阿卡迪亚房地产信托2026年第一季度盈利电话会议记录

干得好欢迎大家。正如您在我们的新闻稿中看到的那样，我们又迎来了一个强劲的季度，这将是非常稳健的一年，无论是在我们的内部还是外部增长计划方面。尽管地缘政治事件确实给全球经济增加了不必要的不确定性，值得庆幸的是，由于露天零售的顺风，街头零售的顺风更是如此，但我们看到强劲的租户表现、需求和有吸引力的投资机会推动了持续的强劲业绩。正如团队将详细讨论的那样，在近6%的同店增长的推动下，我们实现了11%的盈利同比增长。尽管资本市场的不确定性加剧，我们仍完成了超过25亿美元的交易活动，其中包括6亿美元的新投资、投资管理平台内的超过5亿美元的资本重组以及新的14亿美元企业借款机制。现在，由于我在之前的通话中详细讨论了露天零售顺风的关键驱动因素，所以我将稍微限制一下我的解释。但简而言之，我们持续强劲的表现最重要的是由我们的街头零售组合，更具体地说是由五个关键因素推动的。第一，供应有限，持续萎缩。其次，可能更重要的是，由于零售商不断关注拥有自己的实体店，而不是如此严重地依赖批发或数字渠道，需求不断增加。第三，由于消费者的弹性，特别是我们街道位置的高端购物者，租户表现强劲。第四，我们保留街道位置的相对资本支出较低，最后，由于更高的合同增长和更频繁的市场机会，我们街道位置的年收入增长更强劲。这些持续的顺风使我们能够实现稳健的内部利润增长，并使这种增长在盈利增长和净资产价值增长方面达到底线。AJ Levine将讨论我们上季度的进展以及为什么我们准备在可预见的未来继续实现卓越的增长。然后，补充这种内部增长并确保我们能够在未来继续实现这种稳定增长是我们的外部增长计划。雷吉·利文斯顿（Reggie Livingston）将讨论我们上季度的收购活动，我们将继续实现资产负债表内街头零售收购以及通过投资管理平台执行的目标。但让我发表一些观察，因为我们看到过去一年投资者对零售业的兴趣增加。大多数露天零售形式的竞争都加剧了，但进入市场的交易量也在增加。因此，即使竞争加剧，我们也希望能够实现我们的收购目标。虽然我们欢迎该公司，但简单地购买现有收益率来实现我们的目标回报有点困难。因此，由于它与街头零售投资机会有关，虽然竞争激烈，但与有能力买家较少的其他形式相比，它仍然是一个不那么拥挤的领域。因此，我们仍然看到足够多有吸引力的投资，这些投资在第一天就对盈利和净资产价值产生了增值作用。我们最专注于有短期价值创造机会的投资，我们可以利用我们的技能和关系来释放这种价值。我们仍在寻找能够在短期内实现6%以上收益率的交易，但需要更多的活动。由于我们的团队从未犹豫过使用其增值技能和关系，因此这种转变受到欢迎。我们的投资管理平台也是如此。就像我们几年前在基金5投资期间成功做到的那样，通过购买稳定资产来实现机会主义回报的能力正变得越来越困难。因此，我们最近的投资过去一年，ents更加注重增值，我们预计这种关注将继续下去。由于它与我们的投资管理活动相关，我们实际上可以与不断增加的机构资本池合作并利用这些增加的兴趣，这样我们就不必仅仅击败他们。我们也可以加入他们。需要明确的是，对于我们的REIT和投资管理收购，我们的目标仍然是确保我们的投资在第一天就增加盈利和净资产价值，并实现一分钱的FFO。每收购2亿美元资产。雷吉将讲述我们最近的活动如何在数量和增长方面实现我们的目标，以及同样重要的是，我们如何为未来的持续卓越增长播下种子。最后，约翰·戈特弗里德（John Gottfried）将详细介绍我们的资产负债表指标，以及我们如何能够利用大量的干货和多样化的资本来源继续推动内部和外部增长。总而言之，我们的街头零售投资论点正在发挥作用。我们看到的内部和外部机会为实现稳定的多年利润增长提供了清晰的视野，然后将增长降至底线。然后，凭借充足的资产负债表容量，我们能够利用摆在我们面前的令人兴奋的机会。我要感谢团队持续的辛勤工作，并将把电话交给JJ

