完整成绩单：BXP 2026年第一季度盈利电话会议

谢谢海伦，大家早上好。BXP第一季度取得了成功。我们的每股FFO结果超过了我们自己的估计0.02美元。我们2026年的每股FFO指引提高了0.01美元，我们在去年投资者会议上阐述的业务计划方面取得了持续的强劲进展，完成了重大租赁，完成了额外的资产出售，并推进了我们的开发管道。上周，我们还发布了年度可持续发展和影响报告，概述了我们行业领先的可持续发展努力为股东和其他重要群体取得的积极成果。我们的首要业务计划是租赁空间和提高投资组合占用率毫无疑问，人工智能一直并将继续对BXP的租赁活动产生巨大好处。尽管市场对人工智能对创造就业机会的影响和由此产生的租赁需求感到焦虑，但我们通过向旧金山、纽约和西雅图的人工智能公司租赁空间来获得直接好处，以及向被不断增长的人工智能公司取代的公司租赁空间获得间接好处。我们的核心金融、法律和商业服务客户为快速增长的人工智能行业提供服务。人工智能对就业的近期和中期负面影响更有可能发生在支持职能中，而这些职能在主要工作场所和门户市场中较少存在。我们第一季度完成了超过110万平方英尺的租赁，表现强劲。我们的服务投资组合入住率上升70个基点至87.4%，租赁面积与占用面积之间的差距扩大80个基点至3.5%，这是未来入住率进一步增长的先兆。优质工作场所的租赁环境仍然健康且非常活跃。由于美国经济的增长，我们当前和潜在客户的收入普遍增加，我们看到客户的增长和租赁活动的收缩。在许多情况下，我们的客户还会升级他们的空间和/或地点，以更容易地实施他们收紧的人员工作政策。所有这些客户因素、增长、更多地使用空间和升级导致办公室市场的Premier工作场所部门保持稳定的实力和优异表现，BXP是明显的市场领导者。Premier Workplace大约占BXP主要业务的四个CBD市场中最顶层的14%空间和8%建筑物。这四个市场中Premier工作场所的直接空缺率为8.5%，而更广泛的办公室市场的直接空缺率为13.8%。虽然高级工作场所的租金要求仍然比非高级建筑高出60%以上。在过去三年中，Premier工作场所的净吸收面积为1，190万平方英尺，而市场平衡仅为420，000平方英尺。对于非顶级工作场所细分市场，除纽约市外，所有市场的吸收率均为负。鉴于这些积极的市场和客户趋势以及BXP去年强劲的租赁，我们开始实现过去两个季度的预期入住率增长，增强了我们的信心，即我们在2026年和2027年总入住率增长4个百分点的目标仍然可以实现。我们的第二个商业计划目标是通过资产出售筹集资本并优化我们的投资组合。在投资者会议期间，我们传达了一个目标，即到2028年出售土地、住宅和非战略办公资产，净销售收益总额约为19亿美元。第一季度我们继续取得长足进步。今年迄今为止，我们已筹集了3.6亿美元的净销售收益总额，自投资者会议以来已筹集了12亿美元，其中包括2.5亿美元的土地销售、4.6亿美元的公寓销售和5亿美元的办公室实验室零售销售。此外，我们还根据合同出售了三项资产，净收益总额约为4000万美元，并且正处于营销几项额外资产的不同阶段截至目前。预计2026年处置的未来净收益总额可能高达4亿美元，我们正在不断探索更多资产出售。我们通过创造性地将办公用地定位在多个司法管辖区的更有价值的用途（尤其是住宅），从而实现了有吸引力的土地销售。我们已经收到或正在寻求3，500多个用于办公用地的住宅单元的权利，这为股东创造了巨大的价值，并将成为我们未来公寓开发和土地销售活动的支柱。我们现在已经出售了三栋高质量的稳定公寓楼，这些公寓楼都是以4%的中等上限率建造的。我们在第一季度完成的一项值得注意的办公室交易是将我们于2021年开发的位于马里兰州贝塞斯达的万豪总部大楼50%的权益出售给我们的合作伙伴。这座面积743，000平方英尺的建筑完全出租给万豪酒店，以4.3亿美元（每平方英尺589美元）的总价和6.8%的初始上限率出售。贝塞斯达市场对于bXP来说并不具有战略意义。我们能够实现有吸引力的退出定价，该开发项目对股东来说非常有利可图，在支持我们处置工作的4700万美元投资中产生了3500万美元的收益。私人市场的办公室交易量保持健康，融资规模大，尤其是在CMBS市场。第一季度，办公室销售额为141亿美元，低于季节性上涨的第四季度，但较2025年第一季度显着增长了72%。除了万豪总部出售外，还有几笔与BXP在纽约市的投资组合相关的其他交易，第五大道575号以3.83亿美元（每平方英尺734美元）的价格出售，该建筑办公室部分的上限利率为5.1%。该资产面积为525，000平方英尺，90%已租赁。在旧金山，泛美金字塔的售价为6亿美元（每平方英尺1，113美元）。这座525，000平方英尺的建筑仅租赁了60%，因此到位上限率为2.9%，但一旦资产租赁并稳定，预计几年内将处于7%的高位范围。第三个商业计划目标是在给定市场条件的情况下，选择性地通过新的开发来发展FFO，并更积极地支持拥有股权合作伙伴的多家庭。我们已经并预计将更多的资本分配给开发而不是收购，因为我们继续通过预租赁寻找首要的工作场所开发机会，我们相信预租赁将在交付后产生的现金收益率比持续资本支出要求的较低质量资产收购的上限利率高出约150至250个基点。权衡的是时机，因为开发显然需要几年时间才能实现。对于Multifamily，我们有三个项目，拥有超过1400个单元正在建设中，这些项目正处于近5，000个单元的各个权利和/或设计阶段，并且在弗吉尼亚州赫恩登有一个项目，我们计划于2026年开工。我们预计将继续资本化。新的发展始于金融合作伙伴拥有大部分股权。BXP正在进行中的最大开发项目是麦迪逊大道343号，这是我们位于纽约市市场领先的顶级工作场所大楼，可直接通往中央车站。正如之前报道的那样，我们对位于中层建筑的29%做出了租赁承诺。我们还正在与租户就该建筑另外27%的租赁进行谈判，这将使我们承诺的56%在塔楼的裙楼和高层都有可用空间。鉴于强劲的市场条件和缺乏可用的有竞争力的产品，我们每周都会为我们采购的剩余空间进行多次客户演示。83%的建筑成本已实现原始预算的预期节省，我们的预测仍有望实现稳定的无杠杆现金回报率为7。2029年交付后5%至8%。我们正在与几家潜在的股权合作伙伴讨论该房产30%至50%的杠杆权益，并与银行财团达成了以有吸引力的条款进行建设融资的意向书。我们打算在2026年完成资本重组。BXP目前的开发管道包括正在建设的六个办公、生活、科学和住宅项目，总面积为340万平方英尺，BXP投资为36亿美元，将在长期内实现外部增长。因此，总而言之，我们将继续成功租赁空间并提高占用率，创造性地重新定位非核心资产并将其货币化，并通过租赁、建设和融资成功降低我们开发管道的风险。新的办公楼建设实际上已停止，导致入住率和租金上涨。在BXP运营的许多子市场中，都有债务和股权资本。对于顶级工作场所来说，BXP正在扩大市场份额，鉴于我们为客户提供的稳定性和一致的服务，并且在许多竞争较少的市场中。BXP仍顺利推进我们的业务计划，如果成功，将导致投资组合占用率和每股FFO增加，在未来几年内从开发中去杠杆化外部增长以及更高度集中的CBD和服务组合中首屈一指的工作场所。让我把我们的报告交给道格。

