。为此，在2月份我们最近的财报电话会议之后，三家全球金融机构已经发布了重大的新招聘公告，该机构位于夏洛特南方公园DBD，拥有近800，000平方英尺。摩根大通最近宣布计划最终建成1，000个就业岗位的区域中心，到2028年将雇用400名。两个新进入市场的项目包括Capital Group在上城的Plan New Home，拥有600名新员工，经过全国范围的搜索，日本最大的银行之一三井住友银行集团也选择了上城作为美国第二个总部，到2032年底将创造2，000个就业岗位，这2，000个工作岗位的平均工资预计将超过165，000美元一年。这一宏观背景与第一季度办公室基本面完美一致。世邦魏理仕指出，预计第一季度净吸收量为410，000平方英尺，总租赁量约为140万平方英尺，同比增长近74%，其中约70%位于A级建筑。在住宅区，随着数百万平方英尺的办公空间从库存中撤出，转而用于住宅、酒店和零售用途，分母正在缩小。对高质量空间的强劲需求和有限的新供应为房东创造了推动租赁基本面的有利环境。我们的夏洛特资产直接受益于这一需求，这就是为什么我们看到夏洛特的租金强劲上涨和净有效租金增长。在罗利，移民和有机增长的长期故事仍然完好无损。最近的人口普查估计显示，罗利地铁是2024年至2025年间全国增长最快的10个地铁之一，在全州范围内，北卡罗来纳州在国内净移民方面排名第一，在同期总体人口增长方面排名第三，估计新增146，000名居民。世邦魏理仕的科技报告指出，罗利地区每年还培养近5，000名科技毕业生，加强了可持续的技术工人管道。办公室基本面反映了最佳商业区的实力，我们的团队在本季度忙于签署超过200，000平方英尺的第二代空间。我们在Glen Lake的两个新开发项目提供混合用途，其中95%的出租率和83号区块是我们最近收购的混合用途合资企业，其中97%的出租率位于罗利中央商务区，这两个项目直接与移民和企业需求最强劲的地区保持一致，最终在纳什维尔结束，那里强劲的人口增长和多元化的经济继续吸引品牌雇主。就在上个月，星巴克宣布了一项耗资1亿美元的计划，在纳什维尔市中心为2000名员工开设东南部公司办事处，其中一些员工从西雅图搬迁，并平衡纳什维尔的新员工。第一季度的办公数据显示，需求集中在我们287，000平方英尺的季度租赁中更新或新装修的A级节点，加权平均租赁期限为9.8年，现金和利差分别为9.4%和26.5%证明了这一数据。在我们的足迹中，我们正在将资本与大都市和子市场挂钩，继续赢得人才、就业和企业投资。我们正在确保我们的产品组合和人员准备好为我们的客户及其团队提供值得通勤的体验。我们本季度的成功支持了这一战略，我们有信心继续为我们提供良好的服务。

