完整成绩单：LXP Industrial Trr 2026年第一季度盈利电话会议

LXP Industrial TR（纽约证券交易所代码：LXP）周三公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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完整的财报电话会议可在https://events.q4inc.com/attendee/866286243

LXP Industrial TR报告称，2026年第一季度租赁活动强劲，执行了320万平方英尺的新租赁和续签，在格林维尔-斯帕坦堡和圣安东尼奥市场取得了显着成功。

该公司第一季度调整后运营资金（FFO）约为4700万美元，同比增长2.6%，投资组合占用率稳定为96.6%。

LXP Industrial Trr维持2026年调整后的FFO为每股3.22美元至3.37美元的指引，同店NOI增长1.5%至2.5%，预计下半年将实现更高的增长。

该公司正在积极开发项目，包括在凤凰城建造一座120万平方英尺的工厂，并正在评估哥伦布的进一步机会，同时打算通过资产出售为未来的开发提供资金。

管理层强调了强劲的市场基本面，特别是在大型设施和数据中心相关租赁方面，并采取了积极措施解决2026年和2027年租赁短缺问题。

操作者

早上好，感谢您的支持。我的名字是约翰，今天我将担任您的会议接线员。此时，我欢迎大家参加LXP Industrial Trust 2026年第一季度收益电话会议和网络广播。所有线路均处于静音状态，以防止出现任何背景噪音。议长发言后，将进行问答环节。如果您想在此期间提出问题，只需按STAR，然后按电话键盘上的数字1即可，如果您想撤回您的问题，请再次按Star 1即可。提醒一下，这通电话会被录音我现在想将会议交给投资者关系部的Heather Gentry。请继续。

希瑟·金特里（投资者关系）

谢谢欢迎参加LXP Industrial Trust 2026年第一季度盈利电话会议和网络广播。收益发布于今天上午发布，季度补充报告均可在我们网站的投资者部分查看，并将以8 K表格的形式提交给SEC。本次电话会议期间就未来事件和预期结果做出的某些陈述可能构成1995年私人证券诉讼改革法案含义内的前瞻性陈述。LXP认为这些陈述是基于合理假设。然而，某些因素和风险，包括今天的财报新闻稿中包含的因素和LXP不时向SEC提交的报告中描述的因素和风险，可能会导致LXP的实际结果与此类声明中表达或暗示的结果存在重大差异。除法律要求外，LXP不承担更新收益新闻稿和季度补充披露包中任何前瞻性陈述的义务。LXP已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了核对。这些文件中对调整后公司FFO的任何提及均指所有股权持有人和基金单位持有人在完全稀释的基础上获得的调整后公司资金。单个投资的运营绩效衡量标准并不旨在被视为LXP历史或未来财务绩效、财务状况或现金流的数字衡量标准。在今天的电话会议上，董事长兼首席执行官Will Eglin和首席财务官Nathan Brunner将提供最新的业务更新和对第一季度业绩的评论。首席信息官Brendan Molyneux和执行副总裁兼资产管理总监James Dudley将参加本次电话会议的问答部分。我现在将把电话转给威尔。

