公共存储报告2026年第一季度业绩：完整收益电话记录

大家早上好，感谢大家加入我们。今天上午我将围绕四点发表我的评论。首先是PS 4.0。新时代正在进行中，新的团队已经就位，拥有it文化的势头正在增强。其次，宣布收购国家存储附属机构是该战略的一个重要早期里程碑。第三，我们的运营平台PS Next正在加强客户体验，同时也改善了我们的业务运营方式。第一季度业绩略好于预期。第四，即使在存储基本面即将复苏之前，我们仍将继续投资于更广泛的价值创造引擎，我们相信随着时间的推移，该引擎可以推动更强劲的每股增长。让我从PS4.0开始。什么PS4.0。实际上是围绕一个简单的想法构建公共存储的下一阶段。我们有一个独特的机会通过结合我们平台的规模、我们品牌的实力、我们产品组合的质量、我们独特的自有文化以及越来越多的数据和分析能力的优势来创造价值。几周前，我们接待了160人的领导团队，以热烈的反响开启了新时代。在内部，我们的团队已经接受了战略愿景，并且整个组织都在围绕接下来的事情充满活力。这很重要，因为只有组织一致支持战略，战略才会创造价值。目前，这种一致性越来越紧密。这种能量正在转化为执行的紧迫性。这让我想到了第二点。国家存储附属机构宣布收购国家存储附属机构对我们来说是向前迈出的重要一步，也是PS 4.0的一个非常明显的例子。行动上当我们在三月份讨论这笔交易时，我们强调了三件事。首先，投资组合令人信服。这两个投资组合深化了我们在全国机会集中的品牌规模和运营影响力。其次，将该投资组合引入我们的平台会带来有意义的好处。在MA电话会议上，我们讨论了在PS品牌和PS Next运营模式下管理物业的客户体验机会。这也将带来收入潜力和利润率上升。第三，我们与一家双赢的合资企业进行了交易，优化了公共存储的投资组合结构，并保持了财务实力。Public Storage将全资拥有该投资组合中1，000多项资产中的46%，其余为合资企业。重要的是，该交易保持了我们行业领先的资产负债表。因此，当我退后一步审视国家存储附属机构的收购时，我没有看到一家更大的公司。我看到了一个更强大的平台、更深入的投资组合和更广泛的价值创造机会。这将推动未来几年的差异化每股收益增长。重要的是，整合规划进展顺利。团队都参与其中，工作流程正在移动，我们正在为业务做好良好执行准备。结束后，我还想花点时间感谢国家存储附属机构和公共存储团队。这样的交易需要高度的专注、协调和专业精神，我们感谢两个组织已经看到的强有力的合作。随着我们努力完成交易，显然还有更多事情要做，但我对正在进行的第三点（操作平台）的工作感到鼓舞。我们对国家存储附属机构感到兴奋的一个重要原因是PS Next就是为此而设计的。PS Next是一个运营平台，它越来越多地影响我们为客户服务、定价、库存、管理需求和提高整个业务效率的方式。客户越来越多地通过数字渠道互动，无论是通过我们的网站、应用程序代理，还是随着时间的推移，通过大型语言模型驱动的界面。我们正在围绕这些转变构建我们的运营模式满足客户的期望。以客户为中心是PS 4.0的核心。团队正在调整这个方向。让我们把这个策略联系起来。我们今天在企业中看到的是，运营环境仍然不平衡。总体而言，第一季度的客户流动活动有所减少，但受到一些天气影响，需求也不高。但与此同时，我们的租金率比预期更好，重要的是，我们现有的客户群仍然非常健康。本季度搬出活动明显下降，入住率好于去年。这不是一个单速环境。这是一个执行力很重要的市场，运营模式转型也变得如此重要。我们正在改善客户体验，以支持收入方面和费用方面的绩效。我们看到这一剧本继续发展，这不仅让我们有信心整合国家存储附属机构，而且随着时间的推移，我们也有信心提高更广泛产品组合的性能。现在让我来谈谈第四点，价值创造引擎。我们不是在等待环境变得更容易，我们现在就采取行动。我们对存储的长期基本面充满信心，并有机会今天进行投资，随着时间的推移使平台受益。这种心态很重要，因为虽然短期环境仍然不平衡，但长期的安排却令人信服。几个长期驱动因素支持这种乐观情绪。过去十年，自助存储的采用率有所增加。随着年轻一代的大力参与，客户群体的参与范围有所扩大。我们的单元还在高成本的生活环境中提供了一种负担得起的空间解决方案，并且随着新开发变得更加困难和昂贵，竞争性供应正在放缓。我们喜欢这个背景。我们现在的定位是随着环境的改善而超越业绩。国家存储附属机构是我们价值创造引擎的第一个重大里程碑，但它不是唯一的里程碑。我们继续通过多种杠杆来执行价值创造。这是一个年复一年的机会，因为我们的资本资源在公共存储在四个不同的杠杆，收购，发展，扩张努力和我们的贷款平台。我们的资本资源将在这些杠杆之间进行分配，以1改善我们的投资组合，2加速每股收益和现金流，3复合我们的回报。我们的外部增长和资本配置能力继续增强。今年3月，我们宣布与Welltower建立数据科学战略合作伙伴关系。该合作伙伴关系将Welltower面向资本配置的数据科学平台和公共存储的运营、定价和客户分析能力结合在一起，以随着时间的推移改善我们的微观市场定位和投资组合构建。我们的价值创造引擎是由我们的Pnsext运营平台优势以及增强的数据科学方法和团队投资相结合驱动的。因此，如果我把所有这些放在一起，我会这样总结季度。1.我们推出了PS4.0。并使组织朝着新的战略愿景保持一致。2.我们宣布收购MTA，该收购具有独特的结构，增强了我们的规模、平台、投资组合和价值创造机会3我们继续推进Pnsext的运营模式转型，高度关注客户体验; 4我们通过外部增长和Welltower数据科学合作伙伴关系扩大了价值创造引擎的影响力。我们对运营环境持现实态度。情况仍然不平衡，但我们也持乐观态度。对未来几年的需求和供应设置持乐观态度，对我们正在建设的能力持乐观态度，并对我们将这些投资转化为更强劲的每股收益增长的能力持乐观态度。说完，让我把它交给乔。

