Curbline Properties 2026年第一季度盈利电话会议：完整成绩单

早上好，欢迎参加Curbline Properties第一季度电话会议。我们今年的开局非常富有成效且积极。由于投资机会仍然居高不下，租赁需求仍然强劲，我们已经开发了新市场，增加了我们的流动性和资本获取机会。这项活动直接跌至底线，导致我们的运营FFO指导范围增加。这当然是我们团队奉献和辛勤工作的结果，我要感谢Curbline的每个人的贡献，他们为公司取得了优异的表现。我们继续以明显的先发优势引领这个独特的资本高效行业。作为唯一一家专门专注于收购美国顶级便利零售资产的上市公司，我将首先概述投资活动，然后转向运营亮点，然后将其交给康纳，详细介绍季度业绩、2026年指引增加和资产负债表。从2025年第三季度的投资开始，我们开始看到收购机会的加速，这与现有投资组合和我们的便利论点一致。这种高水平的活动仍在继续，使我们能够将2026年的投资目标从7.5亿美元提高到8.5亿美元。我们认为，这一增长主要归因于4个因素，每个因素都是Curbline独有的。首先，便利店业务是一个分散但流动性强的本地业务，90%以上的交易活动发生在私人买家和卖家之间。我们于疫情前开始购买物业时已认识到这一点，并已将我们的投资、租赁及物业管理团队架构于我们希望拥有物业的市场。这使得团队能够与最高质量房地产的所有者以及在分拆后获得的营销交易中主导每个市场的经纪人建立个人关系。我们与29家不同的经纪公司合作，这不仅凸显了市场的碎片化结构，还凸显了Curbline建立的全国关系网络的重要性。其次，Curbline现已上市约18个月，拥有关闭便利物业的良好记录，我们相信拥有美国最大的高质量便利物业组合，总面积超过500万平方英尺。这种声誉和规模，加上我们获得的资本和投资级评级，导致我们在上市之前收到了更多来自上述私人所有者和经纪人的来电。这种品牌知名度，在当地和区域市场活动的帮助下，使Curbline成为高品质便利物业的第一个电话和值得信赖的买家，并为我们的交易流程提供了更大的可见性和透明度。具体来说，自我们分拆以来收购的12亿美元资产中，22%已退出市场，这凸显了卖家来电的重要性日益增长。第三，便利物业类型在运营和管理方面与杂货和电力中心业务有很大不同。因此，我们从前任那里汲取了强大的会计、法律和IT基础设施，并在超过10亿美元收购的调查结果的基础上分层完善了我们的投资方法，并只专注于我们认为有成功之路的可操作交易，并在我们的交易团队每天的有限时间内满足回报障碍。这使我们能够通过避免处理根本不值得我们花时间的不可行问题来提高效率和生产力。第四，根据美联储的数据，该国超过50%的非住宅房地产由65岁以上的个人私人持有。我们越来越清楚，这些所有者今天比以往任何时候都更加寻求流动性， 这为我们的交易流增添了另一个潜在的多年顺风。我们正在继续定制我们的团队和网络，以利用这一不断增长的机会，并相信这将带来未来交易流的稳定渠道。这四个因素的最终结果是满足我们的主要走廊、强劲的人口结构、高交通量和信誉良好的租户标准的机会增加，重要的是，可以增加我们未来的增长率，它凸显了独特且重要的可访问投资便利市场，为扩大业务规模提供了机会。转向运营本季度我们已签署超过145，000平方英尺的新租赁和续签。由于我们运营的富裕市场的空间短缺继续导致租赁经济具有吸引力，因此12个月的滞后利差仍与我们5年的平均水平一致。我们投资于简单灵活的建筑，这些建筑与消费者行为息息相关。这些简单的商店排可以支持广泛的用途，这种灵活性推动了极其广泛的租户群的租户需求。我们的投资组合的结果是租户基础高度多元化，只有8名租户贡献的基本租金超过1%，只有一名租户贡献的基本租金超过2%。本季度我们所有62项新租约和续租租约都与不同的租户签订，其中71%是国家信贷运营商。这两个数据点都凸显了向各种信贷用户租赁的极其深入的市场。就同样的房地产增长而言，我们本季度实现了近5%的增长，我们的资本支出仅占季度NOI的6.3%，使我们成为整个公共房地产投资信托行业中资本效率最高的运营商之一，这是便利资产类别的重要标志。总而言之，我对Curbline未来的机会非常乐观，因为我们专注于扩大分散的便利房地产行业，努力为利益相关者带来引人注目的相对和绝对增长。然后我会把它交给康纳。