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

谢谢你希瑟大家早上好。继2025年成功实施我们的关键战略举措（包括加强资产负债表、增加入住率和解决今年的大空间空缺）后，我们主要专注于为土地储备创造价值并解决短期短缺和现有空缺问题。今年迄今为止，我们已执行了320万平方英尺的新租赁和续租，其中我们位于格林维尔斯帕坦堡市场的110万平方英尺设施的成功结果凸显了这一点。此外，我们租用了超过30万平方英尺的空置面积，并将圣安东尼奥85万平方英尺的设施的租约延长了10年。工业基本面继续朝着正确的方向发展，第一季度美国净吸收约4000万平方英尺，是第一季度最强劲的。在三年内，我们的目标市场约占2900万平方英尺，占美国净吸收量的72%，这表明我们的市场持续强劲，特别是在凤凰城，印第安纳波利斯，休斯顿，达拉斯，沃斯堡，亚特兰大和哥伦布。这些积极的趋势反映在我们今年迄今为止的强劲租赁势头以及我们的远期管道中，我们正在积极讨论740万平方英尺的开发和重建，租赁空置和到期到2027年。大型设施的租赁活动仍然是最强劲的，尤其是对于100万平方英尺或以上的设施。他们还看到我们市场上数据中心相关租赁和制造供应商和行业的需求增加。本季度的租赁量为180万平方英尺，其中包括位于格林维尔斯帕坦堡的110万平方英尺设施的扩建，这增加了可观的价值。继2025年5月签署最初的两年租约后，我们将该租约再续签四年，至2031年。此次延期提高了开发项目8%的初始现金稳定收益率，新的现金租金比之前的租金增加了5%，我们在本季度租赁的剩余700，000平方英尺的年租金上涨了3%，我们实现了基本租金和现金租金分别增长了34%和24%。我们在上一个季度电话会议上宣布了120万平方英尺的凤凰城开发项目，该项目正在建设中。从那时起，西谷剩余的200万平方英尺已被租赁，目前市场上没有任何百万平方英尺的建筑。我们正在与一位潜在租户进行讨论，鉴于数百万平方英尺建筑的供应有限，如果他们继续在西谷市场进行租赁，我们将处于有利地位。我们正在评估土地库中的其他开发机会，包括哥伦布市，我们在Aetna的土地占地69英亩，可支持三个总面积约125万平方英尺的设施。过去12个月，哥伦布市场的净吸收面积为1000万平方英尺，导致空置率下降超过300个基点。哥伦布仍然是一个强大的分销市场，各种产品尺寸的需求不断增加，特别是在大规格空间，并且支持数据中心和先进制造设施的租户活动涌入。就我们推进未来的开发项目而言，我们打算通过非目标市场的机会主义资产出售为它们提供资金。正如我们之前指出的那样，收购活动将是选择性的，并将通过1031交易所交易提供资金，以推迟处置收益。我现在将电话转给内森，他将提供我们财务、租赁活动和资产负债表的更详细概述。

内森·布伦纳（首席财务官）

感谢Will我们调整后的公司第一季度的fo约为4700万美元，即每股稀释普通股0.80美元，比第一季度增长2.6%。2025年本季度同店NOI增长2%，符合我们的预期。我们稳定的投资组合在季度末的租赁率为96.6%，在4月份签署的新租赁中，预计租赁率为97.1%，与2025年底一致。我们将2026年调整后的公司FFO指导范围维持在每股行为份额3.22美元至3.37美元，2026年同店NOI增长指导范围维持在1.5%至2.5%。就今年剩余时间同店增长的节奏而言，我们预计第二季度同店NOI增长将低于第一季度，反映了第一季度迁出和年初签署的新租约开始租赁时间的影响。这些新租赁预计将为下半年的EM故事和高增长做出贡献。第一季度G & A约为1030万美元。2026年全年的G & A预计将在3900万至4100万美元之间。在租赁方面，我们在2026年探索方面继续取得良好进展，并已解决约370万平方英尺（占2026年租赁总卷的57%）的问题，平均现金租金增长约25%（不包括两次固定费率续订）。威尔强调了我们今年迄今为止执行的一些较大租赁，我将谈谈其他一些值得注意的租赁成果。本季度，我们在北卡罗来纳州夏洛特市640，000平方英尺的工厂续签了352，000平方英尺的土地，为期三年，自动扶梯年增长3.5%，现金租金增加42%。我们正在积极营销该房产剩余的288，000平方英尺，该房产将于2026年10月到期。季度结束后，我们延长了位于萨凡纳市场的多租户设施占地270，000平方英尺的租户的租约，该租约已于7月30日到期。延长10年租约，每年3%的自动扶梯意味着现金租金比之前租金增加19%。关于2027年季度后到期，我们延长了位于圣安东尼奥的850，000平方英尺设施的租约，租期为10年，自动扶梯年使用率为2.75%。租约延期将于2027年5月开始，现金租金上涨25%。我们对2026年和2027年租赁卷中460万平方英尺的积极讨论感到鼓舞，其中包括我们的几个较大的设施。今年迄今为止，我们已租赁了330，000平方英尺的空置空间。本季度，我们在印第安纳波利斯向一名参与数据中心开发的租户租赁了85，000平方英尺，实现了季度现金租金增长34%。我们在休斯顿市场租赁了250，000平方英尺的设施，为期七年，每年配备3.75%的自动扶梯。休斯顿的新租约将于6月开始，现金租金上涨25%。LXP的资产负债表状况良好，季度末净债务与年化调整EBITDA的比例为5.1倍。季度末，我们的资产负债表上有1.3亿美元现金，而我们的6亿美元循环信贷安排尚未提取且完全可用。正如我们在上次电话会议中强调的那样，1月份重新安排了6亿美元的循环信贷安排和2.5亿美元的定期贷款，延长了公司的债务期限并降低了利息成本，进一步加强了资产负债表并提供了财务灵活性。最后，我们在本季度以每股48.70美元的平均价格回购了32.5万股股票。这样我就把电话转给威尔了