谢谢汤姆，大家早上好。我今天将讨论的主题包括我们的第一季度业绩、最近交易摘要以及资产负债表和资本市场更新。本季度核心FFO为每股4.22美元，每股上涨10美分，同比上涨2.4%。这些业绩是由好于预期的同店NOI以及非同店投资组合和辅助收入计划的显着增长推动的。本季度同店收入和NOI增长分别持平和正0.4%。租金变动尽管仍为负，但好于预期，为-2.4%，而全年预期为个位数下降，此前预计年初租金将较低，全年有所改善。入住率同比增长0.4%，而全年假设的指导持平。最后，我们现有的客户继续表现良好，流失率大幅减少就证明了这一点。我们继续看到许多Sunbelt市场的市场因地理原因而混合。新供应继续给业绩带来压力并给收入带来压力，但与此同时，我们看到许多沿海和中西部市场的强劲增长。最后，洛杉矶继续受到紧急状态的阻碍，最近一次紧急状态延长至五月底。提醒您，我们假设紧急状态全年持续存在，并对同一商店业绩产生负80个基点的影响。但考虑到我们产品组合的质量、低供应、高入住率以及其他南加州市场的强劲表现，洛杉矶将成为未来业绩的强劲顺风。本季度电信增长表现良好，为-1.1%。我们确实早于预期看到，该季度的房产税吸引力约为300万美元，我们此前预计第二季度将不再征收房产税。PS Next帮助推动了同一商店外的薪资、R和M公用事业以及营销的负增长。我们的非同店池NOI增长27%，辅助增长12%，提升了非同店业绩，我们的外部价值创造引擎继续成为股东价值的重要和可重复驱动力。如果我们使用与同行类似的相同商店定义，NOI在本季度将提高50个基点。虽然我们对我们的结果感到满意，但我们已经提前一年开始了我们的预期，我们目前还没有调整我们的指导。繁忙的季节还在前面。正如我们在最初的指导意见中谈到的那样，我们业务的领先指标仍然是积极的，但收入同比增长作为滞后指标将软化年中的交易。今年迄今为止，我们以1.86亿美元的价格收购或根据合同收购。第一季度通常是外部增长缓慢的季度。然而，我们确实继续看到非常适合我们的PS Next运营平台的机会，并预计第二季度将有更多活动可供讨论。在开发和扩张方面，本季度我们的职位空缺为4500万美元。开发管道规模为6.18亿美元，稳定收益率目标为8%，剩余资金为4.16亿美元。就我们的贷款业务而言，我们的未偿资金为1.43亿美元，目前利率约为7.9%。最后，从指标和流动性角度来看，我们的堡垒资产负债表仍然处于良好的地位。截至季度末，我们的信贷额度和手头现金之间的可用流动性为13亿美元，加上约6亿美元的年度自由现金流。季度末后，我们发行了5亿美元的价格合理的10年期无担保票据，收益用于偿还我们的循环信贷安排并提高流动性。我们的资产负债表仍然是房地产投资信托行业中最强劲的资产负债表之一，债务与EBITDA之比仅为2.9倍，债务加优先股与EBITDA之比为4.2倍，债务加优先股红色股权与企业价值之比处于较低的20%水平。总而言之，我们对今年的开局和未来的机遇感到鼓舞。我们取得了稳健的业绩，保持了Fortress的资产负债表，并继续执行我们的资本配置优先事项。我们在部署方面仍然保持纪律，在业务的长期基本面方面保持建设性，并对我们推动每股价值创造的能力充满信心。说完，我想将电话转回接线员，开放问答。谢谢

周二，公共存储（纽约证券交易所代码：PSA）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

访问https://events.q4inc.com/attendee/331183668

公共存储宣布推出PS 4.0，专注于结合平台规模、品牌实力和数据分析来创造价值。

收购National Storage Affiliates（NSA）是一个战略里程碑，预计将提高品牌规模和运营效率，预计协同效应为1.1亿至1.3亿美元。

第一季度核心FFO为每股4.22美元，同比增长2.4%，受好于预期的同店NOI和非同店组合增长的推动。

该运营平台PS Next正在改善客户体验和效率，为入住率和租赁率做出了比预期更好的贡献。

尽管开局强劲，指引仍保持不变，由于指标滞后，年中收入增长预期有所减弱。

该公司在强劲的资产负债表的支持下，继续扩大其价值创造引擎，重点关注收购、开发、扩张和贷款。

在自助仓储采用率增加和竞争供应放缓的支持下，公共仓储对存储行业的长期基本面仍然持乐观态度。

操作者

欢迎参加公共存储2026年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者均处于仅听模式。正式演讲后将举行问答环节。如果您想访问队列，请使用电话键盘上的命令星1。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的Star 0。作为提醒，本次会议正在录制中。现在我想把会议交给你们的主持人布兰登·里根。谢谢你可以开始了