谢谢肯。大家早上好。因此，我想首先介绍一下内部增长的最新情况，重点关注我们高增长街道的趋势和表现。然后我将谈到一些复苏较慢且上涨幅度较大的市场，即旧金山和北密歇根大道。最后，我将介绍达拉斯亨德森大道的最新情况。总体而言，无论是在房地产投资信托投资组合还是我们的投资管理平台中，郊区的租赁业务都出现了强劲的季度。我们第一季度签署的租赁总额按我们的份额计算增加了350万美元。经过高级谈判，我们已将新租赁渠道增加到1150万美元，比上一季度净增加近250万美元。当我们签署租约时，我们正在迅速重新装载管道，然后进行一些。正如肯所阐述的那样，由于历史上强劲的供需动态以及在街上购物的高收入消费者弹性十足，所有迹象都表明，我们将能够在今年剩余时间及以后取得类似的成果。除了租赁速度加快外，我们还看到高增长街道的市场租金稳步上涨。我们目前正在就新的租约、公平市场续签进行谈判，并在我们的几条街道（包括soho、上麦迪逊大道、M街、阿米蒂奇大道和梅尔罗斯广场）沿线的市场上争取宽松的标记。这些市场都经历了多年两位数的租金增长，如果我们成功签署这些新交易，将导致加权平均利差略高于40%。现在请记住，街道租赁的合同增长率为3%，因此在五年3%的增长后，40%的价差意味着在此期间租金增长接近60%。这就是我们所说的，并非所有的利差现在都是与我们在街道上看到的引领增长的行业一样的。我们还继续对旧金山和芝加哥北密歇根大道等处于复苏早期阶段的历史强劲市场建立信心。在我们的最新更新中，我们报告说，自2025年初以来，我们与洛杉矶健身俱乐部工作室和TNT超市签署了约90，000平方英尺的新租约。自从我们上次更新以来，在第一季度结束后，我们又增加了25，000平方英尺，签约了Sprouts Farmers Market，他们将加入Trader Joe's和位于第九街555号的俱乐部工作室，就像TNT和俱乐部工作室一样，这将是他们在旧金山的第一家商店。显而易见的是，租户正在加强他们对旧金山复苏的信心，另外还有70，000平方英尺的空间可供租赁，除了一些增值的机会外，我们越来越有信心继续释放我们在旧金山两个中心内的有意义的剩余嵌入价值。现在紧随旧金山之后的是北密歇根大道，它继续看到稳步改善，肯定已经超越了复苏的萌芽阶段。我们还有很长的路要走，但客流量已恢复到2019年前的水平，而且自今年年初以来，租户需求显着增加。去年，我们看到Mango、Aritzia、Uniqlo和American Eagle等顶级品牌开设了新店和新租约。最近，位于北纬830度的60，000平方英尺的糖果名人堂。密歇根大街即便如此，租金仍比之前峰值低50%。北密歇根大道是一条标志性的、不可替代的街道，我们相信复苏将继续加速。当它发生时，我们将有能力捕捉到这一优势。最后，我将以达拉斯亨德森大道的更新结束。作为一个提醒，亨德森的愿景是创造一个充满活力，步行街策划与当今最受追捧的零售商的组合，并辅以动态和识别可nizable F和B。混合了芝加哥阿米蒂奇大道、纽约布利克街、洛杉矶梅尔罗斯广场和华盛顿特区的M街等街道的最佳效果。第一次也是唯一一次真正的街头零售购物体验。这条街道已经有了良好的开端，雅各布斯和沃比帕克等租户的销售额已经证明租金翻倍是合理的。由于我们80%的街上零售商现在都在使用，我们的新租约就是这样做的。我无法透露所有已承诺的品牌的名称，但为了让您了解一下，该项目将由全国知名租户组成，例如从高地公园村搬迁的Rag和Bone，以及一系列在我们其他一些高增长街道上取得成功的年轻品牌，例如Gezio、Cami和Margaux。我们还为德克萨斯州更本地化、更正宗的品牌节省了约10%的空间。再加上一些有趣的高音量F和B，例如王子街披萨、弹出式百吉饼、盐和稻草冰淇淋，您就具备了打造一条精心策划的步行街道的条件。总而言之，关键的结论是，尽管过去几个季度租赁活动持续处于高位，但我们继续看到前方有意义的跑道，无论是在按市场计价的机会、高增长街道的持续租赁方面，还是在利用最近开始显示出强劲复苏迹象的市场方面。像往常一样，我要感谢团队的辛勤工作，我将把事情交给雷吉。

阿卡迪亚房地产信托基金（NYSE：AKR）周三公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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完整的财报电话会议可在https://edge.media-server.com/mmc/p/65qz828r/

阿卡迪亚房地产信托报告第一季度业绩强劲，受近6%的同店增长和超过25亿美元的交易活动推动，利润同比增长11%。

该公司仍然专注于其街头零售产品组合，利用有限的供应和不断增长的需求。它在棕榈滩和波士顿纽伯里街完成了引人注目的收购。

未来指引已上调，2026年全年收益预计为每股1.22至1.26美元，反映了持续的内部和外部增长以及强劲的收购渠道。

操作者

你好，感谢您的支持。欢迎参加阿卡迪亚房地产信托2026年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者都处于仅听模式。在演讲者的演讲之后，将有一个问答环节。要在会议期间提出问题，您需要按电话上的星号1-1。然后，您将听到一条自动消息，建议您举手撤回您的问题。请再次按星1-1。请注意，今天的会议正在录制中。我现在想将会议交给租赁管理和尽职调查分析师Lynelle Ray。请继续。