谢谢大卫。我将从第一季度盈利和运营指标开始，然后转向公司修订后的2026年指引，然后以资产负债表结束。第一季度业绩超出预算，主要是由于NOI较高，部分原因是入住率高于预期，导致复苏以及总务管理费用下降。受收购和有机增长的推动，NOI环比增长3%，同比增长超过50%。除了季度运营业绩外，本季度没有其他重大差异。突出显示了Curbline损益表和业务计划的简单性，您会注意到，在第一季度，我们记录了180万美元的非现金g和费用，这些费用被180万美元的非现金其他收入所抵消。这是共享服务协议的产物，也就是零净收入，只要协议存在，就将继续存在，并且不包括在任何GAAP数字或目标中。在运营指标方面，租赁率同比上升30个基点至96.3%，入住率上升60个基点。第一季度的租赁量较第四季度有所加快，这是由于续约量上升，尽管由于投资组合中缺乏可用空间和公司的分母，季度租赁量和数据仍然波动。正如大卫指出的那样，我们仍然对活动的数量和对太空的需求深度感到鼓舞。受基本租金增长3.5%和不良收入同比下降的推动，同一房产第一季度NOI增长了4.8%。重要的是，这一增长是由有限的资本支出产生的，第一季度资本支出占NOI的比例为6.3%，12个月资本支出占NOI的比例为7.3%。展望2026年的前景，我们正在将离岸指引提高至每股1.20美元至1.23美元之间，中间点代表14%的增长。我们相信，这一增长水平无疑将是零售领域最高的，也是整个房地产投资信托行业最高的。该范围的中点是1大约8.5亿美元的全年投资2 3.25%的现金回报率，随着现金投资，利息收入在一年中下降3资本支出占NOI的比例不到10%，G & A约为3200万美元，其中包括作为共享服务协议的一部分支付给站点中心的费用。第一季度这些费用总计110万美元。就同一房地产NOI而言，我们继续预测2026年中点将增长3%，2025年将增长3.3%，2024年将增长5.8%。正如我之前所指出的，相同的财产池正在增长，但规模较小，它包括截至2025年12月31日至少拥有12个月的资产，导致一个大型的非相同财产池，我们预计在一年内将以类似的速度增长。也就是说，在第二季度，2025年资本支出的时间和难以收回的收入比较将成为同一房地产NOI增长的近300个基点的逆风。因此，我们预计第二季度相同物业的增长将大幅放缓，然后加速到年底，预计第一季度和第二季度之间移动件的下半年基本租金增长平均超过4%。由于2025年底私募发行的资金，利息支出将增加至约850万美元。此外，由于第一季度低于市场租赁的核销，非现金收入预计将连续下降约50万美元。最后，G和A预计将保持季度大致持平。最后，第一季度股票计数中包括与迄今为止已完成的未结算远期发行相关的近100万股股票。我们预计，远期发行的稀释将为2026年运营FFO带来每股约0.01美元的阻力，该阻力包括在我们修订后的gu中idance。有关2026年指引和我刚刚概述的动态内容的更多详细信息可以在资产负债表结束的收益幻灯片的第11页上找到。Curveline以符合公司业务计划的独特资本结构分拆出来。第一季度，Curb Line完成了之前宣布的2亿美元私募发行的剩余部分。此外，在第一季度和第二季度，该公司远期出售了1，180万股股票，预计总收益为2.96亿美元，我们预计将于2026年结算，其中包括季度末的手头现金3.06亿美元，以及未结算的股权收益总额3.71亿美元。Curb Line拥有超过7亿美元的即时流动性，可用于为指导中包含的剩余投资提供资金，并在考虑到保留现金流后，Curb Line现已被证明可以获得各种资本来源，这是与收购便利房地产的主要私人买家世界的一个关键区别自成立以来资本市场活动的最终结果是该公司在本季度结束时具有杠杆作用比例约为20%，为继续收购资产和规模提供了大量的干货和流动性，从而实现盈利和现金流的显着增长，远超过房地产投资信托基金的平均水平。这样我就会把它还给大卫。

