完整成绩单：Apollo Comml Real Est 2026年第一季度收益电话会议

谢谢运营商早上好，感谢您加入我们阿波罗商业房地产金融公司。2026年第一季度财报电话会议。今天，我们的首席财务官阿纳斯塔西娅·马罗诺娃（Anastasia Maronova）和首席投资官斯科特·维纳（Scott Wiener）也加入了我的行列。这一呼吁正值ARI的关键时刻。正如之前宣布的那样，在偿还ARI的融资机制、其他债务和交易费用后，我们于4月24日完成了向Athene出售该公司90亿美元的贷款组合。ARI的总资产目前包括约13亿美元的现金以及总价值约9亿美元的四项REO资产。此次出售为ARI股东带来了较近年来股票交易价格的惊人溢价，我们相信这一结果表明了我们对股东价值最大化的坚定承诺。如前所述，ARI的管理团队、董事会和Apollo的其他高级投资专业人士正在评估ARI的一系列商业房地产相关策略，目标是为股东提供有吸引力的未来回报。自1月底宣布以来，我们花了大量时间探索不同的策略，并与银行家和其他行业专家进行了交谈。我们预计将在未来几个月内更新战略探索。现在转移到对剩余的四个REO资产的简要更新作为一个提醒，两个资产，布鲁克林，一个多家庭资产在布鲁克林和五月花酒店在华盛顿特区代表约80%的REO净股本价值在布鲁克林。市场价格住宅部分约80%已租出，经济适用房约70%已租出，其中95%的单位已选定。预计这两个组成部分将在今年夏天达到稳定。我们将继续监测市场，并在稳定之前或之后考虑适当的退出策略，同时继续努力为西部地块增加价值。就这两家酒店而言，五月花酒店第一季度表现强劲，净现金流远高于预算。在利润率提高和入住率提高的推动下，我们看到了同比业绩持续改善的机会，并根据市场情况，我们预计下半年退出策略将更加清晰。转向科特兰大第一季度的业绩低于预算，由于更广泛的市场疲软。尽管我们预计线下单位的业务中断保险和即将到来的夏季足球世界杯的好处将使全年业绩符合我们的预期。我们正在与几个潜在买家就替代用途进行积极对话，因为我们正在考虑潜在的退出策略。最后，对于剩余的两个前医院资产，其账面价值约为2400万美元，我们正在积极参与重新分区工作，并与当地运营伙伴进行对话，以确定最佳退出方案。在我向阿纳斯塔西娅询问问题之前，我只是想提供与过去做法一致的未来股息政策的最新情况。任何股息的宣布仍需得到董事会的批准，我们将按照惯例时间表在季度结束前几周宣布第二季度股息。正如我们在最初宣布贷款出售时所披露的那样，ARI打算在评估战略机会时继续支付季度股息。我们之前还表示，目标股息将使每股普通股净价值的年化股息收益率约为8%。目标和目标保持不变。值得注意的是，鉴于ARI持有的现金余额以及在评估战略选择时保守投资现金的愿望，未来季度宣布的任何股息 可能将包含资本部分的显着回报。至此，我将把电话转给阿纳斯塔西娅，让她讨论我们的第一个第一季度财务业绩。

阿波罗公司（纽约证券交易所代码：ARI）周三公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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完整的财报电话会议可在https://edge.media-server.com/mmc/p/yw7ihdnf/

