完整成绩单：CTO Realty增长2026年第一季度盈利电话会议

谢谢珍娜，大家早上好。我们很高兴报告，今年第一季度业绩强劲，租赁强劲、同店NOI强劲增长，以及斥资8160万美元收购德克萨斯州一家高品质购物中心。我们的战略重点是位于美国东南部和西南部市场增长走廊沿线的购物中心，以及积极主动的资产管理和租赁，继续产生强劲的业绩。从零售租赁开始，本季度我们执行了总计153，000平方英尺的租赁、续订和扩建，其中包括146，000平方英尺的可比租赁，平均现金租金上涨14%。我们本季度的租赁活动分布在我们的投资组合中，但在奥兰多的千禧十字路口尤其积极，我们与Williams-Sonoma签署了一份租约，以填补前床垫公司的空间，季度结束后，我们与Pottery Barn Kids签署了一份租约，以填补自我们收购该房产以来一直空置的空间。总而言之，这项活动使千年穿越率增加到97%，并提高了租户名册的质量和资产价值。此外，我们唯一一个租赁入住率低于90%的购物中心是Carolina Pavilion，目前出租率为83%。我们正在与租户就所有剩余空缺进行积极谈判。我们期待将来在该购物中心提供这项租赁活动的公告。我们在上次电话会议中讨论的六个包裹机会方面也取得了强劲进展。本季度，我们与Swig签署了一份租约，在位于奥兰多的塞米诺尔镇中心Marketplace开设了一家得来速定制饮料店，季度结束后，我们与Cooper ' s Hawk在亚特兰大市场的阿什利公园签署了一份租约。此外，我们已执行意向书，并正在就其余四个地块进行积极的租赁谈判。我们继续预计这六个项目将在约3000万美元的投资中产生低两位数的未支配收益率。我们预计这3000万美元将主要用于部署并开始贡献2027年的收入，预计将在2028年确认全部收益。我们还期待在未来几个季度提供与该计划相关的更多公告，以反映我们的租赁进展。截至季度末，我们的投资组合已租赁95.4%，我们已签署的未开放管道总计620万美元的年度现金基础租金，约占现有年度现金基础租金的5.5%。我们相信，随着我们进入2026年和2027年，这一新租赁收入管道将提供有意义的盈利顺风。上一年完成的进一步租赁活动（租户已开始支付租金）已经开始使本季度的NOI受益。购物中心的同一物业NOI与上年同期相比增加了6.8%，不包括某些非重复发生项目的好处。购物中心的同一物业NOI健康增长4.2%。转向本季度的投资活动，我们宣布以8160万美元收购Palms Crossing，这是一个位于德克萨斯州麦卡伦的399，000平方英尺的露天中心。Palms Crossing由Best Buy、Hobby Lobby、Burlington Coat Factory、Barnes and Noble共同经营，耐克目前租赁率为98%，受益于跨境购物。除了前面讨论的六个外，该房产还提供了建造另外两个外地块的机会。通过此次收购，德克萨斯州现已成为我们DAB的第三大州，佐治亚州、佛罗里达州、北卡罗来纳州和德克萨斯州的总贡献增加到该房产DAB总额的85%。位于亚特兰大的回收前线麦迪逊庭院（Madison Yards）已签订合同，押金不可退还，我们预计销售将于5月完成。麦迪逊庭院99%的出租率，预期的出售将使我们能够从稳定的资产中提取价值，同时也减少我们的资产 AMC剧院仅在两个表现出色的地点演出。此外，预期的出售以及Palms Crossing的收购将以正的上限税率利差完成回收收益，从而有助于未来的盈利增长。随着我们的发展，我们正在评估额外的房地产销售，重点是将资本从稳定的房地产回收到以正的初始收益率利差的资产，并有可能在未来创造增值机会和更高的盈利增长。现在转向我们的结构性投资。本季度，我们收到了沃特斯溪村3000万美元9.5%优先投资的全额偿还。这笔还款是预期的，是唯一计划于2026年到期的结构性投资。更值得注意的是，就在季度结束后，我们完成了对位于西南部的A级顶级零售物业的7500万美元优先股权投资。该优先投资的收益率为12%，期限为两年。这项活动使我们的结构性投资组合在季度末后增加了4500万美元至1.58亿美元，加权平均收益率为11.6%。总而言之，2026年将有一个良好的开端，我们完全有能力维持未来几个季度的增长。我们的投资组合继续表现良好，并得到了嵌入式增长动力的支持，包括低于市场租金的到位、我们签署的但未开放的管道、计划中的外展开发和严格的资本回收。总的来说，我们相信这些举措可以支持未来几年有意义的盈利增长，并有助于我们提高对核心FFO和AFFO每股稀释后的指导，以达到新的范围，这意味着中点将增长约12%。说完，我现在将把电话交给菲尔。