谢谢欧文大家早上好。今天早上我将谈论需求。在我的大部分评论中，我们可以辩论当今的科技公司是否人手过剩、远程工作策略是否对优质房地产需求产生了明显影响、数据中心基础设施的大规模资本投资是否导致对人力资本的看法与大型科技公司不同，以及新的人工智能模型和人工智能代理是否会导致劳动力构成的变化。没有答案，只有猜测。我们所知道的是，自45年前个人电脑发明以来，美国经济已经经历了许多技术周期，在今天的这个周期中，开发人工智能的新组织带来了显着的增量办公需求增长。这种新技术需求集中在旧金山，最近集中在纽约市。OpenAI和Anthropic显然是最知名的扩展，但我们的市场上有许多有意义的空间占用者正在扩张。Databricks、Perplexity、Decagon AI、Harvey、AI Sierra AI、Snowflake等。随着Decagon AI和Snowflake成为BXP名单中的新租户，很明显，正在增长的客户并不是过去十年扩张的科技巨头，但我们的市场中办公室使用量出现了有意义的增长。世邦魏理仕（CBRE）报告称，过去七个季度，旧金山的办公室积极吸收率为300万平方英尺，其中2026年第一季度达到了惊人的140万平方英尺。这一背景很重要，因为它越来越多地转化为有形租赁活动。第一季度，BXP的总租赁量为114万平方英尺。正如我在投资者服务日期间讨论的那样，空置空间租赁和涵盖近期租赁的翻新将推动我们的入住率提高和同店收入增长。在第一季度，我们对700，000平方英尺的空置空间进行了租赁，并在3月31日后更新或翻新了235，000平方英尺的26和27处翻新。我们目前正在谈判的租赁管道面积为170万平方英尺，涵盖500，000平方英尺的现有空置空间以及500，000平方英尺的26和27个租赁区。第二季度开始，我们已执行144万平方英尺的空置空间租赁，预计将于2026年开始。在接下来的三个季度，剩余的26个日历年将减少到770，000平方英尺。因此，如果没有其他变化，我们应该增加670，000平方英尺或150个基点的入住率，年底的入住率将达到89%。我们剩余的26个租赁中的大部分都是已知的，因此短期的上涨将来自租赁目前空置的空间并立即开始收入。25日结束时，入住率为86.7人。我们一季度末的入住率为87.4人，增长了70个基点，约57%其中收益来自投资组合租赁的改善，以及投资组合变化带来的余额，包括新闻稿中描述的销售以及我上季度强调的郊区办公楼，我们已停止使用，预计将拆除，然后重新开发价值较高的住宅使用.与我们的投资组合优化策略一致，马萨诸塞州圣莫尼卡和沃尔瑟姆的曲线进展迅速。另外，我们正在与一家机构合作伙伴敲定文件，开始在弗吉尼亚州赫内特的Worldgate进行开发，我们在那里购买了300，000平方英尺的办公楼，并将其重新命名为联排别墅和公寓。我们预计将在第二季度关闭该合资企业并立即开始建设。我们正在与所有市场的新客户和新客户进行积极对话。除了正在谈判的170万平方英尺外，我们的讨论管道总数还有140万平方英尺，我们将继续预计2026年租赁面积至少为400万平方英尺。与我们在3月31日后的2026年指导意见中提出的一致，我们已经执行了30万平方英尺的租赁，因此截至今天，今年的总面积为150万平方英尺。本季度我们改变了报告第二代租赁统计数据的方式。我们没有根据租赁开始的经济影响日期提供租赁统计数据（这是回顾性的），而是显示了本季度执行的所有租赁的租金变化，其中比较租赁在新租赁之日起24个月内到期。由于所有这些数据都在我们的补充文件中，所以我不会重复。我确实对总数背后的交易有一些评论。在波士顿，数据包括之前租给biogen的Urban Edge空间100，000平方英尺的租赁。在纽约，本季度执行的大部分租约都在时代广场大厦，我们为一家即将结束20年期限的律师事务所进行了翻新，但遇到了巨大的困难。在旧金山，租赁的最大部分是680 Folsom，在华盛顿特区，我们将一家律师事务所的租期延长了近六年，直至2038年，以换取最低tis和当前租金重置。本季度，我们执行了几个大型租赁，17个租赁超过20，000平方英尺，最大的刚刚超过100个，第二个是一个不断扩大的客户，占用了92，000平方英尺。我们34%的面积涉及续约、扩建或扩建，66%与新客户有关。现有的客户扩展包括150，000平方英尺的活动，我们有大约50，000平方英尺的收缩。我想对我们的个别市场发表一些评论，这些市场既说明了需求的来源，也说明了我们在BXP投资组合中的租赁空缺的成功，曼哈顿中城，波士顿后湾和弗吉尼亚州莱斯顿继续拥有最紧张的供应，因此本季度的房东市场条件最有利。活动加速最显着的是后湾投资组合中的旧金山Mission Market南部、圣莫尼卡和华盛顿特区中央商务区，我们的出租率为98.8%。我们当前的大部分活动都是填补小部分可用性，但我们已经开始与2028年至2032年期间租赁的较大租户进行讨论，因为市场上没有主要的可用性区块。在我们的Urban Edge投资组合中，我们与韦斯顿Quarry的一家国家餐厅运营商完成了100，000平方英尺的租约，并与一家生命科学公司完成了43，000平方英尺的租约，搬迁到180 City Point的15，000平方英尺的实验室空间和28，000平方英尺的办公空间。我们当前的城市边缘活动包括扩大硬科技公司和其他专门寻找办公空间的生命科学公司。在纽约，我们活动中最重大的变化是在中城区南区。在公园大道以南360号，我们又完成了六层楼的出租，即138，000平方英尺，使该建筑的出租率达到了90%。上周，我们与现有的人工智能客户达成协议，扩建一层，这将使建筑的出租率达到95%。在麦迪逊公园的另一边，我们在第五大道200号额外租用了32，000平方英尺的空间，剩下的可用空间只有33，000平方英尺，而我们在2025年在时代广场大厦腾出了350，000平方英尺。本季度我们执行了超过100，000平方英尺的土地，其中包括旧金山目前85，000平方英尺的空置空间。我们投资组合中最重大的变化仍然是680 Folsom和50 Hawthorne。本季度，我们执行了103，000平方英尺的租约，并于4月初执行了另一项63，000平方英尺的租约。2024年初以来，人工智能和科技租赁占市场总租赁需求的50%稳步上升至57%， 今年第一季度近80%，正如我早些时候所说，过去七个季度的正吸收面积超过300万平方英尺。在圣莫尼卡，我们看到客户的兴趣有所增加，短期租赁到期以及对新的和扩大的空间的需求。与过去几年相比，这是一个有意义的变化。本季度华盛顿特区的活动集中在两笔交易中。我们与康涅狄格州1330号的主要租户进行了早期153，000平方英尺的扩建，并放弃了位于宾夕法尼亚州22号的地区总部，作为与华盛顿指挥官签订的58，000平方英尺租约的一部分。目前，该地区的活动仍集中在雷斯顿镇中心，我们97.3%的租赁率。本季度，我们与国防承包商和专业服务公司完成了七项小额租赁，我们正在就超过150，000平方英尺的交易进行谈判，其中包括27项即将到期的租赁中的100，000平方英尺，租户总共将更新和扩大。Jake和Pete继续处理律师事务所的入境请求，这些律师事务所希望我们确定地点并开发与我们在7、25、12和21亿年取得的成就类似的新项目。今天，我们对其中第三个项目有了一些了解。我的评论到此结束。把它交给迈克。