Curbline Properties（纽约证券交易所代码：CROB）发布了第一季度财务业绩，并于周二召开了财报电话会议。阅读下面的完整记录。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问www.example.com了解更多信息。

完整的财报电话会议可在www.example.com上获取

Curbline Properties报告称，2026年开局强劲，投资机会增加，租赁需求强劲，导致OFO指导范围扩大。

该公司将2026年投资目标提高至8.5亿美元，并将这一增长归因于分散的市场机会、品牌知名度的提高以及交易渠道不断增加等因素。

运营亮点包括签署超过145，000平方英尺的新租约和续签，租户基础多元化，同一房产的NOI增加了近5%。

财务业绩显示，第一季度业绩超出预算，入住率上升和总务管理费用下降推动NOI增加。该公司拥有超过7亿美元的流动性来为剩余投资提供资金。

管理层对未来表示乐观，指出分散的便利房地产行业为增长和规模提供了重要的机会。

凯尔文（操作员）

女士们先生们早上好，感谢你们的支持。我的名字是Kelvin，今天我将担任您的会议接线员。此时，我想欢迎大家参加Curbline Properties Corp. 2026年第一季度盈利电话会议。所有线路均处于静音状态，以防止出现任何背景噪音。演讲者发言后，将进行问答环节。如果您想在此期间提出问题，只需按STAR，然后按电话键盘上的数字1即可。如果您想撤回您的问题，请再次按Star one。谢谢我现在想将电话转给资本市场副总裁斯蒂芬妮·罗伊齐·佩雷斯（Stephanie Roizy Perez）。请继续。

斯蒂芬妮·罗伊齐·佩雷斯（资本市场副总裁）

谢谢早上好，欢迎参加Curbline Properties 2026年第一季度财报电话会议。今天加入我的还有首席执行官David Lukes和首席财务官Connor Finerty。除了今天上午分发的新闻稿外，我们还在我们的网站上发布了季度财务补充和幻灯片演示，旨在支持我们准备的言论。在今天的通话中。请注意，我们今天的某些声明可能包含联邦证券法含义内的前瞻性声明。这些前瞻性陈述受到风险和不确定性的影响，实际结果可能与我们的前瞻性陈述存在重大差异。更多信息可以在我们的盈利新闻稿和我们提交给SEC的文件中找到，包括我们关于10-K和10-Q表格的最新报告。此外，我们将在今天的电话会议上讨论非GAAP财务指标，包括FFO、运营FFO和相同财产净运营利润描述，以及这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的对账，请在今天的季度财务补充和投资者陈述中找到。在此，我很高兴向大家介绍我们的首席执行官David Lukes。

David Lukes（首席执行官）

Connor Fenerty（首席财务官）

大卫·卢克斯（首席执行官）

谢谢康纳接线员，我们现在准备好回答问题了。

凯尔文（操作员）

女士们先生们，我们现在开始问答环节。为了提醒提问，请按下电话键盘上的星号按钮，然后按下数字1。如果您想撤回您的问题，请再次按Star one。请等一下，回答你的第一个问题。您的第一个问题来自Curbb Line Properties的Ronald Camden的系列。请继续。

罗纳德·卡姆登

嘿，就两个快速的。仅从收购指引开始，上调至8.5亿。也许只是多一点颜色。这仍然是颗粒状的吗？在这个管道中是否有任何更大的交易，你对上限利率和内部收益率（IRR）的预期是什么？谢谢.