Lynelle Ray（租赁管理和尽职调查分析师）

早上好，感谢您参加我们2026年第一季度阿卡迪亚房地产信托收益电话会议。我的名字是Lynelle Ray，是一名租赁管理和尽职调查分析师。在我们开始之前，请注意，电话会议期间做出的非历史性陈述可能被视为1934年《证券交易法》含义内的前瞻性陈述，由于各种风险和不确定性，实际结果可能与此类前瞻性陈述所表明的结果存在重大差异。包括公司最近向SEC提交的10-K表格和其他定期提交的文件中披露的内容。前瞻性陈述仅限于本次电话会议之日（2026年4月29日），公司不承担更新这些陈述的义务。在这次电话会议期间，管理层可能会参考某些非GAAP财务指标。包括运营资金和净运营收入。有关这些非GAAP财务指标的对账，请参阅其网站上发布的Allendia盈利新闻稿。具有最直接可比的GAAP财务指标。一旦电话会议开放提问，我们要求您将第一轮提问限制在每位来电者提出两个问题，以便每个人都有机会参与。您可以通过重新插入队列来提出进一步的问题，我们将在时间允许的情况下回答。现在我很高兴将电话转给总裁兼首席执行官肯·伯恩斯坦，他将开始今天的管理层讲话。谢谢Lynelle。

