电商盈利承压 | 2026年4月商业地产零售业态发展报告

（来源：商业客）

摘要：国内电商头部平台规模承压、盈利分化，美团、拼多多均面临不同程度的盈利压力。（报告期：2026.03.23-2026.04.27）

市场综述

清明假期线下消费活跃，企业资产处置进程加速

观点指数 清明假期期间，全国线下消费活跃度显著提升。与此同时，企业资产处置进程持续加速，商业地产及酒店领域资产流转呈现新态势。

商务部商务大数据显示，清明假期，全国重点零售和餐饮企业日均销售额同比增长2.4%，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额分别增长6.0%、6.7%。

北京市商务局数据也显示，清明假期三天（4月4日至6日），北京市60个重点商圈客流量2466.9万人次，消费金额65.3亿元，同比增长0.8%。重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等业态企业实现销售额29.5亿元。

从上述省市的消费数据来看，线下客流与消费同步回暖，如北京商圈客流超2466万人次、天津到店客流769.9万人次、重庆中心城区商圈日均客流同比增长7.9%，说明线下消费场景的人气正在快速恢复。

大宗交易方面，阳光人寿、腾讯等持股的私募基金接手东莞长安万达广场。该基金的成立与万达集团出售48座万达广场的交易相关，该笔超500亿元交易的落地，主要用于收购万达旗下万达广场项目的股权。

富力旗下的酒店也在期内陆续拍卖，其中东莞富力万达文华酒店4月1日起拍，起价2.24 亿元，成都富力丽思卡尔顿酒店4月7日拍卖、起价8.6亿元，但两者均流拍。

整体来看，当前万达、富力等企业正加速出清重资产，转向轻资产运营模式，以此缓解债务的压力。

结合当前市场对优质不动产的价值认可及资源整合趋势，酒店、商业广场等资产已逐步进入折价或法拍阶段。预计未来，商业地产、酒店领域的资产处置与盘活将持续推进，资产估值与交易模式也将更趋理性。

企业运营

企业收入分化趋势明显，存量改造主导增量市场

期内正值上市企业财报密集披露期，观点指数选取9家涵盖轻资产、轻重并举模式，以及全国性与区域型布局的代表性企业，对行业整体表现进行分析。

行业收缩周期下，企业业绩呈现明显分化，头部商管凭借强运营与轻资产外拓实现逆势增长，区域型企业则受市场环境拖累增长乏力。

其中，头部商管企业华润万象生活表现突出，其购物中心业务收入同比增长超13%。其核心在于轻资产外拓与强运营壁垒，不仅依托母公司华润置地的优质项目储备，更通过市场化第三方输出实现规模增长，在行业收缩期逆势扩张，展现了极强的周期穿越能力。

宝龙商业、星盛商业则均为区域型商管企业，发展模式以标准化复制为主。在行业整体租金下行、三四线消费疲软的背景下，其轻资产扩张的边际收益递减，导致收入大幅下滑，凸显了中小玩家在存量博弈中的生存困境。

新开业项目方面，3-4月为传统开业淡季，但全国仍有14个商业项目如期亮相，商业体量合计超45万㎡。

从项目类型来看，新增开发项目共计4个，分别为杭州城北活力中心、德清狮子山商业广场、浏河滨江荟邻城市广场及钱湖印；存量改造项目9个，对应商业建筑面积超30万平方米，市场供应保持平稳节奏。

至于拟开业项目，不少选择在五一假期前集中开业，借势小长假消费热潮开启市场首秀，展现出运营商对节点流量与市场声量的高度重视。

厦门万象城二期拟于4月中旬率先登场，作为厦门万象城的扩容升级之作，其以约4.4万㎡的体量，对一期已有的顶奢矩阵进行补充，重点引入高端美妆、设计师品牌与体验式业态，通过"重奢+精致生活"构建互补格局。

5月1日当天，济南槐荫万象里与淮南爱琴海购物中心也将同步亮相，前者以约5.2万㎡的社区型体量，聚焦槐荫区周边家庭客群，以高频次业态承接假期本地消费。

后者则以15万㎡的大体量成为淮南首个城市级全客层购物中心，通过引入大量首进品牌与主题场景，打造一站式家庭休闲目的地。

零售项目

头部企业在管规模持续增长，招商注重场景与客群精准匹配

经过一年的开疆拓土，不少样本企业的在管项目规模有明显增长。其中，以华润万象生活、龙湖集团及新城控股为代表的企业有突出表现。

截至2025年末，华润万象生活在营购物中心数量达到135座，其中约14.5%、21个项目分布在三线及以下城市，展现了2025年在低线城市的外拓成效。

分项目类型来看，华润万象生活重奢项目零售额同比增长18.5%，可同比增长15.3%，展现了高端消费韧性；非奢项目同比增长26.9%，可同比增长10.4%，主要得益于抓住了运动户外、黄金饰品等大众品质消费的热点。