David Lukes（首席执行官）

早上好，罗纳德。是的，目前的管道完全是个人财产。没有值得注意的投资组合。我想说，一般来说，我们进入这些市场越深，在我们寻求购买房产的地区拥有越多的交易撮合者，绝大多数库存仍然保留在我的个人房产上，上限利率和回报率。与上个季度、上个季度相比没有真正的变化。罗恩，我们处于低六位，即根据房产的不同，未释放的内部收益率为7至9%。

罗纳德·卡姆登

好的，明白了。这很有帮助。同样的，净营业利润指导，我很欣赏第二季度D单元格上的颜色，然后是埃克森美孚到年底的颜色，但当你退一步时，也许您能给我们一些想法，看看您认为投资组合的长期同店增长是3%随着投资组合的规模，以正确的方式进行处理。谢谢.

Connor Fenerty（首席财务官）

罗恩，还是我，我是康纳当我们宣布分拆时，我们制定了2024 - 2026年平均增长3%的目标。正如我在准备好的讲话中提到的那样，我们在2024年的增长率为5.8%，2025年的增长率为3.3%。因此，我们比3%的平均数字稍微领先一点。我觉得，我想我们公开说过这句话。这是一个2.5%至4%的业务在一段时间内，有一个供需不平衡，我们碰巧是在现在。我们可能处于这个范围的高端，但随着时间的推移，这对这个投资组合来说是一个很好的忌。

罗纳德·卡姆登

非常感谢对我来说就是这样。

凯尔文（操作员）

您的下一个问题来自花旗的克雷格·米尔曼（Craig Millman）。请继续。

克雷格·米尔曼（花旗股票分析师）

嘿，伙计们，早上好。到目前为止，这似乎没有影响消费者支出，但就伊朗的事情而言，随着他们继续拖延，伙计们，考虑到它的性质，这里的投资组合有点餐馆沉重。只是有点好奇你们在步行交通上看到了什么以及到目前为止是否有任何变化。如果这种情况拖得太久，石油确实开始拖累未来的消费者支出，那么你的想法就像我们应该如何考虑你们在其中一些租赁的保险范围中所拥有的缓冲，也许还有，如果经济出现一点停顿，其中一些特许经营权的胃口继续增长。

David Lukes（首席执行官）

早上好，克雷格，我是大卫。对此我想发表两点评论。一个是，通过地理定位数据的步行交通对于我们确定房产的可取性非常有用。我们在收购中经常使用它。我们经常使用它来了解我们可以在房产中安置哪些类型的租户，以及我们如何产生线索以确保我们的租赁保持相关性。这不是我们用来了解租户盈利能力的好代理，因为篮子大小很难找到。具体来说，我们的大多数租户都没有库存，他们以服务为导向。所以我认为我们首先是房地产，其次是租户。首先是房地产，这意味着我们喜欢拥有一排排简单且无处不在的小商店，因此这些单元的形状和大小可以供各种用户使用。我确实认为，随着时间的推移，我们将永远接触到快速服务餐厅（QSR）。您知道，小型QSR业务适合一个相当小、简单的矩形建筑。该建筑可以供许多其他类型的租户使用。因此，我认为，对于这种类型的房地产来说，避免专门建造坐式餐厅是一个关键的区别。因此，我认为，当你谈论经济普遍放缓时，我并不认为我们能够预测这种情况是否正在发生。我认为我们非常清楚地处于跑腿式的消费者行为中。因此，如果你看看我们在房产中安置和购买的租户类型，他们往往是那些因跑腿而带来大量流量的租户。我认为它们不是，它们不是以奢华为导向的，也不是目的地旅行。所以我想说，对我们来说，绝缘可能更多地与消费者行为有关，而与经济有关。

克雷格·米尔曼（花旗股票分析师）

好吧，这很有帮助，然后只是切换齿轮，也许上限利率和内部回报率（IRR），你知道，你们确实增加了正在进行的交易量，我假设一些竞争对手正在试图进入这个领域，你们有先行者。只是有点好奇，你知道，你在市场上获得了22%的折扣，继续能够将上限利率保持在低六个，甚至可能获得更好的交易的前景如何，因为你们可以为那些正在寻找一些接近或最后期限的人解决方案的人解决方案，因为他们正在出售其中一些资产。您能谈谈这些场外交易的回报差异吗？您在哪里获得了进入市场的交易与完全营销的交易以及市场的趋势。考虑到你们最近投入了多少资金，以及其中一些资产可能受到的一些关注。