太好了谢谢，道格。大家早上好。因此，今天我将介绍第一季度盈利结果，并更新26年全年盈利指引。因此，我们报告第一季度的FFO为每股1.59美元，比我们指导范围的中点高出0.02美元，比共识估计高出一美分。我们投资组合的表现超出了我们的预期每股0.03美元，并被净利息费用增加一美分部分抵消。我们投资组合中的出色表现包括0.02美元的更好的租金收入和0.01美元的更高的终止收入。租金收入的增长来自535 Mission和680 Folsom的租赁速度更快，以及波士顿Urban Edge Properties的一些租赁。我们还从客户那里获得了更多的服务收入，特别是在纽约市和旧金山，反映了利用率的提高。本季度终止收入总计1，280万美元，主要与两名客户有关。在第一种情况下，我们主动从华盛顿特区的一位客户手中收回了25，000平方英尺，这使我们能够将58，000平方英尺出租给宾夕法尼亚大学2200号的指挥官。这对我们来说是一笔很棒的交易，可以增加入住率并延长租赁期限。第二个案例涉及去年第四季度拖欠租赁的客户，当时我们收取了总计360万美元的费用来注销他们的应计租金余额。本季度我们收到了总计625万美元的终止付款，其中包括上季度的注销以及近12个月的潜在租金停工。由于利息收入低于预期以及与市场波动相关的商业票据利率上升，我们本季度的净利息支出每股增加了一美分。在固定收益市场，第一季度CP利率扩大了25至30个基点。过去几周利率有所改善，但仍未完全恢复到第四季度的水平。现在我想转向我们更新的2026年全年指南。总体而言，我们已将FFO指引的中点每股提高了一美分。通过将低端提高至每股6.90美元，并将高端维持在每股7美元，我们将2026年终止收入的假设增加了800万美元。它涉及几个信用问题。我们正在努力解决约200，000平方英尺的空间的影响，预计将在2026年恢复。该空间一半以上由合资企业持有，因此对我们的财务影响较小。我们预计将获得的终止收入将取代这些客户在2026年约500万美元的较低租金收入。这些空间在当前市场中很容易被占用，我们预计我们将很快成功地将它们重新分配。我们同一房地产组合的强劲租赁表现增强了我们对增长前景的信心。在我们的同一房地产投资组合中，我们将对NOI增长份额的假设从2025年以上提高15个基点至1.4%至2.4%。请记住，我们将终止收入排除在同一房产NOI假设中，因此，如果没有租赁终止，我们会将同一房产NOI增长份额的假设额外增加25个基点。道格概述的强劲租赁活动推动了这一增长，租赁活动继续超出我们的预期，并支持更强劲的入住率复苏。为了反映这一势头，我们将2026年的入住率预期提高了25个基点，达到全年平均入住率88.25%。在现金基础上，我们将对同一物业NOI份额同比增长的假设降低了25个基点，这考虑到了租赁终止活动以及我们的开发组合中的几项提前续签（2026年免租金期），我们预计将交付彭尼街290号超过一个月n早，因为我们即将完成租户改进。阿斯利康已于4月1日开始支付现金租金，我们预计最迟于6月1日交付该项目。我们有两个因素影响今年的利息支出假设。首先，290 Benny的提前交付要求我们提前停止资本化利息。其次，美联储今年晚些时候降息的可能性已经减弱，我们现在假设2026年剩余时间SOFR利率持平。包括第一季度业绩在内，我们已将2026年净利息费用假设增加了约1000万美元。因此，总体而言，我们将2026年FFO的指引在中点处提高每股1美分，我们的新范围为每股6.90美元至7.04美元。这些变化来自于我们对同一房产NOI份额增长0.02美元的假设的增加，终止收入增加0.04美元，以及我们的开发活动增加一美分，这些被欧文描述的6美分的利息费用增加部分抵消。我们继续执行我们的计划。我们已完成资产出售，产生12亿美元的净收益，其中2026年迄今为止为3.6亿美元。根据我们的指导，我们在343 Madison取得了巨大进展，正在就更多租赁进行谈判，并就私募股权资本和建筑融资进行积极讨论。重要的是，我们的租赁活动一直保持一致且超出预期。目前空置空间尚未入住的已签署租约已增至160万平方英尺。我们目前正在谈判或积极讨论中的300万平方英尺租赁管道高于上季度的水平。我们仍然对有意义地提高入住率、推动更高的投资组合绩效和价值的能力充满信心。我们的正式发言到此结束。接线员，可以开通提问热线吗？