肯·伯恩斯坦（总裁兼首席执行官）

AJ Levine

雷吉·利文斯顿

现在来看看我们在市场上看到的情况，尽管宏观背景变得更加复杂，供应仍然受到限制，新开发稀缺，机构资本流入优质零售业继续增长，但零售投资格局仍然活跃，而当前的宏观噪音没有改变这些潜在的动态。不过，这种环境所带来的回报正是我们所建立的。回想一下，在街头零售界，我们的大部分收购都是在场外进行的，而且采购优势在波动时期不会减弱。如果说有什么不同的话，那就是随着积极主动的卖家倾向于执行的确定性，情况有所改善。这给我们带来了不成比例的回报，因为街头零售领域的参与者较少。我们的管道反映了这一现实。我们在谈判的后期阶段有许多机会，我们将继续按照定义我们最近活动的相同纪律门槛承保。在投资管理方面，虽然机构胃口仍然很高，但寻求货币化的所有者数量也在增加。没有资本、耐心或关系来释放资产价值的所有者正在寻找退出，这为像我们这样拥有这三者的平台创造了一个引人注目的机会。我们这边的管道一如既往地活跃。最后，正如我所说，我们一直在忙着在正确的走廊上购买正确的资产，并具有正确的增长概况，同时继续不断地建设投资管理业务。我们预计这项活动将继续下去，因为我们有望在今年剩余时间内实现交易量，与我们过去的活动保持一致。我要感谢团队本季度的辛勤工作，我将把它交给约翰尼。谢谢Raji，早上好。我们的第一季度业绩很明确。我们的内部增长正在加速，我们正在实现增长和数量方面的外部增长目标，这些成就正在推动我们的利润。我们的同比盈利增长了11%，随着迄今为止收购的完成，我们提高了2026年全年盈利指引。我将首先列出今年剩余时间的构建模块，然后更新2027年，然后以资产负债表结束。对于那些了解我们盈利预期方法的人来说，我们为自己设定了强有力的目标，因此不太可能提高我们的指引，尤其是在今年年初。然而，鉴于我们的运营实力和迄今为止已完成的增值收购，我们将指导的上限和下限均提高至1.22美元至1.26美元，较我们2025年报告的FFO 1.14美元的中点增长了9%，并且通过我们去年推出的简化报告，您可以清楚地看到是什么推动了这种增长。根据我们的最新模型，以下是0.10美元的预计同比增长方式。我们预计我们的内部NOI增长（包括重建）应贡献FFO约7至9美分。受2025年交易和2026年迄今为止已完成交易的全年影响的推动，外部增长预计将增加4至5美分，而我们投资管理计划的持续扩张和规模应该会增加1至2美分。正如我们之前讨论的那样，部分抵消我们的预计增长的费用约为0.04美元。这体现在我们对第二季度CitiPoint贷款预期转换的指导中。同样，虽然短期内会被稀释，但随着资产稳定以及我们预计在2026年实现的盈利增长，它最终会增值，为我们提供了2027年及以后目标实现的路线图。在搬到同一家商店NOI之前，我想对我们的盈利模式和2026年剩余时间的预期季度FFO节奏进行一些更新。我们预计季度运行率将为30比3今年剩余时间的2美分范围，与我们过去的做法一致，尽管我们的收购团队正在承保活跃的管道，但这不会考虑额外的收购增加。其次，正如我稍后将讨论的那样，我们已签署的尚未开放的港口管道的租金开始计入今年下半年，这将使我们在2027年之前实现强劲的嵌入式增长。我现在想提供有关入住率、内部增长和同一房产NOI的最新信息。到季度末，我们的房地产投资信托基金的经济占用率增加到94%，但正如我们一再说过的那样，并非所有的占用率都是平等的。我们最有价值的空间--街道和城市投资组合较去年第一季度依次上涨了140个基点和570个基点，截至3月31日，投资组合的投资组合已占91.7%，连续上涨空间仍有数百个基点。正如我们的新闻稿中所概述的那样，我们本季度结束时的收入为1，050万美元，约占我们签署的未开放管道中RABR的5%。我们的管道在本季度增加了约18%，甚至在第一季度启动了近25%的管道之后。正如AJ所讨论的那样，我们的租赁渠道仍然强劲，我们预计我们的SNO应该在未来几个季度内继续建设。我现在将花一点时间重点介绍我们1，050万美元管道中的几个关键项目，以供那些更新模型。我们预计，约80%的SNO（代表700万至900万美元的DAB）将在2026年开始，其余余额计划在2027年上半年开始。我想强调的是，700万至900万美元中，超过400万美元预计将于今年第四季度开始，主要来自我们旧金山重建项目中TNT超市和LA Fitness Club Studios的预期开业，并且在考虑到开工时间时，我们预计2026年将确认约200万至300万美元的增量DAB，绝大多数都是一部分，其中绝大多数都在我们的同一个商店池中。这使得我们到2027年将实现700万至800万美元的嵌入式增量DAB增长。最后，关于盈利流动，我们近一半的SNO来自我们的REIT重建投资组合，我们正在资本化某些成本，主要是利息和房地产税，因此并非所有增量DAB都流向底线。在我们的SNO重建池中530万美元的DAB中，我们预计按全年运行费率计算，将资本化300万至400万美元的成本。接下来是对2026年同店预期的更新，我们仍有望达到指引的中点或7%。我可能会后悔提供这种水平的季度粒度，因为只需几十万美元就能将我们向任何一个方向移动100个基点，但根据我们当前的模型，我们看到第二季度同店增长趋势为6至8%，第三季度为7至9%，第四季度为5至7%。我们的街道和城市投资组合预计将比郊区表现高出400至500个基点。现在，我们将于2026年开始审议我们的资产负债表，目前还为时过早，我们已经收购了超过6亿美元的房地产投资信托基金和投资管理交易，我们在没有发行任何股权的情况下完成了这一交易，并且利用了我们的左轮手枪、未结算的远期股权以及我们结构性融资和投资管理业务的预期收益，我们拥有为收购渠道提供资金所需的所有增值资本。正如我们在新闻稿中强调的那样，我们完成了无担保企业信贷安排的再融资，达成了一项14亿美元的协议。作为再融资的一部分，我们收紧了定价，延长了期限，并将总借贷能力增加了2.5亿美元，以支持我们的增长。新设施获得了大幅超额认购，我们战略性地在我们令人难以置信且长期存在的资本合作伙伴阵容中增加了两家新银行。该项目完成后能力。未来几年，我们的期限和互换期限非常可控，这意味着我们的收入将大幅下降至底线。总而言之，我们今年的开局非常忙碌且富有成效。我们对强劲内部增长的多年预期完好无损，我们的资产负债表有足够的能力支持我们的扩张目标。至此，我将把电话转向提问。