David Lukes（首席执行官）

当然当然嗯，我的意思是，首先，人们对该行业的兴趣肯定越来越大。我认为这大部分只是因为财务回报非常集中在现金流上。你知道，这是一项资本支出很低的业务。我认为这对许多机构投资者来说是可取的，他们可以从现金流中产生更多的内部回报率（IRR），而从未来升值中产生更少的收益。因此，人们的兴趣有所增长。我们听说很多机构投资者对房地产类型感兴趣的消息。但我认为有两件事需要注意。一是市场如此分散，实际上很难在短时间内投入大量资金。你确实必须在很长一段时间内建立关系，并愿意完成大量的小额交易。因此，颗粒性质使得某人很难按下按钮并进入该部门。其次，如果竞争对手确实想大规模进入该行业，我认为他们很可能必须与当地运营商合作。当你将费用和附带利息添加到上面时，它几乎为机构愿意支付的初始上限利率设定了下限，以产生与他们所需的相同的内部收益率。因此，我确实认为这有助于为上限利率设定一点下限。我只是提醒您，该资产类别的初始上限利率可以从低五到高六。只是我们做了足够的音量，以至于我们正在混合到六左右。感觉相当粘。感觉粘稠的部分原因是市场租金利差仍在7到9之间产生未受约束的内部回报率（IRR）。我真的不认为这种情况在短期内会发生变化。

克雷格·米尔曼（花旗股票分析师）

太好了谢谢你们

大卫·卢克斯（首席执行官）

谢谢，格雷格。

凯尔文（操作员）

您的下一个问题来自弗拉德伯格·多尔曼的Forest Dan Bitchcomb系列，请继续。

福里斯特·丹·比奇科姆

嘿，早上好，伙计们。谢谢.这里又是一个不错的季度。你们确实在证明你们的概念。想质疑。有些人将您的业务称为几乎类似于净租赁业务。您有98%的回收率。也许可以谈谈管理增值，除了收购之外，你还带来了什么？你要带来什么？

大卫·卢克斯（首席执行官）

早上好，弗洛雷斯。你知道，它确实有一些类似于净租赁的特征，但我认为最大的区别是我们首先购买房地产。我们首先购买房地产，因为当我们获得空置时，我们更有可能以更高的价差释放它，因此它会增长。这项业务的增长方面与租赁有很大不同。我们享有较短的加权平均租赁期限（WALT）。我们享有我们可以真正捕捉到的市场标记。因此，我认为管理的附加值与其说是重新定位重建，不如说是确保租户支付的租金跟上市场。我们始终知道其他租户愿意为同样的非目的建造的简单建筑形式支付多少费用。我想说，我们的租赁团队非常非常清楚，我们正在进行的交易数量如此之多，涉及广泛的用户。我的意思是，令人震惊的是，本季度签署的每一份租约都是与不同的租户签订的。这对于目的地型房产来说是不寻常的，因为它往往集中在少数或十几家全国性运营商身上。这是一个非常非常广泛的租赁池。因此，我认为管理增值与试图弄清楚谁可以支付最多的租金以及谁愿意支付租金来沿着交通量非常高的十字路口的路边线有关。

福里斯特·丹·比奇科姆

谢谢，大卫。如果我可以谈谈您的GAAP上限利率和现金上限利率之间的差异，也许可以跟进这个问题。存在多大的差异？这有意义吗？因为大概您购买的资产有

Connor Fenerty（首席财务官）

相当多的租金低于市场。嘿，弗洛雷斯，早上好。是康纳。你说得对。所以我认为，自从我们上市以来，我们的GAAP和现金之间的平均差异约为35个基点。这是一个相当宽的范围，类似于我们的上限利率，有些上限利率为零，有些上限利率为100多个基点。所以，平均水平有点像Gap与Cash的30多岁。我们引用的所有数字都是现金。我们不引用或预算上限利率。