CTO Realty Growth（纽约证券交易所代码：CTO）周三举行了第一季度财报电话会议。以下是通话的完整文字记录。

此内容由Benzinga API提供支持。有关全面的财务数据和成绩单，请访问www.example.com。

完整的财报电话会议可在www.example.com上获取

CTO Realty Growth报告称，季度业绩强劲，租赁活动强劲，并以8，160万美元收购了德克萨斯州一家购物中心。

该公司执行了总计153，000平方英尺的租赁，平均现金租金上涨14%，导致同店NOI增长6.8%。

未来的增长预计将来自收益率12%的7500万美元优先股权投资、计划中的外展开发以及强大的签署非开放管道。

该公司的投资组合95.4%已租赁，资产战略回收正在进行中，包括预计出售亚特兰大麦迪逊庭院。

2026年的指引有所提高，预计核心FFO和AFFO每股稀释后增长约12%。

操作者

你好，感谢您的支持。欢迎参加CTO Realty Growth 2026年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者都处于仅听模式。演讲者演讲结束后将进行问答环节。要在会议期间提出问题，您需要按手机上的星号11。然后，您将听到一条自动消息，建议您举手撤回您的问题。请再次按星11。请注意，今天的会议正在录制中。现在我想把会议交给今天的第一位演讲者、财务总监珍娜·麦金尼（Jenna McKinney）。请继续。

珍娜·麦金尼（财务总监）

大家早上好，感谢大家今天参加我们今天的CTO Realty Growth 2026年第一季度运营业绩电话会议。参加今天上午的电话会议的有总裁兼首席执行官约翰·奥尔布赖特、首席财务官菲利普·梅斯以及执行团队的其他成员，他们将在电话会议期间回答问题。我想提醒大家，根据联邦证券法，我们今天的许多评论都被视为前瞻性陈述。公司的实际未来业绩可能与这些前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异，我们不承担更新这些陈述的义务。该公司的10-K表格、10-Q表格和其他SEC文件中不时更详细地讨论了可能导致实际结果与预期存在重大差异的因素和风险。您可以在我们的网站@ctoreit.com上找到我们的SEC报告、收益发布、补充和最新的投资者演示。说完，我就把电话转给约翰了。