谢谢AJ，大家早上好。我将介绍两件事，第一季度和截至四月份的交易活动，然后我将分享我们对市场上看到的情况的一些看法。在交易方面，今年迄今为止我们一直非常忙碌。我们已经完成了超过10亿美元的收购和资本重组，在该国两个领先的奢侈品零售走廊上站稳了脚跟，同时实现了我们的增长和增长门槛，并建立了一条在今年剩余时间内保持高水平活动的管道。因此，让我们从我们的REIT投资组合中之前未在本季度末宣布的收购开始了解一些细节。我们对沃斯大道和棕榈滩进行了首次投资，以4300万美元收购了价值225。这条街道是该国最不可替代的奢侈品零售走廊之一，它拥有租金持续增长的所有要素，包括强劲的租赁、高端客户群和有限的供应。该资产包括Gucci连锁店、McLaughlin和G4，对我们将在不久的将来收获的市场机会具有重要意义。我们对沃斯的信念超出了这一单一资产。我们在该走廊拥有活跃的管道，我们在那里的战略反映了我们在其他市场执行的策略。获得基础地位，扩大规模并激活专注的好处，以在季度结束后随着时间的推移推动回报。此外，在我们的房地产投资信托基金投资组合中，我们以4美元和28美元收盘，Newberry为4.09亿美元。这些资产由香奈儿（Chanel）和卡地亚（Cartier）支撑，这是世界上最受追捧的两家奢侈品租户。这些建筑位于纽伯里的阿灵顿和伯克利街道之间，纽伯里是东海岸最好的奢侈品零售集中地之一。最重要的是，这项资产拥有一个有意义的价值创造机会，我们预计很快就会收获。同样的规模论点也适用于此。我们了解纽伯里街头市场，并建立了关系，为棕榈滩和波士顿的走廊建立更大的影响力开辟了一条道路。重要的是要注意，他们遵守我们对资产净值的增值指标，达到了我们每2亿人一美分的FFO增值目标，复合年增长率超过5%。在投资管理方面，第一季度的定义是执行资本重组。我们与TPG Real Estate成立了一家合资企业，涵盖西科布大道和六项基金5资产的回顾，交易金额为4.4亿美元。这次回顾的规模是对我们的平台、资产和关系的有意义的验证。我们还利用科恩和steers管理的私人基金以及680亿美元的交易完成了棕榈滩县松林广场的回顾。这是我们对科恩和斯蒂尔斯的第二次回顾，他们是一位备受尊敬的投资者，他们的参与反映了资产的质量和我们商业计划的可信度。这些交易在一定程度上证明了我们的孵化和回顾模式正在发挥作用，并且完全没有我们可以增值重新部署的资本。

约翰·戈特弗里德

操作者

为了提醒提问，请按手机上的星号11，等待您的姓名公布。要撤回您的问题，请再次按星号11。为了节省时间，我们要求您将自己限制在一个问题和一个后续问题上，并重新加入队列以获取任何进一步的问题。我们的第一个问题来自花旗的克雷格·梅尔曼。

Craig Mailman（股票分析师）

嘿伙计们。所以约翰，了解那里的指导细节很有帮助。只是AJ和雷吉之间有点好奇。我知道收购的增量并不多。也许只是从那里开始。雷吉，我想你说过今年剩余时间的活动可能与我们最近看到的类似。我的意思是从毛额的数量来看，然后可能像门柱一样按比例分成。你们正在关注今年可能会关闭什么，以及这可能会对盈利产生什么影响。

约翰·戈特弗里德

当然.我专注于我认为今年可以完成的事情。退一步，运行零售率。在房地产投资信托投资组合方面，我们去年已经完成了约4亿笔左右，今年迄今为止已经完成了约200笔。因此，我认为我们可以在房地产投资信托投资组合方面削减与去年基本相同的数量。在投资管理方面，过去两年半、三年我们平均每年约有250人左右，我认为我们也可以做到这一点。从定义上来说，这有点笨拙，因为我们更专注于增值机会。但我认为这就是我们从球门柱的角度、成交量和收益方面看待它的方式。所以克雷格，我认为我们指出的一件事是，我们的目标没有改变，是一分钱的增加，这两者都是房地产投资信托基金。因此，在价值2000亿美元的REIT收购中，我们团队的第一天每200人就增加了一美分。同样的数学计算，尽管我们按比例占股权的比例要小得多，但当你考虑到费用时，2亿的投资管理也是一分钱。因此，就盈利影响而言，你只需按全年比例分配，但这些目标不会改变。

Craig Mailman（股票分析师）

好吧，这很有帮助。约翰，你们有点分手了。我不知道这是我的还是你的，但只是提醒一下。然后在租赁方面也是类似的，AJ你说你们正在进行相当多的公平市场价值调整和一些其他交易。我的意思是，其中有多少已经嵌入到指导与可能是增量上行，因为我们进入下半年20，27年初。

AJ Levine

克雷格，你是指什么是在管道中的什么可能是在管道和转换，以显示在租金？这就是问题所在吗？是啊就像你们谈论的一些指标中实际考虑的内容可能会增加。你们还不想把它放在那里，因为它的可预测性不是很好。有点明白了。所以我认为我们需要发生的任何租赁都已经达到了我们指导的中点，无论是在同一家商店还是在同一家盈利方面。所以不管怎样。AJ如果他签署了正在酝酿中的东西，并且我们让它们开放并运营，这将是对街上可能发生的事情的补充。是的，我们通常对FMV假设相当保守，这对我们来说通常是有利的。