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

谢谢Nathan。总之，我们对第一季度的业绩和今年迄今为止的强劲租赁业绩感到满意。随着我们在这一年的发展，我们将继续专注于执行我们的战略优先事项，包括有纪律的资本部署，追求价值提升的增长机会，租赁我们的Phoenix Spec项目和剩余的空缺，以及推动按市值计算的租金增长。随着租赁市场的持续改善，我们有信心，我们超过700万平方英尺的远期租赁管道将产生许多有吸引力的租赁结果，产生强大的市场业绩。这样我就会把电话转回接线员。

操作者

谢谢，女士们先生们。我们现在开始问答环节。此时我想提醒大家，如需提问，请按手机键盘上的星号，然后按数字一。如果您想撤回您的问题，只需再次按Star One即可。如果您被要求提出问题并且正在通过设备上的扬声器收听，请拿起您的手机并确保在提出问题时您的手机未处于静音状态。我们的第一个问题来自Keybanc Capital Markets的Todd Thomas。请继续。

托德·托马斯（股票分析师）

你好谢谢.早上好.有几个问题。其中之一，您很好地谈到了一些主要市场缺乏大空间，包括您在凤凰城进行了奠基。您能谈谈这对市场有何影响吗？您是否看到这转化为定价能力、围绕未来租金增长或租户紧迫性的更好讨论？那么您会希望降低风险并预先租赁该开发项目吗？或者您认为它可能提供更好的回报机会来推迟到接近完成和交付？

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

好的当然谢谢，托德。我认为，正如我们在凤凰城所预期的那样，自从我们上次打电话以来，至少最后200万英尺的竞争建筑，所以我们基本上处于一个很好的位置，我们已经开始了。我们确实有一个前景，我们正在与之密切合作，但今天没有什么可报告的。我认为我们更愿意预先租赁，降低投资风险，锁定利润，然后继续前进。你提到的哥伦布土地银行的其他好机会，这是另一个我们认为对我们很有利的机会。因此，大盒子的需求是做得很好，目前我们相当乐观的结果对凤凰肯定。

托德·托马斯（股票分析师）

好吧，然后内森，你指出，26起投诉中有57%已经得到解决。我认为这包括四月份发生的一些活动。如果有任何已知的搬迁，您能否根据您的期望提供剩余26个搬迁的更新？

James Dudley（执行副总裁兼资产管理总监）

嘿，托德，这是詹姆斯。我会接受的。我们对剩余的2026年有非常好的活动，我们预计将更新其中大部分。我们确实还有一些鲜为人知的搬家人员剩余。我们在哥伦布的多租户大楼中有一个97，000平方英尺的空间，我们预计租户会搬出去。我们正在标记租约，我们在该租约上有良好的活动。然后我想谈谈我们必须讨论的一些新职位空缺。我们已经搬出了坦帕，我们最近有一些不错的活动，还有第一季度刚刚搬出的120。还有格林维尔斯帕坦堡，我们的活动非常好。我们还在格林维尔斯帕坦堡获得了一份非常小的租约，面积为70，000平方英尺，我们预计租户可能会搬出。另一个位于格林维尔斯帕坦堡的163，000平方英尺的公寓。那是不动的。如此之小，没有搬家，活动良好，市场强劲。而且，格林维尔斯帕坦堡的东西主要集中在我们拥有的公园周围。因此，从规模的角度来看，我们可以在那里做很多不同的事情，并转移租户。我们正在与公园里那个空间的租户交谈，他们目前试图弄清楚是否有人需要扩建。所以，在即将到来的空缺和第一季度的空缺方面，我们的活动也很好。

托德·托马斯（股票分析师）

好吧，这，这很有帮助。最后，我猜投资组合中180万平方英尺的空置空间，你知道，你估计每股约32美分。你知道，今年的指导中是否包含了与空置空间租赁相关的内容，或者包含在指导中？

内森·布伦纳（首席财务官）

是的，托德，也许我的框架是，你知道，回到指导的基本驱动因素，与我们的第四季度财报电话会议相比，它们几乎没有变化。即中点投资组合的平均入住率约为96.5%，这与我们第一季度结束时的情况基本一致。我们四月份的一些活动略高于这个数字。在高端指导下，平均入住率为97%，在低端指导下，平均入住率为96%。