周三，BXP（纽约证券交易所代码：BXP）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

此文字记录由Beninga API为您带来。如需实时访问我们的整个目录，请访问https://www.benzinga.com/apis/进行咨询。

访问https://edge.media-server.com/mmc/p/jt9ce37r/

BXP报告2026年第一季度取得成功，每股FFO超出预期0.02美元，2026年指引提高0.01美元。

该公司实现了强劲的租赁活动，租赁面积超过110万平方英尺，出租率大幅上升。

BXP受益于人工智能驱动的需求，特别是在旧金山、纽约和西雅图，这有助于租赁的成功。

融资和投资组合优化仍在继续，第一季度筹集了3.6亿美元，并计划进一步出售资产。

开发项目正在取得进展，重点关注多家庭和精选办公室项目，旨在实现高回报。

管理层对未来两年实现入住率和FFO增长目标保持乐观。

操作者

你好，感谢您的支持。欢迎参加2026年第一季度BXP财报电话会议。此时，所有参与者都处于仅听模式。在演讲者的演讲之后，将有一个问答环节。要在会议期间提出问题，您需要按手机上的星号11。然后，您将听到一条自动消息，建议您举手撤回您的问题。请再次按星11。由于时间关系，请大家只提一个问题。请注意，今天的会议正在录制中。现在我想把会议交给你们的第一位发言者、投资者关系副总裁Helen Hahn。请继续。

Helen Hahn（投资者关系副总裁）

早上好，欢迎参加BXP 2026年第一季度盈利电话会议。新闻稿和补充包已于昨晚分发，并以8 K表格提供。在补充方案中，BXP已根据Reg G将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整。如果您没有收到副本，这些文件可在website@investors.bxp.com的投资者部分获取。此次电话会议的网络广播将持续12个月。此时，我们想通知您，本次电话会议期间发表的某些非历史性声明可能构成《私人证券诉讼改革法》含义内的前瞻性声明。尽管BXP认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理假设，但它无法保证其预期能够实现。昨天的新闻稿以及BXP不时提交给SEC的文件中详细介绍了可能导致实际结果与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异的因素和风险。BXP不承担更新任何前瞻性陈述的义务。我要欢迎董事长兼首席执行官欧文·托马斯、总裁道格·林德和首席财务官迈克·拉贝尔。在电话会议的问答部分，我们的区域管理团队将回答任何问题。我们要求参加电话问答部分的人们将自己限制在一个且只能一个问题上。如果您有其他疑问或跟进，请随时重新加入队列。我现在想请欧文·托马斯发表正式讲话。