Craig Mailman（股票分析师）

好吧，太好了。谢谢你们

操作者

我们的下一个问题来自美国银行的安德鲁·里尔。

安德鲁·里尔（股票分析师）

早上好.感谢您回答我的问题。也许如果你能谈谈你的新走廊、棕榈滩和Prime Newberry，我想首先，实现雷吉提到的市场机会的时间轴是什么？那么今天这两个市场中是否还有任何额外的资产正在酝酿中呢？您认为这些市场最终的可扩展性如何？

雷吉·利文斯顿

当然.我将从第二个开始，安德鲁。因此，对于我们来说，识别市场绝不仅仅是一笔交易。我们认为，随着时间的推移，我们如何才能积累100、200多个，这样我们就可以享受到我们所说的对卖家的第一个呼吁、对租户的第一个呼吁等等的规模的好处。因此，我们有一个活跃的管道，我们感觉非常好。正如我之前所说，我们将在承保方面始终保持纪律。但我们认为这些市场，我们确实如此。我们认为我们可以在扩大规模之前进行规模，但即使谈论扩大规模，这些市场是否拥有与我们在苏荷区、乔治城和其他市场相同的租金增长驱动力和需求？我认为这些人，我认为这些走廊确实如此。供应紧张，租户需求很大。销量就在那里。这不仅证明了租金较前几年上涨的合理性，而且未来几年租金仍在继续上涨。所以我们认为棕榈滩的沃思大街和纽贝里的那个街区以及纽贝里的一些街区一般都有这些。因此，我们对那里有意义的机会感到满意，我们将能够扩大规模。关于你的第一个问题，我不想谈太多细节，但我认为要从大局出发。我们收获聪明的机会，市场机会和收获6+产量真的是事实依赖。但我认为思考这一切的框架和方式是，FMV重置带来的租金增长导致这些市场发生了很多事情。实际上，一些零售商甚至在租约到期之前就联系我们，说嘿，我想投资我的空间，所以让我们现在就提前续约吧。所有这些都是为了让我们能够在短期内而不是长期内实现收益。

安德鲁·里尔（股票分析师）

再补充一点，从建模的角度来看，有两个想法，当我们再看一遍时，你应该假设在这些情况下，租赁价格会低于市场价格。因此，当我们考虑到这一点和我们所做的簿记时，我们对市场在第一天的位置持保守态度。我们考虑的一个粗略的经验法则是，理想情况下，我们希望达到雷吉所说的六年期现金目标是两年，但我们会容忍长达三到四年的时间来达成正确的交易。我们有信心的水平，但那是在时间轴方面以及我们最初为确定差距收益率而做的事情方面，这将低于市场影响。好的，很有帮助，谢谢。然后约翰，我想是上个季度你说pryloose可能是5至9%同一商店范围内最有影响力的变量，而真正的好处可能会在27或28年积累。如果您要在今年下半年最大限度地利用撬松机会，我们应该如何考虑量化停机时间对NOI的影响？是的所以我会回到我的评论是，我们将以7%为目标。安德鲁所以我认为这是一个我们给了一个广泛的范围，我会从我们的历史实践开始，也许不需要那么固执。我们可以改变我们的历史做法，但一旦我们给出了同样的商店指南，我们就没有更新相同的商店指南，这就是我们本季度这样做的原因。但我想说，假设我们的目标是7%，我认为这是非常真实的、非常可行的，但它不会偏离7%的目标。祝约翰在鸡孵化前数鸡，祝他们好运。好吧谢谢

操作者

我们的下一个问题来自Ladenburg Thalmann的Flores Vanjiecum。

弗洛雷斯·万杰库姆

早上好，伙计们。问题如今它似乎没有受到太多关注，但你的亨德森大道开发项目，大约有2亿美元。投资者预计其回报率约为9%或10%。这就是你所指出的。剩下的ATM机，即前向ATM机将用于为其提供资金。也许还可以谈谈开发的时间、您将获得什么样的租金以及其中有多少是预先租赁的。

AJ Levine

因此，让我从收益率和时间开始，然后我将向AJ介绍租赁细节。但我们已经表明，即使不是提前目标，我们认为发展将稳定在8%至10%。所以与你分享的非常一致。花店的另一点是，这是我们逐步支出的8%到10%。这是不考虑的是，我们有一个完整的其他资产组合，什么AJ是要与你分享的是，整个资产组合被证明是非常低于市场，我们没有考虑到电梯从平衡的投资组合，发展将增加在时间轴方面，我们将通过我们的建设部分今年下半年，开始交付空间，在27日和27日稳定下来，在28日上升并运行。但我会让AJ谈谈我们的租赁状况和地位。但就我们提出的期望而言，我们正在步入正轨，即使不是领先。是的，我的意思是，我想说对亨德森的兴趣和兴奋远远超出了我认为我们最初的想象。我认为你必须记住的是，我们之前已经说过，街上现有的销售额已经超过了我们甚至在阿米蒂奇大道等市场看到的一些销售额。亨德森的租金是阿米蒂奇目前租金的一半。大道所以我在准备好的讲话中提到，街道租金翻倍已经有理由，我们最近签署的一些租约实际上就是这样做的。因此，破布和骨头显然在高地公园村取得了很大成功，决定转向销售。从共同租赁的角度来看，这更符合他们的偏好。Margaux和Gezio等一些年轻品牌。我很想给你更多名字。目前我已经分享了我能分享的内容，但我们已经有了一个良好的开始。