Brandon Reagan（Moderator）

感谢运营商大家好，感谢您参加我们2026年第一季度的财报电话会议。我在这里与公共存储领导团队，汤姆博伊尔和乔费舍尔。在我们开始之前，我们想提醒你，在这次电话会议上讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受某些经济风险和不确定性的影响。所有前瞻性陈述仅在2026年4月28日发表，我们没有义务更新，修改或补充因后续事件而变得不真实的陈述。我们在本次电话会议上提供的非GAAP财务指标与GAAP的对账包括在我们的收益发布中。您可以在我们的投资者关系网站investors.publicstorage.com上找到我们的新闻稿、补充报告、SEC报告和本次电话会议的音频重播。我们要求您最初限制自己回答两个问题。不过，如果您还有其他问题，请随时跳回队列。说完，我就把电话转给汤姆·博伊尔。

汤姆·博伊尔

乔·费舍尔

操作者

谢谢此时我们将进行问答环节。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。提醒一下，请限制自己回答两个问题。确认音将表明您的线路已在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，请按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在出示Starkeys之前拿起手机。请稍等，我们就问题进行民意调查。我们的第一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。您的线路现已上线。

Michael Goldsmith（股票分析师）

早上好，下午好。非常感谢你回答我的问题。乔，在你准备好的讲话中，你谈到了本季度大幅减少流失的问题。那么您能具体谈谈这个问题吗？那是一个，那是在三月份吗？整个季度都是这样吗？你认为是什么原因导致了这种情况？流失率的大幅下降对财务状况有什么影响？

乔·费舍尔

嘿迈克尔，下午好。好问题，绝对是一个很好的统计数据，值得我们强调，因为现有的客户动态和他们在我们身边的时间更长，我们深受鼓舞。因此，我们确实看到本季度流失人数和迁出人数大幅下降。就推动这种情况的原因而言，我认为这是多种因素。首先，我们看到现有客户的工资率很高，拖欠率最低，并且有能力在这些ECRI完成后继续向它们支付费用。因此，此时整体客户的健康状况很好。与此同时，作为PS 4.0的一部分，从客户体验以及对体验和停留时间的关注来看，我们已经谈论了很多关于客户痴迷的问题，团队现在非常专注于客户体验，确保我们提供良好的产品和良好的总体体验，希望这能为我们带来更长的停留时间。从经济角度来看，显然现有客户对我们来说利润稍高一些。因此，我们越能留住这个人，未来可供销售的库存就越少，这也有助于新方面的定价，正如您所看到的。这一利率变动显然相当大，超出了第一季度的预期。

Michael Goldsmith（股票分析师）

谢了作为后续问题，你能谈谈你所看到的吗？你知道现在已经快四月底了，但你知道四月你看到了什么。我知道我们正在庆祝解放日。因此，我们只是想了解什么是最新和最好的运营指标。

汤姆·博伊尔

好的当然迈克尔，我是汤姆。我们在四月份看到的趋势与第一季度的实际情况相似。这与乔刚刚强调的年比年更好的搅拌率类似。因此，迁出量较低，入住率较低，入住率持平，趋势有所改善，与利率变动相关，四月份利率持平至接近正。所以，你知道，这里的繁忙季节才刚刚开始。五月、六月和七月，我们将迎来忙碌的几个月。随着我们的前进，团队已做好准备，并期待着向您通报第二季度进一步活动的最新情况。

操作者

非常感谢祝你在第二节好运。谢谢，迈克尔。我们的下一个问题来自美国银行的萨米尔运河。您的线路已上线。

萨米尔·运河（股票分析师）

大家早上好。我想，乔，我们应该如何看待这里的收入增长节奏？对的我的意思是，当我们思考接下来的几个季度时，我的意思是，当你看看第一季度时，你知道，你肯定会追踪远高于中点。帮我们实现收入增长。谢谢.

乔·费舍尔

嘿，萨米尔。所以我想我把它分成两部分。你有领先指标和滞后指标。从领先的方面来看，我认为问题的固有特征显然是，从全面领先指标的角度来看，我们今年的开局非常好，无论是利率、流失率、入住率等方面的变化。所以在这方面感觉真的很好。我们在最初的指导呼吁中传达的是，同比收入作为滞后指标在好转之前确实会变得更糟。因此，去年第三季度和第四季度我们遇到了一些压力，进入第二季度和第三季度时，该年度的流量比去年同期有所增加。因此，我们确实预计同比收入将同比略有下降。但接下来，我们对汤姆刚刚谈到的四月份的趋势继续持积极态度。

萨米尔·运河（股票分析师）

明白了。我想我的第二个问题是，我们应该如何看待今年的投资活动，你知道，不包括国家安全局，也许可以扩大你在那里看到的机会，也许还可以评论一下贷款平台的类型。谢谢.