欧文·托马斯（董事长兼首席执行官）

道格·林德（总裁）

迈克·拉贝尔（首席财务官）

操作者

谢谢你先生为了提醒提问，您需要按手机上的Star 11。要撤回您的问题，请再次按Star 11，我们要求您将问题限制为不超过一个，但请随时返回队列，如果时间允许，我们很乐意当时回答您的后续问题。请在我们编制问答名单时待命。我确定。我们的第一个问题来自Evercore isi的Steve Sackhor。请继续。

Steve Sackhor（股票分析师）

谢了早上好.你知道，听起来你们所有人对租赁环境都有非常积极的评价。情况确实有所好转，纽约、旧金山和波士顿部分地区等许多市场的潮流似乎正在扭转。我想问题是，您能够在多大程度上缩短从开始讨论到分配租赁的时间，然后缩短您可能需要在这些交易上花费的TI和CapEx的影响。我想你能更快地让租户进入这个空间吗？我们是否会看到资本支出开始下降？史蒂夫，这是道格。

道格·林德（总裁）

所以我想说的是，租约的期限实际上取决于我们租户的法律顾问的积极性。在某些情况下，从我们的角度来看，我们的律师非常深思熟虑，我们可以在几天内就完成租约，在其他情况下，可能需要六个月的时间。所以，我不认为市场状况真的影响了这一点。我想说的是，我们对租户提出的要求说“是”的能力，就他们的议会所说的话而言，显然是加强了。也许这就是为什么在某些情况下需要更长的时间才能完成租赁。我不知道从资本支出的角度来看，毫无疑问，在波士顿的后湾和曼哈顿中城以及莱斯顿的北弗吉尼亚州，我们相对于我们提供的优惠种类更加保守，这意味着他们更低，他们在我们提供的预付租金金额方面更低，他们在我们提供的TI金额方面更低。我想说的是，西海岸仍然有一个相当重要的特许权方案，主要是因为仍然有大量的可用空间，即使需求已经大幅加速。所以我想说，你知道，有些地方情况更好，有些地方仍然，你知道，相对而言，与过去三四个季度的情况保持一致。

操作者

谢谢我确信我们的下一个问题来自摩根大通的安东尼·佩拉洛尼（Anthony Peraloni）。请继续。

Anthony Peraloni（股票分析师）

谢谢.早上好.我想跟进您关于80%需求的评论，我认为旧金山的需求来自人工智能租户，所以我想知道如何思考这是否真的是超出正常水平的增量需求，或者是否有点像这样的想法，即只有20%的需求来自人工智能以外的东西。只是试图思考它会走向何方，以及它告诉我们关于市场上其他租户的信息（如果有的话）。所以我会开始，让罗德发表评论。我对正在发生的事情的推论是，技术的发展正在明显加速，这些新的人工智能导向公司正在吸收市场上大部分增量空间吸收。发生了变化，而且发生了巨大变化的是，如果你回到2010年到2019年，你会发现几乎所有的吸收都来自科技巨头，谷歌、LinkedIn、微软、Meta，这些大公司显然已经关闭。这些公司都没有在旧金山市以任何实质性方式扩张。事实上，他们中的一些人已经放弃了空间。我会说，被吸收的空间量正在加速或已经加速。我不能告诉你这是否会在未来三个、四个或五个季度保持一致。但相对而言，这些公司正在积极招聘员工，他们已经做出决定，就地工作对他们的业务战略至关重要。所以这些都是很好的指标。从我们的角度来看，专业服务和商业服务公司并没有像在曼哈顿中城的扩张那样扩张。我们希望，随着这些公司上市并改变资本流动并改善西海岸的整体财富创造，金融服务和专业服务、商业和行政服务可能会出现一些更实质性的改善。罗德，我不知道你是否还有其他评论，道格。

道格·林德（总裁）

道格，我想你已经涵盖了大部分内容，但我只想补充一点，你知道，关于非科技公司、传统租户的话题，我们有其中许多租户，特别是在恩巴卡德罗中心，我们没有看到的是裁员。我的意思是，他们已经经历过了。因此，我们对这些类型的租户和一些新租户执行了一些不同的续订。所以我想说它们很稳定。这有点。然后，你知道，当你看到它的另一面，你思考需求正在增长以及它来自哪里时，这就是你对湾区的期望，那就是它是一个技术驱动的市场。这些都是推动市场发展的科技公司。现在

杆

有20个需求超过100，000平方英尺。这大约是330万平方英尺。这具体是在旧金山。一年前，这个数字大约是12个要求。所以肯定增加了，而且很棒。正如道格所说，这些公司是我们以前从未听说过的公司。所以是的。这是一家新兴的、成长型的公司。所以这是非常积极的。

操作者

谢谢我确定。我们的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请继续。金先生，如果您的手机静音，您的线路就会开通。

John Kim（股票分析师）

不好意思好吧麦迪逊343号。您谈到了另外27%的空间的这些谈判。有一些媒体猜测他是谁，但我想知道您是否可以讨论一下您是否相信空间代表空间扩张或音乐椅的巩固。这就是道格。所以是租户。就像它不是租户，而是租户。我认为所有这些事情都是肯定的。这是一些巩固，也是一些增长。

操作者

谢谢我分享。我们的下一个问题来自丰业银行的Nicholas Ulico。请继续。

Nicholas Ulico（股票分析师）

谢谢，迈克。我想询问租赁资本支出的事宜。你知道，这个季度更高。1.78亿达到时尚计算，我想你上次电话所说的今年可能是220到250。因此，也许你可以谈谈是什么驱动了这种情况，以及如何考虑在今年剩余时间租赁资本支出。