托德·托马斯（股票分析师）

好的，知道了。谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自摩根大通的安东尼·Paulone。请继续。

Anthony Paulone（股票分析师）

谢谢.早上好.你知道，考虑到对哥伦布的评论，你今年启动一两个项目的可能性有多大？

Brendan Molyneux（首席投资官）

哦，嘿，我是布兰登。今天没有什么可宣布的，但正如已经指出的那样，哥伦布今天的基本面非常积极。我们已经看到了来自数据中心相关用途和制造业的大量需求，以及在该市场中存在了一段时间的需求驱动因素，我们现在可以，我们是为了以最大的灵活性定位自己。我们正在做前期开发工作，包括设计三个不同大小的建筑。我们总共可以建造125万座，这将使我们拥有最大的灵活性，以应对我们认为最有利的供需情况。

安东尼·保洛内（股票分析师）

好吧，你现在资产负债表上用于制作西装和开发等事情的管道是否超出了，情况发生了很大变化吗？您现在可能正在与其他开发人员合作吗？

Brendan Molyneux（首席投资官）

好吧，我也应该补充一下，只是关于现有的土地储备。我们还响应建设，以满足哥伦布工厂和凤凰城工厂的兴趣。因此，如果基本面存在并与其他机会保持一致，则要考虑投机性开发，以适应土地储备的机会。是的，我们确实与商业建筑商关系进行了对话，我们不时建立这些关系，以适应我们土地储备之外的机会。但今天在这方面没有什么迫在眉睫的报道。

安东尼·保洛内（股票分析师）

好吧，然后就最后一个，股票回购，只是你在这里做了一点，在这里做了一点。当前水平的胃口是什么？它如何适应当前的资本配置

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

你知道，从我们的角度来看，就创造股东价值而言，开发是一项更好的投资。所以你知道，我们有一些流动性可以用于机会性回购。但那里的开发过程中发生的事情，尤其是在凤凰城，是价值创造的更大驱动力。

安东尼·保洛内（股票分析师）

好的谢谢

操作者

谢谢，托尼。我们的下一个问题来自Vince T Bone与Green Street的系列。请继续。

Vince T Bone（股票分析师）

嗨，早上好。问内森的问题。我很好奇，在指导范围内，有多少新的租赁是在低端和高端进行的，因为听起来你对迁出和保留率有相当好的脉搏。所以，只是想弄清楚你需要租赁，你知道，另外30万平方英尺的现有空置空间或迁出以达到中点还是更低？只是想了解一下，你知道，除了新租赁方面的迁出之外，还会有一些不同的结果，这可能会在指导范围内移动数字，无论是同一家商店还是FFO。

内森·布伦纳（首席财务官）

是的，文斯，你知道，所以回到詹姆斯早些时候在问答中的回答，你知道，我们有三起已知的搬家事件，基本上是在下半场，大约55万平方英尺。因此，在我们中点盈利指引的背景下，我们本质上是说，在一年内（包括第一季度），平均入住率将为96.5%，与第一季度一致。因此，中点的指导基本上假设，你知道，我们针对所有迁出活动都有新的租赁活动。然后，如果您查看平均入住率为97%的高端指导，那么除了没有新搬离的550人之外，显然还有增量新租赁。

Vince T Bone（股票分析师）

不，这很有帮助。接下来，看起来只是一些快速的数学计算，看起来留存率将高于我们之前的预期。这公平吗？我想在上一次电话会议上，你说的是大约70%，看起来就像第一季度的搬迁和你提到的500人，看起来保留率将是。是的，如果我的数学正确的话，接近90岁，或者在80年代。那，我那里的逻辑正确吗？

内森·布伦纳（首席财务官）

我们，我们正在建立一些缓冲区，你知道，未知的情况出现。下半年总会有一些你不知道的事情发生。所以这里有个缓冲区。我们的指导仍然是，你知道，基于70%到80%的保留。

Vince T Bone（股票分析师）

明白了。然后是我的最后一个，就在，你提到如果你要继续任何新的开发，你可能会通过处置来资助它。您是否有机会出售冰冷的合资企业或剩余的净租赁办公室合资企业，或者持有这些合资企业资产的战略理由是什么？这些资产现在与投资组合的其他部分截然不同？