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

菲利普·梅斯（首席财务官）

谢谢约翰。在这次电话会议上，我将简要强调我们的盈利，提供我们资产负债表的更新，并从经营业绩开始讨论我们提出的2026年展望。第一季度，核心FFO为1，690万美元，比上一年同期报告的1，440万美元增加了250万美元，稀释后每股为0.52美元，而每股为0.46美元。AFFO本季度为1，820万美元，比上一年同期报告的15.5美元增加了270万美元，稀释后每股收益为0.56美元，而每股收益为0.49美元。核心FFO和AFFO的增长主要是由过去一年执行的租赁推动的，这些租赁此后开始支付租金，尽管其中确实包括与2025年最终的CAM房地产税和保险建筑的非经常性收回福利相关的约0.01美元。本季度记录的有关房地产运营的租户。正如John提到的那样，第一季度购物中心的净运营利润（NOI）与上年同期相比增长了6.8%。排除前面讨论的非经常性恢复福利，我们购物中心的同一物业NOI仍然健康增长了4.2%。鉴于我们同一房产的净运营利润（NOI）规模相对较小，20万美元对季度增长的影响约100个基点。因此，像这样的不寻常和非重复性项目偶尔会扭曲我们相同的财产噪音，因此我们希望在适当的时候强调此类项目的影响。值得注意的是，购物中心物业占本季度同一物业净运营利润（NOI）总额的97%。同一房产总净运营利润（NOI）（包括我们少数非公司房产）本季度增长了3.4%。正如之前宣布的那样，这一增长受到一名租户的影响，该租户于2025年12月初腾出了我们阿尔伯克基房产的98，000平方英尺，这足以抵消记录的非经常性恢复福利。请注意，该空缺已完全出租给新墨西哥州，预计该州将于2026年底开始支付租金。移至2026年3月31日的资产负债表，我们的债务总额为6.518亿美元，加权平均利率为4.6%。此外，本季度末我们的流动性约为1.25亿美元，杠杆率为净债务与预计调整后EBITDA的6.4倍，与2025年底一致。本季度，我们机会性地利用我们的通用ATM计划发行了约733，900股普通股，平均价格为每股19.59美元，净收益总额为1，420万美元。值得注意的是，这些收益，加上偿还3000万美元Waters Creek优先投资和更高的NOI，使我们能够将杠杆率保持在稳定的水平，即使在本季度完成了对Palms Crossing的收购。现在，转向2026年全年的指引，我们正在将核心FFO展望提高至稀释后每股2.06美元至2.11美元的新范围，并将AFFO展望提高至稀释后每股2.19美元至2.24美元的新范围。我们的指导意见中反映的关键假设包括投资量增加，包括1.75亿美元至2.5亿美元的结构性投资、购物中心相同物业NOI增长3.5%至4.5%以及一般和行政费用1，970万美元至2，020万美元。请与该接线员一起打开电话线进行提问。

操作者

谢谢此时，我们将进行问答环节。为了提醒提问，您需要按手机上的Star 11并等待您的名字被宣布。要撤回您的问题，请再次按星号11。请在我们编制问答名单时待命。我们的第一个问题来自Jay Cornreich与Cancer Fitzgerald and Company的团队。您的线路现已开通。

Jay Cornreich（股票分析师）

嘿，非常感谢。早上好.我只想以12%的收益率从新的7500万美元的西南优先股投资开始。就资金来源而言，我想你可以使用预付的3000万美元的水务投资。但您如何看待为增量4500万美元提供资金？

菲利普·梅斯（首席财务官）

是的，我们已经进行了投资。这是一个单一的结束。正如你提到的那样，沃特斯溪被回收到了那里。正如我们提到的，我们基本上会进行资产出售等等。我们会降低杠杆率，但否则我们只是使用资产负债表来平衡它。

Jay Cornreich（股票分析师）

好吧然后回到我们刚才讨论过的最初10个空置的锚点空间，我认为还有3个有待签署。您能否提供有关这些对话进展如何以及您认为何时可以签署租约并最终开始支付租金的最新信息？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是的，进展非常顺利;条款已经就转向租赁达成一致。但这些大型国有公司的这些事情进展得非常缓慢。所以我会说，保守地说，我会说三个月，并希望在此之前做到这一点。但每次你认为这些事情需要30天的时间时，它就会变得拖沓。好消息是，尽管租赁可能需要那么长时间，但我们正在立即绘制基本上的工程图纸以及需要采取哪些措施来为租户布置空间。所以这不会。我们不会等到签署租约才完成这项工作。所以租赁开始会持续，你知道，可能需要九个月左右的时间才能完成。让租户就位。但你知道，那个。即使租约可能会拖延，那部分也不会移动。

Jay Cornreich（股票分析师）

好的，我很感激。我会在那等的。谢谢太好了谢谢

操作者

太感谢了我们的下一个问题来自Jones Trading的Matthew Erspel。您的线路现已开通。

Matthew Erspel（股票分析师）

嘿，早上好，伙计们。感谢您回答这个问题。我只是好奇是什么会引导您走向投资指导的高位而不是低端？因为我认为如果你倾向于底部，这可能会是一项结构性投资。考虑到麦迪逊球场的时机，从投资角度来看，我们是否应该预计下半年会发生任何事情？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

菲尔，我会让你解决这个问题，但我会从一些管道开始。我们确实正在进行一项结构性投资。它相对较小，但这可能会在未来30天内发生。就收购渠道而言，我们确实关注了一些事情，但在它们尚未上市之前，它们不会发生。他们正在为市场做好准备。因此，我们希望在接下来的四个月内更加活跃。然后，正如我们准备好的讲话中提到的那样，我们将进行一些回收工作，这将在未来三个月内进行。