汤姆·博伊尔

当然.所以我可能会拿走第一块，乔可以拿走第二块。我认为，你知道，回到交易市场，我们看到了与去年类似的趋势，这是令人鼓舞的，你知道，卖家群体的扩大，你知道，单一一次性交易的结合以及一些我们更加活跃的较小投资组合。我一会儿就会谈到这个。就第一季度的单一资产交易而言，就第一季度本身而言，季节性的情况往往会稍微平静一些。因此，我们预计交易量会随着今年的到来而上升。但我认为，更稳定的利率环境、更稳定的经营趋势和扩大的卖家设置都表明总体交易活动的令人鼓舞的趋势。正如Joe刚才强调的那样，我们已经收购或根据合同收购了约2亿美元的收购活动，这实际上是由几个因素驱动的。我们在上次电话会议上专门谈到了我们对资本配置能力的投资，我刚才重申了这一点。建设团队，增强我们的数据科学能力，并利用PS Next运营平台推动差异化现金流。因此，我们致力于小额一次性交易，这确实是我们今年迄今为止一直活跃的领域。大约四分之三的活动也是场外活动。因此，当我们继续寻找我们认为非常适合投资组合的微观市场机会时，团队正在执行资产负债表，当然准备支持这一水平的活动，我们将从这里继续前进。您关于贷款的问题的第二部分。

乔·费舍尔

是啊嘿萨米尔。所以我想汤姆首先提到了能力，显然还有PS的下一个优势，这是我们在所有形式的资本配置中拥有的，以推动超大规模和复合回报。从指导的角度来看，我只是强调，我们是否更积极或更不积极对今年确实没有任何影响。从外部增长的角度来看。这确实与将每股收益增长乘以27和28并建立增长概况有关。因此，对于26来说并不是一个大的摇摆因素，因为它与贷款有关。你知道，这仍然是业务中一个不断增长的部分。今年开局缓慢，但我们确实预计随着时间的推移，这一数字将继续增长，并显着增强该平台的价值创造和规模。我想说，对于为什么我们因贷款需求而放缓，存在一些看法和看法。考虑到开发启动率较低和供应较低的背景，目前的情况有所减轻，这不应该是意外的，实际上是一个净长期积极因素。从行业角度来看，显然对我们来说。另一个问题是，对于试图发放新贷款的个人和团体来说，这是一个相当竞争的动态，我们在保持利率方面保持纪律，遵守我们都希望承保的指标，并且迄今为止还没有偏离这一指标。因此，如果我们因此错过了一些交易，那就这样吧。但我们认为这符合股东的长期利益。

操作者

明白了。谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。您的线路现已上线。

托德·托马斯（股票分析师）

你好谢谢.对我来说的第一个问题，我只是想跟进收入节奏来回答萨米尔的问题。您预计第二季度和第三季度同店收入增长的压力，您知道，我猜如果没有洛杉矶，如果您的投资组合中没有洛杉矶，收入增长是否仍会像指导暗示的那样受到压力，或者您认为沿海和中西部市场的强劲组合将在全年中更均匀地推动复苏？

乔·费舍尔

是啊嘿托德，它会脱落一点。当你再次看到第二季度和第三季度的海岸和阳光地带时，你会看到第三季度和第四季度的一些更广泛的疲软，当你看到一些新的利率变动比我们今天的利率更负。因此，它在2Q和3Q的基础上更广泛一些。这不是实质性的，但预计将略低于我们在这里的第一季度。然后你指出了一个很好的观点。从洛杉矶的角度来看，州紧急状态仍然有效，至少在截至5月底的这个时候是这样。从指导的角度来看，我们确实考虑了全年的这一点以及同一商店代表全年的负80个基点的影响。但由于时间和比较，假设紧急状态仍然有效，以同一商店收入为基础的洛杉矶全年确实会继续恶化，但我们对此没有任何见解。正如我在前面的评论中所说，我们确实认为这将是一个相当重要的顺风，在未来的某个时候重新获得市场租金的增长。但就目前而言，它仍然是一个拖累这里，因为我们全年移动。

托德·托马斯（股票分析师）

好吧，这很有帮助。然后，汤姆，我想问一下国家安全局的整合，您在准备好的讲话中谈到了这一点。您能谈谈正在采取的步骤或措施来确保NSA在租赁高峰期的运营，您知道，通过在这里关闭，完好无损吗？我猜租赁、收入、管理，一切都在按计划进行。然后，当您努力完成交易时，您对交易的预期收入或费用协同效应有何增量想法？

汤姆·博伊尔

是的，我会完成第一部分，乔可以完成第一部分的第二部分。国家存储团队和公共存储团队之间的对话和合作真的让我们深受鼓舞，因为我们在这里聚集在一起，正在制定深入的计划，以便在我们进入第三季度时能够将这些属性整合在一起。在过渡期间，你知道，他们正在经营他们的业务，他们经营得很好。我们也在做同样的事情，并期待着有机会在第三季度把他们聚集在一起。你知道，当我们接近的时候，我们会分享更多的信息。但正如我们上个月在并购电话会议上谈到的那样，该计划是立即将这些资产整合到PSNext平台上，启动品牌重塑过程，欢迎所有客户和员工，并在第三季度真正开始运营。

乔·费舍尔

嘿，托德，我是乔。最后，从协同效应、时机和价值创造的角度来看，就我们在3月初发布的演示文稿而言，目前没有任何变化，我们仍然预计随着时间的推移，协同效应将达到1.1亿至1.3亿。从增长的角度来看。2026年，我们曾评论说，我们确实希望在2026年实现收支平衡，但当我们在28和29年达到稳定时，我们确实认为我们将有35至50美分的每股收益在我们现有的基础上复合，我认为当时我们已经谈到了以我们的倍数创造的总价值，这是一笔100亿美元的交易创造的15亿美元的价值。所以非常高兴能够进行整合并走出去证明我们所带来的好处。

托德·托马斯（股票分析师）

好吧，太好了，谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自花旗的Eric Wolf。您的线路现已上线。

Eric Wolf（股票分析师）

谢谢.尼克·约瑟夫和埃里克在一起。正如某些房产的合资企业结构的一部分并保留其他房产的完全所有权一样，即将进入合资企业的房产与将全资拥有的房产之间的占用率是否存在差异？