龙湖集团全年新增运营13座商场，其中5座为轻资产。截至2025年末，龙湖商业累计开业运营商场达99座，覆盖全国25座城市，运营总建面为1050万平方米。

年内，龙湖商业还积极推动包括重庆北城天街、苏州狮山天街、北京长楹天街等存量项目的改造升级，围绕空间焕新、品牌优化与场景体验提升，进行精细化调改与运营优化。

项目运营层面，观点指数选取了11个重点商业城市的26个代表性零售商业项目为观察对象，从中观察行业的招商趋势变化和项目运营突破。

当前商业项目的招商运营呈现出清晰的 “稳基本盘、强年轻化、重体验感” 的整体趋势。服装、运动、餐饮三大传统主力业态合计贡献了超过6成的新店引入数量，仍是商业项目的核心支撑。

整体来看，当前商业项目的招商运营逻辑正从单纯的“品牌填充”转向“场景与客群的精准匹配”，在守住服装、餐饮等传统优势业态基本盘的同时，持续向年轻化、体验化、差异化的方向升级。

消费品牌

行业发展逻辑发生转变，品牌需着力提升盈利水平

从期内各消费品牌披露的最新业绩来看，2025年消费行业整体呈现强分化、头部集中、盈利优先的格局，各赛道表现差异显著。

餐饮方面，赛道内部分化显著，不同细分领域企业的经营状况差异较大。其中新茶饮、快餐小吃表现亮眼，高端品牌及部分中端品牌则面临盈利压力，连锁化、精细化成为行业的核心趋势。

新茶饮成为餐饮赛道中最具盈利性的细分领域，蜜雪冰城、古茗、沪上阿姨等平价品牌，凭借高增速、高盈利表现，成为市场的增长主力，下沉市场仍是该行业的核心增量来源。

美妆方面，美妆赛道延续国货高端化趋势，行业竞争逻辑从流量驱动向产品本身转移，研发投入、产品功效与品质成为企业的核心竞争力。

在港交所成功上市的国货品牌毛戈平2025年实现营业收入50.5亿元，年内利润12.05亿元，两项数据均创下近五年新高，品牌规模与盈利水平同步提升。

欧莱雅作为全球美妆龙头，2025年实现440.5亿欧元（约3610.9亿元人民币）营收，可比增长4.0%，净利润61.3亿欧元，受汇率与特殊附加税影响，同比减少4.4%。集团四大部门全线增长，专业产品部门领跑，中国大陆下半年恢复中个位数增长，成为核心引擎。

毛戈平与欧莱雅的表现，说明行业竞争从流量驱动向产品本身转移，研发投入、产品功效与品质成为企业的核心竞争力。

运动服饰方面，安踏体育多品牌矩阵发力，利润持续双位数增长；李宁收入维持高位，净利小幅波动，处于渠道与产品结构优化阶段。可以发现，随着消费者对运动服饰的专业性、功能性需求提升，户外、专业跑步等细分品类增长明显。

2025年安踏集团营收802.19亿元，同比增长13.3%，首次突破800亿大关，连续四年稳居中国市场第一、全球第二，归母净利润135.9亿元，除一次性收益后同比增长13.9%。

李宁2025年营收也达295.98亿元，同比增长3.2%，净利润29.36亿元，净利率9.9%，在高基数下实现高质量稳健增长，产品结构持续优化，除鞋类、服装实现稳定增长外，器材配件以双位数增速领跑。

商超会员店方面，商超赛道处于深度转型期，传统大卖场模式承压。2025年永辉超市处于深度转型阵痛期，全年实现营业收入535.08亿元，同比下滑20.82%。

营收大幅收缩主要源于三方面因素：一是公司主动关闭381家低效亏损门店，对超280家门店推进改造调改；二是即时零售分流与行业竞争加剧；三是线上业务收入同比下滑约31%，导致整体经营规模显著收缩。

黄金珠宝方面，根据中宝协数据，2025年国内珠宝市场总规模突破9000亿元，限额以上金银珠宝零售额3736亿元，同比增长12.8%，增速领跑多数消费品类。

一方面，古法金、硬足金等高工艺、高溢价品类成为门店的核心利润来源，品牌通过文化赋能与设计创新提升毛利；另一方面，悦己消费崛起，年轻客群将黄金视为 “情绪货币”，轻量化、IP联名、日常佩戴款快速增长。