菲尔

是的，马特，我是菲尔。你的假设是正确的。因此，约翰提到的小额结构性投资将使我们处于该范围的低端。然后，如果我们完成一些正在酝酿中的大型房地产收购，这将推动我们走向更高端的范围。

Matthew Erspel（股票分析师）

明白了。然后作为后续行动，你们是假设前瞻性的额外支出，今年的投资指南中有额外的10英亩土地，还是这是额外的？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是的，所以他们今年不会为收入做出贡献。这是我们已经确认的一种垫子所以我们讨论过的一部分，你知道，3000万美元的资本，收益率低到两位数，无杠杆，就在这一组。

Matthew Erspel（股票分析师）

但今年不会有任何收益。马太福音好的，明白了。这很有帮助。谢谢你们

操作者

谢谢太感谢了等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题来自Lucid Capital Markets的Craig团队。您的线路现已开通。

克雷格

谢谢我认为，通过您第二季度在这里进行的优先股权投资，听起来您又获得了一笔潜在的小额投资。我认为，您正在将首席财务官对结构性投资的敞口提高到11%左右，当资金充足时，相对于未折旧资产，这一比例可能接近15%。您是否正在考虑对其占资产负债表的百分比设定上限或目标。与派恩类似。

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是的，谢谢你的问题。所以我想说的是，上限很可能肯定会低于20%，也许更接近15%。因此，正如您在派恩看到的那样，有时它会稍微高一些，因为我们预计会出现一些回报。但大约15%的人感觉对我们来说是一个好地方。

克雷格

好的太好了考虑到投资指导，你知道，迄今为止你已经做了1.56亿美元。我认为今年年初的增长率为8%至8.5%。本季度这里完成的优先股为12股。这种收益率范围是否因此而发生变化？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是啊所以，关于上限利率，我可以谈谈我们在上限利率上看到的情况，然后当我们看到我们将购买的产品的更多可见性时，结构性融资会给你一个更好的混合结果。但总的来说，我们看到的收购比例在7.5%至8%之间。然后就结构性融资而言，你知道，大约在10%到13%之间。所以你有点混合。

克雷格

好的太好了这非常有帮助。对我来说还有几个。看看你今年即将到期的空间，它看起来明显高于投资组合的平均水平，特别是在锚空间或主要在锚空间。我认为去年租金利差上涨了24%。我认为本季度你有14个。您是否认为今年有可能出现两位数范围内的情况，或者这会变得更困难？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是的，我的意思是，我认为利差，你会看到它们继续保持在以前的范围内。克雷格，你说今年是指26吗？正确的？是的，26号。是啊是啊所以到期的租金有点高，对吧？我认为他们已经接近25岁了，我们已经在那里签署了很多租约。但是，你知道，我们不仅在研究26，我们还在研究27。你知道，你开始得很早。所以我认为，虽然利差可能会下降一点，因为平均租金和26年到期的租约可能会降低一点，但总体上仍然应该接近我们最近的历史水平。显然，任何一个季度都可能出现很大的反弹，因为你知道，一个季度的GLA不是很多，但全年应该相当不错。好吧这很有帮助。再给我一个。是什么驱动的？里面的锚更少了，克雷格。所以，你知道，这就是剩下的。一家小商店。所以abr高一点。

克雷格

明白了。我还有一个问题。你知道，我认为上个季度在开放管道的标志中隐含的ABR识别到2026年约为290万。我想现在我们看到的是1.8美元的最新债务。你能给我们一个感觉，你是如何预测的时间，180万在26和排序，我们应该如何考虑建模27从一个标志，而不是开放的管道识别的角度？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是的，所以大约有150万人从上次的管道上滚下来并开始了。然后通过新的租约，你知道，我们签署了大约150万美元的备用合同。所以总数，签字开放的管道并没有太大变化。实际投入的资金相对较接近本季度初。因此，它在本季度的大部分时间里都存在，并反映在本季度的运行率中，标志中剩余的内容并未开放。我认为第三季度、第四季度的权重会更大一些，然后通常几乎所有的权重都已到位，尽管可能是在27之前的一年晚些时候。所以你应该得到，你知道，27号管道没有开放的标志的全部影响。我认为有一个原则可以推到28岁出头，但几乎所有的事情都应该在27岁时得到认可。抱歉，你是说在27年初还是整个27年被认可？27岁出头。所以它应该只是。除了一个租户，我想他们都是。您应该充分享受27人的退出开放管道的好处。有一个租户要到28岁才能获得全部福利，因为他们会在27岁期间开业，但26岁的剩余福利将在今年晚些时候获得，然后您会在27岁获得全部福利。