Apollo Comml Real Est完成向Athene出售90亿美元贷款组合，带来13亿美元现金和四项价值约9亿美元的REO资产。

该公司正在评估新的商业房地产战略，以提高股东回报，并预计在未来几个月内更新该战略。

2026年第一季度净利润为2300万美元，即稀释后每股0.16美元，可分配收益为3100万美元，即稀释后每股0.22美元。

该公司的净利息收入同比略有下降，由于有担保债务余额增加，利息费用上升。

Apollo Comml Real Est今年迄今回购了680万股股票，每股净价值增加0.07美元。

董事会已授权一项新的1.5亿美元股票回购计划，截至2026年3月31日，每股净价值为12.01美元。

该公司预计支付季度股息，年化收益率为每股净价值8%，但须经董事会批准。

阿波罗房地产公司正在考虑各种资产类别的战略投资，但对市场状况和利率持谨慎态度。

操作者

我想提醒大家，今天的通话和网络直播正在录制中。请注意，它们是Apollo Comml Real Est的财产，严格禁止任何形式的未经授权的广播。有关此次通话音频重播的信息可在我们的收益新闻稿中找到。我还想提请您注意我们新闻稿中有关前瞻性陈述的惯例安全港披露。今天的电话会议和网络广播可能包括前瞻性陈述和预测，我们要求您参阅我们最近向SEC提交的文件，了解可能导致实际结果与这些陈述和预测存在重大差异的重要因素。此外，我们将在这次电话会议上讨论管理层认为与评估公司财务业绩相关的某些非GAAP措施。这些措施与我们盈利报告中的GAAP数据保持一致，该数据可在我们网站的股东部分找到。除非法律要求，否则我们不承担任何更新前瞻性陈述或预测的义务。要获取我们最新的SEC文件副本，请访问我们的网站www.apollocref.com或致电我们212-515-3200。此时，我想将电话转给公司首席执行官斯图尔特·罗斯坦。

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

阿纳斯塔西娅·马罗诺娃（首席财务官）

谢谢斯图尔特。大家早上好。2026年第一季度，ARI报告普通股股东可获得的净利润为2300万美元，即每股稀释普通股0.16美元，该季度可分配收益为3100万美元，即每股稀释0.22美元。2026年第一季度净利息收入为3，600万美元，而2025年第一季度为3，900万美元。商业抵押贷款的利息收入从1.44亿美元小幅增加至1.5亿美元，主要是由于与2025年3月31日相比，贷款组合按摊销成本增长约12亿美元，超过了平均指数利率较低的影响。利息费用从1.05亿增加到1.14亿，反映出与投资组合融资相关的平均有担保债务余额高于去年。在整个季度，我们以每股10.52美元的加权平均购买价机会性回购了约290万股普通股。季度结束后，我们以加权平均价格10.72美元额外回购了390万股股票，使今年迄今为止的回购总额达到约680万股。这项活动导致今年迄今为止每股净价值为0.07美元，第一季度为0.03美元，第二季度为0.04美元。4月份，我们的董事会授权了一项新的股票回购计划，目前我们共有高达1.5亿美元的可用于回购普通股。截至3月31日，每股普通股公允价值为12.01美元，而2025年第四季度末为12.14美元，其中0.10美元的减少归因于受限制股票单位的归属和交付的影响。今年第一季度投资组合销售结束时，通常观察到的趋势是，在不影响房地产季度迄今为止的活动和某些季度应计收益的情况下，在投资组合销售结束时每股预计账面价值为12.15美元，反映了一般CC拨备的逆转，超过了折扣和收盘成本的组合销售以及股票回购的增加（如前所述）。现在转到投资组合销售，我想强调交易中的几个关键点。除了偿还我们的担保借款融资外，我们已全额偿还我们的定期贷款B的未偿还余额，并存入资金以偿还和清偿我们的优先担保票据，该票据将于6月15日或前后按面值赎回。正如斯图尔特所指出的，我们的资产负债表现在主要是现金和净权益在我们的房地产拥有的资产。我们资产负债表上目前唯一剩余的商业抵押贷款是由芝加哥一家酒店物业担保的贷款，该贷款仍处于非应计状态。该贷款的摊销成本基础为4200万美元，将于5月到期，届时我们预计将通过出售相关房产来偿还，该房产的购买协议是在第一季度使用赞助商收到的硬钱押金执行的。就此，我将开始提问。操作符.

操作者

谢谢为了提醒提问，请按手机上的星号11，等待您的姓名公布。要撤回您的问题，请再次按星号11。提问时间。我们的第一个问题来自KBW的Jay Dramani。您可以继续。

杰伊·德拉马尼

非常感谢您能否评论一下在战略审查之前此时回购股票的理由？你知道，有理由预计完成收购或某些交易可能需要资本。所以我很好奇你的想法。

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

是的，我认为从我们的角度来看，杰德，看，显然，根据出售情况和投资组合中剩余的内容，我们对今天的每股净价值有很大的信心。当我们考虑使用一定数量的资本回购股票时，我想说，我们用于回购股票的金额并不重要，因为我们考虑对我们利用剩余资本战略性地做一些事情的选择产生任何影响。工具。

杰伊·德拉马尼

非常感谢然后关于战略审查，只是想知道您是否可以对资产类别发表评论，或者就您的思维如何发展发表任何广泛的评论。请注意，Blackstone正在计划首次公开募股数据中心REIT，并想知道这种类型的建设是否可能与您可能探索的项目类似。