弗洛雷斯·万杰库姆

如果我可以问的话，也许作为后续问题，我想谈谈芝加哥。我知道您谈到了一些势头，如果我没记错的话，我认为TPG已经在717号收购了您的合资企业。这类资本合作伙伴有何兴趣利用该市场上可能实现的一些机会主义投资机会，并讨论其中一些，你知道，好处在哪里？或者只是因为我们听到的一切通常都是当我们与人们交谈时，好像芝加哥很糟糕，发生了什么变化以及为什么它不是一个糟糕的地方？

AJ Levine

谢谢.早上好.首先，我只是想问一下，如果您今天正在评估的还有更多市场或走廊的话。只是想知道，当我们考虑一些额外的投资活动时，我们是否应该在未来几个季度期待一些额外的初始投资。然后，肯，也许是针对你或雷吉的一个更大的问题，你知道，你谈到了开放式空中中心的竞争加剧。例如，我认为您在谈论基金5资产时提到了这一点。但您表示，您仍然在不那么拥挤的街道和城市部分寻找机会。你认为为什么不那么拥挤？为什么竞争较低？收购环境似乎更有利，因为有强劲的内部收益率和风险调整后的回报机会，租金增长良好。你谈到了自动扶梯。只是好奇想把你的想法放在那里。当然.让我确定我理解了问题的第一部分。你指的是我们的投资管理平台，并引入额外的机构合作伙伴，以增加额外的。不，不。只是，你知道，你在纽伯里做了额外的投资，但是，你知道，有点把它描述成一个新的市场，你在棕榈滩的首次投资？只是好奇，你知道，当我们考虑额外投资时，你知道，今天是否正在考虑更多的市场，我们应该期望看到公司进入更多的走廊。是啊所以我会解决这两个问题，雷格，插话。就其他市场而言，我们花了相当多的时间，AJ，我特别与我们的零售商谈论哪些市场是您可能想进入的市场，以及哪些市场正在从美好变成必须拥有。就棕榈滩而言，它正在从季节性市场转型，由于我们都读到的各种原因，它现在正在成为一个必备市场。在我们看到所有权分散的情况下，我们的零售商会说，天哪，我们欢迎像阿卡迪亚或其他公司这样的机构高质量所有权，这就是我们花在那里的大部分时间和注意力。在达拉斯的一些市场，没有地方可以购买。因此，我们正在建设和创造街头零售环境。但对于棕榈滩，沃斯大道清楚地勾选了这个框，波士顿的纽伯里也是如此。可能还有六打，也许是十几个额外的市场适合我们不断花时间的范围。然后我们要说的是，雷格也谈到了这一点，是否有足够的资产可供我们在现实的一段时间内收购，以便我们能够建立足够的规模？有脊柱吗？给定走廊上是否有进入障碍，以便它不会继续上下、左右、向东或向西徘徊。当情况发生时，就沃斯大道和纽伯里的情况，以及正如我所说的，还有大约六个其他地方，你应该预料到，随着时间的推移，我们会关注这些。我们不必增加新市场就能实现成为美国街头零售首屈一指的业主运营商的目标。但如果能再多一些就好了。从我们零售商的角度来看，他们对此表示欢迎。现在，就竞争而言，街头零售的学习曲线更长。承保一些露天零售形式非常容易，这就是为什么资本首先回到超市锚点。您仍然需要深思熟虑、仔细地为您的超市承保。但我们谈论的所有事情都是关于租户的，你并没有真正听到卫星、干洗店、咖啡店等等，我们没有进入同样水平的承保。因此，街头零售的进入门槛较低。你必须了解市场，你必须了解租户，你必须了解当地法律。我们花了十多年的时间才达到 都是现在对于许多机构所有者来说，做好准备太困难了。他们宁愿与我们合作，也不愿与我们合作。因此，我们当然喜欢我们在街头零售形式中的定位。话虽如此，正如雷吉指出的那样，该团队在其他露天零售形式中非常活跃。值得庆幸的是，销量正在回升，所以我们将实现销量目标。尽管它更具竞争力。我们只需要在这方面更加努力。到目前为止，一切都很好。好吧，这很有帮助。然后约翰，你知道，很快，感谢citipoint的更新，因为它与指南有关。DAB在那里的上行机会是什么？今天，您的DAB价格略高于2100万美元。这种情况在哪里稳定？目前围绕稳定时间表的想法是什么？是的，托德，就稳定而言，我们一直认为这是两个不同阶段的稳定。因此，我认为第一阶段是在未来18至24个月内，我们应该能够将当前DAB的10至20%增加。我们应该在未来一两年内添加我们的目标、战略和租赁计划。其次，在我们能够再次进行之后，社区仍在填写概念证明。我们已经签署了一些租约，这些租约将是第二阶段的稳定期，我们认为AJ会加入，但我们认为，一旦达到第二阶段的稳定期，我们会再增加30%至40%的折扣。在我们完成第一个之后。是的，当然。我的意思是，过去的18个月至关重要。在丝芙兰和施华洛世奇之间的Citipoint，最近的是Warby、Parker、Van Leeuwen，它确实开始有阿米蒂奇M街的感觉。所以实际上，在这一点上，问题只是找到合适的零售商，完成正确的商品组合。但是，是的，前面也有很多跑道。托德，我们所看到的给我们信念的是正在产生的销售。以及来自。我们不想给个别租户销售，但你可以猜他们是谁。他们正在做越来越多的数量，这吸引了零售商的注意。这让我们确信，这是一个时间问题，而不是如果。好吧，这很有帮助。谢谢