布伦丹感谢布莱恩。第一季度，我们实现净利润3130万美元，即每股0.29美元，FFO为9400万美元，即每股0.84美元。该季度包括里士满处置所得的1700万美元房地产销售收益，该收益计入净利润，但未计入FFO。在本季度，我们从一家未合并合资企业收到了净220万美元或每股0.02美元的定期费用，来自一位从麦金尼和Olive搬到23 Springs的客户，我们出售了在一家第三方经纪服务公司的权益，从而获得了140万美元的收益。这两项包含在FFO中，并被纳入我们最初的FFO展望中。除此之外，本季度没有异常物品。您可能已经注意到我们昨天发布的补充方案有一些小变化，我们相信这些变化将使我们更容易获得合资企业的噪音份额。我们还将达拉斯作为自己的市场，因为我们在达拉斯拥有三个服务性物业，在23个春天稳定下来后将增加到四个。我们的其他市场现在主要由我们的非核心匹兹堡和里士满投资组合组成。我们对第一季度的财务业绩感到满意，这证明了我们运营和现金流的弹性。更重要的是本季度服务投资组合和开发管道的租赁活动，这使我们能够在2026年剩余时间及以后增加入住率并实现NOI增长。我们的租赁率从一季度前的89.2%上升到89.7%。我们的出租率和入住率之间的利差为470个基点，是我们正常历史利差的三倍，这是未来入住率增长的有力指标。我们重申了年终入住率预期为86.5%至88.5%，这意味着今年剩余三个季度的中点将上涨250个基点。我们的资产负债表保持良好状态。本季度末，我们有超过6.5亿美元的可用流动性，本季度末后，我们关闭了Granite Park 6的1亿美元担保抵押贷款，为Highwoods提供了超过5000万美元的资本。我们预计将在今年剩余时间内关闭JVS的一项或多项额外融资，这将将资本汇回Highwoods，并改善我们的流动性和未支配债务与EBITDA的比率。根据我们目前对NOI增长的预期，并假设非核心资产销售2亿美元，我们预计年底债务与EBITDA的比例将在中低六位，随着NOI的增长，未来可能会进一步减少。我们只需要4000万美元的剩余资本来完成我们在开发房产中的份额。与1.26季度的运行率相比，这些物业加上本季度投入使用的开发项目将实现超过2000万美元的年度NOI增长。正如Ted提到的那样，我们将FFO前景维持在每股3.40美元至3.68美元。现在还处于年初，虽然我们的租赁活动有了良好的开端，但大多数租赁将在2027年及以后产生财务效益。在我们转向提问之前，有几个事项需要注意。首先，我提到了第一季度记录了期限费用和销售收益。我们确实预计今年剩余时间会出现一些额外的定期费用，这是典型的，但预计在接下来的季度会较低。我们预计下半年还会出现一些额外的其他收入项目。预计2026年全年这些项目的总价格约为6至7美分，比2025年低约5美分。其次，由于我们将不再将23 Springs或Midtown East的利息费用资本化，因此在可预见的未来，资本化利息预计将较低。由于已签署但不会在2027年中期之前完全上线的租约，这些物业的内在NOI显着增长。第三，正如典型的那样，由于预计年度股权授予，第一季度G & A较高。G和A预计今年剩余季度预计将较低。鉴于这些因素以及我们对2026年最后三个季度入住率稳步增长的预期，我们预计FFO将在今年下半年增加。操作符.我们现在已经准备好接受提问了。

Highwoods Props（纽约证券交易所代码：HIW）周三举行了第一季度财报电话会议。以下是通话的完整文字记录。

此文字记录由Beninga API为您带来。如需实时访问我们的整个目录，请访问https://www.benzinga.com/apis/进行咨询。

完整的财报电话会议可在https://events.q4inc.com/attendee/653907737

Highwoods Properties Inc报告租赁活动强劲，在役物业的租赁率提高了50个基点，开发物业的租赁率提高了800个基点。

该公司在达拉斯和罗利的房产投资了1.08亿美元，同时在里士满出售了4200万美元的非核心房产，提高了投资组合质量。

FFO报每股0.84美元，该公司维持年度展望，预计随着入住率的增加，NOI和现金流将大幅增长。

Highwoods Properties Inc计划在年中之前出售2亿美元的额外非核心资产，并可能将收益用于股票回购或进一步投资。

管理层强调，受有利的人口趋势和有限的新办公室供应推动，达拉斯和夏洛特等关键市场的强劲租赁表现。

操作者

早上好，欢迎参加Highwoods Properties Inc 2026年第一季度财报电话会议。所有参与者均处于仅听模式。演讲者发言后，我们将进行问答环节。要此时提出问题，您需要按STAR，然后按电话键盘上的数字1。提醒您，这次电话会议正在录音中。我现在想将电话转给执行副总裁兼首席财务官Brendan Mayarana。谢谢请继续。

Brendan Mayarana（执行副总裁兼首席财务官）

感谢接线员，大家早上好。今天早上与我一起参加电话会议的还有我们的首席执行官Ted Klink和我们的首席运营官Brian Leary。为了您的方便，今天准备好的言论已发布在网上。如果您尚未收到昨天的收益发布或补充，则可在今天的电话会议上在我们网站highwoods.com的投资者部分查看，我们的审查将包括非GAAP指标，例如FFO、NOI和EBITDAIR。该发布和补充包括这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。今天电话会议期间做出的前瞻性陈述存在风险和不确定性。我们的新闻稿以及提交给SEC的文件中详细讨论了这些风险和不确定性。如您所知，实际事件和结果可能与这些前瞻性陈述存在重大差异，公司不承担更新任何前瞻性陈述的义务。说完，我就把电话转给特德。

Ted Klink（首席执行官）

布莱恩·利里（首席运营官）

Brendan Mayarana（执行副总裁兼首席财务官）

操作者

谢谢为了提醒提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。我们的第一个问题来自花旗集团的Seth Berge。请继续。您的线路已开通。