福里斯特·丹·比奇科姆

谢谢，康纳。感激

Connor Fenerty（首席财务官）

不客气

凯尔文（操作员）

您的下一个问题来自Keybanc的Thomas Todd。请继续。

托马斯·托德

你好早上好，大卫。我只是想问一下，你知道，你对所有权的评论，你知道，按人口计算，那就是65以上。您表示，在考虑未来和公司的投资机会时，您认为这是一个重要的考虑因素。展望未来，您是否认为使用运营伙伴关系（OP）股权进行交易的潜力更大？然后你怎么做才能更好地利用这部分业主？这个策略是否与你目前的收购策略基本一致，或者你可以做些什么来更快或更有效地利用这个卖家群体？

大卫·卢克斯（首席执行官）

是啊早上好，托德。这是一个非常有趣的主题，因为我认为随着时间的推移，当我们查看卖家的简介时，它非常倾向于生活事件或生活规划。当您查看全国范围内该资产类别的所有权时，请记住，我们只是整个可访问市场中非常非常小的组成部分。因此，我们需要了解的一个重要方面是，你知道，谁是卖家以及他们为什么要卖？好吧，如果它们是生活事件。如果你考虑一下某一代人在全国拥有的资产数量，我认为我们越来越有信心，符合我们投资标准的可用交易渠道正在增长，并且在未来10到15年内可能会增长相当大，因为这一代人开始将房地产移出他们的庄园，你知道，无论是在生活事件之前还是之后。因此，就您的观点而言，我们确实已经开始转移我们的交易团队，不仅与经纪人建立关系，还与遗产规划、律师、财富管理办公室和私人银行建立关系。因为访问数据并试图找出谁拥有这些市场中最好的房地产非常重要，因为未来10年内发生交易的可能性非常高。

托马斯·托德

好吧，这很有帮助。我只是想跟进一下。你知道，显然你增加了，你知道，你的收购目标指导，但只是好奇，你知道，上个季度你说你对你正在讨论的管道的一半左右有可见性。我想知道你今天对增加的管道有多少了解。你是否看到市场在卖家活动的节奏或动机方面发生了任何变化。仅仅考虑到信贷市场的一些动荡，这是否会造成任何更广泛的影响，可能会使遏制处于一个更好的位置，或者这根本没有影响？

Connor Fenerty（首席财务官）

嘿，托德，早上好。是康纳。我将从次要问题开始，大卫可以纠正我。换个角度思考。我想说，简而言之，不。我的意思是，这个市场通常与商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场、IG市场（无论它是什么）的相关性较小，这可能是这些市场没有被用来为这些资产融资这一事实的函数。就大卫的观点而言，为这些和提供资金的通常是私人财富或经纪公司。或者没有抵押贷款。因此，对你的问题第二部分的简短回答是否定的，我们还没有看到地缘政治事件或对第一个问题的宏观冲击对交易流程产生实质性影响或变化。所以此时，我们已经关闭了。我们已根据合同或已获得8.5亿美元目标的约90%。因此，我们对接下来两个季度的收盘情况有很好的可见性。我想说，我们有可能看到全年的这个数字。但我唯一要指出的是，在我们对所有资产进行尽职调查之前，管道存在一些风险。因此，就大卫的观点而言，它不包括任何规模的投资组合，因此风险通过房产的数量而减轻。但我们还有一些工作要做才能关闭这些。同样，根据我们所看到的情况，我们持乐观态度，希望在今年内找到更多。但这是待定的，我们需要首先通过现有的管道。

托马斯·托德

好的，明白了。这很有帮助。O '，Connor，你说根据合同关闭或授予8.5亿美元的约90%，对吗？

Connor Fenerty（首席财务官）

是啊所以称之为850中的750。

托马斯·托德

对的好的太好了谢谢

Connor Fenerty（首席财务官）

不客气

凯尔文（操作员）

您的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请继续。

亚历山大·戈德法布

嘿，早上好。早上好。所以实际上，也许只是跟进这个问题，也许我在发布中错过了它，你们显然在市场（ATM）和现金上非常活跃，手头有超过6亿美元。那么，康纳，当我们考虑今年剩余时间的收购节奏时，您是说第二季度会是一个真正繁重的季度吗？我的意思是，到目前为止看起来还不是。我们已经走了三分之一的路，但只是想了解节奏。仅考虑到您手头的现金数量，您知道，显然什么是新兴的收购环境。