汤姆·博伊尔

不，不，没有。如今不同泳池之间的情况非常相似。

Eric Wolf（股票分析师）

因此，就高现金流合资企业而言，它是。稳定性没有任何差异，也没有任何会导致不同回报率的差异。

汤姆·博伊尔

你知道，这两组资产已经由国家安全局拥有一段时间了，你知道，占用的地方非常相似。正如我们所想的那样，你知道，合资企业的成立，与资产负债表上的合资企业相比，一些市场组合构成等确实创造了双赢和不同的回报率。但无论如何，入住率并不是选择资产的驱动因素。

Eric Wolf（股票分析师）

明白了。谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自丰业银行的Nicholas Ulico。请继续回答您的问题。

尼古拉斯·乌利科

谢谢.我想，如果我们看看同一家商店的平均入住率与最终入住率，那么达美航空的年比一年有所不同。与第四季度相比，今年末的入住率增长并没有那么多。三月份发生了什么事吗？就像你是否试图推高价格，并处理了一些入住率损失？因为那个。你能稍微解开一下吗？

乔·费舍尔

嘿，尼克。是的，只是从入住率的角度来看，你知道，考虑到我们看到的迁出活动较低，第一季度的入住确实好于预期。我认为你可能指的一件事就是变化。如果你看看25年第四季度与26年第一季度的同一家商店的入住率，你会发现确实顺序有所下降。但我要强调的是，我们确实在同一家商店的泳池中增加了约1700万平方英尺，从25增加到26。其中的主导地位更偏向于我们的阳光地带市场，从入住率角度来看，这些市场的运营率略有下降。因此，如果你正在考虑第四季度与第一季度，我真的不会读到我们所看到的全年势头如此关注。

尼古拉斯·乌利科

好吧是啊我想接下来的调查是，我还研究了达美航空第一季度的最终入住率与第四季度的同比增长情况。而且，你知道，最后一年比去年同期有所下降。这就是为什么我不确定本季度末是否发生了任何可能影响三月份的最终入住率的事情。

汤姆·博伊尔

最后没有什么特别的事情。但正如乔刚才提到的，你知道，今年上半年的Churn下降让我们感到非常鼓舞。当然，模型适应了这一点，并预测了未来的发展，这导致了，你知道，随着我们整个季度的发展，定价能力有所增加。你知道，如果你看看整个季度的统计数据，你会发现流失确实是一个非常有帮助的组成部分，但整个季度的费率有所提高，促销活动下降，营销活动下降，入住率逐年上升。当我们从这里前进时，所有令人鼓舞的领先指标都出现了。

尼古拉斯·乌利科

好吧，这很有帮助。谢谢伙计们

操作者

我们的下一个问题来自巴克莱银行的布伦丹·林奇。您的线路现已上线。

布伦丹·林奇（股票分析师）

太好了谢谢你回答我的问题，汤姆。我只是想跟进CHURN逐年下降的情况。您能否讨论一下您正在推动这一结果的一些举措，以及考虑到大多数客户通常不会搬出去去找竞争对手，其中有多少实际上在您的控制之下？

汤姆·博伊尔

是的，一个很好的问题。我确实认为有很多因素在起作用。乔早些时候谈到了其中一些。只是重申一下，我确实认为这里有一些宏观因素在起作用。对的当你考虑整个经济的活动水平时，你知道，GDP增长、就业增长。经验，我们认为这也有利于CHURN进入第一季度。

布伦丹·林奇（股票分析师）

太好了，谢谢。这很有帮助。然后也许只是接触一些更具挑战性的市场，例如坦帕、亚特兰大和凤凰城。您是否预计这些市场的动态将继续改善，或者未来是否仍有可能出现新的供应或任何其他挑战？

汤姆·博伊尔

是的，这是一个好问题。我认为总体而言。我们继续预计新供应将减少，这正在影响其中许多市场。你特别强调的坦帕与一些风暴活动以及与之相关的竞争有关。但除此之外，我们在达拉斯、亚特兰大、凤凰城等市场看到了令人鼓舞的趋势，这些市场正在吸收新的供应。收入同比增长仍为负，但逐步改善。这反映了Sunbelt团队随着时间的推移的总体轨迹，我们预计随着26岁的到来和未来的发展，这一轨迹会有所改善。

乔·费舍尔

我认为，布伦丹，我们一直在关注的事情之一是汤姆前面谈到了世俗背景以及整个行业的积极性。但现在正在经历这种周期性破坏，当你从入住率和费率的角度来看第三方数据时，我们似乎确实正在趋于平稳和稳定。因此，就未来轨迹而言，这是一个非常好的迹象。因此，随着供应持续下降，我们就会采取行动，以获得超过我们公平份额的更多份额。从周期的角度来看，我们绝对乐观地认为，我们已经找到了这个稳定时期。

汤姆·博伊尔

是啊我认为退一步，显然其中一些市场的复苏所花的时间比我们希望的要长。但这种吸收正在发生，而且坦率地说，你在一些沿海市场拥有了实力，而且它还在继续建立。因此，复苏即将到来。它的时机继续到来，但比我们几年前希望的要慢一些。但与此同时，我们正在投资该平台，并专注于部署资本、改善运营的地方，以利用这一前进的机遇。