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

嗯，是的，办公室里没剩下什么了，文斯。我们一直在尽快清算另一家工业合资企业。我们是那里20%的合作伙伴，所以我们是少数合作伙伴。完全取决于我们。我们确实有一些机会在该投资组合中取得一些良好的销售。因此，我们确实预计它会随着时间的推移适度萎缩。但你知道，这是一项投资，为我们带来了相当高的股本回报率，它让我们保持了适度的制造业务风险，这让我们对物流需求和我们投资的一些制造中心有了一些一些见解。

Vince T Bone（股票分析师）

太好了，谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自最轻松的吉姆·卡梅伦evercore。请继续。

吉姆·卡梅伦（股票分析师）

早上好.谢谢我认为内森，你提到了，你知道，大约460万平方英尺的租赁谈判，以供即将到来的拆迁。其中有多少或有多少包含你们？27年初，日产进行了两笔大型交易，然后在田纳西州杰克逊进行了100万平方英尺的交易，如果有任何颜色更新，我们将不胜感激。不知道这是否在你的460万平方英尺内。

James Dudley（执行副总裁兼资产管理总监）

嘿吉姆，又是詹姆斯。我想我会提到2027年。是的，我们已经获得了一些厚实的租约，在2027年，你知道我们在某些情况下正在进行深入谈判，我肯定会与这些大盒子的所有租户进行交谈，并预计我们将有非常高的费率，如果不是100年的话，我们拥有的大盒子，其中包括日产。

吉姆·卡梅伦（股票分析师）

谢谢你詹姆斯，很感激。谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自公民Special的Mitch Germain。请继续。

米奇·杰曼（股票分析师）

早上好.我想您是否提到任何新的开发都将与资产出售相匹配或新的潜在开发都将与资产出售相匹配。你知道，你会在项目开始之前出售，然后像你在凤凰城第四季度结束时所做的那样，像你在凤凰城所做的那样保留这些收益，或者我们应该如何考虑有关该过程如何进行的节奏？

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

不，我，我认为最好将基金销售与稳定的结果相匹配，以利于发展。因此，我们去年进行了一些分销活动，这使我们拥有非常强劲的现金状况，可以为凤凰城的项目提供资金。但我认为我们更愿意保留我们可能出售的资产的收入，以资助发展，试图更好地匹配事情。

米奇·杰曼（股票分析师）

抓住你了然后你知道，对我来说最后一个，工业部门的需求显然显着加速。您提到了超过700万平方英尺的管道。你所看到的任何类型的主题、行业都在推动比其他行业更多的需求。

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

你知道，布伦丹稍微提到了一点。我们看到许多市场的数据中心、数据中心邻近需求大幅上升，我们很幸运能够为这些潜在租户提供良好的服务。您已经看到Meta、AWS和Phoenix完成了几项大型租赁，拆除了那里的几个大盒子。哥伦布市也有很多与数据中心相关的新活动。然后我们进行了里士满重建，隔壁有一个大型谷歌数据中心园区。所以我认为这是我要指出的事情之一。您知道，先进制造商的供应商需求也在持续增长，我们看到这些供应商的需求在继续增长和发展他们的不同机会。你知道，我会再次提到菲尼克斯，随着台积电的发展，以及那里出现的一些辅助需求。所以我们开始在那里看到好转。所以，我认为，制造业和数据中心相邻无疑是最近的主题，也是需求的大幅增长。

米奇·杰曼（股票分析师）

谢谢

操作者

同样，如果您想问问题，请按Star键，然后按电话键盘上的数字1。我们的下一个问题来自约翰·彼得森的观点。米特·杰弗里斯，拜托。去吧

约翰·彼得森（股票分析师）

哦太好了谢谢.我有一个小问题，那就是281.6亿美元到期的优先票据，利率为6¾，你能提醒我们一下，这些优先票据可以提前赎回吗？比如，我们应该考虑你把这些一直带到到期日，还是我们应该假设你能够提前再融资？

内森·布伦纳（首席财务官）

他们有一个使呼叫结构，所以他们在技术上是可赎回的，但需要支付溢价。

约翰·彼得森（股票分析师）

好吧好吧，我就这么多了。

操作者

谢谢

威尔·埃格林（董事长兼首席执行官）

谢谢你，约翰。目前，我们没有进一步的问题了。我现在将电话转回威尔·埃格林（Will Eglin）发表闭幕词。

操作者

我们感谢今天早上加入我们的电话会议，我们期待着向您通报今年剩余时间的进展。再次感谢您今天加入我们。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。