克雷格

好吧，这很有帮助。

操作者

谢谢太感谢了我们的下一个问题来自约翰·莫索卡和B的台词。莱利证券。您的线路现已开通。

约翰·莫索卡

早上好.我们有没有考虑过麦迪逊的处置方式？我知道，考虑到你的披露，我们可以自己稍微回到数字上来，但是认为这是6%的上限率是正确的吗？我知道这有点取决于特定资产的NOI利润率，但这听起来大致正确。

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

由于AMC影院的原因，比这个高一点。好吧好吧然后，当您考虑租赁渠道和剩余的一些空缺时，可能会有更大的考虑。我知道很多问题都已经得到解决，因为很多都在卡罗莱纳展馆。但坦率地说，最近几周，您是否在零售商身上看到了对签署协议的任何犹豫？考虑到一些宏观不确定性，以及一些头条新闻可能如何影响消费者的一些不确定性。只是好奇最近的租赁轨迹如何。人们毫不犹豫地推进租赁。我们没有看到任何类别的任何回调。

约翰·莫索卡

然后，随着投资组合的到位，观察名单中的任何新租户或任何新的显着增加。只是好奇那里是否有任何推拉。观察名单上还有什么吗？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

不，我的意思是真的，正如我在之前的电话中所说，你知道，真的是一些小型租户，也许是面向餐厅的。但观察名单上没有任何明显变化。

约翰·莫索卡

最后一个，近年来该领域出现了相当多的硕士学位，包括最近给你们带来的一个值得注意的比较。这对您的性格和收购前景有何影响？这些交易中是否有可能产生一些东西，或者竞争对手可能不在这个领域，从而增加了您完成某些交易的可能性？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是.这是否表明你可以在资金回收方面做一些事情？这很有意思只是有点好奇这些超出您控制范围的事件是否会改变您运营业务的动态。是的，我只想说，那里有更多的资本，而且该交易的价格点相当激进。因此，这对我们的回收方面肯定有帮助，但对我们的收购方面没有帮助。因此，我们为能够快速解决收购问题而感到自豪。我们可以快速行动。参与收购的团体规模要大得多，是机构性的，而且需要更长的时间。所以稍微灵活一点对我们来说就是一个优势。

约翰·莫索卡

好的，我就这样了。非常感谢。太好了谢谢感激

操作者

太感谢了我们的下一个问题来自Alliance Global Partners的Gurav Mehta。您的线路现已开通。

古拉夫·梅塔

谢谢早上好.我想问您关于您在Palms Crossing本季度进行的收购的情况，您可以谈谈该房产的租金与市场租金的情况。

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

是的，我的意思是，市场租金低于市场租金。但你知道，我们并没有真正的任何形式的游戏可以让租户离开，并且我们会在租赁上对市场产生巨大的影响。我只想说，你知道，我们确实有一些空缺，而且我们有一个未付任何钱的包裹，我们正在处理。所以这就是增长将超越我们购买的东西的地方。但它们低于市场水平。但这不是你能很快得到的东西。

古拉夫·梅塔

好的，关于指导的第二个问题。只是对麦迪逊庭院的澄清。我没有在指导假设中看到这一点。这是否包括在你的指导、处置中？

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

不，我的意思是我们目前没有发布处置卷。但这是唯一的近期植入物配置。

古拉夫·梅塔

好吧好的谢谢这就是我拥有的全部。

约翰·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官）

谢谢

操作者

太感谢了因此我现在不提出进一步的问题。问答环节就此结束。感谢您参加今天的会议。这确实结束了该计划。您现在可以断开连接。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。