Connor Fenerty（首席财务官）

是的因此，正如我在准备好的讲话中提到的那样，Alex，我们手头有足够的现金和未结算股权来为剩余的全部8.5亿美元（即截至4月1日的700美元）提供资金。你是对的。可以公平地假设这些关闭将集中在第二季度和第三季度。显然，第四季度会出现一些情况，但就截止时间轴而言，我们预计今年年中会相当活跃。因此，我想说，我们预计远期股票在年底后的某个时候不会出现出色的情况。

亚历山大·戈德法布

好吧然后下一个问题回到我们讨论过或我几个季度前与你们谈论过的事情。您的区域收购池规模庞大。很多市场可能不是传统上的主要房地产投资信托（REIT）市场，但当您进入这些不同的地区时，您是否发现您已经所在的现有市场中有更多机会，或者您是否发现有更多机会在市场中您没有考虑过？当你建立这些本地关系时，我只是想了解它是否会引导你更深入地了解现有关系，或者是否会导致你最初从未想过的市场的扩大。

大卫·卢克斯（首席执行官）

早上好，亚历克斯，我是大卫。我想首先，当我今天早上读到你的笔记时，你提到了角落和缝隙，我认为这是一个很好的表达方式。感觉就像我们通过购买、拥有和运营积累了大量第一手知识的市场，我们通过研究找到了更多适合我们购买框的交叉点。因此，我们真正瞄准的是现有市场中的一些角落和缝隙，这些地方的交通流量、财富和跑腿的种类以及地理位置数据都告诉我们，我们应该更深入地进入一个特定的子市场。您已经在我们的收购渠道中看到了这一点，我们将继续投资于我们已经涉足的市场。另一方面，我们在其他市场上获得的知识基础不断增长，这些市场可能不是一个大型的大都市统计区（MTA），但它有一个流量和财富集中且供应量有限的口袋。这是一个非常令人鼓舞的良好内部反应的代数。因此，当你看到我们进入一些较小的市场时，这只是因为供应不足，而且交通极度集中在几个十字路口。因此，总而言之，我想，它是从深入了解现有市场开始的，现在正在以开放的心态寻找其他有优质房产可供购买的市场。

亚历山大·戈德法布

谢谢

凯尔文（操作员）

您的下一个问题来自迈克·穆勒（Mike Mueller），摩根大通，请继续。

迈克·穆勒

你好这是对之前问题的快速跟进。因此，由于它与一些较新的市场有关，您在定价或承保方面是否看到任何地理偏见，或者它真的只是基于它是否是便利中心？我想，你知道，你在威斯康星州和明尼阿波利斯等可比产品的资本化率是否与你在佐治亚州或佛罗里达州看到的非常不同？

大卫·卢克斯（首席执行官）

是啊早上好.我认为，子市场之间的历史价差仍然存在于这类房地产中。我想说的是，具有讽刺意味的是，我不确定这是否真的会流入内部回报率，因为在佛罗里达州和加利福尼亚州等地区，有更多的私人买家拥有更多的可投资资本，因此在其他一些州，竞争会少一点。我认为我们的诀窍是找到那些口袋，我们可以产生一个类似的更好的内部收益率，我们可能有一点点少的竞争。

凯尔文（操作员）

好的谢谢您的下一个问题来自格林街的Paulina Rojas。请继续。

宝琳娜·罗哈斯

早上好. White Flint交易对该行业来说是一个有趣的数据点。该投资组合与您的投资组合有一些相同的特征，主要是它基本上是无锚定的，但它也有很多有意义的差异。您是否看到了Curbline这笔交易的相关解读？您会标记为与您的投资组合相关的任何内容吗？

Connor Fenerty（首席财务官）

是的，宝琳娜，这是一个好问题。要小心，不要对交易发表意见。我只想说，我们的观点差异可能多于相似之处。我认为平均资产规模、你指出的一些事情、市场组合、是否有影子锚，与我们的目标存在相当大的差异。我还要对大卫的评论说，我们在我们想要运营的市场中看到了大量真正引人注目的个人交易或一次性交易。所以我们专注于那里。但我只想说，冒着直接应用于交易的风险，差异多于相似之处。