Seth Berge（股票分析师）

嗨，早上好。感谢回答我的问题。我想我只是想回到你们的一些评论和准备好的评论，关于围绕潜在新发展的讨论。然后你显然宣布了这种股票重新授权。我只是很好奇，你知道，你如何看待资本配置优先事项，你知道，这两种机会今天如何比较？

Ted Klink（首席执行官）

嘿，塞斯，我是特德。听着，我认为我们一直在寻找最佳方法来提高我们的长期增长率，加强我们的现金流，使我们更具弹性的现金流，提高投资组合的质量。所以我只是认为我们的股票回购给了我们另一种考虑的选择，给了我们选择权。我认为，你知道，多年来我们已经被证明是非常有纪律的资本配置者。我们在各个周期中在收购、开发之间轮换，始终关注最佳的风险调整回报。再说一次，股票回购只是给了我们多一个考虑的选择。你知道，去年我们在收购方面非常活跃。你知道，我们以共同权益收购了价值约5.8亿美元的资产，我们认为定价非常有吸引力。现在，正如您提到的那样，我们在发展方面变得更加建设性。你知道，高质量的空间短缺。因此，无论是定制还是预租赁办公室开发，我们都在接听电话。现在的发展很困难，对吧？它很贵，很难融资，利息成本更高。所以现在关于发展的一切都真的很难。但我们认为，资本充足的开发商有机会获得相当有吸引力的风险调整回报。所以，我们再一次审视一切，但发展确实变得更具建设性。谢谢.然后只是潜在的处置机会。你知道，只是考虑到伊朗和10年来的一些变化，也许还有一些关于人工智能的宏观头条新闻。你是否看到有兴趣投资办公产品的资本类型发生了变化，定价也发生了变化？我想说简短的答案是否定的，至少现在还没有。你知道，如果你想想去年以来，也就是从25年初到1月份的处置，我们以8%的上限利率售出了约2.7亿美元，这在某种程度上与我们的收购相匹配。所以你知道，我们在市场上有很多资产。我认为，你知道，我们已经说过我们将努力到年中完成1.9亿至2.1亿件。我们正在努力做到这一点，而且市场上也有其他资产，处于该过程的各个阶段。因此，我们还没有看到买家的个人资料有任何变化。

操作者

太好了，谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。请继续。您的线路已开通。

Blaine Heck（股票分析师）

太好了，谢谢。早上好.在租赁方面，您今年有一个坚实的开端，所以我希望您能对您迄今为止看到的租赁经济状况发表评论，以及您对2026年全年租金价差和优惠趋势的预期。

Ted Klink（首席执行官）

也许我会先让布莱恩开始，然后布莱恩或布伦丹就可以加入。听着，正如你提到的，我们今年有了一个很好的开局，你知道，现金上涨了近5%，GAAP上涨了19%以上。而且，你知道，它可以逐季度变化，正如你所知道的那样，它可以是一种混合。但我认为总的来说，我们的宏观观点是，从长远来看，办公室业主有一个相当好的设置。同样，四分之一到四分之一可以，可以反弹一点。但是，我们知道的是，我们的市场需求仍然强劲。到目前为止，我们还没有看到任何对AI的影响。对AI的影响事实上，这对我们来说是一个净积极的因素。我们签下了几个人工智能相关用户，所以我们在那里没有看到任何东西。按照布莱恩在准备好的讲话中的观点，bds中高质量空间的供应绝对在减少。鉴于没有新的建设正在进行，我认为未来几年这个空间将会短缺。根据仲量联行的数据，我认为建筑业正处于历史低点，但我们开始看到这一点，我认为这将给办公室业主带来好处。所以再看看，我们并不确切知道指标会是什么样子，但我们确实认为对于我们的bds中高质量办公空间的所有者来说，有一个相当好的设置。我们身后还有一件事是迁徙。它还在继续。布莱恩提到了夏洛特的一些重大公告，但我们在达拉斯看到了这一点。我们在其他市场也看到了这种情况，显然程度不同。但总的来说，目前关于供需背景的一切感觉都很好。