所以让我从力量开始。TPG的回顾是基金五，与基金四无关。因此，我们仍然欠我们的一切，717仍在基金四的基金中，并仍由基金四持有。所以想澄清一下，没有交易，AJ好吧。是啊我只是想，你知道，纠正一件事。我的意思是芝加哥并不可怕。这从来都不是一个糟糕的地方，尤其是在我们的社区。我们在那里取得了多年的成功。你知道，北密歇根大道的问题从来都不是基本面问题。对的街头足球的销量已超过2019年。过去几年，销售额出现了非常实际的增长。这实际上一直是一个困难空间的挑战。历史上，多层零售是那些较难填充的旗舰地点。但这些空间正在填补。我提到了优衣库、H和M中的一些名字。回到街上，美国之鹰、Aritzia、大格局空间。随着这些人的填补，我们将继续看到活动的增加。当然，街上有三个表现不佳的购物中心的挑战并没有给我们带来任何好处。因此，随着这些部分开始被解决，我们只会看到街上越来越多的势头。

操作者

我们的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。

托德·托马斯（股票分析师）

操作者

我们的下一个问题来自摩根大通的迈克尔·穆勒。

迈克尔·穆勒（股票分析师）

你好首先您提到亨德森扩张的8至10%回报率。哪些活动因素使您的评分为8与10？我的意思是，正在讨论的租金是否有那么大的变化？是的，迈克，有些是成本，有些是我们宣布稳定的开放时间。如果你真的看一下数学，当你像这样进行完全租赁时，200个基点的变化感觉很正常。也许有点宽，所以我们有点保守，但说我们现在已经到九了不合适。我认为给我们一点自由度，希望我们到目前为止看到的租户销售表现，我们看到的租户热情，然后很大一部分只是物流。需要多长时间才能让不同的租户开放？推迟几个月可能会改变这些数字。10、20位/秒，一个方向或另一个方向。好吧，我想，第二个问题。你现在在纽伯里有三座建筑，一座在棕榈滩，我知道目标是扩大规模，但如果你找不到额外的收购，你能在长期内有效运营这些建筑吗？或者你真的需要，你知道，在市场上拥有5或10个资产才能让它长期发挥作用吗？是的，我们绝对可以操作它们。当我提到以及当我们提到规模效益时，它与G和A在给定走廊中占资产的百分比有很大不同。虽然这样规模有好处。这就是我们行业传统上的看法。我们看到的情况非常不同。我们所看到的是，当我们能够控制给定走廊上足够多的建筑物时，就像我们在阿米蒂奇大道和M街所做的那样，就像你会看到我们继续在纽约和其他地方的格林街所做的那样，我们就可以拉动其他杠杆，使我们能够，事实上，更有效地获得更高的租金，更少的停工时间。因此，AJ和团队不断地洗牌租户。今天早上我们刚刚就这个问题开了一个会议，一些租户想要更大，另一些则准备离开。通过在给定走廊上拥有足够的选择并成为这些零售商值得信赖的房东，我们所说的规模效益与成本无关。这实际上是随着时间的推移推动租金和噪音的能力。这不仅仅需要任何走廊上的几座建筑物。因此，如果我指的是，为了使这些好处达到规模，我期待着雷吉和团队随着时间的推移为这两个走廊增添更多内容。好的谢谢

操作者

今天的问答环节到此结束。我想将电话转回肯·伯恩斯坦，请他发表闭幕词。

肯·伯恩斯坦（总裁兼首席执行官）

太好了谢谢大家

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