宝琳娜·罗哈斯

好吧然后市场一直波动，在不同的时刻，我们看到了考虑到地缘政治担忧以及这对通胀率、增长等可能意味着什么的风险规避态度。因此，当你考虑到这一背景和它的含义，你认为在相对于其他地带中心同行的脆弱性方面，遏制线适合在哪里？我的意思是，不仅仅是在操作上，而是在你的重增长战略的背景下。最后一句是什么？对不起，宝琳娜，我说的是，我的意思不仅仅是从运营，这可能意味着业务的运营，同样的财产，NOI等，但也从资本市场的角度来看，事实上，你是在一个非常沉重的增长为重点的周期。

Connor Fenerty（首席财务官）

我是宝琳，那是康纳。早上好.我想有几件事，我想说我们的资产负债表和我们的相对资产负债表为我们提供了很多缓冲，以应对宏观环境或地缘政治环境中可能发生的任何事情。关于你问题的起源，这是否是持续时间，这是否是杠杆，无论它可能是什么。我认为，从宏观角度来看，如果您处于增长工具中，我们也会觉得您需要谨慎地为您的业务提供融资。因此，你知道，避免出现你试图匹配、资助或争先恐后地进行融资的情况，我认为这是减轻风险的方法之一，你从运营角度暗示。我认为这又回到了克雷格关于消费者支出的问题。您知道，我们的服务和餐厅租户不是目的地类型租户。它们不是坐式餐厅，也不是白色桌布。我不知道我是否会争论它们的必要性还是基于所有必要性。但就大卫提到的位置和消费者行为而言，存在安全边际，而不是消费者支出，我认为消费者支出也使我们的现金流有点持久。从租户或多元化的角度来看，我想说的最后一件事是，我们确实关注信贷。我们70%以上是全国性的，其中相当大一部分是公共或IG评级的，这同样没有租户或只有8个租户超过1%，这也有助于部分缓解。所以我不知道我们是否直接回答了您的问题，但感觉除了制定有助于减轻潜在风险的商业计划外，我们还在努力做很多小事。但同样，我不确定这是否直接回答了您的问题。

大卫·卢克斯（首席执行官）

宝琳娜和大卫当然会告诉我们我们是否直接回答。但我想当你说环境风险时，我的兴趣是什么。对我来说，风险与赌注的规模以及你愿意集中资本的集中程度密切相关。这项业务是如此的细粒度，我们正在购买的建筑物，有少数小租户。因此，我认为多元化方面，不仅是租户名册，而且是区域性的，最后，仅仅是进入每笔交易的资本数量是如此之小，感觉就像是一个风险缓解器，可能与整体资本市场的红灯，绿灯相关性较低，因为这些交易是在当地市场与当地买家发生的，无论我们是否参与。我觉得多样化是一个很好的选择。一个很大的区别。

宝琳娜·罗哈斯

谢谢抱歉我说得不清楚，但不知何故你明白了。

凯尔文（操作员）

谢谢谢谢大家，早上好。

宝琳娜·罗哈斯

早上好.也许是最后一个。这是一个澄清，我不确定我是否理解。您发现了与坏账和资本支出时间相关的同一房地产噪音的阻力。您能帮助我了解资本支出部分的机制吗？具体来说，它的时机如何转化为噪音逆风？无论它真的是一个被下线的空间还是现在的其他空间。

Connor Fenerty（首席财务官）

因此，就在这一年中，我们就有了租户可以收回的资本项目，或者租户可以收回的一部分。一般来说，这在一年中相当分散。它恰好相当集中在2025年和第二季度。考虑到我们的小分母Paulina，这恰好是这一季度的一大阻力。因此，与生活方式中心、电力中心、电力中心、杂货店类似，也有一些可回收的资本项目。对我们来说，我们在第二节再次集中精力。

宝琳娜·罗哈斯

明白了。谢谢。

Connor Fenerty（首席财务官）

不客气

凯尔文（操作员）

目前没有进一步的问题。说完，我现在将把电话转回给大卫·卢卡斯，请他发表闭幕词。请继续。

大卫·卢克斯（首席执行官）

非常感谢大家加入我们的电话会议，我们期待在下个季度与您交谈。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。