布伦丹·林奇（股票分析师）

太好了谢谢你们俩。

操作者

我们的下一个问题来自BMO资本市场的Juan Santabria。您的线路现已上线。

Juan Santabria（股票分析师）

嗨，早上好。只是一个关于CHURN以及与ecri的相互作用的问题，如果我看看ecri的隐含贡献，它似乎已经下降了。所以只是好奇，有点背上最后一个问题。我想，如果客户抱怨试图让他们留在船上并减少流失，或者如果您可以更多地谈论这一点，那么当地或企业是否有更大的能力来软化这些问题，ECRIS和CHURN的相互作用以及我们在宏观环境温和的情况下应该期待什么。

汤姆·博伊尔

是的，好问题，胡安。令人鼓舞的是，我们看到了真正稳定的客户行为，而且这种行为是全面的。你知道，乔早些时候强调了，你知道，较低的拖欠付款模式，比如空置活动，很明显。但我也会将价格弹性列入该列表，即我们还没有看到价格弹性的变化。事实上，您知道，ECRIs建模的重置成本部分也在改进。因此，当我们考虑客户对租金上涨的反应时，他们逐年令人鼓舞。就同比的总体贡献而言，您所看到的是洛杉矶的一个重要组成部分，对吧。今年我们根本没有能力提高租金，而去年我们有能力提高租金。我想说，这可能是当年同比的主要组成部分。但退一步说，价格弹性仍然健康。客户继续非常重视我们提供的产品，与其他空间替代方案相比，我们的租金仍然负担得起。我认为所有这些都导致该计划和总体上的休假活动减少

Juan Santabria（股票分析师）

然后只是一个更大的问题。鉴于您拥有的悠久历史和数据。当石油或能源价格飙升时，您从以前的情况中得到了哪些教训或要点？这对存储以及客户粘性或潜在流失可能意味着或不意味着什么。我不确定是否存在滞后或您可以从过去的数据中收集到任何见解。

汤姆·博伊尔

是的，随着时间的推移，我们看到的是在宏观压力时期倒退。因此，如果你回顾一下之前的经济衰退，除了新冠疫情环境之外，你真正看到的是撤离活动开始走高且令人震惊，显然我们在这次电话会议上已经多次谈到这个问题，我们看到相反的情况正在发生，而且这种情况也持续到四月份。因此非常鼓舞现有客户趋势。就汽油价格而言，你知道。你知道，在过去10到15、20年里，我们看到天然气价格和石油价格在几个不同的时间点走高，但我们没有看到对储存活动的重大影响。我认为这要追溯到我们产品的需求本质，以及人们不会在周六早上醒来梦想着将他们的东西搬进仓库的事实。他们的生活中正在发生一些事情。对的正在发生一种变化，我们是这种变化的解决方案。因此，我们倾向于认为天然气价格的短期变动不会对客户群产生重大影响。话虽如此，团队专注于观察客户行为并查看是否有任何变化。迄今为止，这令人鼓舞。

Juan Santabria（股票分析师）

谢谢

操作者

下一个问题来自凯特琳·布伦斯。您的线路现已上线。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

大家好。也许首先，许多第一季度指标似乎好于预期。因此，我想知道指导没有改变的原因是否只是因为在未来繁忙的季节里还为时过早，或者我们应该注意的已知问题，例如一次性收购的时机或债务筹集率或其他任何抵消目前实力的因素，或者不一定，

乔·费舍尔

凯特琳，是。绝对是前者。因此，希望您能够从我们的语气和评论中感受到我们在年初的积极情绪。我们所看到的一切让我们非常鼓舞。但就你的观点而言，我们还处于年初，前方还有一个繁忙的季节。我们仍然需要国家安全局关闭和整合，因此我们的思维过程只是专注于手头的任务，专注于我们如何结束这一年，而不是我们如何从指导的角度开始它。我们将在第二季度恢复，希望为每个人带来积极的更新。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

明白了。好的。然后也许只是在供应方面，你提到了你如何继续看到一些Sunbelt市场的新供应竞争，我想。您认为这需要多长时间才能消散？当您思考您对长期信心的评论时，是什么让您相信这些阻力不会再次出现，我不知道，你之前提到的供应需求强度？

汤姆·博伊尔

是啊因此，Sunbelt市场有相当好的需求轨迹，你可以考虑人口增长趋势、就业增长、收入增长。因此，我们之前采访过的许多市场正在出现真正令人鼓舞的趋势，无论是坦帕、佛罗里达州西海岸、亚特兰大、达拉斯、沃斯堡等等。因此，我们对那里的长期轨迹感到鼓舞。在这些市场发生的房地产周期中，新供应会定期产生影响。我们就在其中。我认为令人鼓舞的是，新的供应正在减少，坦率地说，新的供应正在被吸收，被这些市场吸收。我刚刚强调的许多市场的季度连续趋势一直在改善。因此，从二次求导的角度来看，我们确实朝着正确的方向前进。我认为这与开发业务继续更具挑战性这一事实有关。这不仅仅是阳光地带的一个元素，而是一个全国性的组成部分。你看看时间表和城市流程继续变得更长，而不是更容易。融资成本明显高于几年前。建设成本更加高，而且不会从这里下降。显然，在许多阳光地带的市场，例如，租金已经下降。对的收入正在下降。因此，你也可以考虑进入某些市场的经济壁垒。因此，我们预计今年供应量将进一步下降，明年可能会进一步下降。您会看到这种情况发生在一些Sunbelt市场以及其他地方。

乔·费舍尔

我认为，补充这一点也很重要，就汤姆对广泛供应和经济学挑战的评论而言，这与你从我们身上看到的非常不同。因此，我们讨论了希望继续依靠我们的开发平台和。但这实际上是团队质量的副产品。成为该领域最大甚至最大的开发商之一的好处。最重要的是，PS Next的好处。事实上，我们在我们的平台上获得8%的稳定收益率并不能代表更广泛的市场正在发生的事情。因此，价值创造只属于我们。这就是为什么我们继续倾向于这一领域，而其他市场正在回落。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