布莱恩·利里（首席运营官）

布莱恩，这是布莱恩。我可能会补充一点轶事。很难补充这一点，但我们在之前的电话会议中提到，在许多情况下，我们一直在延期之前积极主动地与客户建立联系，因为我们有一个期限，可以说是一个被占领的市场来推出这些延期，因为我们没有悬而未决的担保债务延期之类的事情，我们可以把目光投向更远。他们现在也在联系我们。所以这是一种独特的变化。他们想要确保自己所在的位置。他们希望确保条款，而不是在几年后陷入市场困境。所以我认为这也很有帮助。因此，如果你考虑一下K型复苏，那么，也许就整个投资组合而言，它并不普遍，但我们感觉非常好，因为绝大多数都处于K型的顶部，我们正在从中受益。太好了，这很有帮助。

Ted Klink（首席执行官）

颜色.然后是特德，我想跟进您关于适合机遇的建设潜力的评论。您是否看到某些特定市场的需求增加？您可能正在交谈的租户的个人资料上是否有任何颜色？最后，这些潜在的适合建造是否会发生在您已经拥有的土地上，或者如果这些实现了，您可能需要获得一些土地？是的，让我确保我击中了所有这些。但就市场而言，各个市场，所以多个市场，你知道，这是我们的一些顶级市场，我不想得到真正的具体信息。我们正在其中一些竞争，其中一些仍然是多州竞争，你知道，从市场的角度来看，我们甚至不希望这样做。但正如您所期望的那样，它位于我们更大的市场中。从客户角度来看，它有所不同。它可以是金融服务，也可以是正规企业。所以实际上情况是全面不同的。那里，没有，我想说它没有真正的主题。唯一的主题是市场空间短缺，他们想进入的子市场。所以全面的。但它是在我们更大的市场，但是多个市场。太好了，这很有帮助。那么它是在您已经拥有的土地上还是您可能必须出去购买？是的，抱歉，我错过了那个。两者兼而有之。没问题.好的谢谢我只是想澄清一下。我们不会出去买土地来建立土地银行。我认为它只会受到适合那里的构建的约束。所以我不希望任何人得到土地库存将会增加的印象。它更有可能从这里往下走。

操作者

对的好的，谢谢你的颜色。下一个问题来自德意志银行的Peter Abramowicz。请继续。您的线路已开通。

Peter Abramowicz（股票分析师）

是的，感谢您回答问题。我想上个季度您谈到今年需要大约70万平方英尺的空置租赁。这实际上需要占用率才能达到指导的中点。还提到，我认为26次预约下的留存率约为35%或40%。所以只是好奇，我猜就本季度的租赁而言，你知道，30万平方英尺的新租赁，其中有多少将用于全年的70万平方英尺。这实际上将在年底之前入住。而且是一种，数学上的保留率仍然是一样的，

Brendan Mayarana（执行副总裁兼首席财务官）

也是复兴的一面。是啊彼得，我是布兰登。是的，好问题。因此，数学问题几乎是我们在第一季度所做的一切的结果。所以好消息是我们提高了租赁率。我想我们在年初就谈到过，我们签署了约120万平方英尺的租约，将于2026年底开始。我们已在第一季度将其中一些租约转入入住状态，但幸运的是我们已经替换了它。因此，我们仍有约120万平方英尺的已签署租约，将于今年年底开始。然后我们就分手了。因此，我们在剩余的废弃物中，可能有大约850至900，000平方英尺的地方可能会根据剩余的情况进行搬迁。那么这给我们留下了正的净吸收来自哪里呢？从300平方英尺中的331平方英尺开始，这意味着今年我们还有300至400，000平方英尺需要签署并开始进入。所以我们对此感觉很好。这比你年初提到的700人有所下降。如果我们保持每月约100，000平方英尺新建的速度，这将使我们有望达到年底入住率范围87，500人的中点。好吧，我很感激。这很有帮助。谢谢，布伦丹。然后关于里士满的销售，我认为您谈到了去年到一月份的销售总体混合上限率。但我想问你在里士满出售的投资组合的上限利率是多少？是的，彼得，又是混合的，你知道，那是在上面的一端。我认为这是一个，你知道，也许是一个很低的两位数类型的上限利率，但是，但是非常低的两位数。好吧而且，这在某种程度上被纳入了伦敦号码中。我想你说的是8%左右？是的，是的。好吧好吧，明白了。如果可以的话，还有一个。看起来，在同一个海岸池中，本季度的运营费用增长略有上升。第一季度业绩有什么独特之处吗？您想指出的是什么，或者我们在未来应该注意的事情？是的，彼得，那个。就像你可能对冬天的期望一样，对吧。你知道，我们经历了一些非常寒冷的天气，尤其是在二月。因此，公用事业成本逐年大幅上升。这确实导致了费用的大幅增加。这可能是那里最大的一个。你知道，我认为，鉴于我们本季度同一家商店的业绩为负60个基点，我们预计今年的业绩大致持平。我们认为，这个数字可能会在第二季度再次处于低位，然后在下半年为正值，以现金为基础，全年平均持平，以公认会计原则为正值。