迈克·拉贝尔（首席财务官）

因此，推动本季度租赁成本的实际上是非常大量的租赁开始，基本上是我们通常看到的两倍。这是由我们几年前在本季度进行的几次早期续订推动的。面积超过一百万平方英尺。所以，你知道，如果你看看每平方英尺的租赁成本，你会发现每个租赁年每平方英尺10美元，这是非常合理的。这完全在我们预期的范围内。但正是这些早期续订的影响导致了这种热潮的高涨。因此，我预计未来几个季度这种情况不会继续保持在这个水平。但我确实预计今年我们的租赁交易成本会更高，因为我们本季度的开局为1.75亿美元。因此，我预计，根据我们预期的入住率增长，我们的租赁成本将接近超过4亿美元，而且，你知道，还有一些其他早期续签将在第二季度和第四季度到来。

操作者

谢谢我展示。我们的下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。请继续。

布莱恩·赫克

太好了，谢谢。早上好.我希望您能谈谈您在投资组合的生命科学部分看到的趋势。你知道，你处理了西海岸的业务，并且在出租大波士顿投资组合方面取得了一些成功。如果交易市场支持，这是否可能成为资金来源，或者您仍然认为波士顿生命科学的整体投资组合是bXP的长期持有？

道格·林德（总裁）

因此，BXP生命科学投资组合位于两个子市场。它位于剑桥的肯德尔广场，我们正在那里为阿斯利康建造新大楼。我们有Biogen和Broad的大楼。然后是我们位于马萨诸塞州沃尔瑟姆的生命科学大楼，位于City Point 180号、880号和200号西街，然后，你知道，在1：03时，当我们租赁该大楼时，我认为我们不会考虑退出任何这些市场或任何这些建筑。我们清楚地看到，相对于目前市场上的需求发生了变化，即更多的办公室密集度和更少的实验室密集度，所以坦率地说，我们正在利用生命科学公司在传统的办公楼中的优势。事实上，作为正在谈判的170万平方英尺租赁的一部分，我们昨晚签署了一家占地49，000平方英尺的生命科学公司的意向书，该公司将在我们的一栋建筑中占用49，000平方英尺的办公空间。所以我认为这将会，我们将会看到这种情况的延续。我想告诉你，毫无疑问，生命科学市场已经触底，大波士顿生态系统中的边缘情况正在变得更好。我想你会发现，如果你看看那些像孵化器一样的公司，这些孵化器会有更多的活动和更多的兴趣，希望随着时间的推移，这些公司会发展成更大的公司。很明显，大型制药公司正在收购生命科学公司，这些公司又一次在波士顿的生态系统中诞生和成长，我认为这对这里的生态系统来说是一件好事。所以我会说，在边际上，情况有所好转。从战略上讲，我们将继续保持我们的投资组合，我们相信大波士顿生命科学业务的长期可行性。

操作者

谢谢我分享。我们的下一个问题来自美国银行证券公司的珍妮特·加伦（Janet Gallen）。请继续。

Janet Gallen（股票分析师）

谢谢早上好，恭喜租赁成功。鉴于对入住率和入住速度的关注，您能谈谈任何计划，例如规格套房，以更快地吸引技术和人工智能租户吗？人工智能租户是否与更传统的租户群体有不同的权力或架构要求？

道格·林德（总裁）

所以我将让我们的区域管理团队来回答这个问题。我想让布莱恩谈论一种交钥匙构建，我们正在做大量我所说的我们将为中型公司进行设计和构建。然后Jake可以谈论我们在北弗吉尼亚州和Rod的预建套房计划，您可以谈论我们所做的事情以及我们如何成功租赁680 Folsom。那么布莱恩，你为什么不先走呢？是啊

布莱恩

因此，城市边缘是我们看到此类活动的区域，因为我们的投资组合实际上在波士顿和剑桥租赁。但在城市边缘，我们看到了这些新兴公司以及其中几家生命科学公司的这种交钥匙能力。正如道格所说，我们受到鼓舞，我们觉得情况已经触底。但我不会说这项活动非常重要，但它肯定是值得关注的。以及我们正在交谈的公司。我认为这些公司除了负责交钥匙之外，真正有趣的一件事与史蒂夫之前的问题有关，即是时候有效地签订租约了。我们很长一段时间没有看到的事情之一是，这些客户正在尽最大努力收集他们的增长。这有点拖延，因为我们将进行一项30，000英尺的交易，突然他们会说，嗯，我们有好消息。可能是40。这是新的。但狱卒的表现确实很好。

杰克

我们还没有做过任何调用。我们只在该领域进行了非常小的规范构建。

杆

但交钥匙快速且入住迅速。当然.在雷斯顿镇中心，我们已交付50多套规格套房。莱斯顿有两栋建筑。我们已经创造了我们的孵化器建筑。你知道，这些建筑面积为4至5至6，000平方英尺，希望与莱斯顿镇中心的许多企业总部毗邻。因此，我们在这些预制套房方面取得了非常成功。通常，当我们在纸上绘制线条、图纸和许可证之前建造其中五到六个时，我们已经租用了这些套房。因此，人们对这个空间的需求是永不满足的。就我而言，你知道，我认为你的问题是关于电力需求和任何不同的东西。相对于这些规格套件没有什么真正的不同。通常我们是以短期租约的形式进行这些工作。我们经常看到期限超过五年，而且租金非常非常有竞争力。