感谢这些细节。

操作者

我们的下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。您的线路现已上线。

Michael Griffin（股票分析师）

太好了，谢谢。也许只是回顾一下PSNext计划，因为它与您的营销支出和某种有针对性的营销有关。汤姆，您能否量化或举例说明您可能拥有的围绕客户获取或营销支出的框架与公众之前的做法相比，PS Next可能发生了哪些变化？

汤姆·博伊尔

是的，有很多东西需要解开。我们会一件一件地拿走它。我想说，今年早些时候，我们欢迎新任首席收入和营销官Ayesh Basu。他对我们的收入和营销策略的发展有了自己的印记。我认为，与现有团队合作，我们有能力在第一季度围绕我们的一些目标计划（无论是通过谷歌），以及我们将网站上的计划转化为目标客户，我们认为这些客户具有吸引力的终身价值。我认为他们正在与娜塔莉亚·约翰逊和她的数据科学团队密切合作，讨论我们可以做什么并利用我们的数据来更加完善，以便当客户访问我们的网站时，我们对他们的终生价值有一个预期。正确的潜在定价和促销组合是什么。那么就你在谷歌上的观点而言，我们如何走出去寻找更多这样的客户呢？因此，所有这些事情都在一起，我们很高兴看到这些领导人在我们从这里前进时能够推动什么。

Michael Griffin（股票分析师）

谢谢，汤姆。这当然很有帮助。然后，也许只是澄清一下在季度末结束后完成的1.85亿笔交易。这些都与您与Welltower的新数据科学合作伙伴关系有关吗？或者这些东西已经在料斗中，你知道，只是碰巧在本月关闭？

汤姆·博伊尔

是啊，那东西是在料斗里。这就是全部，全部来了。

Michael Griffin（股票分析师）

太好了非常感谢

操作者

我们的下一个问题来自Green Street Advisors的Spencer Gimsher。您的线路现已上线。

Spencer Gimsher（股票分析师）

谢谢就洛杉矶市场而言，您能否提醒我们，在租金冻结一段时间后，您需要多长时间才能让这些客户达到市场租金。您是否认为由于需求疲软，这种追赶可能需要更长的时间？

汤姆·博伊尔

是的，好问题，斯宾塞。我要说的第一件事是，洛杉矶的需求格局仍然非常健康。你知道，如果你看看奥兰治县和洛杉矶县周围的其他县，圣地亚哥继续看到强劲的需求、高入住率、良好的租赁率趋势。因此，我们对洛杉矶的整体宏观背景以及我们在那里看到的表现充满信心。然后在实地，我们拥有一个差异化的、有吸引力的投资组合，这是真正不可替代的。在洛杉矶，我们已经拥有了几十年并不断改进。因此，我们持乐观态度，因为从需求的角度来看，这与未来的上行趋势有关。由于它与收取市场租金的能力有关，显然这不在我们今天的控制范围内，但我们希望随着时间的推移收取这些市场租金，这将部分取决于紧急状态持续多久，需要多长时间才能恢复。如果你回顾一下希尔和伍尔西的火灾和新冠肺炎的紧急情况，我们可能花了18到24个月的时间才恢复到我们收取的租金水平。这种紧急状态显然比我们今天所处的状态持续了更长的时间。所以这给了你一个路标。但考虑到洛杉矶的平台和品牌的广度，我们肯定不会急于求成。但我们确实对我们将租金加速至市场租金的能力充满信心和良好记录，而不是在12至18至24个月的时间内。

Spencer Gimsher（股票分析师）

好的，谢谢，这很有帮助。颜色.然后也许只是在交易市场方面改变立场，显然你们一直非常活跃，我想你们看到了正在营销的一切。您能评论一下您在当今市场上看到的资产情况吗？你知道，出价在哪里？一般问价差？您能对上限利率发表广泛评论吗？

汤姆·博伊尔

当然.你知道，正如我之前强调的，我们受到了卖家范围扩大的鼓舞。因此，我们在第一季度看到了机构卖家、夫妻卖家以及介于两者之间的所有卖家的活动。因此，就广度而言，这是一个令人鼓舞的发展，我确实认为，我们在操作上和利率内部看到的稳定性导致了买卖价差的缩小。也就是说，卖家认为的租金价格与我们认为的租金价格之间的差距较小。利率更加稳定，诸如此类。所有这些在上限利率方面都很有帮助。它们一直相当一致，与稳定的产品交易保持一致，当我们将它们放在我们的平台上时，它们进入了六分，我们确实有PS下一个机会来获取资产，将其放在我们的平台上并赚取更多的现金流，这是有吸引力的。但总的来说，这反映了整个行业的上限率，我认为我们的团队确实是为一次性活动而建立的。同样，今年迄今为止，大约四分之三的活动是场外活动，并且真正针对的是微观市场活动，当然还有另一端的NSA。当然是一个巨大的投资组合机会。因此，我们对全方位感兴趣，并有不同的策略和团队投资来尝试抓住这些机会。