产品端，古法工艺、高附加值产品受到市场关注，轻量化小克重产品成为主流品类之一；渠道端，头部品牌持续优化门店结构，关闭低效加盟店，聚焦核心商圈，提升单店的坪效。

已上市的黄金珠宝企业中，老铺黄金依托文化溢价与高端定位，2025全年实现营收273.03 亿元，同比暴增221.0%；净利润48.68 亿元，同比增230.5%，净利率高达17.8%，远超行业平均。

电商发展

AI与内容电商融合深化，品牌化出海进入新阶段

国内电商头部平台呈现“规模承压、盈利分化”的发展态势，同时AI与内容电商的深度融合成为行业新趋势，跨境电商则加速从商品铺货向品牌化出海升级。

国内电商方面，2025年美团全年实现营业收入3649亿元，同比增长8.1%，增速较往年明显放缓。全年由盈转亏，净亏损234亿元，经营亏损170亿元，为上市以来经营层面亏损最严重的一年。

其中，核心本地商业板块（外卖、到店）经营亏损69亿元，新业务（即时零售、闪购、海外）经营亏损101亿元。销售及营销开支从2024年的640亿元激增至1029亿元，同比大增60.9%，成为吞噬利润的主因。

跨境电商方面，国内平台从商品铺货出海全面升级为供应链与品牌化出海。阿里速卖通在韩国加入YouTube购物联盟，与奥地利邮政公司签署谅解备忘录，建立深度战略合作伙伴关系，强化海外流量渠道与本地物流履约能力。

目前，速卖通在韩国月活已居综合电商第二，仅次于Coupang，此次合作将进一步巩固其在韩的品牌化领先优势。

值得关注的是，3月底，拼多多集团正式宣布组建"新拼姆"。据悉，未来三年投入1000亿元现金，开启品牌自营，继续重仓中国供应链，带动国内产业高质量、品牌化发展。

此举意味着拼多多的跨境业务开始进入到以品牌为核心的全新阶段，在此前Temu平台化运营的基础上，"新拼姆"将通过深度参与中国供应链，孵化具有国际影响力的中国品牌，标志着其跨境业务迈入以品牌为核心的高质量发展新阶段。

商业REITs

商业不动产申报热度持续，REIT市场迎来最大募资规模

近期商业不动产REITs市场迎来两单标志性产品申报，两单项目分别代表了城市更新与科创办公、大型文旅商业两大新兴资产方向。

3月30日，复星旗下三亚亚特兰蒂斯REIT获上交所受理，底层资产为三亚海棠湾一站式海洋主题度假综合体，以文旅商业综合体资产填补行业品类空白。该REIT的拟募集规模为139.28亿元，是迄今为止募集规模最大的商业不动产REITs产品，该基金2025年10-12月（年化）、2026年度预计分派率为4.56%、4.12%。

4月初，创金合信北京国资商业不动产REIT也获深交所受理，作为北京首单城市更新类商业REIT、同时也是全国首单"城市更新+科技创新"双资产组合产品，底层资产涵盖北京东城隆福寺一期城市更新项目与中关村集智未来科创办公项目。

与此同时，商业不动产REITs的申报和审批也愈发严格。期内，天虹股份公告表示撤回公募REITs申报，理由是“整合资源、优化运营”，该REIT底层资产为苏州相城天虹购物中心。据了解，该项目早在2025年7月即获受理，但在等待逾八个月后，以“主动撤回”暂告一段落。

此外，4月7日至10日，四单商业不动产REITs项目集中提交反馈回复，均调降了资产估值。其中，唯品会REIT将底层资产估值调降6.3%，上海地产REIT调降4%；砂之船REIT调降0.7%；首农REIT微调0.2%。

调降估值的背后，是租金增长率预期、出租率和收缴率的全面重估。值得注意的是，伴随运营指标的审慎下调，折现率也同步下调，如唯品会郑州奥莱折现率由7.5%下调至7.25%。

二级市场表现上，已上市消费基础设施REITs整体受益于试点扩容的利好预期，多数实现温和上涨，其中华夏金茂商业REIT领涨且交投活跃，而物美、华威等标的则出现回调，市场呈现"整体偏暖、结构分化"的格局。

观点指数认为，多数REITs实现上涨，反映了市场对商业REITs试点扩容、政策支持的积极预期，而涨幅靠前、换手活跃的标的，大多是运营成熟、区位优质、现金流清晰的资产。

本文节选自《电商盈利承压| 2026年4月商业地产零售业态发展报告》