操作者

我就这么多了。谢谢。我们的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请继续。您的线路已开通。

Brendan Mayarana（执行副总裁兼首席财务官）

太好了只是跟进同样的商店线程，我只是想知道您是否可以提供一些我们正在考虑的2027年的面包屑。因此，随着入住率开始上升，想必您在明年的入住速度会更快。任何其他类型的看跌和看跌，我们都应该考虑潜在的加速。谢谢.是啊罗恩是啊谢谢你的问题。是的，我想你会看到，你知道，在同一家商店26下半年的那种进步。我认为很可能会进入27。因此，您应该在那里看到良好的相同商店结果。我认为，如果从盈利的角度来看，你知道吗，我可以在考虑今年上半年以及进入今年下半年方面提供一些面包屑，这应该会对你考虑明年有帮助。我在准备好的讲话中提到了我们拥有的数字。对的我们在第三方经纪销售中获得了收益。我们有学期费。本季度这些总金额为0.03美元。第一季度GNA同样上涨了0.03美元。所以这些东西相互抵消。我认为23 Springs和中城区东的上限权益将会消失。这可能是几便士，但可能会被第二季度略高的NOI所部分抵消。然后我们提到，我们已经有了我们预计会有的2亿笔处置，这会有点稀释，因为我们只是要偿还信贷额度，并可能在今年剩余时间内以现金形式保留剩余部分，为偿还2027年债券做准备。因此，从FFO的角度来看，这一切意味着您的第二季度可能会略低于第一季度。然后，如果你考虑达到指导X土地销售收益的中点，这显然意味着今年下半年将出现相当有意义的增长。所以我认为这是积极的，因为你思考2H26，然后最终进入27。

Ted Klink（首席执行官）

明白了。这很有帮助。我的第二个问题只是关于资本回收方面。所以从买方来说，就是这样，听起来达拉斯显然真的很有趣。收购机会是全部在现有市场上还是其中存在一些新市场？然后在卖方方面，也许只更新匹兹堡的投资组合情况以及你认为的时机，你知道，对于定价来说可能为时过早，但这也会有帮助。可能在那上面。谢谢.当然.罗恩在收购方面，是的，我们主要专注于现有的足迹。你知道，我们对我们的足迹非常满意。随着时间的推移，我们确实希望在达拉斯发展。所以我们来看看收购在哪里。你必须去有机会的地方。但事实确实如此。但现在主要是在我们、完全在我们现有的市场上。匹兹堡确实没有最新消息。我们很快就会将较小的资产之一带到市场上。但对于大资产PPG游戏来说，这确实没有更新。我们正在继续完成一些租赁，但在我们将其推向市场之前，我认为我们对资本市场正在改善感到高兴，无论是债务资本市场还是股权资本市场。所以我认为我们已经接近推出了，但还没有确定日期。在此之前，我们正在努力敲定一些租约。

操作者

太好了对我来说就是这样。谢谢。我们的下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基（Dylan Brzezinski）。请继续。您的线路已开通。

迪伦·布热津斯基（股票分析师）

感谢您回答这个问题。我想只要一个人来适应机会，你们会得到什么样的稳定成本收益率

Ted Klink（首席执行官）

在当今的环境下需要启动其中一个吗？是的，迪伦，再说一次，很难进行比较或者你很难说。我的意思是，我们并不真正只是从竞争的角度来谈论。几乎每笔交易都可能有所不同。这显然是基于市场、子市场、信贷、期限以及您每年获得的波动。所以很难说。我想告诉你的是，在风险调整的基础上，我们认为目前这些机会非常有吸引力。