Spencer Gimsher（股票分析师）

好的太好了谢谢这就是我的全部。

操作者

提醒您，如果您想问问题，请按电话键盘上的Star one。当我们对问题进行民意调查时，我们的下一个问题来自瑞穗的Ravi Vadia。请继续回答您的问题。

Ravi Vadia（股票分析师）

你好感谢您回答我的问题。我知道你们对整个26年收入的趋势提出了一些评论，但鉴于我们有了如此强劲的开局，你们预计费用的趋势如何？

乔·费舍尔

嘿罗比，我是乔。是的，正如您所看到的，我们在第一季度确实取得了很多成功，甚至可能比预期的要好。PAC、人事、营销、公用事业、RNI均同比下降。我想我在我的前期评论中强调了我们确实有大约300万美元的一次性收益和ptacs，这真的是一个吸引力的胜利，我们认为我们会在第二季度通过。这一年，没有任何变化。只是时间上的暗示。因此，如果你看看我们的中点在前进的地方，仍然真正限制了整体以及相对于同行的费用增长。但我们确实认为，随着我们接近之前设定的中点，它会更高。因此，您会看到其中一些数字正在走高，但仍采取了许多举措来保持这一数字受到限制并低于通胀。

Ravi Vadia（股票分析师）

明白了。这真的很有帮助。这里还有一个。您能否对本季度促销活动可能比一年前减少的决定发表评论？这是我们未来可以期待的事情吗？你如何看待促销作为一种工具和环境，当双方迁入和迁出时，数量正在下降。谢谢

乔·费舍尔

是的，你强调了促销活动，这是一种工具。我还想强调营销和租金是我们用来推动客户转化和流量的所有工具。去年，收购渠道和促销活动一直在下降，你知道，进来吧。正如我们所说，今年租金趋势一直在改善。营销以及我们认为的渠道流失减少和库存减少在第一季度也略有下降。因此，这三个客户获取杠杆确实出现了令人鼓舞的趋势。我们将继续动态使用它们，实际上是在商店层面以优化收入。

操作者

谢谢升值我们的下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。您的线路现已上线。

迈克·穆勒（股票分析师）

你好你能谈谈贷款计划吗？你是把它看作是一个可以赚钱的贷款业务，还是需要一个最终可以进入房地产或管理的角度？你认为它最终会有多大？

乔·费舍尔

嘿，迈克，你抓住了几个关键点。当然，我们希望从这项业务中获得强劲的风险调整回报。如今的业务价值约为1.5亿美元。我们认为，随着时间的推移，它可能会增长到5亿至10亿美元的范围，但我们不会仅仅为了实现这一目标而奋斗。正如我所说，考虑到我们的纪律，今年上半年我们在这里的进展相当缓慢。就你的观点而言，不过，在辅助方面，这个平台有很多辅助好处。所以你偶然发现了其中之一，它可能成为未来收购活动的潜在来源。这就是我们关注的一件事。此外，我们还对这些资产进行第三方财产管理，并且我们还为这些资产获得租户保险。因此，当你从整体上看待平台的盈利能力时，你确实必须全面看待我们获得的贷款收益率，还要考虑来自这些其他业务的收入流和现金流流。

迈克·穆勒（股票分析师）

明白了。好的，谢谢。

操作者

我们的下一个问题来自富国银行的Eric Lubchow。您的线路现已上线。

Eric Lubchow（股票分析师）

太好了谢谢你的问题。汤姆.您稍微提到了由于库存减少，搬家数量逐年下降的情况。但很好奇您是否能触及漏斗需求，无论是通过网络搜索还是商店流量来衡量，并考虑到最近的一些波动我们看到抵押贷款利率、燃油价格上涨、房屋销售放缓。您从新客户那里感受到了任何警告吗？如果你能触及这一点，那就太好了。

汤姆·博伊尔

是的，这是一个好问题。我提到的一些同样的宏观主题影响了较低的流失率，也对内部走势产生了影响。它确实因市场而异。例如明尼阿波利斯、旧金山、纽约、波士顿等更强劲的市场，趋势和活动的良好顶部。但我们早些时候强调的一些市场继续处于负值区域，并且随着新供应的吸收而面临更多竞争。你知道，佛罗里达市场，例如达拉斯市场，其他市场也看到了与之相匹配的进来流量略有减弱，正如你所期望的那样。所以你知道，从大局来看，你知道，其中一些宏观趋势推动了较为温和的需求，但也支持了流失水平以及流失不足和可供租赁的库存减少。所以这是一对非常好的，坦率地说，给了我们更多的定价权。

Eric Lubchow（股票分析师）

太好了，谢谢。收购方面只有一项后续行动。我知道你今年开局有点慢，但考虑到NSA交易的规模和复杂性，鉴于你仍然有一些杠杆能力，这是否会影响你追求更大、更复杂投资组合的意愿？或者我们应该预计今年会有更多的私人市场资产进行交易？谢谢

汤姆·博伊尔

是的，更大的投资组合显然更难预测。该团队是为一次性收购和我们正在谈论的微观市场目标而建立的，我们一直在投资该平台，显然增加了团队的规模和数据科学能力，以增强这一点，当然也适用于投资组合，但将取决于卖家进入市场时的交易能力。你知道，当然，我们第三季度将有一个大规模的交易结束，因此在立即完成交易之前，我们将深思熟虑，当然优先考虑NSA交易，并确保整合在我们开始时顺利进行。但除此之外，在那段时间里，我们真正希望继续以良好、良好的风险调整回报部署资本，并随着时间的推移发展我们的每股收益平台。因此，我想说，团队的资产负债表建立在一个良好的位置，并希望在我们进入26岁时保持活跃。

Eric Lubchow（股票分析师）

谢谢汤姆。

汤姆·博伊尔

嘿，这是汤姆。感谢大家今天下午的加入。感谢这些问题，并期待您了解第二季度繁忙季节的最新情况。非常感谢大家。

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