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

我不会对资产类型发表任何具体评论。我想我要说的是一些澄清性的评论。虽然我们几个月前宣布的协议表明，我们必须在今年年底之前决定我们所走的战略道路。我认为可以肯定地说，我不认为我们会坐在这里直到今年年底并做出重大宣布的情况。我认为，未来几个月将取得有意义的进展，并且在下次我们与你们所有人交谈时（如果不是更早的话）提供显着的清晰度。我想说的另一件事是，当我们考虑战略替代方案时，我们的基本观点是，我们已经在ARI盒子中创造了每股12美元的价值，我们考虑采取的任何战略性行动都需要在我们完全相信我们正在考虑追求的目标将创造超过当前每股净价值的情况下进行。对于股东。非常感谢

操作者

谢谢我们的下一个问题来自摩根大通的rick Shane。您可以继续。

Rick Shane（股票分析师）

嘿，谢谢你回答我的问题。听着，听起来我们将在未来三个月内有更多的清晰度。现在，你知道，你们手头有很多现金。你谈到了，你知道，在短期内采取一些措施来投资这些现金。我们应该怎么想呢？这是你在考虑的，你有多大的灵活性？它是否必须是例如cMBS，考虑到公司的授权，你能否投资于机构抵押贷款支持证券，降低信用风险，但承担一些持续时间风险？这只会是一个国债投资组合吗？鉴于这些不同资产类别或贷款类型的一些方面，我们如何看待资产类别以及您可能采取的杠杆作用？

阿纳斯塔西娅·马罗诺娃（首席财务官）

嘿里克，这是阿纳斯塔西娅。因此，也许从你问题的第一部分开始，CMBS和机构证券是所有机构通常都是良好的REIT资产，CRE SEARCH，也许不是良好的REIT资产，但如果我们愿意，有些结构可以允许我们投资这些。除此之外，目前我们还有一些高收益存款账户，这些账户为我们提供了相当有吸引力的收益率。所以这也是一个选择。

Rick Shane（股票分析师）

房地产投资信托基金测试是基于本季度的平均水平，还是实际上只是基于630？那么，您能否在季度内具有灵活性，然后在季度末合规以履行您的义务？

阿纳斯塔西娅·马罗诺娃（首席财务官）

从技术上讲，资产测试是截至季度末。还有每年一次的收入测试。明白了。好的，谢谢。那么对这些不同类别的影响力又如何呢？没有我们今天想象的影响力。

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

我的意思是简单地说，这不是回报的问题，里克，而是确保现金在那里。如果我们沿着我们正在考虑的任何战略路径前进，我们不想因为有时发生的市场波动而使今天的任何资本面临风险。明白非常感谢你们。

操作者

谢谢为了提醒提问，请按手机上的Star One One。我们的下一个问题来自KBW的Jade Rahmani。您可以继续。

杰伊·德拉马尼

非常感谢您的跟进。只是想询问REO决议路径以及它如何与战略审查互动，因为我们只能说战略审查没有提出一个明确的战略，其中您相信新公司的交易价格将超过每股12美元，并且您决定退还这笔钱。您会希望批量出售REO投资组合还是将其放入清算信托中？只是想得到一些，你知道，你可能会提供的颜色。

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

是的，今天没有什么是板上钉钉的，杰德。但我认为更有可能的是后者，也就是我们希望给自己时间来确保我们最大限度地提高四项REO资产中每一项的价值，这可能更有可能是某种形式的清算信托，而不是只是批量出售，而不是可能附带某种折扣的批量出售。

杰伊·德拉马尼

然后，如果我可以广泛询问宏观情况，今天的任期为4.4%，而抵押贷款房地产投资信托基金今天下跌了3%至5%，其中包括ARI，该季度的表现并不令人意外，事实上是一个积极的季度。那么您对利率前景有何看法？这可能会如何使房地产的战略审查或股权回报计算复杂化？

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

好吧，首先，考虑到当今市场的情况，我认为您刚刚验证了您关于阿里股票回购的最初问题。听着，我认为这是一件事，你知道，从历史上看，我们没有花太多时间试图预测利率市场，并试图通过周期与利率的关系来思考价值。但我确实认为，考虑到当今市场的不确定性，当我们现在实际上创建了一个主要是现金的资本箱时，我想说它只会产生更高的利率，通货膨胀对就业的潜在影响都是考虑未来战略与我们为人们创造的价值的因素，并在某个时候决定我们最好让其他人决定他们想做什么未来的资本。非常感谢

操作者

谢谢现在我想把电话转回斯图尔特·罗斯坦，请他发表闭幕词。

斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）

谢谢接线员，如果人们在电话后有后续问题，我自己、阿纳斯塔西娅、希拉里一如既往地在身边。谢谢

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