Alexander Goldfarb（股票分析师）

是啊因此，在福尔瑟姆680号，我们租赁策略的一个关键部分是建造规格套房。我们做了一整层楼。事实上，我们去年就做了一套34，000英尺的全楼层规格套房，并且非常受欢迎。我们能够向潜在客户展示它的样子。因此，一旦我们建立起来，我们的活动就很快开始了。因此，我们报告的活动很大程度上基于该策略。顺便说一句，这对我们来说并不是什么新鲜事。多年来，我们一直在这样做，并将继续在湾区的所有物业中这样做。这是一个伟大的策略。我的意思是，大多数科技公司，你知道，他们需要快速空间，因此当它建成并准备就绪时，我们可以快速交付。我会很快评论一下你提出的权力问题。旧金山的任何地方都没有发生这种事。因此，我们正在打交道的使用人工智能公司的办公室不一定在寻找更多的权力。但我们在山景城的一些研发投资组合中看到了这一点。这些可能是不同类型的机器人公司或不同的技术公司。但权力绝对是他们会寻求的东西。

欧文·托马斯（董事长兼首席执行官）

谢谢我分享。我们的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb的作品。请继续。

迈克·拉贝尔（首席财务官）

嘿，早上好。早上好，下面。关于发展计划的问题。我想你们谈到了一个新的交易渠道，只是好奇，两部分。第一，住宅和办公楼之间的划分，你将土地或建筑货币化，最终出售。然后当你考虑办公室时，再考虑一下股票在隐含8中的交易位置，你如何权衡开始一个潜在的办公室交易未来和股票现在的交易位置。

道格·林德（总裁）

早上好，亚历克斯。因此，正如我提到的，管道上的资金约为35亿美元。它即将缩小，因为我们将交付290。

Seth Berge（股票分析师）

我们确实有一系列新的开发即将推出。我们谈论了我们在华盛顿特区正在做的一些事情，所以我认为这会建立支持。我认为在住宅方面，你可能会遇到这样的情况：我们有更多的项目，但资本金会较低。我们完成的17 Hartwell交易中，我们拥有20%的股权。Skymark，我们拥有20%的股权。这些都是您未来将看到的模型。所以我认为未来办公室的资金投入量将大于住宅。然后关于你的最后一个问题，因为它与开发收益率有关，即以8收益率开始新办公室开发与回购股票的资本配置决定。我们认为8的收益率高于股票的潜在收益率。你知道，通过上限率可能是在某处的七个股票。我们认为这对股东来说是一个增值活动，它肯定比一些收购更具吸引力

道格·林德（总裁）

我在讲话中描述了这一点。

操作者

欧文，关于住宅，我唯一想补充的是，我们将产生更多的费用收入，因为我们只是其中的少数权益，我们将产生开发费和其他类似的费用。因此，随着这些开始增加，我们应该在我们的费用收入中看到这一点。

凯特琳·伯尔斯（股票分析师）

Alex，关于开发，我想说的最后一件事是，你知道，公司在很长一段时间内通常拥有3到4个，也许是正在进行的40亿美元开发中的某个地方。我认为未来这种情况可能会继续下去。但我认为项目会减少，因为简单地说，你知道，这些项目的成本要高得多。因此我认为它将集中在更少的单个项目上。

欧文·托马斯（董事长兼首席执行官）

谢谢我确定。我们的下一个问题来自花旗集团的Seth Berge。请继续。

操作者

嗨，早上好。谢谢你回答我的问题。你知道，你提到了4亿种配置。非战略性办公室、住宅、住宅、权益、土地之间的目标组合是什么。考虑到您推动了该指导文章的变化的一些利率波动，围绕该资产池的定价和与潜在买家的对话发生了怎样的变化？

布伦丹·林奇（股票分析师）

是的，我想。

道格·林德（总裁）

我不确定定价是否真的发生了那么大的变化。我确实认为越来越多的资本正在慢慢地回到办公室行业。我早些时候向你提供了销售数据，今年第一季度，你知道，办公室销售额比去年第一季度季节性增长了72%。所以我认为这是一种标志，你知道，更多的交易，更多的资本进入市场。所以关于你关于今年剩余时间的组合问题，你知道，住宅还没有完全完工，但基本上已经完工。因此，我认为在今年剩下的时间里，你会看到更多的非战略办公室和一些土地。

希拉里

谢谢我展示了。我们的下一个问题来自高盛的凯特琳·伯尔斯（Caitlin Burrs）。请继续。

操作者

嗨，早上好。我只是想知道也许回到3：43麦迪逊合资公司，您是否可以对您最近进行的对话、时机、对公告的期望进行任何增量色彩，以及您是否只是为了在项目中拥有一名合作伙伴。

乌帕尔·雷纳

嗯，正如我在讲话中所说，时机是今年。因此，我们的目标是在2026年完成资本重组。至于合作伙伴关系将如何构建，还有待确定。但我们目前的猜测或预测是，我们可能会有多个合作伙伴而不是一个。

欧文·托马斯（董事长兼首席执行官）

谢谢我分享。我们的下一个问题来自巴克莱银行的布伦丹·林奇（Brendan Lynch）。请继续。

操作者

太好了早上好.谢谢你回答我的问题，道格。我想跟进您关于美国经济在许多科技周期中增长的评论。当然欣赏那里的评论。重要的是要将当前时刻置于背景中。我想，从历史上看，办公室不一定会与科技、甚至与该国更广泛的经济增长一起发展。当然，在过去的几年里，GFC出现了很多问题，然后是青少年供应过剩，然后是新冠病毒。所以我想是一个高层次的问题，我们如何才能相信未来五到十年的这个周期会比过去20年左右更好？我无法让你相信未来五年会比过去20年更好。我可以告诉你的是，关于人工智能类工具的快速利用的影响的大部分讨论和说教与我们市场上实际发生的情况并不等同。在我们的市场中，我们看到客户更多地吸收了优质建筑的办公空间增长，特别是在旧金山和中城区南部等市场。我们看到新组织的显着增长，其中许多人的名字和想法在五年前并不存在，与2010年至2019年之间的技术泰坦爆炸相比，这些组织可能成为技术增长的下一个载体。我认为很明显，在这段时间里，我们确实看到了办公室需求的显著增长。然后，我们发生了新冠肺炎疫情，这极大地改变了我们业务的经济状况，因为通过转租和租户违约，供应量突然回到了市场。所以我认为这一次与我们经历过的其他周期没有什么不同，但需求的来源是一个非常不同的来源。欧文在讲话开始时表示，这些类型的技术可能会、也很可能会造成某种形式的工作中断，但肯定感觉不到，而且我们还没有看到任何证据表明这种情况正在美国市场的顶级办公室资产中发生。