Brendan Mayarana（执行副总裁兼首席财务官）

然后我想只是考虑一下27，显然不会进入指导，但我认为今年保留率约为40%，为26次预约。你们是否认为这是我们认为27岁及以后保留率的低点，或者26岁中是否有任何较大的租户将其用作27岁假设是没有意义的？当我们思考外部年份时，只是试图了解保留的轨迹。是的，迪伦，我是布伦丹。是的，我认为你的数字在40%的范围内是正确的，因为我们正在迁移到26。但请记住，这26次续订，我们进行的26次续订中的大部分都是我们提前完成的。因此，当你迁移到任何特定的年份时，你会产生不利的选择偏差，因为你提前更新了人，然后那些你不更新的人，你知道，他们会留在到期时间表中。我认为，截至目前，我们对27年剩余内容的保留率可能处于50%至60%的范围内。即使是这个数字也可能低于最终的可能性，因为我们在27中遇到了多次租赁，其中我们有潜在租户，但他们已经租给了其他人，假设该潜在租户腾空，然后我们与分包租户续签。这不是我们保留率计算的一部分。原来如此。这将是搬出并签约新公司的一部分。因此，我认为我们在27号的保留率方面会做得很好，这为我们从26年底开始在27号迁移时继续提高入住率创造了良好的环境。

操作者

好的太好了布伦丹，这非常有帮助。非常感谢为了提醒提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhotra。请继续。您的线路已开通。

Vikram Malhotra（股票分析师）

早上感谢您回答这个问题。我想只是两个快速的。首先，你知道，在从这里开始的轨迹上，你需要做什么？也许我错过了这个。在今年剩余时间里，您需要做些什么来进行新的租赁，以达到更高端甚至年底入住率的中点，那么在额外迁出方面是否有什么新的事情或任何重大的事情？我们应该提醒我们明年可能迁出的情况。这只是第一个，然后是第二个人工智能，租赁一直是旧金山的一个大话题。显然我们在纽约听到了一些。我只是想知道，在你们的市场中，你们是否听到任何面向人工智能的公司正在寻找空间或从某种角度进行扩张

Brendan Mayarana（执行副总裁兼首席财务官）

西海岸。谢谢.嘿维克拉姆，我是布伦丹。也许我会开始进行达到年终数字所需的租赁，然后把它交给特德和布莱恩讨论。关于角色和人工智能的具体细节。因此，就租赁而言，我想说要达到2026年底的入住范围。让我们来谈谈中点，我们认为这就是我们每月可能需要进行大约100，000平方英尺的新租赁，可能持续到6月或7月，这让我们处于有利的位置，这些租赁将进入。我们认为这些租约很可能会在年底前投入使用。但我认为，随着2027年的到来，入住率继续上升，我们希望看到今年下半年继续保持这种速度。这很可能将为我们创造一个良好的环境，以便在整个2027年继续提高入住率。所以我认为我们感觉我们处于良好的状态，因为，你知道，我们已经度过了今年的第一季度，我们认为我们对背景感到积极，以便我们能够在27年继续提高入住率。我认为27中没有任何我们特别担心的重大分歧。

Ted Klink（首席执行官）

然后关于第二个问题，人工智能，我提到了，我想在电话的早些时候，我们可能签下了一个与人工智能相关的租户。他们专注于数据中心，地点在达拉斯比克拉姆。除此之外，在我们的市场中，我们确实没有看到太多的人工智能需求。

Vikram Malhotra（股票分析师）

谢谢

操作者

最后一个问题来自贝尔德的尼克·塞尔曼。求你了去吧您的线路已开通。

尼克·塞尔曼（股票分析师）

嘿，早上好，伙计们。你能听到我说话吗？是的好吧，停一下。抱歉只是一个关于投资组合中的总体利用率的快速问题，以及可能了解投资组合中的分包可用性。你们有没有，比如，目前列出的已占用空间的号码？

Ted Klink（首席执行官）

是的，实际上，我们的转租空间实际上正在下降。我认为上个季度下降了6%或7%。做了一些我们现在监控的事情，有些只是为了，你知道，只是为了透明。其中一些是直接空置的，但有些则被从市场上撤下并被使用。由我们的客户。所以，你知道，我们的投资组合中大约有500平方英尺，远远超过500，000平方英尺，目前正在被分包。但情况正在变得更好，我们看到我们的投资组合以及市场都在变得更好。

操作者

对我来说就是这样。谢谢。一切都很好。谢谢，维克。我们没有进一步的问题了。我想把电话发回给特德·克林克，请他发表闭幕词。

Ted Klink（首席执行官）

好吧，感谢大家加入电话，并感谢你们对海伍兹的兴趣。我们期待着在Nareit见到大家，即使不是在之前或下一次电话会议上。谢谢

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