Floris Van Dychkam（股票分析师）

如果我可以添加一点数据点的话。道格，这是来自纽约的希拉里。在中城区南部，2026年第一季度对人工智能租赁的需求与2025年上半年一样多。因此，纽约中城区南部人工智能用户的需求实际上正在逐年加速。

道格·林德（总裁）

谢谢我分享。我们的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的upal Reyna。请继续。

操作者

太好了，谢谢。

狄龙·布热津斯基

从资金配置来看，该股今年以来有所回落。所以我想知道股票回购是否有可能，或者你是否在考虑。

欧文·托马斯（董事长兼首席执行官）

好吧，我们认为我们的股票是一项非常有吸引力的投资，因为审查上限利率为7，而且我每个季度提供的所有补偿销售额都为5和6。因此我们认为该股票是一项非常有吸引力的投资。话虽如此，正如我们在这次电话会议上所描述的那样，我们正在将资本分配给新开发项目，这些项目为公司带来8%以上的收益率，这是增值性的，也是我们的目标之一。我们的杠杆率约为净债务与EBITDA的八倍，我们的目标是随着时间的推移降低这一比例，这就是我们不回购股票的原因。

操作者

谢谢我分享。我们的下一个问题来自Ledenburg Talman的Floris Van Dychkam。请继续。

罗纳德·卡姆登

嘿，早上好伙计们。所以您谈到了一些资本支出要求。我只是好奇你们有。我认为你没有量化你的标志而不是开放管道。您有350个基点

操作者

您的租赁空间和占用空间之间存在差异，并非所有空间都是平等的。

欧文·托马斯（董事长兼首席执行官）

显然，您的城市边缘投资组合的租金要低得多。

操作者

你知道，那里的入住率比你的城市投资组合要低得多。也许如果您能量化3.5亿增量租金将是多少，以及这将对您的NOI和FFO潜在产生什么样的影响。所以我要回到我在投资者日所说的话，因为如果不打开一大堆电脑屏幕，我就无法明确回答你们的问题。但从总体上看，我们空置空间的平均租金约为每平方英尺75美元。因此，如果你每平方英尺花费75美元，除了一点清洁费用之外，一切都会下降到底线。因此，你将其乘以35万平方英尺，你就可以得到如果所有这些同时流过的话，总体贡献是多少。

D

是的，租金大概在100到105美元之间。

一

谢谢我分享我们的下一个问题来自Dillon Brzezinskiy公司Green Street。请继续。

D

嗨，早上好，伙计们。感谢您回答这个问题。只是想谈谈麦迪逊343号。显然，纽约的租赁仍然非常强劲。你们谈论过租赁

F

谈判将使该项目

D

高50%的预出租似乎是处置

F

趋势很好，你们

D

继续将其货币化。

F

我想只是有点好奇，为什么

D

有这么大的愿望想要

F

回顾2026年的股权，当时

D

似乎您可以等待一段时间，让该项目更接近稳定并获得更强的定价。所以，所以只是好奇，你知道，那里的思维过程。

C

因此，我们确实将筹集资金和进行资本重组推迟了一年，以完成我们已经完成的所有事情，并以您描述的所有方式降低资产的风险。你知道，我们现在已经或即将租赁50%以上。我们已经购买了大部分材料作为节省。我们即将完成建筑贷款等等。我们认为我们将为这笔交易注入资本的条款将对股东具有吸引力。它将对BXP产生增值作用，使我们能够释放资本进行额外投资并进行去杠杆化，这是我之前描述的目标之一。

一

谢谢我确信我们队列中的最后一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请继续。嘿，太好了。嘿，刚刚快速地穿上了一件。

D

想想今年和明年的面包屑。显然，今年我认为你谈论的是公寓。有一些建筑被拆除

C

服务，但你能一边滚动一边走吗

D

明年，我们应该如何考虑入住率坡道。任何其他可能停止使用的建筑物，或者很明显会加速到27岁及以上。因此，目前我们唯一能明确说的就是我们将出售资产。当我们出售资产时，它们将影响我们的投资组合规模，但它们将处于边缘。因此，我们非常有信心年底将达到89%，希望能高一点，2027年底将达到91%，希望能高一点。我们今天正在处理的大部分（如果不是全部）入住将于2026年1231日到位。因此，我们目前正在实现的所有入住率提高，您将获得百分百的运行率。我的猜测是，在2027年初，我们将继续在这种环境下进行更新和空置空间的租赁，这可能会在当年开始。因此，我们仍然对未来同一商店组合的增长感到非常满意。

一

谢谢我们的问答环节到此结束。此时，我想将电话转回董事长兼首席执行官欧文·托马斯（Owen Thomas），请他发表闭幕词。

C

我们没有进一步评论。感谢大家对bXP的关注和兴趣。

一

谢谢今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。

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